（１）【主要な経営指標等の推移】

①　主要な経営指標等の推移

 

 

(注1) 「出資総額（純額）」は、出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。なお、一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額控除額については考慮していません。

(注2) 「1口当たり当期純利益」は、当期純利益を次の日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。

第30期　1,916,330口

第31期　1,916,330口

第32期　1,916,330口

第33期　1,916,330口

第34期　1,916,330口

第35期　1,916,330口

第36期　1,916,330口

第37期　1,916,330口

第38期　1,902,711口

第39期　1,886,235口

 

(注3) 記載した指標は、以下の方法により算定しています。なお、年換算値は、1年を365日として算定しています。

・総資産経常利益率＝経常利益／平均総資産額（※1）

・自己資本利益率＝当期純利益／平均純資産額（※2）

・NOI＝当期賃貸事業損益（不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用）＋当期減価償却費

・1口当たりFFO（Funds from Operation）＝（当期純利益＋当期減価償却費－不動産等譲渡損益）／発行済投資口の総口数

・FFO倍率

第30期＝2021年7月末投資口価格（161,100円）／年換算後1口当たりFFO

第31期＝2022年1月末投資口価格（141,000円）／年換算後1口当たりFFO

第32期＝2022年7月末投資口価格（153,000円）／年換算後1口当たりFFO

第33期＝2023年1月末投資口価格（147,600円）／年換算後1口当たりFFO

第34期＝2023年7月末投資口価格（144,700円）／年換算後1口当たりFFO

第35期＝2024年1月末投資口価格（137,200円）／年換算後1口当たりFFO

第36期＝2024年7月末投資口価格（128,600円）／年換算後1口当たりFFO

第37期＝2025年1月末投資口価格（125,600円）／年換算後1口当たりFFO

第38期＝2025年7月末投資口価格（136,600円）／年換算後1口当たりFFO

第39期＝2026年1月末投資口価格（145,200円）／年換算後1口当たりFFO

・デット・サービス・カバレッジ・レシオ＝金利償却前当期純利益（※3）／支払利息（投資法人債利息を含みます。）

・有利子負債額＝短期借入金＋1年内償還予定の投資法人債＋1年内返済予定の長期借入金＋投資法人債＋長期借入金

（※1）平均総資産額＝（期首総資産額＋期末総資産額）／2

（※2）平均純資産額＝（期首純資産額＋期末純資産額）／2

（※3）金利償却前当期純利益＝当期純利益＋当期減価償却費＋支払利息（投資法人債利息を含みます。）

(注4) 「配当性向」は、次の算式により計算し小数第1位未満を切り捨てて記載しています。

配当性向＝（分配金総額（利益超過分配金は含みません。）／当期純利益）×100

(注5) 六本木ビュータワーについては、2006年3月22日にその共有持分6％に係る信託受益権、2006年4月13日にその共有持分40％に係る信託受益権の取得をしていますが、ポートフォリオにおける物件数としては、1物件として取り扱っています。なお、2014年4月1日付で現物分割の方法による共有物分割を行い、共有持分6％に係る信託受益権は12戸の区分所有権に係る信託受益権に、共有持分40％に係る信託受益権は80戸の区分所有権に係る信託受益権となっています。以下同じです。

アーク森ビルについては、これまで以下の内容の取得をしていますが、ポートフォリオにおける物件数としては、1物件として取り扱っています。以下同じです。

1） 2006年3月22日に13階部分の区分所有権に係る信託受益権

2） 2008年3月28日に12・22階部分の区分所有権に係る信託受益権の準共有持分75％

3） 2008年9月30日に12・22階部分の区分所有権に係る信託受益権の準共有持分の残り25％

4） 2010年3月23日に23階部分の区分所有権の共有持分50％

なお、2011年3月18日付で、5）に追加信託し、信託受益権を保有しています。

5） 2011年3月18日に23階部分の区分所有権の共有持分の残り50％及び25階部分の区分所有権に係る信託受益権

6） 2011年8月1日に4・15・24階部分の区分所有権に係る信託受益権

7） 2013年4月1日に地下4階～1階冷熱供給所部分の区分所有権に係る信託受益権

赤坂溜池タワーについては、これまで以下の内容の取得をしていますが、ポートフォリオにおける物件数としては、1物件として取り扱っています。以下同じです。

1） 2008年9月30日に用途が事務所及び店舗に該当する区画（倉庫・駐車場等の一部を含みます。）（総専有面積の約35.5％）に係る信託受益権

2） 2011年3月18日に用途が居宅に該当する区画（駐車場等の一部を含みます。）（総専有面積の約30.0％）に係る信託受益権

六本木ヒルズ森タワーについては、これまで以下の内容の取得をしていますが、ポートフォリオにおける物件数としては、1物件として取り扱っています。以下同じです。

1） 2010年3月23日に24階部分の区分所有権の共有持分50％

なお、2011年8月1日付で、2）に追加信託し、信託受益権を保有しています。

2） 2011年8月1日に23階部分の区分所有権及び24階部分の区分所有権の共有持分の残り50％に係る信託受益権

3） 2013年10月1日に19・22階部分の区分所有権に係る信託受益権

4） 2014年8月1日に20階部分の区分所有権に係る信託受益権

5） 2015年9月16日に28階部分の区分所有権に係る信託受益権

6） 2016年2月1日に25階部分の区分所有権に係る信託受益権

7） 2016年4月1日に26・27・29階部分の区分所有権に係る信託受益権

愛宕グリーンヒルズについては、これまで以下の内容の取得をしていますが、ポートフォリオにおける物件数としては、1物件として取り扱っています。以下同じです。

1） 2012年5月1日に愛宕グリーンヒルズ内の3棟（MORIタワー、フォレストタワー及びプラザ）の建物の所有権及び区分所有権の共有持分及びその敷地に関する所有権の共有持分、借地権及び地役権の準共有持分を信託財産とする信託受益権の準共有持分45％（総専有面積の約20.0％）

2） 2013年4月1日に愛宕グリーンヒルズ内の3棟（MORIタワー、フォレストタワー及びプラザ）の建物の所有権及び区分所有権の共有持分及びその敷地に関する所有権の共有持分、借地権及び地役権の準共有持分を信託財産とする信託受益権の準共有持分29％（総専有面積の約12.9％）

 

虎ノ門ヒルズ 森タワーについては、これまで以下の内容の取得をしていますが、ポートフォリオにおける物件数としては、1物件として取り扱っています。以下同じです。

1） 2017年8月1日に28～35階の区分所有権の共有持分87.95％に係る信託受益権の準共有持分7％（総専有面積の約1.0％）

2） 2018年3月1日に28～35階の区分所有権の共有持分87.95％に係る信託受益権の準共有持分7％（総専有面積の約1.0％）

3） 2018年9月3日に28～35階の区分所有権の共有持分87.95％に係る信託受益権の準共有持分36％（総専有面積の約5.0％）

4） 2020年9月1日に28～35階の区分所有権の共有持分87.95％に係る信託受益権の準共有持分17％（総専有面積の約2.4％）

5） 2021年8月2日に28～35階の区分所有権の共有持分87.95％に係る信託受益権の準共有持分11％（総専有面積の約1.5％）

6） 2025年7月1日に28～35階の区分所有権の共有持分87.95％に係る信託受益権の準共有持分10％（総専有面積の約1.4％）

7）2025年12月1日に28～35階の区分所有権の共有持分87.95％に係る信託受益権の準共有持分11.9％（総専有面積の約1.7％）

オランダヒルズ森タワーについては、これまで以下の内容の取得をしていますが、ポートフォリオにおける物件数としては、1物件として取り扱っています。以下同じです。

1） 2017年8月1日に3・4階、5階の一部、14～18・22～24階部分の区分所有権に係る信託受益権の準共有持分57％（総専有面積の約27.6％）

2） 2018年3月1日に3・4階、5階の一部、14～18・22～24階部分の区分所有権に係る信託受益権の準共有持分15％（総専有面積の約7.3％）

3） 2018年9月3日に3・4階、5階の一部、14～18・22～24階部分の区分所有権に係る信託受益権の準共有持分28％（総専有面積の約13.6％）

(注6) 「期末エンドテナント総数」は、固定型マスターリース（共有者に対して賃貸権限を付与し、その対価として固定額が支払われる場合も含みます。）の物件及びラフォーレ原宿（底地）は1とし、その他の物件は、オフィス・店舗テナントに関し、同一物件内で同一テナントが複数の貸室を賃借している場合には、それを1、住宅テナントに関しては1住戸につき1とそれぞれ数えて記載しています。以下同じです。

(注7) 「期末総賃貸可能面積」は、エンドテナントに対して賃貸が可能であると考えられる面積を記載しています。なお、テナントに対して、固定型マスターリースにより一括賃貸をしている場合及び共有者に対して賃貸権限を付与し、その対価として固定額が支払われる場合は、当該テナント又は共有者をエンドテナントとみなします。以下同じです。「期末総賃貸面積」は、エンドテナントとの間の賃貸借契約等に表示された契約面積の合計を記載しています。ただし、後楽森ビルについては、信託受益権の準共有持分割合（80％）を、愛宕グリーンヒルズについては、信託受益権の準共有持分割合（74％）を、虎ノ門ヒルズ 森タワーについては、信託受益権の準共有持分割合（第30期については67％、第31期から第37期については78％、第38期については88％、第39期については99.9％）を、ラフォーレ原宿（底地）については、信託受益権の準共有持分割合（第32期については93％、第33期については86％、第34期については79％、第35期については72％、第36期については65％、第37期については58％、第38期については51％、第39期については44％）を、それぞれ信託不動産に係る期末総賃貸可能面積及び期末総賃貸面積に乗じて得た面積を小数第3位を四捨五入して記載しています。アークヒルズ サウスタワーについては、一棟の建物に係る期末総賃貸可能面積及び期末総賃貸面積に共有持分割合（25％）を乗じて得た面積を小数第3位を四捨五入して記載しています。赤坂溜池タワーについては、用途が居宅に該当する区画（駐車場等の一部を含みます。）については信託受託者及び株式会社朝日新聞社が区分所有権を有する専有部分（128戸）に係る期末総賃貸可能面積及び期末総賃貸面積に森ヒルズリート投資法人が保有している信託受益権に対する配分比率（信託受託者及び森ビル株式会社との間の2016年1月6日付建物賃貸借変更契約に定める比率をいいます。以下同じです。）（67％）を乗じ、小数第3位を四捨五入して算出し、また、用途が事務所及び店舗に該当する区画については信託受託者、株式会社朝日新聞社及び森ビル株式会社が区分所有権を有する専有部分（該当用途区画の全て）に係る期末総賃貸可能面積及び期末総賃貸面積に森ヒルズリート投資法人が保有している信託受益権に対する配分比率（信託受託者及び森ビル株式会社との間の2016年7月29日付建物賃貸借変更契約に定める比率をいいます。以下同じです。）（65.9％）を乗じ、小数第3位を四捨五入して算出しています。以下同じです。

なお、期末総賃貸可能面積及び期末総賃貸面積には、倉庫、駐車場、機械室等の面積を含めていません。以下同じです。

(注8) 「期末稼働率」は、期末総賃貸可能面積の合計に占める期末総賃貸面積の合計の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。

(注9) 本書に記載の各数値は、特に記載のない限り、記載未満の金額は切り捨てて、比率は四捨五入して記載しています。したがって、記載されている数値を足し合わせても合計値と必ずしも一致しません。以下同じです。

 

②　運用状況

（イ）投資法人の主な推移

　森ヒルズリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき、森ビル・インベストメントマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）を設立企画人として、2006年2月2日に設立され、同年11月30日に、株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード3234）。

　2026年1月期（2025年8月1日～2026年1月31日）（以下「第39期」又は「当期」といいます。）末現在における発行済投資口の総口数は1,886,235口となっています。

 

（ロ）投資環境と運用実績

ａ．投資環境

　当期の日本経済は、物価上昇による影響が継続し、個人消費の一部に弱さが見られたほか、米国の通商政策の影響を受けて輸出が減速したことで、改善に足踏みが見られました。

　このような経済環境下において、賃貸オフィスビル市場は、業容拡大による拡張や、立地改善、グレードアップ等を目的とした移転需要が引き続き旺盛であったことで、空室率は着実に低下し、賃料についても緩やかに上昇しました。高級賃貸住宅市場は、東京都心部における大規模再開発に伴って供給が増加しましたが、優良住宅に対する安定的な需要が継続したことで、稼働率及び賃料水準はともに堅調に推移しました。不動産流通市場は、足元で金利は上昇基調にあるものの、国内外の投資家の投資意欲に変化は見られず、取引価格は高値圏が続いており、外資系法人による大型取引が寄与したことで、取引額は引き続き高水準を維持しました。

 

ｂ．運用実績

本投資法人は当期においても、テナントニーズを把握した効率的かつ計画的な運営管理及び修繕工事によりテナント満足度の維持向上に努めるとともに、賃貸市況の動向を見据えながら新規及び既存テナントに対する積極的なリーシング活動を展開し、稼働率及び賃料水準の維持向上を図りました。

当期末現在における本投資法人の不動産ポートフォリオは、保有物件ベースで11物件、既投資額で416,049百万円（取得価格ベース）、総賃貸可能面積185,381.73㎡、期末稼働率は98.9％となっています。

 

（ハ）資金調達の概要

本投資法人は当期において、新規物件の取得資金等に充当するため、3,500百万円の長期借入れを行いました。また、2025年5月30日に返済期限が到来した長期借入金834百万円の返済によって減少した手元資金への充当及び既存の長期借入金8,060百万円の借換えのため、8,894百万円の長期借入れを行い、既存の投資法人債5,000百万円の償還のため、2,000百万円の投資法人債を発行し、手元資金3,000百万円を充当しました。

その結果、当期末現在の借入金残高は169,222百万円（全て長期借入金。うち1年内返済予定の長期借入金19,884百万円）、投資法人債残高は20,300百万円（うち1年内償還予定の投資法人債7,300百万円）となり、有利子負債残高は189,522百万円となっています。

これらの借入れのうち、固定金利である投資法人債20,300百万円及び長期借入金19,579百万円に加えて、変動金利である長期借入金149,643百万円のうち102,083百万円については、金利上昇リスクに対応するため金利スワップの活用により実質的な金利の固定化を行っています（当期末現在、有利子負債に占める固定金利比率は74.9％です。）。なお、本投資法人は、今後の借入れに関して、借入金の返済期限を分散することにより、リファイナンスリスクの軽減を目指します。

また、本投資法人は当期末現在、株式会社日本格付研究所（JCR）からAA（格付の見通し：安定的）の長期発行体格付を取得しています。

（注）短期借入金とは借入時点で返済期限までの期間が1年以下、長期借入金とは借入時点で返済期限までの期間が1年超の借入れをいいます。以下同じです。

 

（ニ）業績及び分配の概要

　上記の資産運用の結果、本投資法人の当期の営業収益は11,381百万円、営業利益は6,882百万円、経常利益は6,125百万円、当期純利益は6,124百万円となりました。

　分配金については、本投資法人の規約第37条(1)に定める分配方針の趣旨に基づき、分配金の額は投信法第136条第1項に定める利益の金額を限度とし、かつ租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。)（以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15（以下「投資法人に係る課税の特例規定」といいます。)に規定されている本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えるものとしています。また、当期は租税特別措置法第65条の7「特定の資産の買換えの場合の課税の特例」を適用し、2025年12月に譲渡したラフォーレ原宿（底地）の譲渡益の一部を圧縮積立金として積み立てることとしました。これにより、当期未処分利益から当該積立額及び繰越利益を留保した残額のうち発行済投資口の総口数1,886,235口の整数倍の最大値となる5,847,328,500円を利益分配金として分配することとしました。

この結果、投資口1口当たりの分配金は3,100円となりました。

 

③　次期の見通し

（イ）今後の運用方針

　本投資法人は、投資方針に従い、東京都心部を中心とする「都市」の競争力、「都市」の価値創造力に着目し、「都市」への集中投資を行うことにより成長し、運用資産の収益性とその資産価値の更なる向上を目指します。具体的には、森ビルグループ（森ビル株式会社及び森ビル株式会社の連結子会社並びに持分法適用関連会社のうち、国内で事業を行う会社をいいます。以下同じです。）が長い年月をかけて完成・成熟させてきた創造的かつ付加価値の高い大規模再開発に冠する名称である「ヒルズ」に象徴されるような、プレミアムエリア（東京都心5区（港区、千代田区、中央区、新宿区及び渋谷区をいいます。以下同じです。）及びその周辺地区をいいます。以下同じです。）に所在し、クオリティ、規模、スペック等から見て、将来にわたり十分競争力の優位性を維持できるオフィスビル、住宅及び商業施設等（商業施設その他の用途の物件をいいます。以下同じです。）（プレミアム物件（注））をコアとした都市型ポートフォリオを構築します。

　保有物件の運用については、テナント満足度を高めるとともに、合理的、効率的かつ計画的な資産運用管理を行うことを基本方針とし、ポートフォリオの中長期的な安定収益の確保と資産価値の維持向上を図ります。

　また今後も、森ビルグループの物件パイプラインを有効活用した外部成長を推進するとともに、賃料固定型マスターリースによる収益安定性も保持しながら継続的な分配金の維持向上を図り、投資主価値の最大化を目指します。

（注）プレミアム物件については、後記「２　投資方針　（１）投資方針　②　運用戦略　（イ）重点戦略　a. プレミアム物件をコアとした都市型ポートフォリオの構築　ⅰ．プレミアム物件を重視した投資」をご参照ください。

 

（ロ）決算後に生じた重要な事実

ａ．資産の譲渡

　本投資法人は、2026年3月17日開催の本投資法人役員会において、ラフォーレ原宿（底地）の一部を追加譲渡することを決議しました。

　なお、譲渡先である森ビル株式会社は本資産運用会社の利害関係人等に該当し、本件取引は投信法に定める利害関係人等との取引に該当することから、本資産運用会社は、適用法令及び資産運用委託契約を遵守し、譲渡価格、また、その他の条件等において本投資法人の利益が害されることを防止するため、利害関係取引規程に基づく手続を経ています。

 

ⅰ．譲渡の概要

（注1）商業施設等の所有を目的とする事業用定期借地権の付着した土地の所有権（ラフォーレ原宿の底地）を信託財産とする信託受益権です。なお、当該信託受益権の準共有持分のうち残る34％は、本投資法人が引き続き保有します。

（注2）帳簿価額は、2026年1月31日時点の帳簿価額を基に、譲渡予定日時点における帳簿価額を試算した額を記載しています。以下、本「ⅰ．譲渡の概要」及び下記「ⅱ．譲渡資産の内容」において同じです。

（注3）譲渡に係る諸経費等を含まない額を記載しています。以下、本「ⅰ．譲渡の概要」及び下記「ⅱ．譲渡資産の内容」において同じです。

（注4）譲渡損益は、上記記載の譲渡価格から帳簿価額及び譲渡費用概算額を控除した金額を記載しています。以下、本「ⅰ．譲渡の概要」及び下記「ⅱ．譲渡資産の内容」において同じです。

 

 

ⅱ．譲渡資産の内容

（注1）面積は、不動産登記簿の記載に基づき敷地全体の面積を記載しています。

（注2）信託受益権の準共有持分10％に係る鑑定評価額を記載しています。

（注3）総賃料収入（年間賃料）は、事業用定期借地権設定契約に関する賃料改定覚書に表示されている月額賃料に、信託受益権の準共有持分10％を乗じた金額を単位未満で切り捨て12倍した金額を記載しています。

（注4）総賃貸可能面積は、貸借先に対して賃貸が可能であると考えられる面積に、信託受益権の準共有持分10％を乗じた面積を小数第3位を四捨五入して記載しています。

（注5）総賃貸面積は、貸借先に対して賃貸する面積に、信託受益権の準共有持分10％を乗じた面積を小数第3位を四捨五入して記載しています。

（注6）本投資法人及び譲渡先である森ビル株式会社がそれぞれ保有する信託受益権の準共有持分の第三者への譲渡については、他の準共有者の書面による承諾が必要とされています。

 

ｂ．自己投資口の取得

　本投資法人は、2026年3月17日開催の本投資法人役員会において、投信法第80条の5第2項の規定により読み替えて適用される同法第80条の2の規定に基づき、以下のとおり自己投資口取得に係る事項について決議しました。なお、取得した全ての自己投資口については、2026年7月期中に消却することを予定しています。

 

ⅰ．自己投資口の取得を行う理由

　本投資法人の投資口価格の水準、手元資金の状況、金融市場の動向や財務状況等を総合的に勘案した結果、自己投資口の取得及び消却により資本効率の向上と投資主還元を図ることが、中長期的な投資主価値の向上につながると判断し、自己投資口の取得を決定しました。

 

ⅱ．取得に係る事項の内容

 

（参考情報）

（イ）資金の借入れ

　本投資法人は、2025年7月31日に返済期限が到来した長期借入金1,100百万円の返済によって減少した手元資金及び2026年2月27日返済期限の長期借入金2,650百万円の借換資金に充当するため、以下のとおり資金の借入れを行いました。

（注1）利払日は、初回を2026年3月末日とし、以降毎月の末日とし、返済期限を最終とします。ただし、同日が営業日でない場合には翌営業日とし、当該日が翌月となる場合には直前の営業日とします。利払日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利は、直前の利払日（初回は借入実行日）の2営業日前公表の全銀協1ヶ月日本円TIBORとなります。

（注2）返済期限は、同日が営業日でない場合には翌営業日とし、当該日が翌月となる場合には直前の営業日とします。

 

（ロ）資産運用会社の合併

　本資産運用会社は、2026年4月22日付で森ビル不動産投資顧問株式会社（以下「MIA」といいます。）と吸収合併契約を締結しました。同契約に基づき、本資産運用会社は、2026年6月30日を効力発生日としてMIAを吸収合併（以下「本合併」といいます。）する予定です。本合併は本資産運用会社を吸収合併存続会社、MIAを吸収合併消滅会社とする合併方式です。なお、本合併は本資産運用会社及びMIAに係るものであり、本投資法人に係るものではありません。

 

（ハ）資産運用会社における定款の一部変更

本資産運用会社は、2026年4月22日付で2026年5月14日開催予定の本資産運用会社の臨時株主総会において定款の一部変更が承認されることを条件として、下記事項を決定しました。

ⅰ 事業目的として投資助言・代理業並びに第二種金融商品取引業を追加する変更

ⅱ 公告方法を官報から電子公告とする変更