(1)【主要な経営指標等の推移】

①　主要な経営指標等の推移

 

 

(注1)　出資総額（総額）から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。以下同じです。

(注2)　2025年5月31日を基準日とし、2025年6月1日を効力発生日として、投資口1口につき3口の割合による投資口の分割を行いました。1口当たり純資産額、1口当たり当期純利益及び1口当たりFFOについては、第24期の期首に当該投資口の分割が行われたと仮定して算定しています。

(注3)　経常利益÷｛（期首総資産額＋期末総資産額）÷2｝×100

(注4)　期末純資産額÷期末総資産額×100

(注5)　当期純利益÷｛（期首純資産額＋期末純資産額）÷2｝×100

(注6)　1口当たり分配金（利益超過分配金を含みません。）÷1口当たり当期純利益×100

なお、第19期、第21期及び第22期については新投資口の発行、第25期については期中に自己投資口の取得及び消却をそれぞれ行ったことから、次の算式により算出しています。

分配総額（利益超過分配金を含みません。）÷当期純利益×100

(注7)　「総賃貸可能面積」は、各期の決算日時点における各不動産又は各信託不動産の賃貸可能面積の合計を記載しています。

(注8)　「期末テナント数」は、各期の決算日時点における各不動産又は各信託不動産について締結されている倉庫、事務所又は店舗に関する各賃貸借契約書に基づく倉庫、事務所又は店舗に関するテナント数（パススルー型のマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナント数）の合計を記載しています。

(注9)　「期末稼働率」は、各期の決算日時点における各不動産又は各信託不動産の賃貸面積の合計を総賃貸可能面積で除して得られた数値を百分率で記載しています。

(注10) 当期賃貸営業利益（賃貸事業収益－賃貸事業費用）＋当期減価償却費

(注11) 当期純利益＋当期減価償却費＋その他不動産関連償却＋不動産等売却損－不動産等売却益

なお、第25期、第26期及び第27期に発生した不動産等交換差益は不動産等売却益として算出しています。

(注12) FFO÷発行済投資口の総口数

(注13) 期末有利子負債額÷期末総資産額×100

(注14) 第18期は、火災事故により信託土地を除く信託有形固定資産が滅失したプロロジスパーク岩沼にかかる各数値は、「総賃貸可能面積」、「期末テナント数」及び「期末稼働率」には含めていません。なお、「投資物件数」については、各期の数値に含めています。以下同じです。

(注15) 本書において、特に記載のない限り、いずれも記載金額は単位未満を切り捨て、比率は小数第2位を四捨五入しています。

 

②　運用状況

(イ)　当期の概況

a.　投資法人の主な推移

日本プロロジスリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき、2012年11月7日に設立され、2013年2月14日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場しました（証券コード：3283）。

本投資法人は、上場来プロロジス・グループ(注1)による強力なスポンサー・サポートの下、Aクラス物流施設(注2)への重点的な投資運用を行い、投資主価値の最大化を目指してまいりました。その結果、当期末時点で本投資法人が保有する資産は60物件（取得価格(注3)合計963,237百万円）となっています。

(注1) 　Prologis, Inc.（プロロジス・インク）及びそのグループ会社（日本法人である株式会社プロロジスを含みます。なお、株式会社プロロジスを「プロロジス日本法人」という場合があります。)全体を総称して、プロロジス・グループといいます。プロロジス・グループの詳細については、後記「2 投資方針　(1) 投資方針　② プロロジス・グループの概要」をご参照ください。以下同じです。

(注2) 　「Aクラス物流施設」とは、テナントとなる物流事業会社及び施設利用者が事業を行う上で必要とする、事業効率性及びそれを実現する一定の規模、良好な立地条件、最新鋭の設備、利便性、安全性を兼ね備えた物流施設で、一定の要件を充足していると本投資法人が考える物流施設をいいます。詳細については、後記「2 投資方針　(1) 投資方針　① 本投資法人の基本理念及び特徴　(ロ) 本投資法人の特徴　a. Aクラス物流施設への重点投資」をご参照ください。以下同じです。

(注3) 　「取得価格」は、売買契約書に記載された各資産の譲渡価格を、百万円未満を切り捨てて記載しています。2018年10月3日付で土地の一部を売却及び取得したプロロジスパーク座間1については、これらを考慮せずに、当初取得時の価格を記載しています。プロロジスパーク岩沼については、土地の取得価格に建物の再開発に係る建築工事代金等を加算した価格を記載しています。以下同じです。

 

b.　投資環境と運用実績

物流不動産市場においては、(ⅰ)カスタマー(注1)のサプライチェーン再構築に対する継続的な需要の拡大、(ⅱ)電子商取引（以下「EC」といいます。）の継続的拡大、(ⅲ)カスタマーの労働力不足への対応やそれに起因する物流作業の自動化を企図した大型の物流施設への移転需要の拡大、(ⅳ)製造業の国内回帰に伴う需要の高まりと荷主企業の在庫保管量の拡大等を背景として、Aクラス物流施設に対する需要は引き続き高い水準を維持するものと、本投資法人は考えています。一方で供給に目を転じると、このような構造的な需要の継続を背景として、近年特に首都圏において需要の総量を超えた供給がみられました。しかしながら、昨今の建築費高騰等を背景として新規供給量が顕著な減少傾向にあり、足元の需給環境は改善しています。

このような環境の下、2026年3月末時点の大型マルチテナント型施設の空室率は首都圏において9.2％、近畿圏において2.2％となり、それぞれ前四半期末比で0.6ポイント及び1.5ポイント低下しました(注2)。引き続き本投資法人の保有資産をはじめとする安定稼働中の物件群の稼働状況は堅調に推移しており、物流施設における空室は一部の新規供給物件に偏っている状況が継続しています。賃料水準に目を向けると、足元の需給環境の改善を背景として賃料上昇圧力が高まっており、2026年3月末時点の大型マルチテナント型施設の実質賃料指数は首都圏において前四半期末比+0.9％上昇、近畿圏において同+1.2％上昇しました（注2）。マーケット全体で賃料上昇傾向が強まる中、特に本投資法人の保有資産をはじめとする好立地かつ高品質な物流施設は、その競争優位性を背景として賃料上昇の恩恵をより享受しやすく、相対的に高い賃料成長が期待できると本投資法人は考えています。今後も特に首都圏における賃貸市場の需給環境を適切にモニタリングする必要があるものの、物流施設に対する需要の拡大は日本の物流産業の変革やEC消費の拡大及び浸透に起因する構造的なものであり、また新規物件の供給量が今後も減少する見通しであることから、需給環境は引き続き改善基調での推移が継続するものと見込まれます。

このような状況の中、本投資法人は保有する物件の高い競争力とスポンサーであるプロロジス・グループによる強力なリーシングサポートにより安定したポートフォリオ運営を実施し、当期末時点の稼働率は98.0％、当期における平均改定賃料変動率(注3)は+7.0％といずれも高水準を達成しました。

また、投資主価値の更なる向上を企図して2025年1月に決定した、計5計算期間にわたるプロロジスパーク市川2の取得及びプロロジスパーク北名古屋とプロロジスパーク船橋5の譲渡（以下「本資産入替」といいます。）について、2026年2月に第3回目の取得と譲渡を完了しました。

(注1) 　本書において、賃貸借契約の直接の当事者であるテナントを「カスタマー」ということがあります。

(注2) 　出所：シービーアールイー株式会社

(注3) 　「平均改定賃料変動率」は、当期中に満了を迎え更新された長期賃貸借契約における2026年6月末時点の事務所及び店舗部分を含まない倉庫部分の新旧の契約月額賃料（共益費込み）の変動率を賃貸可能面積で加重平均し算出しています。契約期間中に増額改定を行った契約を含みません。

 

c.　資金調達の概要

ⅰ.　資金の借入れについて

本投資法人は、2025年12月2日付で短期借入金5,000百万円の借入れを行い、同日付で期限が到来した短期借入金5,000百万円の返済を行いました。また、2026年4月28日付で長期借入金19,900百万円の借入れを行い、同日付で期限が到来した長期借入金19,900百万円の返済を行いました。なお、当該長期借入金の借入れにあたっては、一部変動金利を採用するとともに、固定金利の決定時期を従前よりも前倒しにすることで、調達手法の多様化及び金利上昇局面における調達金利の抑制を図りました。

この結果、本投資法人の当期末時点の有利子負債総額は362,300百万円（借入金残高319,500百万円、投資法人債残高42,800百万円）となりました。本投資法人の有利子負債総額（借入金額、投資法人債発行額、短期投資法人債発行額の総額）が総資産に占める割合（以下「LTV」といいます。）は、当期末時点で40.5％となり、総資産と保有資産における含み損益の合計に占める割合（時価LTV）は当期末時点で28.5％となりました。

 

ⅱ.　格付について

本投資法人の当期末現在における格付状況は、以下のとおりです。

(注)　　当該格付は、本投資法人に対する格付であり、本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）に対する格付ではありません。また、本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。以下同じです。

 

d.　業績及び分配の概要

上記のような運用の結果、当期の実績は、営業収益33,710百万円、営業利益15,971百万円、経常利益14,395百万円、当期純利益14,395百万円となりました。また、分配金については、当期未処分利益のうち投資口1口当たりの分配金が1円未満となる端数部分を除いた14,395百万円を分配することとし、この結果、投資口1口当たりの分配金（利益超過分配金は含みません。）は1,716円となりました。

これに加え、本投資法人は、規約に定める分配の方針に従い、原則として毎期継続的に利益を超えた金銭の分配（以下「継続的利益超過分配」といいます。）を行う方針をとっており(注1)、更に、かかる継続的利益超過分配に加え、一定の場合において、一時的に1口当たり分配金の金額が一定程度減少することが見込まれるときに限り、1口当たり分配金の金額を平準化することを目的として、本投資法人が決定した金額を、一時的な利益を超えた金銭の分配（以下「一時的利益超過分配」といいます。）として、一時的に分配することができるものとしています(注2)（継続的利益超過分配及び一時的利益超過分配の詳細については、後記「2 投資方針　(1) 投資方針　⑧ 財務方針　(ロ) エクイティ戦略　b. 利益超過分配」をご参照ください。）。

当期においては、本投資法人は、当期の減価償却費7,510百万円の100分の36に相当する金額から、当期に計上した不動産等交換差益の一部に相当する金額を控除した1,778百万円を継続的利益超過分配の分配金として分配することといたしました。その結果、当期の投資口1口当たりの利益超過分配金は212円（全額が継続的利益超過分配）となりました。

(注1) 　本投資法人は、修繕や資本的支出への活用、借入金の返済、新規物件の取得資金への充当等の他の選択肢についても検討の上、法令等（一般社団法人資産運用業協会の定める規則等を含みます。）において定める金額を限度として、本投資法人が決定した金額を、利益を超えた金銭として、原則として継続的に分配する方針です。継続的利益超過分配の金額は、当該計算期間の減価償却費の40％に相当する金額を上限としますが、当該計算期間の純利益及び不動産等の売却益や解約違約金等の一時的収益を含む当該計算期間の利益の水準、利益を超えた金銭の分配額を含めた当該計算期間の金銭分配額の水準、本投資法人のLTV水準、財務状況等を総合的に考慮して決定するものとします。ただし、経済環境や不動産市況等及び本投資法人の資産総額のうち有利子負債総額（借入金額、投資法人債発行額、短期投資法人債発行額）の占める割合水準、信用格付、財務状況、不動産等の売却益や解約違約金等の一時的収益を含む利益の水準等を勘案し、利益を超えた金銭の分配の全部又は一部を行わない場合もあります。

　　　　なお、当期末保有資産に係る建物状況調査報告書に記載の緊急・早期修繕更新費用及び中期修繕更新費用の合計額の6か月平均額は、1,055百万円です。

(注2) 　本投資法人は、継続的利益超過分配及び一時的利益超過分配の合計の分配金額は、法令等（一般社団法人資産運用業協会の定める規則等を含みます。）において定める金額を限度とします。

 

(ロ)　次期の見通し

a.　今後の運用方針

ⅰ.　内部成長戦略

本投資法人は、保有資産の高い稼働率を維持し、また、テナントから受領する賃料の上昇を通じて、今後も保有資産から生ずるキャッシュ・フローと利益の力強い内部成長を追求する方針です。本投資法人の保有資産は、テナント及び賃貸借契約の満了期限が分散化されているマルチテナント型物流施設と、優良なテナントと長期契約を締結しているビルド・トゥ・スーツ型物流施設によって構成されており、キャッシュ・フローの高い安定性と長期的な成長が期待できるポートフォリオとなっています。

具体的には、保有資産における賃貸借契約の満了に際しては、市場動向を慎重に精査した上で、プロロジス・グループが有するカスタマー・ネットワークを最大限に活用し、稼働率と賃料改定率の維持・向上を追求します。更に、一定の長期契約においては、賃貸借契約の期間中であっても一定期間経過後にCPI変動率等を含むマクロ経済環境の変動幅に基づく賃料改定を行うことが可能な賃貸借契約を順次導入しています。これにより、賃貸借契約期間中に発生した物価上昇局面においても、賃料収入が漸次的に増加することを目指します。また、保有資産において適切なタイミングで修繕・資本的支出を行うだけでなく、倉庫内作業の自動化支援、照明設備のLED化、共用部のリニューアル等の様々な方策を実施することにより、カスタマーの満足度を向上させ、ひいてはポートフォリオの資産価値の維持・向上を追求します。

本投資法人は、昨今の物価及び金利の上昇局面を鑑みて、この内部成長戦略、特に積極的な賃料改定による賃料収入の最大化を、経営の最重要課題として取り組む方針です。

 

ⅱ.　外部成長戦略

本投資法人は、資本市場・不動産投資市場・経済環境を慎重に見極めた上で、長期的な分配金成長に資するアクリーティブな外部成長の機会を追求します。スポンサーであるプロロジス・グループは日本において新規物件を継続して開発していく予定であり、本投資法人は、これらの新規物件のうち本投資法人の投資方針に合致する一定の物件について充分な条件が整った際に優先交渉権の付与を受けることとなります。これらの物件が安定的に稼働し、かつ本投資法人の長期的な分配金成長に資すると考えられる場合には、本投資法人及び本投資法人の資産運用会社であるプロロジス・リート・マネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）が定める所定の手続きを経て、本投資法人の資本コストに十分配慮した資金調達手段にて取得することを目指します。更に、本投資法人は、プロロジス・グループからのパイプラインの状況及び不動産マーケットの状況を勘案し、本資産運用会社独自のルートを活用した物件ソーシングを行います。

また、長期的な視点で成長力の高い強靭なポートフォリオを構築することを企図し、保有資産が有する成長性・テナント又はエリアの集中リスク等を総合的に勘案した資産の入替又は資産の売却を継続して行います。

 

ⅲ.　財務戦略

本投資法人は、エクイティ資金とデット資金の最適なバランスを慎重に考慮しながら、戦略的に財務を運営していく方針です。新投資口の発行については、運用資産の長期的かつ安定的な成長を目的として、資本市場の動向、経済環境、新たな運用資産の取得時期、本投資法人の資本構成及び既存投資主への影響等を総合的に考慮し、投資口の希薄化に十分に配慮した上で、機動的に行うものとします。なお、借入金をはじめとするデット資金の調達については、長期固定金利によるものを主としつつ、金融市場を慎重に見極めた上で短期借入れや変動金利等を活用することで、長期的な安定性と適切なデットコストコントロールを両立させます。

更に、本投資法人は、中長期的な投資主価値の向上の観点から、資本政策の一環として自己投資口の取得及び消却を検討及び実施します。

 

ⅳ.　ESGへの取組み

本投資法人、本資産運用会社及びプロロジス・グループは、環境への取組み（Environmental）、社会貢献と企業としての責任（Social）及び企業倫理とガバナンス（Governance）（以下「ESG」といいます。）を3本の柱として、持続可能な企業活動（以下「ESGへの取組み」ということがあります。）を行っており、これは本投資法人の持続可能な成長に資すると考えています。具体的には、物流効率化に資する安全・快適な施設スペースをカスタマーに提供するとともに、Aクラス物流施設の供給による我が国の物流機能の発展、環境負荷の軽減及び地域貢献を目指すことを通じて、様々なステークホルダーと共生し、本業で社会に貢献する企業活動を展開しています。また、本投資法人はESGへの取組みに関して主要指標（以下「KPI」といいます。）を設定しており、次期以降も本資産運用会社及びプロロジス・グループと協働してKPIの早期達成を追求します。

 

b.　決算後に生じた重要な事実

ⅰ. 資産譲渡の契約締結

本投資法人は、規約に定める資産運用の基本方針に基づき、2026年8月28日開催の本投資法人の資産運用会社の投資運用委員会において、本投資法人が保有するプロロジスパーク常総の譲渡が決定されたことにより、同日付で受益権譲渡契約を締結しました。

 

(注1) 　「譲渡予定価格」には、受益権譲渡契約書に記載された譲渡資産の譲渡価額を記載しており、消費税及び地方消費税並びに譲渡に要する諸費用は含みません。

(注2) 　譲渡先の名称の開示について譲渡先の承諾を得られていないため、非開示とします。

 

ⅱ. 自己投資口の取得及び消却の決定

　　　本投資法人は、2026年8月28日開催の役員会において、投信法第80条の5第2項の規定により読み替えて適用される同法第80条の2の規定に基づき、自己投資口の取得（以下「本自己投資口の取得」といいます。）に係る事項について決定するとともに、同法第80条第2項及び第4項の規定に基づき、取得した全ての自己投資口の消却について決定しました。

 

＜自己投資口の取得を行う理由＞

　　　　　　　　　本投資法人の手元資金の状況、財務状況及びマーケット環境等を総合的に勘案した結果、自己投資口の取得及び消却により資本効率の向上と投資主還元を行うことが、中長期的な投資主価値の向上に資すると判断したためです。

 

＜取得に係る事項の内容＞

 

 

＜消却に係る事項の内容＞

 

(参考情報)

資産の交換について

本投資法人は、2025年1月16日付で下記の信託受益権交換契約を締結しており、プロロジスパーク船橋5（別棟を含む）の準共有持分66％とプロロジスパーク市川2の準共有持分36％の交換については、以下のとおり2026年2月2日及び2026年8月3日付で譲渡及び取得が完了しています。

＜交換による譲渡（予定）資産＞

 

　＜交換による取得（予定）資産＞