（１）【主要な経営指標等の推移】

①　主要な経営指標等の推移

 

（注1）1口当たり当期純利益は、当期純利益を期中平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。

（注2）自己資本利益率＝当期純利益／｛（期首純資産額＋期末純資産額）÷2｝×100（小数点第2位を四捨五入しています。）

（注3）期末自己資本比率＝期末純資産額／期末総資産額×100（小数点第2位を四捨五入しています。）

 

②　当期の資産の運用の経過

本投資法人は、資産を主として不動産等資産（投資信託及び投資法人に関する法律施行規則（平成12年総理府令第129号、その後の改正を含みます。以下「投信法施行規則」といいます。）に定めるものをいいます。）のうち、不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを信託する信託の受益権に対する投資として運用することを目的として、「中長期の安定した収益の確保」と「運用資産（注1）の着実な成長」を目指した運用を行うことを基本方針としています。かかる基本方針を実現するため、主としてテナント需要に厚みのある東京圏（東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県）を中心に、三大都市圏（注2）及び政令指定都市等（注2）への地域分散にも留意した投資戦略を採用します。そして、オフィス、商業施設、物流施設、居住用施設その他様々な用途の施設に投資し、持続的な成長を可能とする「総合型戦略」、ポートフォリオの分散効果により安定した運用を実現できる「大型REIT」の特性、地域分散によるキャッシュ・フローの安定性を図りながらも、アップサイドが期待できる「東京圏中心のポートフォリオ」、さらにスポンサーである野村不動産株式会社をはじめとする野村不動産グループ（野村不動産ホールディングス株式会社及びその連結子会社等をいいます。以下同じです。）との「賃貸バリューチェーン」に基づく、強力な物件供給及び運営サポート体制を組み合わせることで、「中長期の安定した収益の確保」と「運用資産の着実な成長」を実現し、投資主価値の向上を目指していきます。

（注1）本書において「運用資産」とは、本投資法人の保有する資産をいいます。

本書において「不動産等」とは、本投資法人の規約（以下単に「規約」といいます。）第29条第1項(1)又は(2)に定める資産をいい、「不動産対応証券」とは同第29条第1項(3)に定める資産をいいます（「不動産等」及び「不動産対応証券」を以下、総称して「不動産関連資産」といいます。）。不動産と不動産関連資産の原資産である不動産を併せて「運用不動産」又は「物件」といいます。

（注2）「三大都市圏」とは、次に掲げる首都圏、中京圏及び近畿圏をいいます。

首都圏：東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、栃木県、群馬県、茨城県、山梨県

中京圏：愛知県、岐阜県、三重県

近畿圏：大阪府、京都府、兵庫県、奈良県

また、「政令指定都市等」とは、東京圏、中京圏及び近畿圏以外の政令指定都市、県庁所在地及び人口10万人以上の都市並びにその周辺地域をいいます。

 

③　投資環境

（日本経済）

当期の日本経済は、内需を中心に持ち直しの動きが見られたものの、成長ペースは引き続き緩やかなものにとどまりました。個人消費や設備投資に回復の兆しが見られたほか、関税措置等の影響により弱含んでいた輸出についてもマイナス幅が縮小し、景気の下支え要因となりました。こうした状況を背景に、内閣府が公表した2025年10〜12月期の実質GDP（2次速報）は、前期比0.3％増（年率換算1.3％増）となりました。

一方で、米国の通商政策をめぐる外需環境の不透明感、金利上昇に伴う資金調達コストの増加に加え、中東情勢の緊迫化を受けたエネルギー価格の上振れにより、企業収益や家計の実質購買力を通じて景気が下押しされる懸念があります。

 

（不動産賃貸マーケット）

当期の不動産賃貸マーケットのセクター別の状況は、以下のとおりです。

オフィスセクターについては、東京都では雇用者数の増加を背景に強い需要が継続しており、空室率の低下が進む中、多くのエリアで賃貸可能なオフィスビルの不足が顕在化しています。加えて、物価上昇の影響もあり、2024年2月以降、坪当たり募集賃料は継続的に上昇しています。テナント各社は人材獲得の観点からオフィス環境を重視しており、本社移転や好立地・高スペック物件への移転を積極的に進めていることから、こうした動きは今後も継続する見通しです。一方、地方都市では、安定した需要を背景に募集賃料は概ね横ばいで推移してきましたが、札幌、名古屋、大阪などの都市では、堅調な需要や物価上昇の影響を受け、募集賃料が上昇に転じる動きが見られています。

商業施設セクターでは、小売業においてスーパーマーケットなど生活必需品を取り扱う店舗を中心に、底堅い需要が継続しました。インバウンド消費については、日中関係の悪化に伴う売上減少が懸念されたものの、中国以外の国・地域からの訪日客による消費額の増加により、全体としては堅調に推移しました。

物流施設セクターでは、主要テナントであるサード・パーティー・ロジスティクス（3PL）（注）事業者やeコマース関連事業者を中心に、需要は引き続き堅調です。首都圏では物流施設の大量供給を背景に、空室率は高止まりしていますが、東京近郊エリアでは需要が強く、既存賃料の上昇が継続しています。

（注）サード・パーティー・ロジスティクス（3PL）とは、「荷主企業からその物流機能の一部又は全部を請け負う物流サービス」を意味します。

賃貸住宅セクターでは、東京都において転入超過が継続しており、賃貸住宅への需要増加が続いています。このため、稼働率は高水準で安定して推移しており、賃料についても、すべての面積帯で上昇傾向が継続しています。地方都市においても、概ね堅調な稼働率が維持されています。

ホテルセクターでは、2025年11月に中国政府が日本への渡航自粛を要請したこと等を背景に、同月以降、中国からの旅行者減少の影響が一部で見られました。しかしながら、インバウンド需要全体のトレンドに大きな変化はなく、訪日客数は引き続き増加しています。これを受け、稼働率は堅調に推移しており、ADR（客室平均単価）の上昇と相まって、RevPAR（販売可能な客室1室当たりの収益）は改善基調を示しています。一方で、ホテル運営における労働力確保は引き続き重要な課題となっています。

 

（不動産売買マーケット）

2025年の商業用不動産における売買総額は5.2兆円となり、リーマンショック後で最大となった2024年から8％増加しました。不動産投資に多くの資金が流入する中、特に賃料水準の上昇を見込んだ外資系投資家による大型物件の取得が目立ちました。J-REITにおいても、引き続き資産の入れ替えが活発に行われました。

また、不動産価格は全般的に高値圏で推移しており、マーケット全体として堅調な価格形成が続いています。金利は上昇傾向にあるものの、賃料水準の上昇期待が高まっていることから、取引利回りへの上昇圧力は限定的で、低位安定の状況が続いています。

 

（J-REITマーケット）

2025年9月は、良好な不動産市況が継続している点が評価され、指数は前月を上回る水準まで上昇しました。10月は、良好な不動産市況に加え、国内金利が低下基調で推移したことや、国内株式市場の堅調さも追い風となり、上昇基調が継続しました。11月は利上げ観測の後退を背景に、堅調な推移となりました。12月は長期金利の上昇を受けて月初から下落しましたが、その後は金利が落ち着いたことで下げ幅は縮小しました。

2026年1月は、衆議院解散に伴い長期金利が上昇する局面においても、東証リート指数は月央にかけて上昇しました。しかし、その後は財政悪化懸念による金利急上昇を受け、下落に転じました。2月は衆議院選挙の結果を受けた株高に連動して上昇する場面も見られましたが、上昇基調は持続しませんでした。結果として、指数は2025年8月末の1,917.89ポイントから、2026年2月末には1,999.33ポイントとなりました。

 

④　運用実績

本投資法人の当期末（2026年2月末日）時点において保有する物件は285物件（取得価格合計1,099,557百万円）、東京圏への投資比率は83.2％、総賃貸可能面積は2,199,198.36㎡となり、高度に分散されたポートフォリオ構成となっています。

また、運営管理面においては、前記「③.　投資環境」に記載のとおり、賃貸住宅及びオフィスセクターを中心に、全体として収益が増加傾向にあります。特に賃貸住宅は、東京圏への人口流入や海外留学生の増加、分譲住宅価格の高騰に伴う賃貸住宅需要の増加といった背景を受け好況を呈しており、高稼働率の維持及び賃料上昇を実現しています。また、オフィスセクターにおいては、マーケット全体として堅調な需要を背景とした募集賃料上昇の動きが顕在化し、本投資法人のオフィスポートフォリオにおいても賃料増額を実現しています。また、当期末のポートフォリオ全体における稼働率については前期末比で0.3ポイント下落し、98.9％となりましたが、引き続き高い水準を維持しました。

なお、本投資法人は、2019年2月に、事業を通じて社会的課題を解決し、持続可能な社会の実現に貢献するために本投資法人が取り組むべき重要性の高いESG課題（マテリアリティ）を設定し、マテリアリティ毎に設定した方針・目標及び主要指標（KPI）に基づき、低環境負荷物件への投資及び保有物件における環境・省エネルギー対策等の運用を通じたエネルギー利用の効率化に取り組み、低環境負荷ポートフォリオの構築を目指しています。こうした方針の下、本投資法人は保有物件におけるグリーン認証（注1）の取得を推進しています。また、本投資法人がマテリアリティにおいてKPIとして掲げる「グリーン認証（3★相当以上）70％達成（2030年度迄）」に対する進捗は、当期末時点で65.8％（注2）となっています。加えて、2023年3月に国土交通省より「『社会的インパクト不動産』の実践ガイダンス」が発表され、業界全体としても不動産運用を通じた社会課題解決に対する気運がより高まっている中で、本投資法人においても、より一層の取組み強化を目指し、社会課題解決に向けた本質的な取組みを検討の上で、2024年4月に社会（S）分野についてマテリアリティを修正しました。

また、本投資法人は、2050年GHG（温室効果ガス）排出ネットゼロ目標の達成に向け、2030年度の中間目標に「GHG排出総量80％削減（2019年度基準）」を掲げ、各種施策を積極的に推進しています。本投資法人は、気候変動に伴う物理・移行リスクを十分に管理するとともに、GHG排出削減等の取組みを通じた脱炭素社会の移行への貢献及び本投資法人の収益機会の拡大を目指した取組みを推進する方針です。

（注1）「グリーン認証」とは、DBJ Green Building認証、BELS評価又はCASBEE不動産認証のいずれかを指します。

（注2）底地を除く保有物件を対象として、DBJ Green Building認証3★以上、BELS認証3★以上又はCASBEE不動産B+以上を取得している保有物件の割合を、延床面積に基づき算出しています。

⑤　資金調達の状況

当期において、本投資法人は、返済期限を迎えた有利子負債27,700百万円のリファイナンスを実施しました。

この結果、当期末時点の有利子負債残高は522,220百万円となり、総資産に占める有利子負債の割合（LTV）は44.3％となりました。

なお、本投資法人が当期末時点において取得している格付は以下のとおりです。かかる格付は、本投資法人の投資口に付された格付ではありません。なお、本投資法人の投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供された信用格付又は信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。

 

⑥　業績及び分配金

上記の運用の結果として、第21期の業績は、営業収益41,186百万円、営業利益15,858百万円、経常利益13,355百万円、当期純利益13,355百万円となりました。

本投資法人は規約第36条第1項及び第2項に定める金銭の分配の方針に基づき、分配金を算出しています。

当期においては、当期純利益にのれん償却額、定期借地権償却、資産除去債務の計上に伴う償却並びに前期以前に控除した不動産等売却益相当額の一部を加算した金額16,884百万円（投資口1口当たり3,634円）を分配することとしました。

　分配の内訳は、利益分配金として、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）第136条第1項に定める利益14,459百万円（投資口1口当たり3,112円）、利益超過分配金のうち、一時差異等調整引当額の分配として2,216百万円（投資口1口当たり477円）、その他の利益超過分配金として209百万円（投資口1口当たり45円）を分配することとしました。

 

⑦　次期の見通し

前記「③　投資環境」に記載の投資環境認識を踏まえ、本投資法人は、引き続き、野村不動産グループの有する開発力に基づく「物件取得パイプライン」を通じた外部成長及び「マネジメントパイプライン」の活用による物件ブランドの強化を中心とした内部成長を推進することにより、分配金の成長を追求し、更なる投資主価値の向上を目指していきます。

 

⑧　決算後に生じた重要な事実

 

資産の譲渡

　本投資法人は、第21期末（2026年2月末日）後、以下の資産の譲渡を完了しました。

（注1）当該譲渡先より開示することにつき、同意を得られていないため、詳細については開示していません。なお、本日現在、本投資法人・資産運用会社との当該譲渡先との間には、記載すべき資本関係、人的関係及び取引関係はなく、また、本投資法人又は資産運用会社の関連当事者ではありません。

（注2）第22期（2026年3月1日～2026年8月31日）において、営業収益として不動産等売却益を計上する予定です。

 

 

（参考情報）

資産の取得

本投資法人は、以下の資産の取得を決定し、取得を完了しました。

 

（注1）「所在地（地番）」、「構造」、「敷地面積」、「延床面積」及び「竣工日」については、登記簿上の表示をもとに記載

しています。

（注2）「取得価格」は、当該不動産の取得に要する諸費用（公租公課等）を含まない金額（不動産売買契約書に記載された売買

　　　　代金の金額）を記載しています。

（注3）土地の面積については、建築基準法第42条第2項により道路とみなされる部分約12.98㎡（セットバック部分）を含みます。

（注4）土地賃貸借契約について

　　　　借地権設定者：慧念寺　979.91㎡

　　　　借地権の種類：普通借地権

　　　　借地期間：2021年10月1日から2091年9月30日まで