（１）【主要な経営指標等の推移】

①主要な経営指標等の推移

 

(注1)　日本リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の計算期間は、毎年1月1日から6月30日まで及び7月1日から12月31日までの各6か月間です。

(注2)　記載未満の端数について、金額は切捨て、比率は四捨五入により記載しています。

(注3)　出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。

(注4)　2024年12月31日を分割の基準日とし、2025年1月1日を効力発生日として、投資口1口につき4口の割合による投資口の分割を行っているため、1口当たり純資産額及び1口当たり当期純利益については、第24期期首に当該投資口分割が行われたと仮定して算定しています。

(注5)　1口当たり当期純利益については、当期純利益を日数加重平均投資口数（第18期:449,930口、第19期:449,930口、第20期:449,930口、第21期:449,930口、第22期:449,930口、第23期:449,930口、第24期:1,799,720口、第25期:1,799,376口、第26期：1,768,380口、第27期：1,768,380口）で除することにより算定しています。

(注6)　記載した指標は以下の方法により算定しています。なお、年換算は、各営業期間の日数によりそれぞれ年換算した数値を記載しています。

 

(注7)　各期末時点における取得済資産に係る各賃貸借契約に表示された各建物毎の賃貸借契約上のテナント数（倉庫、看板、駐車場等は含みません。）の合計を記載しています。なお、当該資産につきパス・スルー型のマスターリース契約が締結されている場合には、テナント数（倉庫、看板、駐車場等は含みません。）はエンドテナントの総数を用いて算出しています。

　

②　事業の状況

（イ）業績等の概要

a.　投資法人の主な推移

　本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき、ポラリス・インベストメント・アドバイザーズ株式会社（現 ＳＢＩリートアドバイザーズ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。））を設立企画人として、2010年9月8日に設立され、2010年10月26日関東財務局への登録が完了されました（登録番号関東財務局長第72号）。

　本投資法人は、2014年4月23日に公募による新投資口の発行（144,200口）を行い、翌24日付で株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード3296）。

その後、本投資法人は、2015年2月に第1回公募増資、2015年3月に第三者割当増資、2015年7月に第2回公募増資及び第三者割当増資、2018年7月に第3回公募増資及び第三者割当増資、2024年12月に自己投資口消却、2025年1月に投資口分割を実施しており、当期末（2025年12月31日）現在での発行済投資口の総口数は1,768,380口となっています。

 

b.　運用実績

i.　投資環境

当期（2025年12月期）の日本経済については、2025年7～9月の実質GDP成長率（2次速報値）は前期比△0.6％（年率△2.3％）となりました。米国の通商政策等の影響が自動車産業を中心にみられ、わが国企業の収益にもマイナスの影響が及びました。緩和的な金融環境が一定の下支えとなっているものの、全体としては成長ペースの鈍化が見られます。

2026年は雇用や所得環境の改善、各種政策の効果等を背景に、景気は緩やかな回復が続くものと期待されます。ただし、米国の通商政策の影響による景気の下振れリスクには留意が必要なほか、物価上昇の継続が消費者心理を冷やし、個人消費に悪影響を及ぼす可能性があります。加えて、金融資本市場の変動等の影響にも引き続き注意が必要です。

オフィス賃貸市場では、三鬼商事株式会社が公表した都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区）の2025年12月末時点の平均空室率は2.22％であり、前年同月比1.78ポイント低下しました。また、同地区の2025年12月末時点の坪当たり平均賃料は21,409円と前年同月比5.48％上昇しました。2026年の新規供給量は前年を下回る見込みであり、オフィス需要は引き続き堅調に推移しています。このため、低水準の空室率が続く中、賃料の上昇傾向が継続すると見込まれます。

住宅賃貸市場については、首都圏への人口流入を背景に、稼働率及び賃料水準は概ね安定した推移を示しています。ただし、個人の就業環境や収入の変動、人口動態、賃貸住宅の供給状況等の影響を受けやすいため、都市圏ごとの需給バランスについては今後も注視が必要です。

 

 

ii.　サステナビリティに関する取組み

本資産運用会社は、積極的にESG（環境・社会・ガバナンス）の視点を取り込むことが本投資法人の基本方針である「収益の成長性と安定性を重視し、投資主価値を最大化すること」の実現に寄与するものと理解し、ESGの取組みの指針となる「サステナビリティ方針」を策定し、その実践を図っています。

本投資法人は、2025年に実施されたGRESBリアルエステイト評価において、総合スコアのグローバル順位により5段階で格付けされるGRESBレーティングで「3スター」を取得し、更に、ESG情報開示の充実度を測るGRESB開示評価において、ESG情報開示の取組みが高く評価され、最上位の「Aレベル」の評価を取得しました。また、国際的な環境情報開示プログラムであり、企業等の気候変動対応を評価するCDP気候変動プログラムに参加し、2025年評価において「Bスコア」を取得しました。

更に、保有物件の環境認証取得に継続的に取組んでおり、2025年11月には浦和ガーデンビルでCASBEE不動産（注1）評価認証の最高ランクであるSランクを取得し、同年12月にはタワーコート北品川でDBJ Green Building認証（注2）の再取得をし、5つ星を取得しています。これにより、環境認証を取得した物件は合計29物件、延床面積ベースで52.4％（2025年12月31日現在）となりました。

本投資法人及び本資産運用会社は、今後とも不動産投資運用業務を行う中で、投資主、テナント、地域・コミュニティ、従業員等全てのステークホルダーとの相互コミュニケーションを深め、ESGに関する取り組みを進めていきます。

 

（注1）「CASBEE（Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency／建築環境総合性能評価システム）不動産」とは、建築物の環境性能を評価し4段階で格付け（Bランク～Sランク）する手法で、省エネや省資源、リサイクル性能など環境負荷低減の側面に加え、景観への配慮なども含めた建築物の環境性能を総合的に評価するシステムです。

（注2）「DBJ Green Building認証」とは、株式会社日本政策投資銀行（DBJ）が独自に開発した総合スコアリングモデルを利用し、環境・社会への配慮がなされた不動産（Green Building）を対象に、5段階の評価ランク（1つ星～5つ星）に基づく認証を行うものです。

 

 

iii.　外部成長

本投資法人は前期末（2025年6月30日）時点で、合計109物件の運用資産（取得価格合計258,570百万円）及び匿名組合出資持分1件（出資額119百万円、出資先運用資産数1物件）を保有していました。

当期（2025年12月期）においては、物件入替えの一環として以下のとおり、運用資産10物件の譲渡と4物件の取得を行いました。

（注1）「譲渡価格又は取得価格」は、信託受益権売買契約書に記載された各不動産信託受益権及び準共有持分の売買代金額を記載しています。なお、売買代金額には、消費税及び地方消費税並びに譲渡又は取得に要した諸費用又は要する諸費用は含まれておらず、百万円未満を切捨てて記載しています。

（注2）個別の譲渡価格については譲渡先から同意を得られていないため非開示としています。

 

　当期末現在のポートフォリオは、オフィス（注1）54物件（取得価格合計166,066百万円）、住宅（注2）43物件（取得価格合計67,715百万円）、その他の用に供される不動産（注3）5物件（取得価格合計22,490百万円）の合計102物件（取得価格合計256,272百万円）及び匿名組合出資持分1件（出資額119百万円、出資先運用資産数1物件）となっており、本投資法人が保有する合計102物件の総賃貸面積は314,422.48㎡、稼働率は98.2％となっています。

（注1）「オフィス」とは、主たる用途が事務所であるオフィスビルをいいます。以下同じです。

（注2）「住宅」とは、主たる用途が住居である賃貸住宅（運営者がその全部又は重要な部分を一括賃借する寮、社宅及びサービスアパートメント（ただし、建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。以下「建築基準法」といいます。）に定める主たる用途が共同住宅であるサービスアパートメントに限ります。）を含みます。）をいいます。以下同じです。

（注3）「その他の用に供される不動産」とは、オフィス及び住宅以外の不動産をいいます。以下同じです。なお、ヘルスケア施設又は病院を対象とした投資及び資産運用を行うに際しては、あらかじめ、国土交通省の定める「高齢者向け住宅等を対象とするヘルスケアリートの活用に係るガイドライン」又は「病院不動産を対象とするリートに係るガイドライン」に従い必要な体制の整備及び手続を実施するものとします。また、「その他の用に供される不動産」は単に「その他」と表記することがあります。以下同じです。

 

 

iv.　内部成長

　本投資法人は、ポートフォリオの資産価値を維持・向上する運営管理を重視し、新規及び既存テナントに対する積極的な営業活動を展開するとともに、既存テナントとのリレーション強化によりテナントニーズや物件毎の特性を踏まえた物件競争力の向上に繋がる施策を実施しました。こうした取組みにより、当期末現在のポートフォリオの稼働率は98.2％と高水準を維持しています。

 

c.　資金の調達

i.　借入れ及び返済

2025年8月20日に返済期限の到来した借入金9,500百万円のリファイナンスにあたり、2025年8月20日付で 9,500百万円の借入れを行いました。新規物件の取得資金及びその関連費用の支払の一部に充当するため、2025年9月25日付で1,200百万円の借入れを行いました。

その結果、2025年12月31日現在の有利子負債残高は135,430百万円となり、総資産に占める有利子負債の割合（LTV）は48.2％となりました。

 

ii.　格付

　本書の日付現在の本投資法人の格付の取得状況は以下のとおりです。

 

d.　業績及び分配

上記の運用の結果、当期の業績は、営業収益11,654百万円、営業利益7,471百万円、経常利益6,651百万円、当期純利益6,650百万円となりました。

分配金については、投資法人に係る課税の特例規定（租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15）が適用されるように、当期未処分利益に租税特別措置法第65条の7による買換特例圧縮積立金取崩額を加算し、租税特別措置法第65条の7による買換特例圧縮積立金繰入額を留保した後の金額を超えない額で、発行済投資口の総口数1,768,380口の整数倍となる4,302,468,540円を利益分配金として分配することとし、投資口1口当たりの分配金を2,433円としました。

 

（ロ）今後の運用方針及び対処すべき課題

a.　基本方針

　本投資法人は、「投資主との利害一致の徹底的な追求」を企業理念として、総合型リート（総合型のポートフォリオを構築する投資法人をいいます。以下同じです。）の特性を活かし、収益の成長性及び安定性を重視し、機動的かつタイムリーな投資と投資主との利害一致を通じて、投資主価値の最大化を図るため、以下の施策に取り組む方針です。

 

b.　外部成長戦略

　本投資法人は、今後の日本経済及び不動産市況の動向を勘案し、より多くの適切な投資機会を確保しつつ、異なる収益特性を有する資産の組合せによるリスク分散のため、「日本の社会に深く根付いた2つの投資対象（オフィス・住宅）」、特に需給バランスと分散に着眼した東京経済圏（注）の中規模オフィスを主な投資対象とし、住宅のほか、その他の用に供される不動産にも投資する総合型のポートフォリオの構築を図ります。

　また、本投資法人は、本資産運用会社独自の物件取得ネットワークを基盤とし、メインスポンサーであるＳＢＩファイナンシャルサービシーズ、サブスポンサーであるクッシュマン・アンド・ウェイクフィールド・アセットマネジメント株式会社（以下「クッシュマン」といいます。）及びアジリティー・ホールディングス株式会社（以下「アジリティー」といいます。）といったスポンサー各社の不動産投資におけるネットワークも活用し、第三者からの相対取引を中心とした物件取得を通じて資産規模を拡大し、外部成長を図っていきます。

　更に、本投資法人は、第三者からの物件取得に際して、メインスポンサーであるＳＢＩファイナンシャルサービシーズの子会社である株式会社ＳＢＩ証券に依頼の上、ＳＢＩグループによるウェアハウジングを通じた物件の一時的保有及び治癒機能、並びにスポンサー各社が組成に関与するブリッジファンドによる物件の一時的保有機能の提供を受けることを検討し、かかる機能の提供を受けることで物件取得機会の逸失を回避し、成長機会の最大化を目指します。

（注）「東京経済圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。以下同じです。

 

c.　内部成長戦略

　本投資法人は、本資産運用会社の役職員がスポンサー各社での、又は各自のこれまでの経歴における業務で培った独自のネットワークと知見に基づき、ポートフォリオ及び個別物件の特性に応じた競争力の維持・向上のための資産運用を行います。また、個別物件の管理運営のために最適なプロパティ・マネジメント（以下「PM」といいます。）会社を選定し、適切な管理運営体制を構築することにより、ポートフォリオの稼働率の維持及び収益力の向上を図っていきます。

　また、効率的かつ付加価値のある管理運営及びテナント満足度の向上を図るべく、適切なプロセスで選定した業者をそれぞれPM業務及びビル・マネジメント業務の委託先として活用することで、日常の管理運営業務に加えて、リノベーションや費用対効果を十分に考慮の上、工事の優先順位やコストの適正化に配慮した効率的かつ計画的な修繕を行うことで、運用資産の価値の維持・向上を図っていきます。特に、ポートフォリオ及び個別物件の特性に応じた競争力の維持・向上のためにエンジニアリング・マネジメント（注）などの資産運用を行うことで、本投資法人のポートフォリオの強靭化を目指しています。

　更に、オフィスのリーシング計画については、外部リーシング会社から提供される各種データ等を参考に、新規募集賃料及び既存テナントの更改賃料を設定し、また新規テナント候補への営業方針を定めることで機動的なリーシング活動を行っていきます。

（注）「エンジニアリング・マネジメント」とは、本資産運用会社において行う「ポートフォリオの資産価値の維持・向上」及び「マーケットにおける競争力の維持・向上」に向けた各種施策をいいます。以下同じです。なお、エンジニアリング・マネジメントは、①資産を適法かつ適切に、長期修繕計画に則って維持管理するための投資（以下「計画的設備投資」といいます。）に加え、②ポートフォリオの収益力向上のための「物件収益力の向上施策」及び「コスト削減施策」、テナント退去リスクの極小化とリーシング期間の短縮に向けた「テナント満足度の向上施策」、並びに省エネルギー設備の導入や地域コミュニティへの貢献を狙った「環境配慮施策」の4つの施策から成る投資（以下「戦略的バリューアップ投資」といいます。）の2つの要素から構成されています。

 

d.　財務戦略

　本投資法人は、中長期的に安定した財務基盤を構築するため、分散され、バランスのとれた資金調達を行うことを財務戦略の基本方針としています。

　有利子負債については、LTVの上限について60％を目途としていますが、当期末現在における本投資法人のLTVは48.2％であり、45％から55％の間の水準で推移させることを当面のLTV水準に関する方針としています。

　また、借入先については、当期末現在のシンジケートローン団を中心とした強固なバンクフォーメーションを維持していきます。

 

（ハ）決算後に生じた重要な事実

ａ．新投資口の発行

　本投資法人は、2026年2月18日開催の本投資法人役員会において、以下のとおり、新投資口の発行に関し決議し、一般募集による新投資口の発行については2026年3月3日に払込が完了し、第三者割当による新投資口の発行については2026年3月26日に払込が完了しています。
　i.　一般募集による新投資口の発行
　発行新投資口数 59,000口
　払込金額（発行価額） 1口当たり 89,252円
　払込金額（発行価額）の総額 5,265,868,000円
　払込期日 2026年3月3日

　調達する資金の使途  後記「ｂ．資産の取得 ii.」（FORECAST四日市及びinnoba大田を除きます。）及び「（追加情報） a.」に記載の特定資産の取得資金の一部に充当

 

　ii.　第三者割当による新投資口の発行
　発行新投資口数 2,950口
　払込金額（発行価額） 1口当たり 89,252円
　払込金額（発行価額）の総額 263,293,400円
　割当先及び割当投資口数 三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社 2,950口
　払込期日 2026年3月26日

　調達する資金の使途  手元資金とし、支出するまで金融機関に預け入れの上、将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金の返済資金の一部に充当

 

ｂ．資産の取得

　ｉ．本投資法人は、以下のとおり、メザニンローン債権を取得しました。

（注1）適用される基準金利は、直前の利払日の2営業日前の日における全銀協3か月日本円TIBORとなります。

（注2）保有ローン債権の予定弁済期日は2030年10月1日ですが、借入人が希望し、全貸付人が承諾した場合には、最終弁済期日（2031年10月1日）まで延長されます。

（注3）本裏付資産（(仮称)Hotel Sumu Shinjuku East powered by Airbnb Partnersをいいます。以下同じです。）の鑑定評価書（価格時点：2025年8月31日）に記載の本裏付資産（土地部分）の鑑定評価額に対する、第1回貸付実行時点の保有ローン債権及びその上位債権を含めた額に基づき算出しています。本裏付資産の建物竣工後の土地建物の収益還元法による収益価格に基づき算定したLTVは62.6％です。なお、当該鑑定評価書は、借入人が取得しています。

 

　ii．本投資法人は、以下のとおり、不動産信託受益権を取得しました。

（注1）「取得価格」は、信託受益権譲渡契約書に記載された各不動産信託受益権及び準共有持分の売買代金額を記載しています。なお、取得価格には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含まれておらず、いずれも百万円未満を切捨てて記載しています。FORECAST四日市の取得価格は、信託受益権譲渡契約書に規定される算定方法により、取得日までの収益又は費用等を踏まえて変更される可能性があります。そのため、取得価格は変動する可能性があります。また、ホテルリソル秋葉原及びケーユー川越インター店底地については、取得先に対して、別途、ウェアハウジングに要した費用を支払いました。

（注2）本物件の準共有持分90％を取得しました。

 

 

ｃ．資産の譲渡

　本投資法人は、以下のとおり、不動産信託受益権を譲渡しました。

（注1）「譲渡価格」は、信託受益権譲渡契約書に記載された不動産信託受益権の売買代金額を記載しています。なお、譲渡価格には、消費税及び地方消費税並びに譲渡に要した諸費用は含まれておらず、百万円未満を切捨てて記載しています。

（注2）2025年12月31日時点の帳簿価額を記載しています。なお、百万円未満を切捨てて記載しています。

（注3）譲渡先より承諾が得られていないことから非開示としています。

 

ｄ．資金の借入れ

本投資法人は、上記「ｂ．資産の取得 ii.」に記載の物件のうちプライムガーデン赤塚、ホテルリソル秋葉原及びTHE BASEMENT HOTEL Osaka Honmachiの取得資金及びこれらの関連費用の支払の一部に充当するため、2026年3月6日付で以下の資金の借入れを行いました。

（注1）協調融資団は、株式会社三菱ＵＦＪ銀行、株式会社みずほ銀行、株式会社三井住友銀行、株式会社りそな銀行、三井住友信託銀行株式会社、株式会社ＳＢＩ新生銀行及びみずほ信託銀行株式会社により構成されています。

（注2）協調融資団は、株式会社三菱ＵＦＪ銀行、株式会社みずほ銀行、株式会社三井住友銀行、株式会社りそな銀行、三井住友信託銀行株式会社、株式会社ＳＢＩ新生銀行、みずほ信託銀行株式会社、株式会社日本政策投資銀行及び株式会社あおぞら銀行により構成されています。

（注3）利払日は、初回を2026年3月23日とし、その後は毎月20日（同日が営業日でない場合は翌営業日とします。）及び元本返済期日です。利払日に支払う利息に適用される基準金利は、各利払日の直前の利払日（初回は借入実行日）の2営業日前における全銀協1か月日本円TIBORとなります。ただし、計算期間が1か月より長い場合又は1か月に満たない場合は、当該期間に適用する基準金利は、契約書に定められた方法に基づき算定される基準金利となります。

（注4）利払日は、初回を2026年8月20日とし、その後は毎年2月及び8月の各20日（同日が営業日でない場合は翌営業日とします。）並びに元本返済期日です。利払日に支払う利息に適用される基準金利は、各利払日の直前の利払日（初回は借入実行日）の2営業日前における全銀協6か月日本円TIBORとなります。ただし、計算期間が6か月より長い場合又は6か月に満たない場合は、当該期間に適用する基準金利は、契約書に定められた方法に基づき算定される基準金利となります。

（注5）金利スワップ契約に基づき金利が実質的に固定化される予定です。

（注6）返済予定期日までの間に、本投資法人が事前に書面で通知する等、一定の条件が成就した場合、本投資法人は、借入金の一部又は全部を期限前返済することができます。

 

（追加情報）

　　　　　資産の交換

本投資法人は、以下のとおり、2025年12月19日付で、法人税法（昭和40年法律第34号。その後の改正を含みます。）第50条の「交換により取得した資産の圧縮額の損金算入」の規定を適用した交換することを決定し、信託受益権交換契約書を締結しました。

　ａ．取得予定資産

（注1）「取得予定価格」は、信託受益権交換契約書に記載された不動産信託受益権の価格を記載しています。なお、取得予定価格には、消費税及び地方消費税並びに取得に要した又は要する諸費用は含まれておらず、百万円未満を切捨てて記載しています。

（注2）本物件に関する信託受益権交換契約書は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等（先日付での売買契約であって、契約締結から1か月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているもの、その他これに類する契約をいいます。以下同じです。）に該当し、本資産運用会社は、フォワード・コミットメント等の設定に関して定める本資産運用会社のフォワード・コミットメント等に係る規則に沿ってこれを締結しています。また、本物件に関する信託受益権交換契約書においては、相手方による契約上の義務の違反があったときは、免責事由がある場合を除き、催告の上、本物件に関する信託受益権交換契約書を解除できるものとされており、同交換契約書が解除された場合には、解除権を行使した者は、相手方に対し、当該解除が行われた受益権の売買代金(取得予定価格)の10％相当額の違約金を請求できる旨が定められています。ただし、本投資法人が交換差金の支払いに必要な資金調達を完了できないことが確実と見込まれる場合には、本投資法人及び相手方は当該契約を無償で解除することができます。

 

　ｂ．譲渡予定資産

（注1）「譲渡予定価格」は、信託受益権交換契約書に記載された不動産信託受益権の価格を記載しています。なお、譲渡予定価格には、消費税及び地方消費税並びに譲渡に要した又は要する諸費用は含まれておらず、百万円未満を切捨てて記載しています。

（注2）2025年12月31日時点の帳簿価額を記載しています。なお、百万円未満を切捨てて記載しています。

（注3）本物件に関する信託受益権交換契約書は、フォワード・コミットメント等に該当し、本資産運用会社は、フォワード・コミットメント等の設定に関して定める本資産運用会社のフォワード・コミットメント等に係る規則に沿ってこれを締結しています。また、本物件に関する信託受益権交換契約書においては、相手方による契約上の義務の違反があったときは、免責事由がある場合を除き、催告の上、本物件に関する信託受益権交換契約書を解除できるものとされており、同交換契約書が解除された場合には、解除権を行使した者は、相手方に対し、当該解除が行われた受益権の売買代金(取得予定価格)の10％相当額の違約金を請求できる旨が定められています。ただし、本投資法人が交換差金の支払いに必要な資金調達を完了できないことが確実と見込まれる場合には、本投資法人及び相手方は当該契約を無償で解除することができます。