（１）【主要な経営指標等の推移】

 

①　主要な経営指標等の推移

 

 

 

 

 

 

　（注１）　１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数（第20期794,871口、第21期817,847口、第22期812,564口、第23期810,997口、第24期807,446口、第25期798,941口及び第26期乃至第29期2,376,318口（下記（注４）参照））で除することにより算定しています。

　（注２）　記載した指標は以下の方法により算定しています。

　（注３）　総賃貸可能面積は各保有資産のうち底地以外の物件については、決算日時点における各保有資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載し、各保有物件のうち底地物件については、決算日時点における保有資産に係る底地の賃貸借契約又は土地図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。また、「東急プラザ表参道「オモカド」」、「神戸旧居留地25番館」、「デックス東京ビーチ」、「キュープラザ原宿」、「汐留ビルディング」及び「恵比寿プライムスクエア」は、各物件の準共有持分割合（それぞれ75％、76％、49％、60％、35％及び51％）に相当する数値に基づき記載しています。

　（注４）　2025年５月31日を分割の基準日とし、2025年６月１日を効力発生日として、投資口１口につき３口の割合による投資口の分割を行いました。１口当たり当期純利益及び１口当たり純資産額については第26期期首に当該投資口分割が行われたと仮定して算出しています。

　（注５）　本書において特に記載のない限り、記載未満の数値について、金額は切捨て、比率は四捨五入により記載しています。

　（注６）　出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。また、一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動は考慮していません。

 

②　運用状況

 

（ア）当期の概況

 

ａ．投資法人の主な推移

　アクティビア・プロパティーズ投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、「投資信託及び投資法人に関する法律」（昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に基づき、ＴＬＣタウンシップ株式会社（2017年４月１日付で、現　東急不動産リート・マネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）を存続会社とし、東急不動産アクティビア投信株式会社（2012年４月１日付でＴＬＣタウンシップ株式会社から商号変更。）を消滅会社とする吸収合併を行いました。）を設立企画人として、2011年９月７日に出資金200百万円（400口）で設立し、2011年９月20日に関東財務局への登録が完了しました（関東財務局長第73号）。

　その後、本投資法人は、2012年６月13日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード3279）し、2021年９月７日に上場後７回目となる公募増資及び2021年９月28日に第三者割当を実施しました。

　本投資法人の名称に付せられた「アクティビア・プロパティーズ」の「Activia（アクティビア）」とは、「活気を与える」を意味する「Activate」と「場所」を意味する接尾語「ia」からなる造語です。その名称の由来に相応しい不動産への投資・運用を通じて、広く社会に活気を与えられる存在となることを本投資法人は目指します。また、本投資法人は、中長期的な投資主価値の最大化を図るため、多くの人が集い、街の賑わいや企業の活動拠点として「お客様に選ばれ続ける不動産」を選択し、「プロアクティブ（Proactive）な運用」（率先し、先を見越して行動し、状況を改善する運用）を目指します。

 

ｂ．当期の運用環境

　当期の日本経済は、米国通商政策や中東情勢の影響及び物価上昇がみられる中で、内需や雇用情勢の改善を背景に回復基調を維持しました。

　商業施設を取り巻く環境は、中国の渡航自粛要請や中東情勢の影響があるものの、テナントの出店ニーズは高水準を維持しており、空室率の低下やそれに伴う賃料の上昇傾向が見られました。

　賃貸オフィス市場は、オフィスの質の向上や拡張を目的とした移転、分室開設等の動きが目立ち、空室率は低水準で推移しました。三鬼商事株式会社が公表した2026年５月末時点の都心５区（千代田区、港区、中央区、渋谷区及び新宿区）の平均空室率は2.07％で、前期末（2025年11月30日）時点と比べて0.37ポイント低下しました。このうち、渋谷区の空室率は1.28％で、他エリアと比べて低水準で推移しました。2026年５月末時点における都心5区の1坪当たり平均賃料は22,845円でした。

　J-REIT市場は、長期金利の上昇継続や中東情勢の影響を受けて、東証REIT指数は2026年に入って以降調整が継続しています。

 

ｃ．運用実績

　本投資法人は、規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、2026年５月28日に「神戸旧居留地25番館」（準共有持分24％）（譲渡価格6,301百万円）を譲渡しました。また、2026年５月29日に手元資金により「ネストホテル那覇久茂地」（取得価格5,490百万円）を取得しました。

　この結果、当期末時点の本投資法人の保有物件合計は46物件（取得価格合計542,171百万円）、総賃貸可能面積は443,443.98㎡（134,139坪）となりました。

 

ｄ．サステナビリティに関する取組み

　本投資法人はこれまでも、中長期的な投資主価値の最大化に向けた「お客様に選ばれ続ける不動産」によるポートフォリオ構築のため、立地、用途、規模、クオリティといった要素のみならず、環境負荷の低減、また周辺環境や地域社会への貢献に向けて様々な取組みを推進してまいりました。2026年４月には、本投資法人が取り組むべきマテリアリティ（重要課題）を、2026年７月には環境面におけるより広範囲なパフォーマンスにおいて新たな目標数値を公表いたしました。引き続き、中長期的に年平均１％のエネルギー消費原単位等の削減や、再生可能エネルギーの調達を全保有物件で継続的に実施いたします。また、新たにGHG排出量については、2030年までに2022年度比でスコープ１・スコープ２を42％削減、スコープ３を25％削減することを目標として、日々努力しております。

　当期の環境負荷軽減工事としては、「A-PLACE代々木」で空調更新工事を実施し、年間の電気使用量が24％程度削減される見込みとなっております。また、「恵比寿プライムスクエア」において、水使用量を55％程度削減するトイレ改修工事の実施を引き続き進めており、節水にも取り組んでおります。

　このほか、グリーンビル認証の取得にも毎期継続的に取り組んでおり、当期はCASBEE不動産認証を「マーケットスクエア相模原（Sランク）」で取得いたしました。グリーンビル認証取得数の合計は39物件、延床面積ベースで85.2％（2026年５月31日現在）となっています。

　本投資法人は、このような環境、社会への取組みを実践することにより、サステナブルな社会の実現に貢献してまいります。

 

ｅ．資金調達の概要

　当期においては、返済期日が到来した借入金の返済や償還期限が到来した投資法人債の償還等のため、20,718百万円の借入を行い、引き続き返済期限の分散等による財務基盤の安定性維持に努めました。この結果、当期末時点における有利子負債残高は264,748百万円（借入金246,048百万円、投資法人債18,700百万円）となりました。また、総資産に占める有利子負債の割合（LTV＝有利子負債残高÷資産総額×100）については、当期末時点で47.1％、長期比率99.2％、固定金利比率86.3％となりました。

 

　なお、当期末時点において本投資法人が取得している格付は以下のとおりです。なお、本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供された信用格付又は信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。

 

ｆ．当期の業績及び分配の概要

　上記運用の結果、当期は営業収益17,732百万円、営業利益9,740百万円、経常利益8,457百万円、当期純利益8,456百万円となりました。

　当期の分配金は、当期未処分利益から将来の分配金の安定化のための内部留保及び租税特別措置法第65条の７による圧縮積立金繰入額を控除した全額である7,613,722,872円を利益分配金として分配することとしました。この結果、投資口１口当たりの分配金は3,204円となりました。

 

（イ）次期の見通し

 

ａ．次期の運用環境

　日本経済は、中東情勢によるエネルギーや原材料の価格上昇の影響があるものの、政府による各種施策や緩和的な金融環境等が下支え要因として作用し、緩やかな成長を続けると見込まれます。各国の通商政策の動きやその影響を受けた海外の経済・物価動向や、ウクライナや中東等を巡る地政学的な要因による輸入物価の変動リスクへの注視が必要となります。

　商業施設を取り巻く環境については、需給逼迫を背景に、賃料の上昇基調が継続することが見込まれます。

　賃貸オフィス市場に関して、東京ではオフィスの環境改善や拡張ニーズが幅広い業種で顕在化しており、今後も賃料の上昇傾向が継続することが見込まれます。

　このような環境のもと、本投資法人は、サステナビリティへの取組みを更に進める等の社会的責務を果たすとともに、マーケット成長の機会を捉えた内部成長施策の積極推進並びに資産入替等の外部成長施策の具現化により、EPU成長を通じた持続的な投資主価値の向上に努めてまいります。

 

ｂ．今後の運用方針及び対処すべき課題

　（ⅰ）基本方針

　本投資法人は、「都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資」「包括的なサポート体制を通じた東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンの活用」及び「投資主価値を最大化するためのガバナンス体制」を基本方針として運用を行います。

 

　（ⅱ）外部成長戦略

　本投資法人は、都市型商業施設及び東京オフィスに対して重点的に投資を行いますが、その際、中長期にわたり競争力を有するポートフォリオを構築するため、周辺環境を含めた立地の選定を重視し、用途、規模、仕様その他の物件のクオリティ及びテナントの信用力や知名度等の個別要素を総合的に勘案した上で慎重に投資判断を行います。

　これら競争力の高い資産を継続的に取得するために、本資産運用会社の資産取得に関する独自のノウハウと情報収集ネットワークに加え、本投資法人に関する東急不動産株式会社とのスポンサーサポート契約及び東急不動産ホールディングスグループに属するグループ会社とのサポート契約による情報提供を基に厳選投資を行い、ポートフォリオの質の維持・向上を図ります。

 

　（ⅲ）内部成長戦略

　本投資法人は、本資産運用会社の独自のノウハウに基づき、ポートフォリオ全体及び運用資産毎の特性を十分に理解し、施設競争力の維持・向上のための運営・管理・リニューアル等を実施します。また、不動産の運営・管理経験が豊富なプロパティマネジメント会社を選定し、定期・不定期の検証を通じ、本投資法人の運用資産の個別特性に合わせた適切な運営・管理を行うことにより、ポートフォリオの安定的な運用及び収益力の強化を目指します。

　さらに、運用資産の競争力を最大限に引き出す運営・管理を行う内部成長のノウハウ、あるいは、消費者と対面で事業を行うことによる消費者ニーズの把握や小売業・サービス業等各業界の動向に関する情報を有する東急不動産株式会社及びサポート提供会社による継続的なサポートを通じて、資産価値の維持・向上を図る方針です。

　なお、運用資産のプロパティマネジメント業務については、東急不動産株式会社、東急不動産ＳＣマネジメント株式会社又は株式会社東急コミュニティーからのリーシングサポートを受けています。

 

（ⅳ）財務戦略

本投資法人は、保守的なLTVコントロール及び借入金の長期固定化とマチュリティ分散（返済期限の分散化）を目指す健全な財務方針を有し、主要金融機関との良好なリレーションに基づく磐石なバンクフォーメーションにより、安定的な財務基盤の構築を図ります。また、資金調達手段多様化の観点から、金融マーケット動向を注視しつつ、投資法人債の発行にも取り組みます。また、新投資口の発行につきましては、長期的かつ安定的な成長のため、諸々の環境に配慮しつつ、慎重かつ機動的に行っていきます。

 

ｃ．決算後に生じた重要な事実

該当事項はありません。

 

＜参考情報＞

a.資産の取得

本投資法人は、規約に定める資産運用の基本方針に基づき、以下に掲げる資産を取得する予定です。

（UR-20）A-FLAG京都四条

資産の種類　　　　信託受益権

取得予定価格　　　11,500百万円

取得予定日　　　　2026年 ９月 24日

所在地　　　　　　京都府京都市下京区四条通西洞院東入郭巨山町８

用途　　　　　　　ホテル・店舗

敷地面積　　　　　916.00 ㎡

延床面積　　　　　6,193.16 ㎡

構造　　　　　　　鉄骨・鉄筋コンクリート造／地下１階付10階建

竣工年月　　　　　2014年 ７月

所有形態　　　　　所有権

（注）当該物件に係る信託受益権売買契約については、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等（先日付での売買契約であって、契約締結から１ヶ月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。）に該当します。

 

b.資産の譲渡

本投資法人は、規約に定める資産運用の基本方針に基づき、以下に掲げる資産を譲渡する予定です。

（UR-７）神戸旧居留地25番館

資産の種類　　　信託受益権

譲渡予定価格　　合計 19,956百万円

　　　　　　　  （１）6,564 百万円 （準共有持分 25%）

　　　　　　　  （２）6,564 百万円 （準共有持分 25%）

　　　　　　　  （３）6,827 百万円 （準共有持分 26%）

引渡予定年月日　（１）2026年 11月 27日 （準共有持分 25%）

　　　　　　　　（２）2027年 ５月 28日 （準共有持分 25%）

　　　　　　　　（３）2027年 ６月 ２日 （準共有持分 26%）

所在地　　　　　兵庫県神戸市中央区京町25番地

用途　　　　　　ホテル、店舗、駐車場

敷地面積　　　　3,013.68 ㎡

延床面積　　　　27,010.67 ㎡

構造　　　　　　鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造／地下３階地上18階

竣工年月　　　　2010年１月

所有形態　　　　所有権

（注）当該物件に係る信託受益権売買契約については、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等（先日付での売買契約であって、契約締結から１ヶ月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。）に該当します。