（１）【主要な経営指標等の推移】

①　主要な経営指標等の推移

 

 

（注１）2025年２月28日を基準日とし、2025年３月１日を効力発生日として、投資口１口につき５口の割合による投資口の分割を行いました。「１口当たり純資産額」及び「１口当たり当期純利益」は、第37期期首に当該投資口の分割が行われたと仮定して算定しています。

（注２）「１口当たり当期純利益」は、「当期純利益」を期中平均投資口数で除することにより算定しています。算定上の基礎となる各期における期中平均投資口数は次のとおりです。

第31期503,472口、第32期503,472口、第33期503,472口、第34期503,472口、第35期503,472口、第36期503,472口、第37期2,517,360口、第38期2,517,360口、第39期2,517,360口、第40期2,517,360口

（注３）「自己資本利益率」は、以下の式を用い算出しています。

「自己資本利益率」（純資産当期純利益率）＝当期純利益÷[（期首純資産額＋期末純資産額）÷2]×100

（注４）「期末自己資本比率」は、以下の式を用い算出しています。

「期末自己資本比率」＝期末純資産額÷期末総資産額×100

 

②　当期の資産の運用の経過

(イ）投資法人の主な推移

　本投資法人は、主として居住及び宿泊の用に供され、又は供されることが可能な不動産と定義する「アコモデーション資産」を投資対象とするＪ－ＲＥＩＴであり、投資信託及び投資法人に関する法律（以下「投信法」といいます。）に基づき、2005年10月12日に設立され、2006年８月４日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード3226）しました。

　本投資法人は上場時から継続的に物件を取得し、当期末現在の運用資産は、141物件・取得総額3,496億円（上場時：27物件・取得総額1,013億円）となっています。

　なお、本投資法人は2025年９月１日に日本アコモデーションファンド投資法人から三井不動産アコモデーションファンド投資法人に商号を変更しています。

 

(ロ）投資環境と運用実績

a．投資環境

　当期における日本経済は、米国の通商政策等による影響が一部にみられるものの、景気が緩やかに回復する動きが続きました。個人消費は物価上昇の影響等を受けつつも、雇用・所得環境の改善を背景に底堅く推移したほか、企業の設備投資の持ち直しの動きが進みました。

　賃貸住宅市場は、東京圏を中心に都心部への人口流入の動き等を背景として、需給環境は良好であり、物件の稼働率は高い水準で推移し募集賃料が上昇する基調が続きました。

　不動産売買市場では、日本銀行による政策金利の引き上げが続く中でも諸外国に比べ相対的に低金利の環境が続いており、安定して稼働率が高い上に賃料上昇により収益の増加も期待できる賃貸住宅に対する投資家の需要は旺盛で、本投資法人にとっては厳しい取得環境が続きました。

 

b．資産の取得及び売却

当期は、2025年12月にパークキューブ錦糸町、パークキューブ上野桜木の計２物件（取得価格の合計26億円）を取得し、2026年２月にパークアクシス高宮東（2009年11月取得・取得価格６億円）を売却（売却価格７億円）しました。

 

c．本投資法人の保有する資産の管理運営

　こうした環境において、本投資法人のポートフォリオにおける「賃貸住宅」では、プロパティ・マネジメント会社である三井不動産レジデンシャルリース株式会社と本投資法人の資産運用会社である株式会社三井不動産アコモデーションファンドマネジメントが適切に協働して管理運営に努めた結果、賃貸住宅の稼働率は当期末時点で97.8％となり、テナント入替え時における入替え前後の賃料変動率は15.6％と前期に続き過去最高を更新しました。都心部への人口流入が増加するなかで賃貸住宅の需給バランスが引き締まる傾向が続いています。また、建物管理仕様及び管理運営コストの妥当性の検証を適宜行うとともに、プロパティ・マネジメント会社へ一括して発注するメリットの活用等によるコスト管理に努めています。

　一方「ホスピタリティ施設」(注）においては、安定的な賃料収入を目指すため専門のオペレータ又は事業法人との間で固定賃料を中心とした長期契約を締結しており、いずれの物件も概ね安定して稼働しています。また、資産運用会社が管理運営状況を定期的にモニタリングしており、必要に応じオペレータ又は事業法人と協議調整を図っています。

　ポートフォリオの競争力の維持・向上については、築年数の経過に応じた適切な更新工事やバリューアップ工事等を計画的に実施しています。当期においては、パークアクシス新板橋の大規模修繕工事を行ったほか、専有部リノベーション工事では従来から行っている大川端賃貸棟に加え、昨年取得したパークキューブ亀有、パークキューブ小岩といった築年数が経過した物件でも、大川端賃貸棟での取り組みで培ったノウハウを活用して専有部のリノベーションを行い、いずれも賃料を大幅に上昇させました。また、継続的なコスト管理への取り組みに加え、共用部照明のＬＥＤ化工事等、環境面に配慮した省エネ設備等の導入も順次実施しています。

　本投資法人は、資産運用会社と共にかねてサステナビリティに配慮した運用を実践しています。本投資法人にとって特に重要性の高いサステナビリティ上の課題に対するアクションプランの検討、指標と目標の設定に基づいた取り組みを積極的に推進するとともに、様々なステークホルダーとの相互コミュニケーションを深め、協働しながら継続的な改善に向けた取り組みを推進してまいりたいと考えています。

（注）「ホスピタリティ施設」とは、「アコモデーション資産」のうち「賃貸住宅」を除く、寮・社宅、サービスアパートメント、シニア住宅及び宿泊施設の４つのカテゴリーを総称したものです。

 

 

(ハ）資金調達の概要

本投資法人は、中長期的に安定した分配金の確保等に配慮した保守的な運用を行うことを基本方針としており、当期も引き続き市場動向及び金利水準に留意しながら既存借入金のリファイナンスを行うことで、調達先の分散・返済期限の分散・長期固定金利による調達を進めました。

その結果、期末における総有利子負債は1,697億円（前期比12億円増加）、長期負債比率は98.8％、長期固定負債比率は87.8％、総資産有利子負債比率（ＬＴＶ）は51.3％、長期有利子負債の平均残存年数は4.0年、借入先金融機関数は31社、期末時点の加重平均レートは0.72％となりました。

また、機動的かつ安定的な資金調達手段を確保するため、当期末現在、借入極度額総額150億円のコミットメントラインを設定しています。

投資法人債による資金調達については、2025年７月11日に公募投資法人債の発行枠の設定に関する発行登録書を提出しており、当期末における発行可能額は1,000億円となっています。

 

当期末において本投資法人が取得している発行体格付け（発行体の将来の信用力に関する信用格付業者の意見）は以下のとおりです。

 

(ニ）業績及び分配の概要

上記内容による運用の結果、当期は、営業収益13,727百万円、営業利益6,893百万円、経常利益6,353百万円となり、当期純利益は6,353百万円となりました。なお、パークアクシス高宮東の譲渡益の一部については、圧縮特別勘定積立金として内部留保することとしました。また、本投資法人の定める分配方針（規約第34条）に従い、当期未処分利益から圧縮特別勘定積立金積立額299百万円を控除した残額6,054百万円の概ね全額を分配することとし、投資口１口当たりの分配金を2,405円としました。

 

③　次期の見通し

(イ）今後の運用方針及び対処すべき課題

　今後の日本経済は、企業業績や雇用・所得環境が改善する下で、緩やかな回復の動きが続くものと期待されます。ただし、わが国の物価や財政金融政策の動向のほか、海外主要国・地域の政治・経済動向、地政学的リスク等に起因した金融資本市場の急激な変動等の影響に留意する必要があります。

　本投資法人がポートフォリオの９割弱を投資している東京都心部のほか、地方中核政令指定都市圏（注）の中心部においても、本投資法人が投資対象とするような優良な賃貸住宅の供給量は建築コストの上昇等を背景に伸び悩む傾向にあります。一方、2025年の東京23区の人口動向は約４万４千人の転入超過となりました。このように、賃貸住宅の供給が限られる中で、都心部への人口流入が進む動きが見られることから、テナントの都心居住のニーズは底堅く推移すると思われます。

　不動産売買市場については、優良な賃貸住宅の安定的な投資対象資産としての位置づけは変わらず、引き続き厳しい取得環境が続くものと思われますが、日本を含む主要国の今後の金融政策の動向や国内外の政治経済の動きに応じて生じ得る、投資家の反応を慎重に見極める必要があります。

（注）「地方中核政令指定都市圏」とは、札幌市、仙台市、名古屋市、大阪市、京都市、神戸市、広島市及び福岡市の各都市圏をいいます。

 

a．新規物件取得（外部成長）

　本投資法人は、三井不動産グループとのパイプラインの活用、及び資産運用会社独自の情報ルートの強化により、今後の需要動向の変化にも対応できるような競争力のある物件を着実に取得するほか、戦略的な資産入替えも行うことで安定性と成長性に富んだ質の高いポートフォリオの構築を目指します。

　「賃貸住宅」の安定的な取得を物件取得戦略の中心とするとともに、「ホスピタリティ施設」については、長期的に収益が安定し競争力のある物件の取得を行っていきます。なお、「ホスピタリティ施設」のポートフォリオに占める割合は10％（取得価格ベース）を当面の上限とし、取得物件を厳選した運用を行っていきます。

 

b．賃貸管理・運営（内部成長）

　本投資法人は、三井不動産グループのバリューチェーンと専門性の高いノウハウを活かした最適な管理・運営により、市場における今後の需給環境やテナントのニーズの変化に柔軟に対応した機動的なリーシングを行い、高水準の稼働率の維持、テナント入替え時や更新時の賃料上昇の追求とコストマネジメント等を図ることに加え、築年数の経過に応じた適切な更新工事を計画的に実施するほか、必要に応じて大川端賃貸棟を中心とした保有物件専有部の改修工事を行うことなどを通じて、資産価値を長期的に維持しながら収益力を向上させ各種コストの上昇を吸収して確実な内部成長を目指します。

 

c．財務戦略

　今後の金利上昇リスク、リファイナンスリスクへの対応を考慮し、借入においてはコストに留意しつつ長期固定金利による調達と返済期限の分散を重視した運営を行います。また、ＬＴＶの上限については、資産運用ガイドラインにおいて60％を目途と定めていますが、外部成長過程における当面の上限水準として55％を目安としています。

　物件取得等の資金需要及び財務状況に応じて、市場動向並びに分配金水準等に留意しながら、募集投資口の発行を検討します。なお、投資法人債の発行については、発行登録が行われた発行可能額の範囲内で市場動向に応じて適宜検討を行います。

 

(ロ）決算後に生じた重要な事実

該当事項はありません。

 

（参考情報）

以下の資産を2026年３月２日に取得しました。なお、以下の取得価格は、取得諸経費、固定資産税、都市計画税を含んでいません。

 

キャンパステラス九大学研都市

 

以下の資産を2026年４月９日に取得しました。なお、以下の取得価格は、取得諸経費、固定資産税、都市計画税を含んでいません。

 

パークアクシス押上レジデンス

 

 

パークアクシス西馬込

 

（注）決算期末である2026年２月28日を価格時点とする不動産鑑定評価書（JLL森井鑑定株式会社より取得しています。）の概要は以下のとおりです。

 

当該物件は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される投資法人によるフォワード・

コミットメント等（先日付での売買契約であって、契約締結から１月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととして

いるもの、その他これに類する契約をいいます。）に該当します。フォワード・コミットメント等に該当する場合で、売買

契約締結から決済・物件引渡しまでの間に決算期末が含まれる場合は、決算期末時点における継続鑑定評価を公表する旨を

資産運用会社の内規に定めています。

 

 

以下の資産を2026年４月９日に譲渡しました。なお、以下の譲渡価格は、諸経費、固定資産税、都市計画税を含んでいません。

 

パークアクシス月島

 

ドーミー西荻窪

 

 

以下の資産に係る売買契約を2026年５月22日に締結しました。取得予定日は2026年６月５日です。なお、以下の取得価格は、取得諸経費、固定資産税、都市計画税を含んでいません。

 

パークキューブ八王子（注）

 

（注）取得予定資産の現在の名称は「VITA八王子」ですが、本投資法人は本物件取得後遅滞なく、物件名称を上記のとおり変更する予定です。