（１）【主要な経営指標等の推移】

①　主要な経営指標等の推移

 

 

 

（注１）本投資法人の営業期間は、毎年３月１日から８月末日まで及び９月１日から翌年２月末日までの各６ヶ月間です。

（注２）年換算した数値を括弧内に併記しています。年換算する場合において、１年を365日とし、第16期営業期間を184日、第17期営業期間を181日、第18期営業期間を184日、第19期営業期間を181日、第20期営業期間を184日、第21期営業期間を182日、第22期営業期間を184日、第23期営業期間を181日、第24期営業期間を184日、第25期営業期間を181日として、年換算値を計算しています。なお、第21期営業期間は１年を366日として年換算値を計算しています。

（注３）出資総額は、一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動を考慮しておりません。以下同じです。

（注４）2025年８月31日を分割基準日とし2025年９月１日を効力発生日として、投資口１口につき３口の割合による分割を行いました。１口当たり純資産額、１口当たり当期純利益については、第23期の期首に当該投資口の分割が行われたと仮定して算定しています。

（注５）配当性向については小数第２位以下を切り捨てて記載しています。

 

 

（注６）以下の算定式により算出しています。

 

②　事業の状況

（ア）業績等の概要

Ａ．投資法人の主な推移

本投資法人は、みずほフィナンシャルグループの一員であるみずほリートマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）（注）をその資産運用会社とし、主たる用途を限定することなく、オフィスビル、ホテル、住宅、商業施設及びその他用途の不動産を投資対象として、中長期にわたる安定的な収益確保と成長性の両面を追求するポートフォリオ構築を目指します。また、本邦不動産マーケットにおいて豊富な取扱実績を有するみずほ信託銀行株式会社をスポンサーとして、物件の取得並びに運用面及び財務面における各種サポートを得ながら、「分配金の持続的な成長」及び「ポートフォリオ・財務構造に配慮した規律ある外部成長」を基本方針として、投資主価値の最大化のため、更なる成長ステージへ進むことを目指します。

本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（以下「投信法」といいます。）に基づき、本資産運用会社を設立企画人として、2013年６月25日に設立され、同年10月９日に東京証券取引所の不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード3290）しました。その後の公募増資及び投資口分割等により、当期末現在の発行済投資口の総口数は805,404口となりました。

（注）株式会社みずほフィナンシャルグループ、みずほ信託銀行株式会社及びみずほリアルティOne株式会社（以下「MONE」といいます。）は、本資産運用会社の親会社に該当します。MONEは、スポンサーであるみずほ信託銀行株式会社の完全子会社であり、また、本資産運用会社とみずほ不動産投資顧問株式会社（以下「MREM」といいます。）の発行済株式の全てを保有しており、MONE、本資産運用会社及びMREMの３社でMONEグループを構成します。MREMは、MONEグループの不動産私募ファンドの運用会社です。

 

Ｂ．運用実績

当期における経済環境は、米国の通商政策による影響がみられるものの、雇用・所得環境の改善の動きが続く中で緩やかに回復しています。但し、中東情勢による影響を含む今後の物価動向や米国の関税措置等をめぐる動向などの景気を下押しするリスクに留意する必要があります。

オフィスビル賃貸市場については、従業員の新規雇用に伴うオフィス面積の見直し、業務拡大による館内増床や立地改善のための移転など、テナント需要は引き続き好調であり、賃料については上昇傾向が続くことが見込まれます。

本投資法人においては、ポートフォリオの質的向上を目的とした資産入替戦略の一環として、2026年１月30日付でONEST南大塚ビル及び新川一丁目ビル（譲渡価格合計6,230百万円）を譲渡し、2025年12月18日付でカンデオホテルズ京都烏丸六角(取得価格4,800百万円)を取得しました。

また、不動産投資運用における環境・社会・ガバナンス配慮の重要性を認識し、企業の社会的責任として、環境負荷の低減や持続可能な社会の実現を目指した取組みを継続しています。本投資法人は、2025年のGRESBリアルエステイト評価において、総合スコアの相対評価によるGRESBレーティング（５段階評価）では「４スター」を取得し、ESGに関し優れたマネジメント体制とパフォーマンス実績を示したことを意味する「Green Star」の評価を８年連続で獲得しました。

以上の結果、当期末現在の本投資法人の保有資産合計は28物件（取得価格合計122,588百万円。なお、匿名組合出資持分は含みません。）、総賃貸可能面積は157,059.07㎡、また、当期末現在の稼働率は97.3％となりました。

 

Ｃ．資金調達の概要

当期は、2025年９月８日付で株式会社みずほ銀行をアレンジャーとするシンジケートローン（グリーンローン）により9,974百万円を調達し、既存借入金の約定返済に充当しました。また、取得資金及び付随費用の一部に充当するため、極度借入枠（アンコミットメントベース）の一部を活用し、2025年12月18日付で4,000百万円の資金の借入れを行い、2026年１月30日に返済しました。

この結果、当期末現在での有利子負債残高は65,394百万円となり、総資産に占める有利子負債の割合（LTV）は48.5％となりました。

Ｄ．業績及び分配の概要

上記の運用の結果、当期の業績は、営業収益4,690百万円、営業利益2,353百万円、経常利益1,923百万円、当期純利益1,922百万円となりました。

分配金については、投資法人に係る課税の特例規定（租税特別措置法第67条の15）が適用されるように、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、不動産等売却益の発生等により前期以前に内部留保した額を控除後の当期未処分利益の概ね全額を分配することとしました。

この結果、投資口１口当たりの分配金は2,386円となりました。

 

（イ）今後の運用方針及び対処すべき課題

Ａ．今後の投資環境

今後も、賃金の上昇やインバウンド需要の増加を背景に景気回復が継続するものと見込まれますが、米国をはじめとする各国の通商政策、中東情勢の緊迫化等の影響により世界経済が減速し、物価高騰や企業の収益にもマイナスの影響が波及するおそれがあります。その結果、企業の設備投資抑制を引き起こし、経済全体を押し下げる可能性があります。

オフィスビル賃貸市場については、新規に供給されるオフィスビルのリーシング活動による影響には今後も注視が必要ですが、引き続き企業のオフィス拡大ニーズによる需要は底堅く、特に立地競争力の高いオフィスは、より高く評価されていくものと見込まれます。

オフィスビル売買市場については、金利上昇等の市況動向は注視が必要なものの、国内外の機関投資家の物件取得意欲は高く、優良物件の売却情報は限定的であることから、引き続き厳しい物件取得環境が続くことが見込まれます。

ホテル市場では、国内宿泊需要は引き続き底堅く推移することが期待されます。インバウンド需要については、中国の動向に伴う影響が一定期間想定されるものの、他の国・地域からのインバウンド数の拡大により、旺盛なインバウンド需要は継続していくものと見込まれます。

 

Ｂ．今後の運用方針及び対処すべき課題

本投資法人は、本邦不動産マーケットにおいて豊富な取扱実績を有するみずほ信託銀行株式会社をスポンサーとして、物件の取得並びに運用面及び財務面における各種サポートを得ながら成長を図り、投資主価値の最大化を目指します。運用資産の競争力を最大限に引き出す運営・管理により資産価値の維持・向上（内部成長）を図るとともに、中長期的な安定成長を実現するため、引き続き厳選投資（外部成長）を行いながら、ポートフォリオの質的改善を目指します。

かかる外部成長及び内部成長の両側面における成長戦略を実現するため、本投資法人は、本資産運用会社、MONE及びMREMの運用ノウハウと経営資源等を用いることに加え、スポンサーであるみずほ信託銀行株式会社のサポートを最大限に活用する方針です。スポンサーは、MONE及びMREMと連携し、本投資法人が従来から重点投資対象としてきた中小規模のオフィスビル以外の資産の取得検討への活用を目的として、ホテルパイプライン情報及び必要な人材やノウハウの提供等を強化しています。

（ａ）外部成長

本投資法人は、中小規模のオフィスビル（注１）を重点投資対象としつつ、ホテル、住宅、商業施設等も組入れるポートフォリオ構築方針のもと、個別物件の立地や建物仕様、用途特性等を見極めた投資を行うことで、ポートフォリオの質の維持・向上を図りつつ、資産規模の拡大を目指します。

投資対象地域については、日本国内において、ポートフォリオの地域分散を考慮しながら投資対象となる資産の用途に適した地域とし、オフィスビル、住宅、商業施設は「東京経済圏を中心とした五大都市圏、地方政令指定都市等」（注２）を対象とし、ホテルは日本全国の主要都市及びその周辺地域又は観光地を対象としています。

（注１）中小規模のオフィスビルとは、延床面積が概ね33,000㎡（約10,000坪）未満で入居テナントのニーズを充足する一定のビルスペックを有したオフィスビルをいいます。以下同じです。

（注２）東京経済圏とは、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県をいい、五大都市圏とは、東京経済圏、大阪圏（大阪市）、名古屋圏（名古屋市）、福岡圏（福岡市）、札幌圏（札幌市）及びその近郊の地域をいいます。また、地方政令指定都市等とは、五大都市圏以外に所在する政令指定都市及び地方政令指定都市以外の県庁所在地又はそれに準ずる都市をいいます。以下同じです。

（ｂ）内部成長

本投資法人は、下記のような取組みを行うことで、稼働率の維持・向上、賃貸事業収支の向上を図ります。

◆プロパティ・マネジメント会社及び賃貸仲介会社との連携強化

◆テナントリレーションの構築・強化

◆マーケット動向に合わせた賃料の増額交渉

◆アップサイド追求投資（注）の推進による物件価値の向上

◆既存取引の見直しによる運営・管理コストの低減

◆ESG（環境・社会・ガバナンス）への取組み強化

（注）「アップサイド追求投資」とは、本資産運用会社のAM（アセットマネジメント）力及びMONEのFM（施設管理）力を駆使し、本投資法人の保有物件が持つ収益性・資産性の潜在的価値（アップサイドポテンシャル）を顕在化させることを目的とした投資をいいます。

 

（ウ）決算後に生じた重要な事実

新投資口の発行

　本投資法人は、2026年３月５日及び2026年３月12日開催の本投資法人役員会において、以下のとおり、新投資口の発行に関し決議し、一般募集による新投資口の発行については2026年３月18日に、オーバーアロットメントによる売出しに伴う第三者割当による新投資口の発行については2026年４月８日に、それぞれ払込が完了しています。この結果、2026年４月８日現在の出資総額は72,270百万円、発行済投資口の総口数は973,670口となっています。

　一般募集による新投資口発行の手取金につきましては、2026年３月19日付で取得した資産の取得資金の一部に充当しました。また、本件第三者割当による新投資口発行の手取金については、手元資金とし、支出するまで金融機関に預け入れの上、将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金の返済資金の一部に充当する予定です。

a．一般募集による新投資口の発行

 

b．第三者割当による新投資口の発行

 

 

資産の譲渡

　本投資法人は、中長期にわたる安定的な収益の確保と成長性の両面を追求して運用を行い、投資主利益の最大化を目指すべく、以下のとおり、2025年12月15日付でONEST京都烏丸スクエアを譲渡する契約を締結し、2026年３月13日付で第１回分の準共有持分の譲渡を完了しました。当該譲渡により、第26期（2026年８月期）において、不動産等売却益を約105百万円計上する見込みです。

(注１)「譲渡価格」は、譲渡資産に係る信託受益権売買契約書（以下「本売買契約」といいます。）に記載された譲渡資産の売買代金（譲渡費用、固定資産税・都市計画税の精算額、消費税及び地方消費税等を除きます。）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。

(注２)譲渡日は、本売買契約締結日から１ヶ月以上を経過した日となることから、本売買契約は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等に該当します。本売買契約においては、一方当事者が本売買契約に違反した場合、違反当事者に対して相当の期間を定めて催告をし、違反当事者が当該違反をかかる期間内に是正しない場合、本売買契約を解除することができるものとされています。また、本売買契約が解除された場合には、違反当事者はその相手方に対し、当該違反に起因又は関連して相手方が被った相当因果関係にある損害等を売買代金（消費税及び地方消費税相当額を除きます。）の10%相当額を上限として補償又は賠償するものとされています。但し、本投資法人は売主であり、本売買契約の履行に関し、資金調達リスク等の懸念はなく、損害賠償金の負担が生じ、本投資法人の財務等に重大な影響を与える可能性は低いと考えています。

 

（参考情報）

資産の譲渡

　本投資法人は、中長期にわたる安定的な収益の確保と成長性の両面を追求して運用を行い、投資主利益の最大化を目指すべく、以下のとおり、2025年12月15日付でONEST京都烏丸スクエアを譲渡する契約を締結しました。当該譲渡により、第27期（2027年２月期）、第28期（2027年８月期）及び第29期（2028年２月期）において、不動産等売却益をそれぞれ約177百万円、約226百万円及び約412百万円計上する見込みです。

（注１）第１回目譲渡については、2026年３月13日付で完了しています。

（注２）「譲渡予定価格」は、譲渡予定資産に係る信託受益権売買契約書（以下「本売買契約」といいます。）に記載された譲渡予定資産のそれぞれの売買代金の金額（譲渡費用、固定資産税・都市計画税の精算額、消費税及び地方消費税等を除きます。）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。

（注３）譲渡予定日は、それぞれ本売買契約締結日から１ヶ月以上を経過した日となることから、本売買契約は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等に該当します。本売買契約においては、一方当事者が本売買契約に違反した場合、違反当事者に対して相当の期間を定めて催告をし、違反当事者が当該違反をかかる期間内に是正しない場合、本売買契約を解除することができるものとされています。また、本売買契約が解除された場合には、違反当事者はその相手方に対し、当該違反に起因又は関連して相手方が被った相当因果関係にある損害等を売買代金（消費税及び地方消費税相当額を除きます。）の10%相当額を上限として補償又は賠償するものとされています。但し、本投資法人は売主であり、本売買契約の履行に関し、資金調達リスク等の懸念はなく、損害賠償金の負担が生じ、本投資法人の財務等に重大な影響を与える可能性は低いと考えています。

 

資産の取得

　本投資法人は、以下のとおり、2026年３月19日付で不動産信託受益権６物件（取得価格合計29,946百万円）を取得しました。

（注）「取得価格」欄には、当該資産に係る不動産信託受益権売買契約に記載された当該資産の売買代金（消費税等相当額を含みません。）を記載しています。

 

資金の借入れ

本投資法人は、上記「(イ)資産の取得」に記載の資産の取得資金及び付随費用の一部に充当するため、2026年３月19日付で以下のとおり資金の借入れを行いました。

（注）株式会社みずほ銀行との間で2025年７月31日付で契約締結した極度借入枠（アンコミットメントベース）に基づく借入れです。