（１）【主要な経営指標等の推移】

①　主要な経営指標等の推移

 

 

（注１）出資総額は、一時差異等調整引当額に係る利益超過分配実施に伴う出資総額の変動は考慮していません。

（注２）１口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。

（注３）自己資本比率＝期末純資産額／期末総資産額×100

（注４）自己資本利益率＝当期純利益／（（期首純資産額＋期末純資産額）÷２）×100

自己資本利益率の括弧内の数値は、営業日数（第15期184日、第16期181日、第17期184日、第18期181日、第19期184日、第20期182日、第21期184日、第22期181日、第23期184日、第24期181日）により年換算したものを記載しています。

（注５）本書において特に記載する場合を除き、記載未満の数値について、金額は切り捨て、比率は四捨五入により記載しています。

 

②　事業の状況

 

（ア）当期の概況

a. 投資法人の主な経緯

　ヒューリックリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法律（以下「投信法」といいます。）に基づき、本投資法人の資産運用会社であるヒューリックリートマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）を設立企画人として、2013年11月７日に設立され、同年11月25日に関東財務局への登録が完了しました（登録番号　関東財務局長 第88号）。その後、本投資法人は、2014年２月６日を払込期日として一般募集による新投資口の発行を実施し、同年２月７日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場（J-REIT市場）に上場し（銘柄コード3295）、同年３月７日に第三者割当による新投資口の発行を実施しました。直近では、2021年10月27日に上場後８回目となる一般募集増資及び同年11月22日に第三者割当による増資を実施し、2026年２月28日現在（2026年２月28日を以下「当期末」といい、2026年２月28日時点を以下「当期末現在」といいます。）における発行済投資口の総口数は1,440,000口となっています。

本投資法人は、オフィス及び商業施設に重点を置いて投資・運用を行っています。

 

b. 当期の運用実績

　本投資法人は、当期において、2025年９月に浅草ビューホテル（取得価格38,000百万円）とヒューリック神谷町ビル（準共有持分56.0％、譲渡価格37,520百万円）の交換取引を行い、2026年１月にホスピタルメント本郷（取得価格2,884百万円）を取得し、2025年９月に池袋ネットワークセンターと長野ネットワークセンター（譲渡価格合計5,700百万円）を譲渡しました。その結果、当期末現在において本投資法人が保有する物件は67物件、取得価格の合計は421,530百万円（百万円未満四捨五入）となりました。また、当期末現在におけるポートフォリオ全体の稼働率は99.8％であり、引き続き高い水準を維持しています。

なお、本資産運用会社は、環境・社会・ガバナンスへの配慮が中長期的な投資主価値の最大化につながるという考えのもと、2016年３月に「サステナビリティ方針」を策定し、環境への配慮やテナント満足度の向上及び地域社会への貢献に係る取組みを実践しています。

本投資法人は、2016年８月期よりGRESB（注１）のリアルエステイト評価に参加しています。本投資法人は、2025年に実施されたGRESBリアルエステイト評価において、環境配慮やサステナビリティに関する取組みについて「マネジメント・コンポーネント」及び「パフォーマンス・コンポーネント」の両面で共に高い評価を受け、「GRESBレーティング」において「４ Star」を取得し、同時に９年連続で「Green Star」を取得しました。さらに、環境配慮やサステナビリティの取組みに関する情報開示が優れていることが評価され、2017年度より導入されたGRESB開示評価において７年連続で５段階のうち最高水準となる「Ａ」の評価を取得しました。また、本投資法人は、保有物件における省エネルギー及び環境性能に関する外部認証の取得に取り組んでおり、当期末現在において、次のとおりの合計55件の外部認証を取得しています。DBJ Green Building認証（注２）に関しては、７件の認証を取得し、そのうち「御茶ノ水ソラシティ」及び「ヒューリック浅草橋ビル」において最高ランクを取得しています。BELS（注３）に関しては、19件の認証を取得し、そのうち「HULIC &New SHIBUYA」及び「ヒューリック志村坂上」において最高ランクを取得しています。CASBEE不動産評価認証（注４）に関しては、23件（注５）の認証を取得し、そのうち「ヒューリック神谷町ビル」、「虎ノ門ファーストガーデン」、「ヒューリック神田橋ビル」、「ヒューリック蛎殻町ビル」、「御茶ノ水ソラシティ」、「ヒューリック東上野一丁目ビル」、「ヒューリック神保町ビル」、「ヒューリック浅草橋江戸通」、「ヒューリック麹町ビル」、「ヒューリック小舟町ビル」、「大井町再開発ビル２号棟・１号棟」、「ヒューリック神宮前ビル」及び「ヒューリック目白」において最高ランクを取得しています。CASBEEウェルネスオフィス評価認証（注６）に関しては、「ヒューリック虎ノ門ビル」において最高ランクを取得しています。また、JHEP認証（注７）に関しては、「チャームスイート新宿戸山」、「グランダ学芸大学」等、５件の認証を取得しています。

また、本資産運用会社は、気候関連財務情報開示の重要性を認識し、2021年７月にTCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）提言に賛同し、国内賛同企業による組織であるTCFDコンソーシアムへ加入しました。TCFD提言が推奨する４つの項目（ガバナンス、戦略、リスク管理、指標と目標）に基づき、気候変動対応がもたらす事業リスクと事業機会の分析を行い、2022年４月よりその取組みに関する情報開示を行っています。

さらに、本投資法人は、温室効果ガス（以下「GHG」といいます。）排出量削減目標を策定し、これらの目標が、パリ協定が求める水準と整合し科学的根拠に基づくものであるとして、2024年11月にScience Based Targetsイニシアティブ（以下「SBTi」といいます。）（注８）による認定を取得しました。なお、中小企業版でない、いわゆる「通常版」の申請プロセスでのSBTiによる認定取得は認定取得時点においてJ-REIT初となりました（注９）。

（注１）GRESBは、不動産会社・ファンドの環境・社会・ガバナンス（ESG）配慮を測る年次のベンチマーク評価及びそれを運営する組織の名称であり、責任投資原則（PRI）を主導した欧州の主要年金基金グループを中心に2009年に創設されました。

（注２）「DBJ Green Building認証」は、環境・社会への配慮がなされた不動産(「Green Building」)を支援するために、2011年４月に株式会社日本政策投資銀行が創設した認証制度です。対象物件の環境性能に加えて、防災やコミュニティへの配慮を含む様々なステークホルダーへの対応を含めた総合的な評価に基づき、社会・経済に求められる不動産を評価・認証し、その取組みを支援しているとされています。

（注３）「BELS」とは、2013年10月に「非住宅建築物に係る省エネルギー性能の表示のための評価ガイドライン（2013）」が国土交通省において制定されたことに伴い、当該ガイドラインに基づき第三者機関が建築物の省エネルギー性能の評価及び表示を適確に実施することを目的として開始された建築物省エネルギー性能表示制度をいいます。

（注４）「CASBEE」（建築環境総合性能評価システム）とは、建築物の環境性能で評価し格付けする手法で、省エネルギーや環境負荷の少ない資機材の使用といった環境配慮はもとより、室内の快適性や景観への配慮なども含めた建物の品質を総合的に評価するシステムです。一般財団法人建築環境・省エネルギー機構により普及促進や評価認証制度の運営等が行われています。なお、CASBEE不動産評価認証とは、竣工後1年以上経過した既存建築物を対象に、その環境性能を評価するものです。

（注５）「大井町再開発ビル２号棟及び１号棟」は、一体の建物として認証を取得しているため、１件として計上しています。

（注６）「CASBEEウェルネスオフィス評価認証」とは、建物利用者の健康性、快適性の維持及び増進を支援する建物の仕様、性能、取組みを評価するものです。建物内で執務するワーカーの健康性、快適性に直接的に影響を与える要素だけでなく、知的生産性の向上に資する要因や、安全・安心に関する性能についても評価されます。一般財団法人建築環境・省エネルギー機構により普及促進や評価認証制度の運営等が行われています。

（注７）「JHEP認証」（ハビタット評価認証制度）とは、1970～80年代に米国内務省が開発した生きもののくらす環境（ハビタット）に着目して環境を定量的に評価するHEP（Habitat Evaluation Procedures）という手法をもとに、生物多様性の保全や回復に資する取り組みを評価・認証する制度で、公益財団法人日本生態系協会が開発、運営しています。

（注８）SBTiとは、CDP、国連グローバル・コンパクト（UNGC）、世界資源研究所（WRI）、世界自然保護基金（WWF）が共同で運営する国際イニシアティブです。SBT（Science Based Targets、科学的根拠に基づいた排出量削減目標）は、パリ協定（世界の気温上昇を産業革命前より2℃を十分に下回る水準に抑え、また1.5℃に抑えることを目指すもの）が求める水準と整合した、企業が設定するGHG排出量削減目標を指し、SBTiはSBTを設定する企業を認定しています。

（注９）認定取得申請時において、本投資法人はSBTiが設定する企業区分の中小企業に該当しないことから、いわゆる「通常版」のSBTの認定基準に合致する形でGHG排出量削減目標を策定、申請し、認定を取得しました。

 

c. 資金調達の状況

　本投資法人は、当期において、2025年９月10日に資産の譲渡に伴う手取金及び手元資金により長期借入金の一部を期限前弁済したほか、同年10月29日に返済期限が到来した投資法人債（グリーンボンド）3,000百万円の借換えを実施しました。また、資産の取得資金の一部に充当するため、2026年１月16日に短期借入金2,880百万円の借入を行うとともに、同年２月27日に返済期限が到来した長期借入金10,000百万円の借換えを実施しました。

その結果、当期末の有利子負債残高は196,896百万円（短期借入金3,880百万円、１年内償還予定の投資法人債1,000百万円、１年内返済予定の長期借入金32,498百万円、投資法人債14,000百万円、長期借入金145,518百万円）となり、総資産有利子負債比率（以下「LTV」といいます。）は46.9％となりました。

　なお、当期末時点の本投資法人の発行体格付は以下のとおりです。

（注）上記格付は、本投資法人に関する格付であり、本投資口に対する格付ではありません。また、本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供された信用格付又は信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。

 

d. 業績及び分配の概要

　上記の運用の結果、当期の営業収益は12,653百万円（前期比1.0％減）、営業利益は7,008百万円（前期比1.0％増）、借入金に係る支払利息等を控除した後の経常利益は6,060百万円（前期比0.7％増）、当期純利益は6,059百万円（前期比0.7％増）となりました。

また、分配金については、本投資法人の規約に定める分配の方針に従い、投資法人の税制の特例（租税特別措置法（昭和32年法律第26号、その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15）を適用し、当期については、利益分配金が損金算入されることを企図して、当期未処分利益から「特定の資産の買換えの場合の課税の特例」（租税特別措置法第65条の７）（以下「買換え特例」といいます。）による圧縮積立金繰入額及び内部留保を控除した金額である5,832百万円を利益分配金として分配することとしました。この結果、投資口１口当たりの分配金は4,050円となりました。

 

③　決算後に生じた重要な事実

　該当事項はありません。

 

（参考情報）

（A）資産の譲渡

本投資法人は、以下の不動産信託受益権（５物件・譲渡価格合計8,000百万円）を譲渡しました。なお、譲渡価格には、当該譲渡資産の譲渡に要する諸費用（譲渡経費、固定資産税・都市計画税の精算及び消費税等）を含まない金額（信託受益権売買契約書に記載された売買価格）を記載しています。

 

（B）借入金の期限前弁済

本投資法人は、上記(A)の資産譲渡により譲渡先から受領した譲渡代金に手元資金を加え、以下の借入金のうち64億円を、2026年３月16日付で期限前弁済しました。

（注）2025年９月10日に一部期限前弁済を行った後の残額を記載しています。なお、当該借入金は本件期限前弁済により全額弁済されました。