（1）【主要な経営指標等の推移】

①　主要な経営指標等の推移　(注1)(注2)

 

 

 

(注1)　本書では、特に記載のない限り、記載未満の数値について、金額は切り捨て、比率は四捨五入により記載しています。したがって、各項目別の金額又は比率の合計が一致しない場合があります。

(注2)　SOSiLA物流リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の営業期間（以下「計算期間」又は「事業年度」ということがあります。）は、毎年6月1日から11月30日まで及び12月1日から翌年5月31日までの各6か月間です。

(注3)　出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。

(注4)　以下の算定式により算出しています。

(注5)　「1口当たり当期純利益」は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除した金額を、小数点未満を切り捨てて記載しています。

 

②　運用状況

（イ）当期の概況

a.　投資法人の主な経緯

本投資法人は、「投資信託及び投資法人に関する法律」（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に基づき、住商リアルティ・マネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）を設立企画人として、2019年6月26日に設立され、2019年12月10日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード2979）。

本投資法人は、物流不動産（注1）及びインダストリアル不動産（注2）へ投資し、住友商事グループ（注3）が有する不動産事業における知見及び開発力、並びに私募リート及びファンド等（注4）の運用を通じて蓄積したノウハウの活用により、投資主価値の最大化を追求します。

また、本投資法人は、住友商事株式会社（以下「住友商事」又は「スポンサー」ということがあります。）が開発したSOSiLA（ソシラ）シリーズに重点的に投資することにより、その事業コンセプトである社会とのつながり（＝Sociability）・環境への配慮や持続的成長（＝Sustainability）・人と労働環境への配慮（＝Individuality）の3つのコンセプトを重視した事業精神を受け継ぎ、豊かな社会の実現に貢献するとともに、投資法人という透明性の高いスキームで、幅広い投資家にESG（注5）投資の機会を提供し続けていきたいと考えています。

（注1）「物流不動産」とは、主として物流施設の用途に供され、又は供されることが可能であるものをいいます。以下同じです。なお、物流施設に該当する施設としては、主として物品の保管及び発送を目的としている施設が想定されます。

（注2）「インダストリアル不動産」とは、データセンター、通信施設、研究施設、工場、資材・車輌ヤード、空港・港湾関連施設、エネルギー関連施設、水道関連施設、自動車交通関連施設、流通・加工施設、リサイクル施設等の用に供され、又は供されることが可能であるものをいいます。以下同じです。なお、流通・加工施設に該当する施設としては、主として商品の価値を高めるため物品に加工を施すことを目的としている施設が想定されます。

（注3）「住友商事グループ」とは、住友商事並びにその子会社及び関連会社からなる企業集団をいいます。以下同じです。

（注4）「ファンド等」とは、本資産運用会社が投資一任契約、投資顧問契約等を締結する顧客をいいます。以下同じです。

（注5）「ESG」とは、Environmental（環境）、Social（社会）、Governance（企業統治）の頭文字を繋げた用語であり、企業経営や成長において、各々の観点を持った上で配慮が必要であるとの考え方を意味します。以下同じです。

 

b.　運用環境

当期（2026年5月期）における我が国の経済は、雇用・所得環境の改善を背景に民間消費及び企業設備投資が底堅く推移しており、景気は緩やかな持ち直しの動きが見られます。2026年1月-3月期の実質GDP成長率は前期比プラスとなるなど、内需を中心に回復基調が確認されていますが、海外経済の減速懸念、中東情勢の緊迫化に伴う資源価格動向及び物価の先行きにはなお不透明感が残っています。今後も、日本銀行の金融政策運営及びそれに伴う長短金利の動向、為替相場、資源価格を含む物価動向等を引き続き注視する必要があります。

当期のJ-REIT市場においては、2025年に市場全体が回復基調を辿った後も、2026年に入ってからは金利上昇に対する警戒感等が窺えます。一方、J-REIT市場全体のNAV倍率は依然として1倍を下回る水準で推移しているものの、2025年後半以降の投資口価格の持ち直しを背景に、公募増資を伴う物件取得の動きは徐々に再開しており、外部成長に向けた資本政策の実行事例も見られていますが、投資家は分配金成長、NAV希薄化及び金利上昇下での財務運営を一層厳しく見極める傾向にあります。

不動産売買取引市場においては、国内外投資家の投資意欲はなお底堅く、良質な物件に対する取得需要は継続していますが、金利上昇を受けた資金調達コストの上昇や、売主・買主間の価格目線の差異等から、案件選別は従前にも増して慎重になっています。そのような環境下においても、本投資法人が投資対象とする優良な物流施設については、中長期的な需要期待及び市場流動性を背景に、利回りは概ね低位で推移しているものと考えられます。

物流不動産市場においては、EC需要の拡大、3PL（注）市場の成長及びサプライチェーン再編の動き等を背景として、機能性・立地優位性に優れた先進的物流施設に対するテナント需要は引き続き底堅く推移しています。首都圏では近年の大量供給の影響により空室率が比較的高い水準にあるものの、2026年第1四半期においては大型成約の進展等を背景に空室率は低下し、賃料も上昇しています。特に、需要の厚いエリアや競争力の高い物件では賃料上昇圧力が継続しており、建築費高騰を背景とした新規供給の抑制もあわせて、中期的には需給改善が進むことが期待されます。一方で、エリア間・物件間の競争環境には差が見られるため、今後も個別物件の競争力を重視した運用が重要になるものと考えられます。

（注）「3PL」とは、サード・パーティー・ロジスティクスの略称であり、荷主からその物流機能の一部又は全部を請け負う物流サービスをいいます。以下同じです。

 

c.　運用状況

本投資法人は、2026年3月26日に合同会社SOSiLAプライベートファンド3匿名組合出資持分（取得価格1,500百万円）を取得しました。当期末現在で保有する物件は17物件、取得価格の合計は142,059百万円となっています。また、当期末現在における保有17物件の稼働率は100％と良好な稼働状況を維持しています。

本投資法人及び本資産運用会社ではESGへの取組みを強化しています。GRESBリアルエステイト評価においては、2022年以降4年連続で最上位の「5スター」を取得しています。

 

d.　資金調達の状況

本投資法人は、2025年12月10日に返済期限を迎える長期変動借入金9,100百万円を借り換え、当期末の有利子負債残高は、65,320百万円となりました。当期末の総資産に占める有利子負債の割合（以下「LTV」といいます。）は43.9％となっています。

なお、本書の日付現在において本投資法人が取得している格付は以下のとおりです。

（注）当該格付は、本投資法人に関する格付であり、本投資法人が発行する投資口（以下「本投資口」といいます。）に対する格付ではありません。また、本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。

 

e.　業績及び分配の概要

当期の業績は、営業収益4,280百万円、営業利益2,072百万円、経常利益1,733百万円、当期純利益1,732百万円となりました。

また、分配金については、本投資法人の規約に定める分配の方針に従い、投資法人の税制の特例（租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15）が適用されることを企図して、当期未処分利益を超えない額で発行済投資口の総口数727,500口の整数倍の最大値となる1,732,177,500円を分配することとし、投資口1口当たりの利益分配金は2,381円としました。

これに加え、本投資法人は、規約に定める分配の方針に従い、原則として当該期間に発生する減価償却費の30％を目途として、毎期継続的に利益を超える金銭の分配を行うこととしています（注）。当期においては、減価償却費（信託借地権償却費等を除きます。）の30％相当額に、一時差異等調整引当額を加算した237,892,500円を利益超過分配金として分配することとし、当期の投資口1口当たりの利益超過分配金は327円としました。この結果、1口当たりの分配金は2,708円となりました。

（注）　本投資法人が主たる投資対象とする物流不動産は、他アセットと比較して一般的に土地建物価格に占める建物価格比率が高く減価償却費が大きい一方、建物価格に占める設備割合が低く資本的支出が限定的との特性を有しています。こうした物流不動産の特性を踏まえ、本投資法人は、効率的なキャッシュマネジメント及び安定的な分配金水準を確保する為、一定のルールのもと利益超過分配を実施し、投資主価値の最大化に努めることとします。本投資法人は、当面の間、対象営業期間の減価償却費の30％相当額を利益超過分配金額の目途とし、毎期継続的に利益超過分配を実施することを原則とします。

ただし、経済環境、不動産市場等の動向、保有資産の状況、本投資法人のLTV水準、財務状況等を総合的に勘案し、利益を超えた金銭の分配を実施しない場合もあります。また、継続的な利益超過分配に加え、新投資口発行等の資金調達や大規模な修繕等により投資口の希薄化又は多額の費用が発生し、一時的に1口当たり分配金の水準が一定程度減少することが見込まれる場合には、1口当たり分配金の金額を平準化する目的で、一時的な利益超過分配を行うことがあります。加えて、税会不一致（減損損失、資産除去債務（利息費用を含みます。）、定期借地権償却、のれん償却などに起因する税会不一致を含みますが、これらに限られません。）が発生した場合、当該税会不一致が分配金に与える影響を考慮し、課税所得の発生を回避することを目的として、一時差異等調整引当額の分配等（将来減算一時差異の認容や税務欠損の利用を含みますが、これらに限られません。）を行うものとします。利益超過分配額の上限は、①継続的な利益超過分配、②一時的な利益超過分配、及び③一時差異等調整引当額に基づく利益超過分配とを合わせて対象営業期間の末日に算定された減価償却累計額の合計額から前営業期間の末日に計上された減価償却累計額の合計額（譲渡、除却又は滅失その他これらに類する事由により営業期間中に計上しなくなった資産に係る前営業期間の末日に計上された減価償却累計額を除きます。）を控除した額の60％に相当する金額を上限とします。

なお、当期における、対象営業期間の末日に算定された減価償却累計額の合計額から前営業期間の末日に計上された減価償却累計額の合計額を控除した額は756百万円であり、当期資本的支出額は33百万円です。また、当期末時点における本投資法人の保有資産に係る建物状況調査報告書、エンジニアリング・レポートに記載の中長期修繕更新費用を合計した6か月平均額は80百万円です。本投資法人は、上記の各指標、現在の経済環境、不動産市場等の動向、保有資産の状況、本投資法人のLTV水準（当期末時点における総資産有利子負債比率は43.9％）、財務状況等を考慮した結果、かかる利益を超えた金銭の分配について、本投資法人の保有資産価値及び財務の健全性が維持される範囲内であると判断し、実施することを決定しています。なお、当期の利益超過分配金は、その支払時に出資総額から控除されることになります。

 

（ロ）今後の見通し

a.　運用全般に関する見通し

ⅰ．外部成長戦略

本投資法人は、住友商事グループが多様な不動産開発において培った様々なノウハウが応用された先進的物流施設であるSOSiLAシリーズに重点投資を行います。

本投資法人は、蓄積した不動産開発ノウハウを活かし今後も継続的な物流不動産の開発が見込まれる住友商事と本資産運用会社との間で締結されたスポンサーサポート契約に基づく、将来的な優先交渉権付与の対象となるSOSiLAシリーズを中心として、今後も継続的にポートフォリオを成長させることを目指します。また、本投資法人は、住友商事グループが開発から運営管理まで一気通貫して行うビジネスモデルによって、様々な手法で物流不動産の用地に係る権利を取得している点も、外部成長に資するものと考えています。

 

ⅱ．内部成長戦略

本投資法人は、ロジスティクスマネジメント契約に基づき、本投資法人の保有物件に係るリーシング業務及びテナントマネジメント業務を、幅広い顧客ネットワークを活用したリーシングが可能な住友商事に委託します。本投資法人は、住友商事の幅広い顧客ネットワークを最大限活用して顧客の物流不動産へのニーズをとらえたリーシング活動を行うことにより、高い稼働率を維持することが可能であると考えています。更に、住友商事グループは、開発から運営管理まで一気通貫して行う住友商事グループのマネジメントによって、顧客のニーズを活かした物流施設のリーシングが可能であり、外部のプロパティ・マネジメント会社等に頼ることなく、物流施設の稼働率を高めることが可能な点も、SOSiLAシリーズ、ひいては本投資法人の運用資産の安定的な運営に寄与すると、本投資法人は考えています。

 

ⅲ．財務戦略

本投資法人は、スポンサーである住友商事が有する高い信用力を背景に、また、住友商事グループが有する金融機関とのリレーションも必要に応じて活用することで、金融機関と良好な関係を構築することを企図しています。また、このような効率的な財務運営を行うことによって将来への成長余力を残すとともに、減価償却費の30％を目途とした継続的な利益超過分配によって、安定的な分配金水準の確保及び効率的なキャッシュマネジメントを目指します。

 

b.　決算後に生じた重要な事実

該当事項はありません。

 

c.　資産運用会社の業務改善命令について

　本資産運用会社は、2025年12月5日付で金融庁より金融商品取引法第51条に基づく業務改善命令を受けました。その後、業務改善に取り組み、対応状況や再発防止策についてとりまとめた報告書（以下「業務改善報告」といいます。）を2026年1月16日付にて金融庁に提出しています。以降、業務改善対応に係る経過状況を金融庁へ報告しています。

　業務改善報告に従った改善策の内容等については、後記「3 投資リスク (1)リスク要因 ③本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク (イ)住友商事グループへの依存、利益相反に関するリスク」をご参照ください。