（１）【主要な経営指標等の推移】

①　主要な経営指標等の推移

 

 

 

（注１）サムティ・レジデンシャル投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の営業期間（以下「事業年度」ということがあります。）は、毎年２月１日から７月末日まで及び８月１日から翌年１月末日までの各６ヶ月間です。

（注２）本書において特に記載のない限り、記載未満の数値については切り捨てて記載し、比率は小数第２位を四捨五入により記載しています。

（注３）出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。

（注４）総資産経常利益率＝経常利益÷｛（期首総資産額＋期末総資産額）÷２｝×100

（注５）自己資本利益率＝当期純利益÷｛（期首純資産額＋期末純資産額）÷２｝×100

（注６）期末自己資本比率＝期末純資産額÷期末総資産額×100

（注７）配当性向＝分配総額（利益超過分配金を含まない）÷当期純利益×100

（注８）賃貸NOI＝不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用＋減価償却費

（注９）FFO＝当期純利益＋減価償却費－不動産等売却損益

（注10）１口当たりFFO＝FFO÷発行済投資口の総口数

 

②　運用状況

 

（イ）当期の概況

a.　投資法人の主な推移

本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に基づき、サムティアセットマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）を設立企画人として設立され、2015年４月６日に関東財務局への登録が完了しました（登録番号 関東財務局長第101号）。その後、2015年６月30日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場（以下「J-REIT市場」といいます。）（銘柄コード3459）しました。

本投資法人は、主たる投資対象を賃貸住宅（以下「賃貸住宅」または「レジデンス」といいます。）として、主要地方都市（注）を中心とした日本全国の幅広い都市において分散投資を行うことにより、中長期的な投資主価値の向上を目指し運用を行っています。

2026年１月期末（以下「当期末」といいます。）現在、合計189物件の不動産等（取得価格合計171,472百万円）を保有し、発行済投資口の総口数は852,726口となっています。

（注）「主要地方都市」とは、札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市の８都市をいいます。

 

ｂ.　運用環境

2026年１月期（以下「当期」といいます。）におけるわが国の経済は、2025年10-12月期の実質GDP成長率（１次速報値）は+0.1％（季節調整済前期比）と２四半期ぶりのプラス成長となり、年率換算では+0.2％となりました。民間最終消費支出は実質+0.1％（季節調整済前期比）と、７四半期連続のプラス成長となりました。雇用情勢に関しては、2025年平均の有効求人倍率は1.22倍となりました。

資金調達環境については、日本銀行が発表した四半期ごとの業種別貸出統計によると、2025年12月末時点における不動産業向けの貸出残高は118.2兆円と、引き続き高い水準で推移しています。

不動産売買市場については、金融市場の動向を注視する動きはあるものの、市場参加者の旺盛な投資意欲がみられ、取引価格は高止まりした状態が続いています。

賃貸住宅市場については、賃貸住宅の供給は低位で推移しており、本投資法人が主として運用する主要地方都市における世帯数は、引き続き増加傾向で推移しています。

 

c.　運用状況

当期においては、2025年８月、９月及び12月に計12物件の不動産等(取得価格合計11,220百万円)を追加取得しました。また、2025年８月及び12月に計11物件の不動産等（譲渡価格合計10,808百万円）を譲渡しました。その結果、当期末における本投資法人の保有資産は189物件、取得価格の合計は171,472百万円となり、エリア別投資比率は、取得価格ベースで地方都市比率71.4％（主要地方都市47.0％、その他地方都市24.4％）、首都圏比率28.6％となりました。

本投資法人は、地域の特徴や需要に応じたリーシング活動や共用部、居室の改修を進め、快適性、利便性、安全性等のユーザビリティの向上に取り組んでいます。大規模工事の実施にあたっては、サムティグループ（注１）との連携を図ることにより、コスト削減を実現しています。

　調整後賃料単価（注２）については、プロパティマネジメント会社と連携し、地域の特徴や需要を考慮した賃料設定や礼金収受等に取り組んでおり、引き続き堅調に推移しています。ポートフォリオ全体の期中平均稼働率は96.8％と引き続き高水準を維持しており、当期末における総賃貸可能面積は377,246.59㎡、稼働率は96.9％となっています。

（注１）サムティ株式会社（以下「サムティ」又は「メインスポンサー」ということがあります。）、メインスポンサーの親会社の連結子会社（連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則（昭和51年大蔵省令第28号。その後の改正を含みます。）第２条第４号に定める連結子会社を総称していいます。）及びメインスポンサー自らが出資しているメインスポンサーの連結子会社以外の特別目的会社（以下「グループSPC」といいます。）を合わせていい、本投資法人を除きます。以下同じです。

（注２）調整後賃料単価については、以下の計算式で算出しており、想定契約期間は４年間としています。

調整後賃料単価＝{月額賃料収入＋（礼金収入÷想定契約期間）}÷契約面積

 

d.　資金調達の状況

当期においては、2026年１月30日付にて、既存借入金（タームローン10-B、14-C及び16-A）計6,270百万円の返済資金及び第１回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）1,700百万円の償還資金に充当することを目的として、株式会社三井住友銀行、株式会社みずほ銀行、株式会社大和ネクスト銀行、株式会社あおぞら銀行、株式会社福岡銀行及び株式会社香川銀行より長期借入金（タームローン31-A、31-B及び31-C）計7,970百万円の借入れを行いました。

以上の結果、当期末時点における有利子負債残高は91,650百万円となり、資産総額のうち有利子負債総額が占める割合（以下「LTV」といいます。）は50.9％となりました。

 

なお、本書の日付現在において、本投資法人は以下の信用格付を取得しています。

 

e.　サステナビリティに関する取組み

本投資法人は、「日本全国の幅広い地方都市において、各地域の実情や特性に応じた良質なアコモデーションアセットへの投資を行うことにより、日本経済を地方都市より活性化していくこと」を基本理念とし、かかる投資活動を通じて安定した収益を確保するとともに、投資主価値の向上に努めています。この理念に基づき、環境（Environment）・社会（Social）・ガバナンス（Governance）に配慮した取組みを行うことが中長期的な顧客の利益の最大化に資するものであるとの認識のもと、「サステナビリティ方針」を策定し、本投資法人及び本資産運用会社にとって特に重要性の高いESG課題（マテリアリティ）を特定の上、具体的な取組みを推進しています。

環境への取組みとしては、保有物件において、LED照明等の省エネルギーに配慮した設備の導入や再生可能エネルギーを活用した電力プランの導入等、省エネルギー及び温室効果ガス（GHG）の排出削減を推進しています。今期においては、共用部使用電力に再生可能エネルギーの電力プランを98物件へ導入しました。その結果、全189物件のうち106物件で導入済みとなりました。これらの取組みは、本投資法人が掲げるGHG排出量の2030年までに50％削減及び2050年までにネットゼロ達成という環境目標に貢献するものと考えています。また、保有物件の環境認証取得を推進しており、今期においては、CASBEE不動産評価認証を４物件取得し、いずれもＡランクの評価となりました。本書提出日現在における本投資法人が保有する環境認証（DBJ Green Building認証、CASBEE不動産評価認証及びBELS（建築物省エネルギー性能表示制度）認証）取得物件は計36物件、認証取得比率は34.7％（ポートフォリオ全体における延床面積ベース）となっています。

社会への取組みとしては、入居者の利便性向上や安心・安全な居住空間を提供するため、宅配ボックスや宅配物の置き配サービス、宅配型トランクルームサービス、各種シェアリングサービス、IoT機器等を導入しています。また、社会貢献型・災害支援型の自動販売機やAEDの設置、防災設備、備蓄品の導入や配布、防災訓練の実施等を通じて、入居者や地域社会に貢献しています。

ガバナンスへの取組みとしては、本資産運用会社において、自主ルールである利害関係人等との取引規程を設ける等、透明性のある意思決定プロセスで運用することによりリスク管理及び法令遵守を徹底しています。また、本投資法人の投資主とスポンサーの利益を共通のものにするという観点から、セイムボート出資を行っています。

本投資法人は、2025年GRESBリアルエステイト評価において、総合スコアのグローバル順位により５段階で格付されるGRESBレーティングで「２スター」を取得しました。また、ESG推進のための方針や組織体制などを評価する「マネジメント・コンポーネント」と、保有物件での環境パフォーマンスやテナントとの取組み等を評価する「パフォーマンス・コンポーネント」の双方において50％以上の得点を取得した参加者であることを示す「グリーンスター」の評価を取得しました。

なお、ESG情報開示の充実度を測るGRESB開示評価においても、ESG情報開示の取組みが高く評価され、最上位の「Ａレベル」の評価を取得しました。

2025年に実施されたGRESB評価において、住宅用途アセットのベンチマーキングとして、レジデンシャルコンポーネントが導入されました。レジデンシャルコンポーネントの参加者には、本評価とは別途、「GRESBレジデンシャル評価」としての総合スコアが付与されます。本投資法人は、GRESBレジデンシャル評価において、セクター及び地域別に総合スコアが最も高い参加者及びその点差が１点以内の参加者に与えられる称号である「トップパフォーマー」に選出されました。

　また、2025年に実施されたCDP気候変動プログラムに初めて参加し、その評価においてマネジメントレベルである「Ｂ-」スコアを取得しました。

本投資法人及び本資産運用会社は、気候変動への対策が重要な課題であるとの認識のもと、「TCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）提言」への賛同を表明するとともに、国内賛同企業による組織である「TCFDコンソーシアム（2026年４月１日より後継の枠組み「GX フューチャー・コンソーシアム」へ移行）」へ加入し、「ガバナンス」「戦略」「リスク管理」「指標と目標」の４つのフレームワークに沿って気候関連のリスクと機会を評価し、適切な対策を講じるとともに積極的な情報開示を推進しています。

 

f.　業績の概要

上記の運用の結果、当期の業績は、営業収益7,106百万円、営業利益3,933百万円、経常利益3,269百万円となり、当期純利益は3,268百万円となりました。

また、当期の分配金については、本投資法人の規約に定める分配方針に従い、投資法人の税制の特例（租税特別措置法第67条の15）を適用し、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を除く当期未処分利益3,268百万円から圧縮積立金繰入額195百万円を控除した3,073百万円を分配することとし、この結果、投資口１口当たりの分配金は3,604円となりました。

なお、ペイアウトレシオ（当期純利益に減価償却費を加算した額に対する利益超過分配分を含む分配金総額の割合）は70.0％となります。

（注１）本投資法人が、キャッシュマネジメントの一環として行う利益超過分配は、当該計算期間（本投資法人が実施するキャッシュフローの配分や利益超過分配の実施の対象となる本投資法人の計算期間をいいます。）の期末時点における保有不動産の「継続鑑定評価額」（本投資法人が保有する不動産等資産について各決算期を価格時点として取得する不動産鑑定評価書における鑑定評価額又は価格調査報告書における調査価額（期末算定価格）をいいます。以下同じです。）の総額が、当該計算期間の期末時点における保有不動産の「調整後帳簿価額」（本投資法人の計算期間の期末時点における各保有不動産の帳簿価額から、当該保有不動産の取得時の付随費用相当額を控除した価額をいいます。以下同じです。）の総額に翌計算期間に実施予定の修繕更新費用の工事予定額（資本的支出）のための積立金総額、その他の予定積立額を加えた金額を上回る場合に限り実施するものとしています。当期末の継続鑑定評価額の総額は195,950,000,000円、調整後帳簿価額の総額は162,933,123,411円、翌計算期間に実施予定の修繕更新費用の工事予定額のための積立金総額は589,821,400円となり、当期末の継続鑑定評価額の総額（195,950,000,000円）は、調整後帳簿価額総額（162,933,123,411円）及び第22期に実施予定の修繕更新費用の工事予定額のための積立金総額（589,821,400円）の合計を上回ります。

（注２）本投資法人が本書提出日現在保有する189物件について建物状況調査報告書に記載の緊急修繕費用の見積額、短期修繕費用の見積額及び長期修繕費用の見積額を合計した額の６か月平均額は218百万円です。本投資法人は、現在の外部環境、不動産市況、本投資法人の財務状況（LTVの水準及び本投資法人の負債に設定される財務制限条項への抵触を含みますがそれらに限られません。）等を総合的に勘案した上で、キャッシュマネジメントの一環としての上記利益超過分配について、健全な財務安定性が維持される範囲内であると判断し、実施することとしました。

 

（ロ）次期の見通し

運用全般に関する見通し

内閣府が発表した2026年３月27日付「月例経済報告（令和８年３月）」では、『景気は、緩やかに回復しているが、中東情勢の影響を注視する必要がある。先行きについては、雇用・所得環境の改善や各種政策の効果が緩やかな回復を支えることが期待されるものの、中東情勢の影響を注視する必要がある。また、金融資本市場の変動の影響や米国の通商政策をめぐる動向などに注意する必要がある。』と報告されています。

不動産売買市場については、金融市場の動向には注視が必要なものの、取引価格が引き続き高値圏で推移することが予想されます。また、賃貸住宅市場については、賃貸住宅の供給は低位である反面、世帯数の増加により引き続き底堅い需要が見込まれます。一方で、これらの市場に対する国内外の金利上昇に伴う金融資本市場の変動の影響については引き続き注視する必要があります。

上記のような見通しのもと、本投資法人は、「主要地方都市を中心としたレジデンスへの投資」と「サムティグループの活用」に加えて、株式会社大和証券グループ本社（以下「サブスポンサー」といいます。）（注）の有するネットワーク及び金融・資本市場でのノウハウを活用することにより、投資主価値の更なる向上を目指します。

（注）サブスポンサーと本投資法人及び本資産運用会社との間でサブスポンサーサポート契約（後記「（３）投資法人の仕組み/②本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の内容」において定義します。以下同じです。）を締結しています。また、本資産運用会社の株主です。サブスポンサーサポート契約に基づき、各種情報の提供、ブリッジファンド組成等のサポート及び本資産運用会社に対する人材確保への協力を行います。

 

a.　外部成長戦略

本投資法人は、日本全国の幅広い地方都市においてアコモデーションアセット等への投資を行い、中長期的な運用により安定的な収益の確保と着実な運用資産の成長を目指します。

本書提出日現在、メインスポンサーとのスポンサーサポート契約に基づき、メインスポンサーが開発を行っている「S-RESIDENCE」シリーズ及び保有している一部の物件について、優先的売買交渉権を付与されている他、メインスポンサーのウェアハウジング機能の活用及び本資産運用会社独自のネットワークを活用し、機動的に物件を取得することで、資産規模の拡大を目指します。

 

ｂ.　内部成長戦略

本投資法人は、安定した賃貸収入の確保による中長期的な投資主価値の最大化を目標とし、メインスポンサー及びサブスポンサーのスポンサーサポートの活用及び各プロパティマネジメント会社と本資産運用会社の連携により効率的な管理運営を行い、稼働率・賃料水準の維持・向上を目指します。

今後も当期同様、各物件の運営状況や周辺の競合物件の動向等不動産市況を踏まえ、戦略的なユーザビリティ向上施策の実施や物件価値向上に向けた修繕等の実施による資産価値及び物件競争力の維持向上、リーシング活動の取組み強化等による稼働率の向上、物件毎の状況に合わせた賃料の設定や礼金収入を含めた調整後賃料単価の引き上げ、駐車場収入等の付帯収入の確保等により賃貸収入の拡大を図ります。また、物件毎の水道光熱費やビルメンテナンス会社との契約の最適化、リーシング活動の効率化等による管理費用等のコスト削減により、賃貸収益の維持・向上に取り組んでいきます。

 

c.　財務戦略

今後も、金利の動向や金融機関の融資姿勢等の金融環境を注視し、財務体質の健全性と収益の安定性に配慮した資金調達を行うとともに、サブスポンサーによるスポンサーサポートの活用により、安定的な資金調達体制の維持・拡大に努めます。

借入金については、金融コストに留意をしつつ返済期限の分散化を図り、最適な資金を調達します。また、新投資口の発行については、LTVの上限を60％と定め、物件取得等の資金需要、本投資法人の財務状況に応じて検討し、最適な財務基盤の構築を図ります。

 

（ハ）決算後に生じた重要な事実

該当事項はありません。