（１）【主要な経営指標等の推移】

①　主要な経営指標等の推移

 

 

 

（注1）トーセイ・リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の営業期間は、毎年5月1日から10月末日まで及び11月1日から翌年4月末日までの各6か月間です。

（注2）営業収益等には消費税等は含まれていません。

（注3）以下の文中において記載する数値、比率及び年数は、別途注記する場合を除き、数値については単位未満（小数を記載した場合は記載した位未満）を切り捨てて記載し、比率及び年数については小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、各項目の数値又は比率の合計が全体と一致しない場合があります。

（注4）「1口当たり当期純利益」は、当期純利益を日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。

（注5）以下の算定式により算出しています。

（注6）「（年換算値）」は、各期の「当期運用日数」に基づいて算出しています。

（注7）「期末テナント数」は、期末日現在における各運用資産に係る各賃貸借契約に表示された各建物毎の賃貸借契約上のテナント数（看板、駐車場等は含みません。）の合計を記載しています（同一テナントが複数の賃貸借契約を締結している場合には、当該テナントは1件として数えています。）。当該資産につきパススルー型のマスターリース契約が締結されている場合には、テナント数はエンドテナントの総数を用いて算出し、賃料固定型のマスターリース契約が締結されている物件又は区画については、テナント数を1として計算しています。なお、「マスターリース契約」（以下「ML契約」ということがあります。）とは、賃貸人とテナントとの間に別の賃借人（マスターレッシー（以下「ML会社」といいます。））を介在させ、投資不動産を賃貸する契約形態をいいます。「賃料固定型マスターリース契約」（以下「賃料固定型ML契約」ということがあります。）とは、マスターリース契約のうちテナントの賃料の変動にかかわらず一定の賃料を受け取る契約形態をいいます。「パススルー型マスターリース契約」（以下「パススルー型ML契約」ということがあります。）とは、マスターリース契約のうちテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取る契約形態をいいます。以下同じです。

（注8）「期末稼働率」は、期末日現在における各運用資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を記載しています。「総賃貸可能面積」及び「総賃貸面積」の定義については、後記「５ 運用状況　(２) 投資資産　③ その他投資資産の主要なもの　(ハ) 建物等の概要」をご参照ください。

 

②　事業の概況

（イ）当期の概況

ａ．投資法人の主な推移

本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき、トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）を設立企画人として、2014年9月4日に出資金960百万円（9,600口）で設立され、2014年9月22日に関東財務局への登録が完了しました（登録番号関東財務局長第96号）。

2014年11月26日に公募による新投資口の発行（86,400口）を行い、翌27日付で株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場（以下「J-REIT市場」（注）といいます。）に上場（銘柄コード3451）しました。当期末現在において、発行済投資口の総口数は376,455口となっています。

（注）「J-REIT」とは、上場不動産投資法人をいいます。また、「J-REIT市場」とは、東京証券取引所が開設する不動産投資信託証券市場をいいます。以下同じです。

 

ｂ．投資環境と運用実績

投資環境：

当期（2026年4月期）における日本経済は、アメリカの通商政策等による影響はあるものの、企業業績が高水準を維持し、雇用の改善や賃金上昇を背景に、全体として景気は緩やかな回復基調にあります。ただし、中東情勢の影響による原油等のエネルギー資源価格の上昇などの景気を下押しするリスクに留意する必要があります。

不動産投資市場におきましては、日本銀行の政策金利の更なる引上げにより長期金利の上昇が継続しているものの、他国と比べて相対的に低金利な環境であることなどから、優良な投資物件に対する国内外投資家の不動産取得意欲は依然旺盛で、競合が激しい物件取得環境が続いています。

不動産賃貸市場におきましては、東京経済圏（注1）、とりわけ都心5区（注2）におけるオフィスについては、好調な企業業績による業容拡大のための拡張、オフィス環境の改善を目的とした移転や館内増床の動きが顕在化して、空室率は概ね低水準で堅調に推移するとともに、オフィス需要の拡大を背景に賃料は上昇基調が継続し、東京周辺部の賃料水準も上昇傾向にあります。東京経済圏における賃貸住宅については、都心部への人口流入の動きを背景に、稼働率は高い水準で推移しており、賃料単価も上昇傾向が続いています。

 

運用実績：

このような環境において、本投資法人は、当期末現在においては、計63物件、取得価格（注3）合計83,777百万円を保有しています。また、当期末現在における当該運用資産の稼働率は97.1％です。

また、本投資法人は、環境・省エネルギーへの配慮及び地域社会への貢献等を中心としてESGへの取り組みを推進しています。当期末現在において、「DBJ Green Building 認証（注4）」について21物件、「BELS評価認証（注5）」について2物件の認証を取得しています。

（注1)「東京経済圏」とは、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県の総称をいいます。以下同じです。

（注2)「都心5区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区の総称をいいます。以下同じです。

（注3)「取得価格」は、各運用資産に係る売買契約書に記載された売買代金を記載しています。なお、当該売買代金には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。以下同じです。

（注4)「DBJ Green Building 認証」とは、環境・社会への配慮がなされた不動産（“Green Building”）を支援するために、2011年4月に株式会社日本政策投資銀行（DBJ）が創設した認証制度です。対象物件の環境性能に加えて、防災やコミュニティへの配慮等を含む様々なステークホルダーへの対応を含めた総合的な評価に基づき、社会・経済に求められる不動産を評価・認証し、その取り組みを支援しています。

（注5)「BELS評価認証」とは、2013年10月に「非住宅建築物に係る省エネルギー性能の表示のための評価ガイドライン（2013）」が国土交通省において制定されたことに伴い、当該ガイドラインに基づき第三者機関が非住宅建築物の省エネルギー性能の評価及び表示を適確に実施することを目的として開始された建築物省エネルギー性能表示制度をいいます。

 

ｃ．資金調達の概要

本投資法人は資産取得に係る資金調達について、収益の確保及び資産価値の持続的な成長を念頭に置き、中長期的に安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針としており、当期中に長期借入金4,000百万円について、2025年11月28日付で借換えを行いました。

当期末現在、出資総額は41,450百万円、有利子負債の残高は43,500百万円となりました。これにより、当期末時点での資産総額のうち有利子負債の占める割合（以下「LTV」といいます。）は47.9％となりました。

また、当期末現在の本投資法人の格付の取得状況は以下のとおりです。

 

ｄ．業績及び分配の概要

上記運用の結果、当期の業績は、営業収益3,762百万円（前期比0.9％増）、営業利益1,832百万円（前期比2.0％増）となり、借入金の支払利息等の経費を控除した経常利益は1,478百万円（前期比1.3％増）、当期純利益は1,478百万円（前期比1.3％増）となりました。

当期の分配金については、本投資法人の規約に定める分配方針に従い、投資法人の税制の特例（租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。)（以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15）の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口1口当たりの分配金が1円未満となる端数を除く投信法第136条第1項に定める利益のうち当期純利益から成る部分の金額の概ね全額を分配することとし、投資口1口当たりの利益分配金は3,926円となりました。

 

（ロ）次期の見通し

今後の日本経済は、個人消費は物価上昇の中でも、雇用の改善や賃金上昇を背景に底堅く推移すると見込まれるとともに、企業業績が高水準を維持する中、設備投資も増加傾向にあり、景気の緩やかな回復が続くと予想されます。ただし、中東情勢緊迫化によるエネルギー価格上昇が消費意欲の低下等を通じて個人消費に及ぼす影響や、アメリカの通商政策が企業業績に及ぼす影響等が、日本の景気のリスク要因と考えられます。また、国内外の金融資本市場の動向に留意する必要があります。

不動産売買市場においては、日本銀行の政策金利の引上げによる金利の上昇が進む中でも、国内外投資家による日本の不動産への旺盛な需要は継続すると考えられ、当面の売買価格は高値圏で推移することが見込まれます。

不動産賃貸市場においては、好調な企業業績を背景として業容拡大のための拡張、オフィス環境の改善を目的とした移転や館内増床の動きにより空室率が低下し、堅調な需給環境から賃料水準も緩やかな上昇傾向が継続するとみられますが、エリアやビルの属性による需要の強弱もみられるため、引き続きテナントニーズの動向を十分に注視していく必要があります。賃貸住宅については、都市部への人口回帰を受けて住宅需要が高まるなか、引き続き底堅く推移することが見込まれています。

 

今後の運用方針及び対処すべき課題

ａ．運用方針：

本投資法人は、日本の不動産市場に存在する「膨大な既存建築ストック」（注1）の活用・再生を目的に、取得競合が相対的に少なくかつ高利回りが期待可能なエリアに所在する競争力の高い不動産、又は築年数にとらわれない高ポテンシャルを有する不動産を主な投資対象として、トーセイ株式会社（以下「スポンサー」又は「トーセイ」といいます。）のコア・コンピタンス（注2）を活用した運用・投資を行っています。

所在エリアや築年数の観点から相対的に高いキャップレート（注3）が要求されると考えられる不動産のうち、高いテナント誘致力や底堅い賃貸需要等を中長期的に見込める物件を、スポンサーのコア・コンピタンスの1つである目利き力を活用して取得し、ソーシングサポートとしてスポンサーから資産を取得する際にも、スポンサーが当該対象となる物件を保有する期間において同社のコア・コンピタンスであるリーシング力及び再生力を発揮することにより、本投資法人は収益が安定した資産を取得することが可能となります。また、本投資法人がスポンサー以外から資産を取得する場合においても、本資産運用会社のみならず、スポンサーのリーシング力を活用することにより、保有する運用資産の収益性の向上を早期に図ることが可能となります。

 

（注1）「既存建築ストック」とは、過去に建築され、現在も存在している建築資産の総称をいいます。

（注2）トーセイの「コア・コンピタンス」とは、具体的には、投資不動産の立地や規模、経年、設備・仕様、構造等を総合的に判断し、賃貸不動産としての競争力やポテンシャルを見極めるためのノウハウ（以下「目利き力」といいます。）、投資不動産の適切な運営管理によりテナントの満足度向上を図るとともに、物件の特性と合致したリーシング活動により稼働率を回復・維持するためのノウハウ（以下「リーシング力」といいます。）及び不動産の競争力の現況を見極め、必要な改修・改装工事等を適切なタイミングで実施することにより物件の競争力を回復・維持するためのノウハウ（以下「再生力」といいます。）の3つのノウハウの総称をいいます。以下同じです。

（注3）「キャップレート」とは、NOIを不動産価格で除した数値をいいます。また、「NOI」とは、直接還元法における運営純収益（Net Operating Income）をいいます。なお、NOIは減価償却費を控除する前の収益であり、減価償却費を控除した収益に基づく期待利回りはこれよりも低下します。また、NOIに敷金等の運用益を加算し、資本的支出を控除したNCF（Net Cash Flow）とも異なります。以下同じです。

 

ｂ．資産規模（注1）の拡大

本投資法人は、当期末現在計63物件、83,777百万円の資産を運用していますが、投資主に対する安定的な分配を実現するため、早期に資産規模の拡大が必要であると考えています。

取得競争の激しい現在の不動産市場において、スポンサーのソーシングサポートによる多様な投資機会を確保するとともに、本資産運用会社の私募ファンド運用を通じた独自のネットワークも活用しつつ、相対的に高い利回りが期待できる物件を厳選して取得することにより外部成長を図っていきます（注2）。

（注1）「資産規模」とは、決算日における保有資産の取得価格の総額をいいます。

（注2）本投資法人は、2026年4月27日付で、TRガーデン横浜中田の不動産信託受益権について売買契約を締結し、2026年5月29日付で当該資産を取得しています。

 

ｃ．財務戦略

本投資法人は、中長期的に安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針としています。有利子負債については、金利変動リスクやリファイナンスリスクの低減を図るため、原則として長期固定金利での調達及び返済期限の分散化に取組んでおりますが、金利の動向や資金調達コスト等を総合的に考慮し、柔軟な資金調達を検討してまいります。

 

（ハ）決算後に生じた重要な事実

ａ．資産の取得

本投資法人は、2026年4月27日付で以下の物件の不動産信託受益権の取得に係る売買契約を締結し、2026年5月29日付で当該資産を取得しました。

（注）信託受益権の売買媒介手数料、公租公課等を含まない売買代金を記載しています。

 

ｂ．資金の借入れ

本投資法人は、前記「ａ．資産の取得」に記載の不動産信託受益権の取得資金及び関連費用の一部に充当するため、以下の資金の借入れを実行しました。

（注1）記載の内容には借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。

（注2）各利払日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利は、直前の利払日（第1回の利息計算期間については借入実行日）の2営業日前に決定します。全銀協日本円TIBORについては、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関のホームページ（https://www.jbatibor.or.jp/rate/）でご確認いただけます。以下同じです。

 

本投資法人は、2026年5月29日に返済期日の到来した4,300百万円の返済資金及び2026年8月28日に返済期日の到来する600百万円の期限前弁済資金に充当するため、以下の資金の借入れを実行しました。

（注）記載の内容には借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。

 

ｃ．新投資口の発行

本投資法人は、2026年6月17日開催の役員会において、以下のとおり第三者割当による新投資口の発行に関する決議を行い、2026年6月29日に払込みが完了しています。この結果、本書の日付現在、出資総額は41,820百万円、発行済投資口の総口数は379,155口となっています。

 

（第三者割当による新投資口の発行）

 

（資金使途）

既存借入金の一部（350百万円）期限前弁済のための資金に充当しました。残額については、手元資金とし、将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金の返済資金の一部に充当する予定です。

 

ｄ．期限前弁済

本投資法人は、2026年6月30日付で以下の借入金の一部期限前弁済を実施しました。