（1）【主要な経営指標等の推移】

①　主要な経営指標等の推移

 

 

 

〔その他参考情報〕

 

 

 

 

（注1）出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。

（注2）1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。

（注3）記載した指標は以下の方法により算出しています。（ ）には、年換算した数値を記載しています。

（注4）配当性向は以下の方法により算出しており、小数第1位未満を切捨てて記載しています。

1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）／1口当たり当期純利益

なお、第17期については、新投資口の発行を行ったことから、次の方法により算出しています。

配当性向＝分配金総額(利益超過分配金は含まない)／当期純利益

（注5）本書に記載する数値は、別途注記する場合を除き、金額については表示単位未満を切り捨てて記載し、比率については表示単位未満を四捨五入した数値を記載しています。したがって、各項目別の金額又は比率の合計が一致しない場合があります。

 

②　当期の資産運用の経過

(イ）投資法人の主な推移

いちごホテルリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に基づき、いちご投資顧問株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）を設立企画人とし、また、いちご株式会社をスポンサーとして2015年7月22日に設立（出資額300百万円、発行口数3,000口）され、同年11月30日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場いたしました（銘柄コード3463）。

 

(ロ）投資環境と運用実績

当期におけるわが国の経済は、2025年10～12月期（速報値）の実質GDP成長率が前期比+0.1％（年率+0.2％）、の2四半期ぶりのプラス成長となり、良好な雇用所得環境を背景とした個人消費や設備投資が支え、景気は緩やかに回復しました。一方、長期金利が高止まりするなか、衆院選の結果を受けて財政スタンスを見極める動きが持続しており、今後の金利の動向には注視が必要です。

観光産業においては、2025年の年間訪日外国人（以下「インバウンド旅行者」といいます。）が前年比15.8％増の4,268万人（日本政府観光局推計値）となり、過去最高を記録しました。一方で、2026年1月のインバウンド旅行者は、359万人（前年同月比4.9％減）となりました。韓国、台湾、豪州で単月過去最高を更新したほか、米国、インドネシア、フィリピンなどで1月としては過去最高を記録した一方で、前年は1月下旬であった旧正月（春節）が今年は2月中旬となったこと、中国政府による日本への渡航自粛要請を受けた日本直行便の減少が影響しております。今後も、中国による渡航自粛の動向を注視しつつ、季節ごとの観光需要を的確に捉え、多様な需要の取り込みを強化してまいります。

本投資法人が保有するホテルにおいては、安定したビジネス需要に加え、スポーツイベントやコンサート等の国内需要が堅調に推移するとともに、インバウンド旅行者のさらなる増加等により前期から高い需要傾向が継続しております。

本投資法人では、ホテルオペレーターとの契約更改のタイミングを好機と捉え、様々な施策による収益向上を図っております。当期は、前期にホテルのバリューアップ工事の実施を前提に固定賃料部分+56％（段階賃料の3年目）にて契約更改を実施したスマイルホテル東京阿佐ヶ谷について、4か月（2025年7月～2025年10月）休館しバリューアップ工事を実施いたしました。また、当期に現契約の残存期間について条件の見直しを実施したネストホテル札幌大通は、需要増を変動賃料でより享受できる契約内容に変更し、当期は前年同期比+45％（固定+変動賃料）となっております。こうした運用の成果により、当期は賃貸事業収入およびNOIは過去最高を達成しております。

また、本投資法人は、ポートフォリオの成長性強化を進めており、インバウンドやレジャー需要の高いホテルへのシフトを図っております。この戦略に沿って保有ホテルの中で最も規模が小さく、完全固定賃料のコンフォートホテル鈴鹿を売却いたしました。売却価格は、帳簿価額の1.5倍であり、売却による回収資金をポートフォリオの成長性強化に活用するとともに、売却益は分配金として投資主の皆さまに還元いたします。

この取り組みの結果、2026年1月期末時点において、物件数は30物件、取得価格の合計は73,103百万円、発行済投資口の総口数は327,489口となっております。

本投資法人としましては、宿泊・観光マーケットの成長局面において、本投資法人のさらなる成長・拡大およびホテル需要の取り込み機会を的確に捉え、投資主価値の拡大を図ってまいります。

 

(ハ）資金調達の概要

当期においては、2025年8月に、ホテルエノエ富山の取得資金等に充当することを目的として、2,000百万円の借入れを行いました。

当期においても安定的な財務基盤の構築のため、返済期限の分散化並びに金利動向を注視し調達を行ってまいりました。

 

(ニ）業績及び分配の概要

2026年1月期の実績は、営業収益3,148百万円、営業利益1,724百万円、経常利益1,355百万円、当期純利益1,354百万円となりました。

分配金については、本投資法人の規約第37条に定める金銭の分配の方針に基づき、租税特別措置法第67条の15第1項に規定される「配当可能利益の額」の100分の90に相当する金額を超えるものとします。

なお、運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、一時差異等調整積立金、圧縮積立金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等のほか必要な金額を分配可能金額から積み立て、又は留保その他の処理を行うことができます。

当期の分配金は、当期未処分利益1,354百万円に対して、投資口1口当たりの分配金が1円未満となる端数部分を除く全額1,354百万円を利益分配金として分配することとしました。この結果、投資口1口当たりの分配金を4,136円としました。

 

③　今後の運用方針及び対処すべき課題

(イ）新規物件取得（外部成長）について

本投資法人は、ホテル用不動産等（注1）を主な投資対象とし、安定的なキャッシュ・フローを確保するとともに、宿泊需要の増加を背景に収益成長の可能性を有するポートフォリオの構築を目指します。

本投資法人は、投資対象とするホテル用不動産等を「宿泊主体・特化型ホテル」、「フルサービスホテル」、「リゾートホテル」、「その他宿泊施設」の各ホテルタイプ（注2）に分類し、個別物件の特性および競争力等を見極めるためデュー・ディリジェンスを行ったうえで、ポートフォリオの質または収益性の向上に資することが期待されるホテル用不動産等に対して厳選投資を行ってまいりました。

国内のホテル需要においては、中国による渡航自粛の影響はあるものの、その他諸外国からの需要は増加しており、今後もインバウンド旅行者の需要増加が期待されます。

本投資法人は、引き続きホテルマーケットの変遷をとらえたホテル用不動産等への重点投資として、宿泊主体・特化型ホテルに優先的に投資を行いますが、より収益の成長性を考慮した地域やホテルタイプの選定に力を入れるとともに、ポートフォリオの質の向上を目指してまいります。

また、本投資法人は上場以降、いちごグループ（注3）のソーシング力（注4）とサポート体制を最大限に活用し、外部成長によるポートフォリオの拡大に併せて、投資地域、ホテルタイプ、賃料契約形態等の観点から投資対象となるホテル用不動産等の分散を図っております。そして、ポートフォリオの安定運用が可能となったタイミングを総合的に判断し、さらなる成長性を追求することが可能なリゾートホテルやフルサービスホテルの取得を目指してまいります。

（注1）「ホテル用不動産等」とは、(i) 主たる用途が旅館業法（昭和23年法律第138号。その後の改正を含みます。以下「旅館業法」といいます。）に定める旅館業を経営するための宿泊施設およびその付帯施設・設備の用に供される不動産等、(ii) 家具等の備置その他一定の環境整備等がなされた上で賃貸される住居若しくは提供される宿泊施設および賃借人若しくは利用者に対してフロントサービス等一定のサービスを提供することのある住居若しくは宿泊施設並びにこれらの付帯施設・設備の用に供される不動産等、または、(iii) 複数の不動産等が社会経済上の観点において一体的に利用され得る場合において、そのいずれかが(i) および(ii) に掲げる用に供されるものであるときに、本投資法人が、関連する(i) および(ii) に掲げる不動産等の取得または保有を条件として、取得する当該複数の不動産等をいいます。以下同じです。

（注2）各ホテルタイプの詳細については、後記「2 投資方針　（1） 投資方針　③ 本投資法人のポートフォリオ構築方針（イ）本投資法人の投資対象」をご参照下さい。

（注3）いちご株式会社およびその連結子会社（本資産運用会社を含みます。）で構成されます。以下同じです。

（注4）「ソーシング力」とは、投資対象となり得る物件情報の収集力および物件取得に向けた交渉力等の投資対象物件を取得するための総合的な力をいいます。以下同じです。

 

(ロ）心築による価値向上（内部成長）について

変動賃料物件のホテルオペレーターと月次運営会議等を通して継続的な協議を行い、心築CAPEX（注）の立案、実行を行ってまいりました。また、本投資法人はいちごグループがこれまで培ってきた不動産の価値向上のノウハウや強力な運用体制を活用し、心築による価値向上を図っております。

本投資法人が保有するホテルはさらなる成長に向けて、速やかにホテル需要や収益を確保できるようホテルオペレーターとの月次運営会議に加え、日々の状況変化について速やかに共有を行い、必要なCAPEX投資、支出削減策の検討およびホテルテナントの支援実施等、運営サポートや対策を講じてまいります。

（注）本投資法人は、CAPEXを各期に計上する減価償却費総額の範囲内で実施することを原則としますが、状況により超える場合もございます。また、本投資法人は、物件の特性を踏まえた運営方針に基づき、費用対効果に優れた心築CAPEXを的確に行うことにより、効果的かつ戦略的なCAPEX投資を実施することを目指しております。

 

 

(ハ）財務戦略について

本投資法人は、中長期に亘り安定した収益の確保と運用資産の規模の着実な成長および運用の安定性を優先し、借入期間の長期化および分散化を図っております。また、金利が緩やかな上昇基調となるなか、資金調達環境の動向および借入金利の固定化比率に留意しつつ、金融コストの低減を図る資金調達を検討いたします。既存借入金のリファイナンスについては、スポンサーサポートの活用や取引金融機関と良好な関係を維持しながら、確実な借り換えの実現に取り組むとともに、金融コストの抑制に努めてまいります。

なお、資本効率の向上および投資主還元強化の観点から、財務、資本政策の一環として自己投資口の取得および消却を行うことも検討いたします。自己投資口の取得および消却の検討にあたっては、中長期的な投資主価値の向上の観点から、財務状況、金融市場の状況等を慎重に見極めたうえで、可否を判断するものといたします。

 

④　決算後に生じた重要な事実

該当事項はありません。