（１）【主要な経営指標等の推移】

①　主要な経営指標等の推移

 

 

（注１）東海道リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の営業期間は、毎年２月１日から７月31日まで及び８月１日から翌年１月31日までの各６か月間ですが、第１期営業期間は本投資法人設立の日（2021年２月１日）から2022年１月31日までです。

（注２）「１口当たり純資産額」は、純資産合計を期末発行済投資口の総口数（第１期から第３期176,800口、第４期及び第５期242,500口、第６期及び第７期278,400口、第８期及び第９期316,883口）で除することにより算出しています。

（注３）「１口当たり当期純利益」は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数（第１期112,501口、第２期及び第３期176,800口、第４期及び第５期242,500口、第６期及び第７期278,400口、第８期316,457口、第９期316,883口）で除することにより算出しています。

（注４）経常利益／{（期首総資産額＋期末総資産額）÷２}×100

（注５）第１期は１物件（丸の内エンブルコート）の取得日である2021年３月30日より実質的な運用を開始したため、実質的な運用日数（308日間）に基づき、第２期から第９期は資産運用期間の日数に基づき、それぞれ年換算した数値を()書きで記載しています。

（注６）当期純利益／{（期首純資産額＋期末純資産額）÷２}×100

（注７）期末純資産額／期末総資産額×100

（注８）期末有利子負債／期末総資産額×100

（注９）分配総額／当期純利益×100

（注10）各期末日時点の各保有資産に係る建物の（ただし、底地物件については、その土地の）本投資法人が賃貸可能と考える面積を記載しています。なお、いなべロジスティクスセンターについては、太陽光発電設備の設置を目的とした本物件の屋根部分等の賃貸に係る賃貸可能面積を含みません。なお、本投資法人は、2025年７月30日付で丸の内エンブルコートの共有持分（51％）を譲渡しており、当該物件の第８期に係る「総賃貸面積」及び「賃貸面積」は、本投資法人が2025年７月31日現在において保有する共有持分（49％）に相当する数値を踏まえて算出しています。なお、本投資法人は、2025年８月27日付で同物件の共有持分（49％）の譲渡を完了しているため、2026年１月31日現在、本投資法人は丸の内エンブルコートを保有していません。以下同じです。

（注11）「期末テナント数」は、各期末日時点の保有資産に係る賃借人の数を記載しています。建物に係る賃貸借契約においては、住居系アセットに係る賃貸借契約の賃借人について、同一の賃借人が複数の区画を賃借している場合には、区画ごとに１件として計算した数字を記載しています。パス・スルー型マスターリース契約が締結されている場合には、マスターリース会社と賃貸借契約を締結済みの転借人の数を記載しています。また、賃料固定型マスターリース契約が締結されている場合には、マスターリース会社の数を１件として記載しています。したがって、同一の賃借人への賃貸区画を１件として計算すると、テナント数が少なくなる物件があります。なお、マスターリース会社が転借人と賃料固定型サブマスターリース契約による賃貸借契約を締結している場合には、その転借人の数を１件として記載しています。また、「テナント数」の合計は、各物件のテナント数を単純合算した数値を記載しています。なお、いなべロジスティクスセンターについては、太陽光発電設備の設置を目的とした本物件の屋根部分等の賃貸に係るテナントを含みません。

（注12）「期末稼働率」とは各期末日時点における各物件の賃貸面積の合計を賃貸可能面積の合計で除して得られた数値を百分率で記載しています。

（注13）当期賃貸営業利益（不動産賃貸事業収益―不動産賃貸事業費用）＋当期減価償却費

（注14）別途記載する場合を除き、単位未満の金額については切り捨てて記載し、比率については小数第２位を四捨五入した数値を記載しています。したがって、各項目別の金額又は比率の合計が一致しない場合があります。以下同じです。

 

②　運用状況

(イ)　当期の概況

a.　投資法人の主な推移

　本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に基づき、東海道リート・マネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）を設立企画人として、2021年２月１日に出資総額200百万円（2,000口）で設立され、2021年２月24日に投信法第187条に基づく関東財務局への登録が完了しました（登録番号 関東財務局長 第152号）。

　なお、本投資法人は、2021年３月29日を払込期日とした私募による新投資口（11,940口）の発行及び2021年６月21日を払込期日とする公募による新投資口（162,860口）の発行を実施し、2021年６月22日に株式会社東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード2989）。

　2023年７月期においては、2023年２月１日を払込期日として公募により新投資口（65,700口）の発行を実施しました。

　また、2024年７月期においては、2024年２月１日を払込期日として公募により新投資口（35,900口）の発行を実施しました。

　さらに、2025年７月期においては、2025年２月３日を払込期日として公募により新投資口（38,483口）の発行を実施しました。

　これらの結果、当期末(2026年１月31日)現在における発行済投資口の総口数は、316,883口となっています。

　本投資法人は、日本のGDPのうち60％以上（2020年時点）を生み出す、日本の東西の中心地をつなぐ大動脈である東海道近辺の東海道地域等（東海道地域(注１)及び東海道周辺地域(注２)をいいます。以下同じです。）に着目し、その強い経済を背景とした当該地域の不動産資産に投資する不動産投資法人です。

　本投資法人は、日本を代表する産業集積が県を跨いで拡がる地域、すなわち静岡を核とする産業地域（静岡県、愛知県及び三重県をいいます。以下同じです。）(注３)への重点投資を基軸としながら、世界有数の経済規模（GDP）を誇る日本の東西中心地をつなぐ東海道地域への投資を中心に、東海道周辺地域にも投資をしていくことで、更なる地域経済の活性化や産業の発展に貢献しつつ、投資主価値の向上を図ります。

　また、本投資法人のスポンサーは、特に東海道地域のうち静岡を核とする産業地域を支えてきた産業系、物流系、インフラ系、金融・不動産系の各社から構成されており、本投資法人は、東海道地域等に関する、スポンサー各社の不動産その他の得意分野における知見・ノウハウを活用していくことで、投資主価値の最大化を図ります。

（注１）東海道地域とは、静岡県、愛知県、三重県、東京都、神奈川県、岐阜県、滋賀県、京都府及び大阪府をいいます。

（注２）東海道周辺地域とは、東海道地域に隣接する千葉県、埼玉県、山梨県、長野県、兵庫県、奈良県及び和歌山県をいいます。

（注３）本投資法人のメインスポンサーであるヨシコン株式会社（以下「ヨシコン」ということがあります。）が静岡県を拠点としており、本投資法人としては投資に際しても特に静岡県に重点を置いていることから、静岡県、愛知県及び三重県の総称として「静岡を核とする産業地域」という名称を使用しています。

 

b.　運用環境

　当期における日本経済は、供給制限の解消や賃上げに伴う所得環境の改善を背景に、個人消費や設備投資を中心に緩やかな回復基調が続きました。物価面では、原材料コストの転嫁やサービス価格の上昇を背景に、安定的な物価上昇が定着しつつあります。金融政策については、日本銀行による段階的な追加利上げの実施を経て、長らく続いた低金利環境からの転換が鮮明となりました。一方で、米国をはじめとする主要国の景気後退懸念や地政学リスクに伴う為替相場の急変動など、依然として先行き不透明な状況が続いています。

　このような状況のもと、東証REIT指数については、前期末（2025年７月末）の1,859.19ポイントから当期末（2026年１月末）には1,978.31ポイントとなり前期末比約6.4％上昇しました。

　このような経済環境下においては、収益不動産の賃料や稼働率に影響があるアセットと影響が少ないアセットの二極化が継続していくものと考えられ、本投資法人では、交通インフラが発達し産業が集積している東海道地域等の立地を活かした産業インフラアセット（物流施設及び産業・ビジネスの基盤として企業が活用する施設並びにこれらを使途とする底地をいいます。以下同じです。）や、東海道地域等に基盤を置く企業や人々の生活を支える生活インフラアセット（住居及びその底地並びに生活圏配送・販売を使途とする底地及びその他のアセットをいいます。以下同じです。）の中でも、キャッシュ・フローが安定していると判断できるアセットに対して投資し、適切な運用管理とリーシング施策を行い、中長期的にわたる安定的な収益の確保に努めています。

 

c.　運用状況

　本投資法人は、2025年９月に運用資産１物件（Uni E'meal 三重大学前）及び匿名組合出資持分１銘柄（出資額合計500百万円）を取得し、また、2025年８月に運用資産１物件の一部（丸の内エンブルコートの共有持分49％）を譲渡しました。当期末日現在において、運用資産29物件（取得価格（注）合計61,286百万円）を保有しており、匿名組合出資持分を含む資産規模は61,786百万円となっています。

　なお、当期末日現在における運用資産29物件の総賃貸可能面積は390,191.67㎡、総賃貸面積は387,372.17㎡、稼働率は99.3％でした。

（注）「取得価格」は、保有資産に係る各売買契約に記載された各不動産又は各不動産信託受益権の売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用は含みません。）を記載しています。

 

d.　資金調達の状況

（エクイティ・ファイナンス）

　該当事項はありません。

 

（デット・ファイナンス）

　当期においては、2026年１月30日に返済期限が到来した借入金（200百万円）の返済資金に充当するため、2026年１月30日に同額の借入れを実行しました。

　この結果、当期末（2026年１月31日）時点における借入金残高は32,691百万円となり、総資産のうち借入金が占める割合（以下「LTV」といいます。）は48.1％となりました。

 

なお、当期末(2026年１月31日)時点における本投資法人の格付の状況は、以下のとおりです。

 

e.　業績及び分配の概要

　上記の運用の結果、当期の業績は、営業収益2,316百万円、営業利益1,302百万円、経常利益1,054百万円、当期純利益1,053百万円となりました。分配金については、本投資法人の定める分配方針（規約第25条）に従い、投資法人に係る課税の特例（租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）第67条の15）の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図しています。当期については、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額である1,053,952,858円を分配することとし、この結果、投資口１口当たりの分配金は3,326円となりました。

 

 

(ロ)　今後の見通し

a.　運用全般に関する見通し

（Ａ）外部成長戦略

　本投資法人のスポンサーは、日本を代表する産業集積を誇る静岡を核とする産業地域を支えてきた産業系、物流系、インフラ系、金融・不動産系の計10社から構成されています。それぞれの異なる強みを活かして、本投資法人の成長をバックアップしていく体制となっています。

　本投資法人のスポンサーの中でも、産業系スポンサーであるヨシコンは、本投資法人のメインスポンサーとして、本投資法人及び本資産運用会社に対して、優先的物件情報の提供、優先的売買交渉権の付与、ウェアハウジング機能（注）の提供により、本投資法人の外部成長を最大限サポートします。また、本投資法人及び本資産運用会社は、メインスポンサーであるヨシコン以外のスポンサー（①産業系スポンサー：木内建設株式会社、日本国土開発株式会社、②物流系スポンサー：鈴与株式会社、清和海運株式会社、③インフラ系スポンサー：静岡ガス株式会社、④金融・不動産系スポンサー：静岡不動産株式会社）からも第三者保有物件の売却情報の提供を受けることができます。

　本投資法人は、これらのスポンサーサポート及び本資産運用会社独自の取得ルートを活用しつつ、資産規模拡大を目指します。

（注）ヨシコンは、ウェアハウジング機能の提供のほか、第三者が保有又は運用する不動産等に関する売買契約に基づく買主の地位を本投資法人に有償又は無償で譲渡することにより、将来における本投資法人の物件取得の実現に貢献するものとされています。以下同じです。

 

（Ｂ）内部成長戦略

　本投資法人のスポンサーの中でも、産業系スポンサーであるヨシコンは、本投資法人のメインスポンサーとして、本投資法人及び本資産運用会社に対して、プロパティ・マネジメント業務等の提供やリーシングサポートの提供などを始めとする内部成長に係るサポートを提供しています。また、本投資法人及び本資産運用会社は、メインスポンサーであるヨシコン以外のスポンサー（①産業系スポンサー：木内建設株式会社、②インフラ系スポンサー：中部電力ミライズ株式会社、静岡ガス株式会社、③金融・不動産系スポンサー：静岡不動産株式会社、トヨタホーム株式会社）からも内部成長に係る各種サポートを受けることができます。

　本投資法人は、これらのスポンサーサポートを活用しつつ、今後も本資産運用会社としての適切な資産のマネジメントを通じて収益の安定性と収益力の向上を目指し、投資主価値の最大化を目指します。

 

（Ｃ）財務戦略

　本投資法人は、中長期的に安定した資産運用基盤の構築、資産運用の効率化と財務体質の健全化を図り、外部成長を伴う新投資口発行を実施することで継続的な成長を企図します。かかる観点から、新投資口の発行は、同時に取得する運用資産の収益性、取得時期、LTV水準、有利子負債の返済計画等を総合的に勘案し、投資口価格及び新投資口の発行による持分割合の低下に配慮し、金融環境、不動産市況を踏まえて決定します。

　また、本投資法人は、金利環境に応じて、借入れの変動・固定割合を調整して借入れを行うものとします。そして、借入れについては、リファイナンスリスク低減のため返済期日の分散化、借入期間の長期化・借入金利の低下と固定化を目指します。

 

 

b.　決算後に生じた重要な事実

（Ａ）新投資口の発行

本投資法人は2026年１月13日及び2026年１月20日開催の投資法人役員会の決議を経て、以下の条件にて新投資口の発行を行い、2026年２月２日に払込が完了しました。この結果、本投資法人の出資総額は39,494百万円、発行済投資口の総口数は385,921口となりました。

 

公募による新投資口発行

 

（Ｂ）資産の取得

本投資法人は、2026年２月３日付で以下の国内不動産信託受益権を取得しました。

（注１）「取得価格」は、上記資産に係る各売買契約に記載された各不動産信託受益権の売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用は含みません。）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。

（注２）「鑑定評価額」は、2025年11月30日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。なお、上記４物件の鑑定評価については、大和不動産鑑定株式会社、JLL森井鑑定株式会社及び株式会社立地評価研究所に委託しています。

 

また、本投資法人は、2026年４月１日付で以下の国内不動産信託受益権を取得しました。

（注１）「取得価格」は、上記資産に係る売買契約に記載された不動産信託受益権の売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用は含みません。）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。

（注２）「鑑定評価額」は、2025年11月30日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。なお、上記物件の鑑定評価については、JLL森井鑑定株式会社に委託しています。

 

 

（Ｃ）資金の借入れ

本投資法人は、前記「（Ｂ）資産の取得」に記載の「SHIGA Biwako Residence」の取得資金及びその付随費用の一部に充当するため、以下の資金の借入れ（総額6,565百万円）を2026年４月１日に実行しています。

（注１）「長期借入金」とは、借入実行日から返済期限までが１年超の借入れをいいます。

（注２）当該日が営業日以外の日に該当する場合には、翌営業日とし、かかる営業日が翌月となる場合には、直前の営業日とします。

（注３）協調融資団は、株式会社みずほ銀行、株式会社静岡銀行、株式会社三井住友銀行、株式会社りそな銀行、株式会社SBI新生銀行、株式会社三菱ＵＦＪ銀行及び株式会社千葉銀行により構成されています。

（注４）基準金利は、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する全銀協１か月日本円TIBORとなります。また、各利払日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利は、直前の利払日（初回の利息計算期間については借入実行日）の２営業日前に決定します。なお、全銀協日本円TIBORについては、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関のホームページ（https://www.jbatibor.or.jp /rate/）でご確認いただけます。

（注５）協調融資団は、株式会社みずほ銀行、株式会社静岡銀行、株式会社あおぞら銀行及び株式会社関西みらい銀行により構成されています。

（注６）協調融資団は、株式会社みずほ銀行、株式会社静岡銀行、株式会社三井住友銀行、株式会社りそな銀行、株式会社SBI新生銀行、株式会社三菱ＵＦＪ銀行、株式会社三十三銀行、株式会社千葉銀行及び株式会社商工組合中央金庫により構成されています。