（１）【主要な経営指標等の推移】

①主要な経営指標等の推移

 

 

（注１）出資総額から出資総額控除額を差し引いた純額を記載しています。

（注２）１口当たり当期純利益については、当期純利益を日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。

 

（注３）記載した指標は、以下の方法により算定しています。

（注４）当期運用日数は不動産等の実質的な運用を行った日数を記載しています。

（注５）期末投資物件数にはマレーシアにおいて設立された海外不動産保有法人が保有する１物件も含まれています。

（注６）賦課決定された期の不動産取得税も含まれています。

（注７）本書において特に記載のない限り、記載未満の数値について金額は切捨て、比率は四捨五入して記載しています。

（注８）営業収益等には消費税等は含まれていません。

 

②　運用状況

（イ）当期の概況

a. 投資法人の主な推移

　本投資法人は、「地域社会の生活インフラ資産」である商業施設等を主な投資対象と位置づけ、中長期にわたる安定した収益の確保と、運用資産の着実な成長を目指します。

　本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に基づき、イオン・リートマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）を設立企画人として2012年11月30日に設立され、2013年11月22日に東京証券取引所の不動産投資信託証券市場（J-REIT市場）に上場（銘柄コード3292）しました。

　2026年１月31日現在において本投資法人が保有する運用資産は、マレーシアに設立した海外不動産保有法人（以下「本海外SPC」といいます。）を通じて保有している「イオンモール セレンバン ２」を含めて、国内外53物件、取得価額の合計は480,736百万円、総賃貸可能面積は4,339,021.73㎡及びポートフォリオ全体の稼働率は100.0％となっています。

 

b. 投資環境と運用実績

(ⅰ) 投資環境

　当期の日本経済は、2025年10－12月期の実質GDP成長率（１次速報値）が前期比0.1％増となり、２四半期ぶりのプラス成長を記録しました。民間設備投資が増加し企業活動が堅調に推移したほか、個人消費も物価上昇の影響を受けつつも小幅なプラス成長を維持しました。輸出入は大きな変動が無く、外需の寄与は小幅にとどまり、全体として景気は緩やかな回復基調を維持しました。また、マレーシアでは2025年第４四半期の実質GDP成長率が前年同期比で6.3％増となりました。民間投資や公共投資が引き続き伸びたほか、良好な労働市場環境と所得関連の支援政策を背景に民間消費も堅調に推移しました。輸出も安定的に推移し、外需も成長に寄与しました。

　不動産投資市場は、国内金利が上昇する状況下においても、市場参加者の物件取得意欲は高い状況が続いています。アセットタイプやエリアにより過熱感に差はあるものの、今後も個別物件の収益性の見極め及び金利動向等を踏まえた取引のタイミングが重要になると考えています。

　J-REIT市場は、日銀が政策金利の引き上げに踏み切り国内金利が上昇する環境下にありながらも、オフィスビルを中心とした良好な不動産賃貸市況が評価され底堅く推移しました。東証REIT指数は一時約３年ぶりに2,000ポイント台を回復する場面も見られましたが、その後は金利動向をめぐる不透明感から調整し、当期末は終値ベースで1,978.31ポイントとなりました。

 

(ⅱ) 運用実績

　当期は、2025年２月に取得した底地５物件（取得価額の合計8,190百万円）が通期で収益に寄与しました。内部成長では、「イオン相模原ショッピングセンター」において、借主（マスターレッシー）と連携して進めた2025年７月の全館リニューアルオープンに合わせ、館内の各階の区画変更や設備更新を含む大規模リニューアル工事を実施し、賃料の増額を実現しました。また、「イオンモール成田」においても、前期に実施した改修工事等により、賃料の増額を実現しました。

　このように借主（マスターレッシー）と協働のうえ、物件の競争力強化や、機能維持及び向上を目的とした投資を推進しています。

 

c. 資金の調達

当期においては、2025年10月10日に償還期限が到来する投資法人債2,000百万円及び2025年10月20日に返済期限が到来する借入金27,700百万円の総額29,700百万円の借換え資金に充当するため、2025年10月20日付で23,700百万円の借入れを行い、自己資金により6,000百万円の返済を行いました。

本投資法人の2026年１月31日現在の有利子負債残高は187,900百万円であり、LTV（本投資法人の保有する資産総額に対する、有利子負債残高に預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金を加えた額の割合）は45.0％です。

2026年１月31日現在の長期有利子負債比率（有利子負債合計に対する長期有利子負債（１年内返済予定の長期借入金を含みます。）の割合）は100.0％及び金利の固定化比率（有利子負債合計に対する金利支払いが固定化された有利子負債（金利スワップで固定化された有利子負債を含みます。）の割合）は100.0％であり、LTVとあわせて引き続き健全かつ保守的な財務体質を保持しています。財務基盤をより強固なものとするため、有利子負債の返済期限の分散化及び長期化に取り組んでいます。

なお、2026年１月31日現在の本投資法人の格付けの取得状況は以下のとおりです。

<格付>

 

d. サステナビリティへの取組み

　本投資法人では、環境（Environment）・社会（Social）・ガバナンス（Governance）（以下「ESG」といいます。）への取組みも推進しています。企業の社会的責任として持続可能な社会の実現を目指し、環境負荷の低減及びステークホルダーとの連携、協働に努めています。本投資法人の資産運用会社であるイオン・リートマネジメント株式会社において、ESGへの取組み方針・体制の明確化と取組み内容の開示拡充を推進するために、2021年12月にマテリアリティの策定及びTCFD提言への賛同を表明し、2023年にはKPIを公表しました。

　様々な取組みの結果、外部機関からも評価され、2025年10月に「GRESB（Global Real Estate Sustainability Benchmark）リアルエステイト評価」において、総合スコアのグローバル順位により５段階で格付されるレーティングで「４スター」を取得しました。また、GRESBのESG推進のための方針や組織体制などを評価する「マネジメント・コンポーネント」と保有物件での環境パフォーマンスやテナントとの取組等を評価する「パフォーマンス・コンポーネント」の双方において優れた参加者であることを示す「グリーンスター」の評価を10年連続で獲得しています。ESG情報開示の充実度を測るGRESB開示評価においても、最上位の「Aレベル」の評価を５年連続で取得しました。2026年３月にはMSCI ESG格付けにおいて「AA評価」を取得しました。

　物件に対する評価として、当期においては、合計５物件でDBJ Green Building認証を再取得しました。2026年１月31日（第26期末）時点で保有物件の第三者認証取得率は、88.0％（総賃貸可能面積ベース）であり、DBJ Green Building認証が31物件、BELS認証物件が１物件、CASBEE不動産評価認証が４物件となっています。

　この他、本資産運用会社において2026年３月に「健康経営優良法人 2026（中小規模法人部門）」の認定を７年連続取得しており、今後も本投資法人及び本資産運用会社はともにESGに対する積極的な取組みを進めていきます。

 

e. 業績及び分配金

　前記の運用の結果、当期の業績は、営業収益21,306百万円、営業利益7,978百万円、経常利益6,865百万円、当期純利益6,820百万円となりました。なお、令和７年台風第12号及び令和８年島根県東部地震の被害に係る工事金額（予定を含みます。）合計50百万円を特別損失に計上し、令和７年台風第12号に関係する保険金の受取合計７百万円を特別利益に計上しています。

　当期の分配金については、当期未処分利益6,821百万円を超えない額で発行済投資口の総口数2,102,569口の整数倍数の最大値となる金額3,244円を１口当たりの利益分配金としました。

　また、本投資法人は事業用定期借地権の借地権償却費等に係る所得超過税会不一致（投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。以下「投資法人計算規則」といいます。）第２条第２項第30号（イ）に定めるものをいいます。）が分配金に与える影響を考慮して、一時差異等調整引当額（投資法人計算規則第２条第２項第30号に定めるものをいいます。）の利益超過分配を行うこととしています。これに加え、規約に定める分配の方針に従い毎期継続的に利益を超える金銭の分配を行うこととしています（注１）。

　これらの方針に基づき、当期は一時差異等調整引当額として77百万円（１口当たり37円）、税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻しとして令和７年台風第12号、令和８年島根県東部地震の被害及び物件の機能維持等のため250百万円（１口当たり119円）を分配することとしました。この結果、１口当たりの利益超過分配金は156円、１口当たりの分配金は3,400円となりました。

 

（注１）本投資法人は、経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、保有資産の状況並びに財務の状況等を考慮の上、各営業期間の減価償却費の100分の60に相当する額を上限として、利益を超えた金銭の分配を実施する営業期間の直前の営業期間に計上された減価償却費相当額から同期間における資本的支出の額を控除した額を目安に、分配金水準の安定性の維持のために本投資法人が適当と判断した額をもって、毎期継続的に利益を超えた金銭の分配を行っていく方針としています（注２）。但し、経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、保有資産の状況並びに財務の状況等を踏まえ、利益を超えた金銭の分配の実施を不適切と判断した場合、利益を超える金銭の分配は行わないものとします。本投資法人において利益を超えた金銭の分配を実施するに際しては、本投資法人の保有資産の競争力の維持・向上に向けて必要となる資本的支出の金額及び本投資法人の財務状態等に配慮することとし、利益を超えた金銭の分配を実施する営業期間の直前の営業期間の末日時点の本投資法人の現預金（信託勘定内の現預金を含みます。）の残高合計に対して、当該利益を超えた金銭の分配を実施する営業期間及び翌営業期間に想定される資本的支出及び修繕費の額を総合的に勘案した上で（注３）、本投資法人の運営に支障がないと判断した場合に実施することとしています。

（注２）当期に計上された減価償却費相当額5,247百万円から当期における資本的支出の額2,923百万円を控除した金額は2,324百万円となります。なお、資本的支出の額には当期賦課決定された「ピアシティ宮代（底地）、カスミフードスクエア日立神峰（底地）、カスミフードスクエア水戸見川（底地）、カスミ佐倉流通センター（底地）」の不動産取得税18百万円を含みます。以下同じです。

（注３）当期末時点の本投資法人の現預金（信託勘定内の現預金を含みます。）の残高合計34,114百万円に対して、今期（2026年７月期）及び翌期（2027年１月期）に想定される資本的支出及び修繕費の額は10,521百万円であり、資産管理計画書における同期間の長期修繕計画についても現預金（信託勘定内の現預金を含みます。）の残高範囲内です。

 

（ロ）次期の見通し

a. 運用全般に関する見通し

今後の日本経済及びマレーシア経済は、雇用・所得環境の改善や海外からの観光需要の増加、各種政策の効果を背景に、緩やかな景気回復が継続するものと期待されます。但し、日本においては工事資材の高止まりや人手不足等により工事価格の上昇や工事期間の長期化がみられるなど、建設関連コストや工期に関する不確実性が続いており、事業環境への影響には留意が必要です。また、物価や金融政策、金融資本市場の動向に応じた市場参加者の行動変化にも留意が必要です。さらに、各国の政治運営や中東情勢を含む国際情勢の変化など、政治・経済・地政学面での不確実性についても注視する必要があります。

このような環境下、本投資法人は、イオングループ各社を借主（マスターレッシー）として建物全体を一括賃貸するマスターリース契約に基づく固定賃料契約により、継続して安定した賃料収入を確保していきます。

このほか、本投資法人は継続してイオングループの総合力を活用し、地域社会に支持され続ける生活インフラ資産を取得及び運用することで中長期にわたる安定した収益の確保と資産価値の維持・向上を目指すだけでなく、外部環境の変化に応じて、本投資法人の特徴であるキャッシュフロー創出力を活かした手元資金の有効活用が一層必要であると考えています。

 

b. 今後の運用方針

（ⅰ） 基本方針

　本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保と資産価値の維持・向上を目指し、賃貸収入の維持・向上、適切な管理・修繕の実施、管理コストの適正化・効率化に努めます。

（ⅱ） 投資方針と成長戦略

　イオングループは、大規模商業施設をはじめとする様々な類型の商業施設を開発から運営まで一貫して実施できる総合力を有しています。本投資法人の成長戦略においては、この総合力を最大限活用することで、ポートフォリオの中長期的な成長を目指します。

　本投資法人は、イオングループが開発した商業施設等を、スポンサーサポート契約、パイプラインサポート契約及びマレーシア不動産投資に関する覚書に基づいてイオングループより取得することを通じて、資産規模の拡大、運用の安定性向上及び資金調達力の向上を達成できると考えています。そして、資金調達力の向上によって、さらなる物件取得による資産規模の拡大へと繋げることができます。他方で、イオングループからみると、本投資法人に商業施設等を売却することによって得た資金を成長投資の実行（新規店舗の開発等）に充てることが可能となります。このような成長投資の実行は、イオングループの収益の増加、企業価値の向上に寄与することとなると考えられ、本投資法人のさらなる成長を支える存在となり得ます。本投資法人は、以上のような本投資法人とイオングループがそれぞれ好循環に至る良好な関係、すなわち、ウィン-ウィン（WIN-WIN）の関係を構築し、投資主価値の最大化を目指します。

（ⅲ） 財務戦略

　本投資法人は、保守的な負債比率を意識しつつ、強固な財務基盤を維持します。運用にあたっては、原則として、LTVを50％前後の水準とし、その上限を60％として運用を行います。リファイナンスリスク、金利変動リスクを低減させるため、借入期間の長期化及び金利の固定化を検討し、適切な運営を目指します。

 

③　決算後に生じた重要な事実

　　　該当事項はありません。