（１）【主要な経営指標等の推移】

①　主要な経営指標等の推移

 

（注１）１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。

（注２）経常利益 ／ {（期首総資産額 ＋ 期末総資産額）÷ ２ } × 100

（注３）第22期計算期間を181日、第23期計算期間を184日、第24期計算期間を181日、第25期計算期間を184日、第26期計算期間を181日、第27期計算期間を184日、第28期計算期間を182日、第29期計算期間を184日、第30期計算期間を181日、第31期計算期間を184日として年換算値を算出しています。

（注４）当期純利益 ／ {（期首純資産額 ＋ 期末純資産額）÷ ２ } × 100

（注５）期末純資産額 ／ 期末総資産額 × 100

（注６）期末有利子負債 ／ 期末総資産額 × 100

（注７）分配総額 ／ 当期純利益 × 100

配当性向については小数点第１位未満を切り捨てて記載しています。

（注８）当期不動産賃貸事業損益 ＋ 当期減価償却費

（注９）出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。

（注10）2026年１月31日を基準日、2026年２月１日を効力発生日として、投資口１口につき３口の割合による投資口の分割を行いました。１口当たり純資産額及び１口当たり当期純利益については第30期期首に当該投資口分割が行われたと仮定して算定しています。

 

②　運用状況

Ａ．当期の概況

（イ）投資法人の主な推移

コンフォリア・レジデンシャル投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、「投資信託及び投資法人に関する法律」（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に基づき、主として居住の用に供される不動産等に投資する投資法人として2010年６月８日に設立され、2010年６月30日付にて内閣総理大臣による投信法第187条に基づく登録を完了し（登録番号　関東財務局長　第71号）、2010年８月より運用を開始しました。その後、本投資法人は、2013年２月６日に公募による新投資口の発行を行い、株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード3282）しました。

運用開始時における本投資法人の運用資産は11物件、取得価格の合計は15,508百万円でしたが、その後、本投資法人の規約に定める資産運用の基本方針（投資主価値の最大化を目的とし、中長期的観点から、安定的な収益の確保と着実な運用資産の成長を目指し、資産の運用を行うこと）のもと、追加的に物件の取得及び譲渡を実施した結果、当期末現在の本投資法人の保有資産（以下「取得済資産」といいます。）は175物件、取得価格の合計340,147百万円となっています。

 

（ロ）運用実績

（ⅰ）投資環境

当期の国内景気は、米国の通商政策等による影響が自動車産業を中心にみられるものの、雇用や所得環境の改善により緩やかに回復しました。こうした中、賃貸住宅市場においては、大都市への人口流入、小世帯化の進行や住宅取得価格の高騰等を背景に需給はタイト化に向かっており、稼働率は高位かつ安定した動きとなりました。不動産投資市場においては、住宅に対しては好調かつ安定的な運用が期待されることから、国内外投資家の旺盛な物件取得意欲がみられ、取引価格水準は引き続き高値圏で推移しています。

（ⅱ）資産の取得及び譲渡

　当期は2025年８月にコンフォリア新子安（準共有持分51％）を譲渡し、同年９月にコンフォリア大森山王他１物件を取得、コンフォリア銀座EAST弐番館を譲渡しました。

（ⅲ）本投資法人の保有する資産の管理運営

本投資法人は「コンフォリア」シリーズ物件の管理実績が豊富な東急住宅リース株式会社を中心にプロパティ・マネジメント業務を委託し、「コンフォリア」シリーズのもと、統一性のある運用を進め、運営の効率化、空室期間の短縮化に努めています。

 

（ハ）資金調達の概要

本投資法人は安定性、機動性、効率性を基本とし、ファンディングコストの低減により投資主価値の最大化を図ることを財務戦略としており、当期もその戦略に基づき資金調達を実施しました。

その結果、当期末時点における出資総額（純額）は154,451百万円、有利子負債は188,512百万円であり、総資産に占める有利子負債の割合（LTV）については、当期末時点で52.8％、期末における有利子負債の平均残存年数は3.9年、長期比率は84.7％、固定化比率は82.9％となっています。

なお、当期末時点において本投資法人が取得している格付けの状況は以下のとおりです。

 

（ニ）業績及び分配の概要

当期の運用の結果、本投資法人は、2026年１月期（第31期）の実績として営業収益12,319百万円、営業利益5,959百万円、経常利益4,978百万円、当期純利益4,969百万円を計上しました。

分配金については、投資法人に係る課税の特例規定（租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15）が適用されるよう分配を行っています。当期については、当期未処分利益に、圧縮積立金取崩額32百万円を加算後、租税特別措置法第65条の７の「特定の資産の買換えの場合の課税の特例」を適用し248百万円を内部留保することとしました。その結果、当期の分配金は１口当たり6,115円となりました。

 

Ｂ．次期の見通し

（イ）今後の運用方針及び対処すべき課題

本投資法人は、投資運用の基本方針に基づき、東急不動産株式会社（以下「東急不動産」といいます。）がプロデュースしてきた都市型賃貸レジデンス「コンフォリア」シリーズのコンセプト、ノウハウに基づく投資及び運用を行ってきました。次期以降も、引き続き当該基本方針に基づき投資運用を行い、中長期的な成長を目指します。

（ⅰ）外部成長戦略

本投資法人は、東急不動産のスポンサーサポートを中心として、東急不動産ホールディングスグループのサポートを最大限活用する一方、本資産運用会社独自の情報を用いることで、質の高い資産を取得し資産規模の拡大を目指します。

具体的には、本資産運用会社が東急不動産との間で締結している本投資法人に関するスポンサーサポート契約に基づいて、スポンサーである東急不動産による開発物件の取得のほか、安定稼働している優良な居住用資産を継続的・安定的に取得していく方針です。このほか、スポンサー以外の東急不動産ホールディングスグループの広範な情報ネットワークによる不動産仲介能力を活用し、優良な居住用資産の取得及び安定的な運用及び収益力の強化を図っていく方針です。かかる観点から、本資産運用会社は、本投資法人に関して東急不動産ホールディングスグループのうち、サポート会社（東急リバブル株式会社、株式会社東急コミュニティー、東急住宅リース株式会社、株式会社学生情報センター及び株式会社東急イーライフデザイン）との間でそれぞれサポート契約を締結しています。

 

（ⅱ）内部成長戦略

中長期的な観点からポートフォリオ価値の最大化及び個別物件のキャッシュ・フローの最大化を目指し、東急不動産ホールディングスグループの不動産運営に係る実績と総合力を最大限活用するべく、J-REIT及び「コンフォリア」シリーズの運営実績が豊富な東急不動産ホールディングスグループを中心にプロパティ・マネジメント業務を委託していきます。また、建物管理仕様及びコストの妥当性を適宜検証し、効率的な管理運営に努めていきます。

加えて、東急不動産ホールディングスグループにおけるアセット・マネジメント、ファンド・マネジメントに関するノウハウを積極的に活用し、投資法人運営全般における質の高いマネジメントを実現します。また、環境や社会への配慮、ガバナンスの強化という課題等への取り組みは、持続可能な社会の発展に貢献するものであると考えており、このような考えに基づく運用を実践することで中長期的な成長を目指します。

次期以降も、当期同様に物件運営状況を注視し、きめ細かく対応することによって稼働率の維持、改善を目指していきます。

（ⅲ）財務戦略

今後の金利上昇リスク、リファイナンスリスクへの対応を考慮し、財務体質の健全性及び収益の安定性に留意した調達活動を行います。借入金については、機動性を重視した短期資金調達と、長期の安定的な資金調達とを効率的に組み合わせた資金調達を行います。また、新投資口の発行については、総資産に占める有利子負債の割合（ＬＴＶ）の上限を概ね60％程度とした上で、物件取得等の資金需要、本投資法人の財務状況に応じて、市場動向及び分配金水準等に留意しながら、検討を行います。

 

Ｃ．決算後に生じた重要な事実

（１）投資口の分割

　本投資法人は、2026年１月31日を基準日、2026年２月１日を効力発生日として、投資口１口につき３口の割合による投資口の分割（以下「本分割」といいます。）を行いました。

1.本分割の目的

　2024年１月から新たな少額投資非課税制度「新NISA」が開始されたことを踏まえ、投資口の投資単位当たりの金額を引き下げることにより、投資家の皆様がより投資しやすい環境を整え、更なる投資家層の拡大、本投資法人の投資口の流動性の向上及び過度な投資口価格変動の抑制を図ることを目的として、投資口分割を実施しました。

 

2.本分割の方法

　2026年１月31日を基準日として、同日（注）の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主の所有する本投資法人の投資口を、１口につき３口の割合をもって分割しました。

（注）同日は投資主名簿等管理人の休業日であるため、実質的には2026年１月30日となります。

 

3.本分割により増加した投資口数等

　本分割前の本投資法人発行済投資口の総口数　　　　：    777,265口

　本分割により増加した投資口の総口数　　　　　　　：  1,554,530口

　本分割後の本投資法人発行済投資口の総口数　　　　：  2,331,795口

　本分割後の本投資法人発行可能投資口の総口数（注）：  8,000,000口

（注）本投資法人の規約に定める発行可能投資口総口数は変更ありません。

 

（２）執行役員の異動

　2026年３月３日に本投資法人の執行役員である坂元貴より、2026年３月31日付で辞任する旨の届出を受領しました。これに伴い、補欠執行役員である門馬庄吾が2026年４月１日より新たに執行役員に就任しました。なお、執行役員の略歴は下記のとおりです。

 

 

 

（参考情報）

物件の取得

　本投資法人は以下の物件を取得しました。

（注）「取得価格」には取得経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税を含んでいません。

 

　本投資法人は以下の物件を取得する予定です。

（注１）「取得予定価格」には取得経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税を含んでいません。

（注２）本物件に係る売買契約は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等（先日付での売買契約であって、契約締結から１ヶ月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。以下同じです。）に該当します。

（注３）「コンフォリア西新井」及び「コンフォリア板橋区役所前」の取得先は同一であり、不可分一体の取引となります。なお、当該２物件の取得価格について、売主及び本投資法人は、売買契約の契約締結日から取得日までの期間における当該物件の収支状況を反映させるため、売買契約書に定められた算定方法に基づき取得価格の調整を行うことに合意しています。取得価格の決定に際しては、売主及び本投資法人は、調整後の売買代金を確認する旨の書面を取得日までに別途締結する予定です。調整後の取得価格（注１）は、２物件合計で3,362百万円を上限とし、下限の設定はありません。

 

匿名組合出資持分の取得

　本投資法人は以下の匿名組合出資持分を取得しました。

 

物件の譲渡

　本投資法人は以下の物件を譲渡しました。

（注）「譲渡価格」には譲渡資産の譲渡に要する諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含んでいません。

 

　本投資法人は以下の物件を譲渡する予定です。

（注1）「譲渡予定価格」には譲渡資産の譲渡に要する諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含んでいません。

（注2）本物件に係る売買契約は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等に該当します。