１部 ファンド情報
１章 ファンドの状況
１． 投資法人の概況
１） 主要な経営指標等の推移
（１）【主要な経営指標等の推移】
① 主要な経営指標等の推移
回次
第11期
第12期
第13期
第14期
第15期
決算年月
2021年８月
2022年２月
2022年８月
2023年２月
2023年８月
営業収益
（百万円）
10,707
10,590
10,784
10,982
11,215
（うち不動産賃貸事業収益）
（百万円）
10,162
10,590
10,784
10,982
11,215
営業費用
（百万円）
4,733
4,833
5,119
5,284
5,473
（うち不動産賃貸事業費用）
（百万円）
3,294
3,379
3,690
3,819
4,010
営業利益
（百万円）
5,974
5,756
5,664
5,697
5,741
経常利益
（百万円）
5,288
5,174
5,069
5,099
5,090
当期純利益
（百万円）
5,287
5,174
5,068
5,098
5,089
総資産額
（百万円）
385,675
385,248
384,155
383,879
406,070
（対前期比）
（％）
11.6
△0.1
△0.3
△0.1
5.8
純資産額
（百万円）
214,911
214,385
213,854
213,456
225,031
（対前期比）
（％）
12.6
△0.2
△0.2
△0.2
5.4
有利子負債額
（百万円）
161,320
160,620
160,620
160,620
171,020
出資総額（純額）（注１）
（百万円）
209,623
209,210
208,786
208,357
219,940
発行済投資口の総口数
（口）
1,785,000
1,785,000
1,785,000
1,785,000
1,868,000
１口当たり純資産額
（円）
120,398
120,104
119,806
119,583
120,466
１口当たり当期純利益（注４）
（円）
3,041
2,898
2,839
2,856
2,811
分配総額
（百万円）
5,699
5,599
5,496
5,528
5,772
１口当たり分配金
（円）
3,193
3,137
3,079
3,097
3,090
（うち１口当たり利益分配金）
（円）
2,962
2,899
2,839
2,856
2,725
（うち１口当たり利益超過分配金)
（円）
231
238
240
241
365
総資産経常利益率（注５）
（％）
1.4
1.3
1.3
1.3
1.3
（年換算値）
（％）
2.8
2.6
2.6
2.6
2.6
自己資本利益率（注６）
（％）
2.6
2.4
2.4
2.4
2.3
（年換算値）
（％）
5.2
4.8
4.8
4.8
4.6
期末自己資本比率（注７）
（％）
55.7
55.6
55.7
55.6
55.4
（対前期増減）
0.5
△0.1
0.1
△0.1
△0.2
配当性向（注８）
（％）
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
［その他参考情報］
当期運用日数（注２）
（日）
184
181
184
181
184
期末投資物件数
（件）
19
19
19
19
22
減価償却費
（百万円）
1,375
1,419
1,432
1,439
1,468
資本的支出額
（百万円）
383
1,099
389
345
461
賃貸NOI（Net Operating Income)
（注９）
（百万円）
8,242
8,630
8,525
8,602
8,674
FFO（Funds from Operation）
（注10）
（百万円）
6,662
6,593
6,500
6,537
6,558
１口当たりFFO（注11）
（円）
3,732
3,694
3,641
3,662
3,511
期末総資産有利子負債比率
（LTV）（注12）
（％）
41.8
41.7
41.8
41.8
42.1
回次
第16期
第17期
第18期
第19期
第20期
決算年月
2024年２月
2024年８月
2025年２月
2025年８月
2026年２月
営業収益
（百万円）
13,124
12,782
12,757
13,236
12,471
（うち不動産賃貸事業収益）
（百万円）
11,426
11,548
11,443
11,427
11,217
営業費用
（百万円）
5,769
5,794
5,693
5,809
5,556
（うち不動産賃貸事業費用）
（百万円）
3,840
3,987
3,825
3,838
3,723
営業利益
（百万円）
7,354
6,987
7,063
7,426
6,914
経常利益
（百万円）
6,641
6,308
6,338
6,568
6,021
当期純利益
（百万円）
6,640
6,307
6,337
6,567
6,020
総資産額
（百万円）
408,022
406,617
398,053
395,479
385,306
（対前期比）
（％）
0.5
△0.3
△2.1
△0.6
△2.6
純資産額
（百万円）
225,899
224,928
216,527
213,791
203,698
（対前期比）
（％）
0.4
△0.4
△3.7
△1.3
△4.7
有利子負債額
（百万円）
171,020
171,020
171,020
171,020
171,020
出資総額（純額）（注１）
（百万円）
219,258
218,620
210,189
207,222
197,676
発行済投資口の総口数
（口）
1,868,000
1,866,753
1,810,620
1,795,786
1,736,805
１口当たり純資産額
（円）
120,931
120,492
119,587
119,051
117,283
１口当たり当期純利益（注４）
（円）
3,554
3,376
3,395
3,627
3,353
分配総額
（百万円）
7,102
6,768
7,251
7,021
6,469
１口当たり分配金
（円）
3,802
3,626
4,005
3,910
3,725
（うち１口当たり利益分配金）
（円）
3,555
3,379
3,500
3,657
3,467
（うち１口当たり利益超過分配金)
（円）
247
247
505
253
258
総資産経常利益率（注５）
（％）
1.6
1.5
1.6
1.7
1.5
（年換算値）
（％）
3.2
3.0
3.2
3.3
3.1
自己資本利益率（注６）
（％）
2.9
2.8
2.9
3.1
2.9
（年換算値）
（％）
5.8
5.6
5.8
6.1
5.8
期末自己資本比率（注７）
（％）
55.4
55.3
54.4
54.1
52.9
（対前期増減）
0.0
△0.1
△0.9
△0.3
△1.2
配当性向（注８）
（％）
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
［その他参考情報］
当期運用日数（注２）
（日）
182
184
181
184
181
期末投資物件数
（件）
23
23
23
23
22
減価償却費
（百万円）
1,539
1,540
1,524
1,514
1,494
資本的支出額
（百万円）
428
383
483
299
804
賃貸NOI（Net Operating Income)
（注９）
（百万円）
9,125
9,101
9,142
9,103
8,988
FFO（Funds from Operation）
（注10）
（百万円）
7,032
6,709
6,719
6,516
6,494
１口当たりFFO（注11）
（円）
3,764
3,594
3,711
3,628
3,739
期末総資産有利子負債比率
（LTV）（注12）
（％）
41.9
42.1
43.0
43.2
44.4
（注１）出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。
（注２）ラサールロジポート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の営業期間（以下「事業年度」ということがあります。）は、毎年３月１日から８月末日まで及び９月１日から翌年２月末日までの各６ヶ月間です。
（注３）本書において特に記載のない限り、記載未満の数値については切り捨てて記載し、比率は小数第２位を四捨五入により記載しています。
（注４）１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。
（注５）総資産経常利益率＝経常利益÷｛（期首総資産額＋期末総資産額）÷２｝×100
（注６）自己資本利益率＝当期純利益÷｛（期首純資産額＋期末純資産額）÷２｝×100
（注７）期末自己資本比率＝期末純資産額÷期末総資産額×100
（注８）配当性向＝１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）÷１口当たり当期純利益×100
なお、第11期、第15期、第17期、第18期、第19期及び第20期の配当性向については、期中に公募増資又は自己投資口の取得及び消却を行ったことにより、期中の投資口数に変動が生じているため、次の算式により算出しています。
配当性向＝分配金総額（利益超過分配金は含まない）÷当期純利益×100
（注９）賃貸NOI＝不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用＋減価償却費
（注10）FFO＝当期純利益＋減価償却費－不動産等売却益＋不動産等売却損
（注11）１口当たりFFO＝FFO÷発行済投資口の総口数
（注12）期末総資産有利子負債比率（LTV）＝期末有利子負債額÷期末総資産額×100
② 運用状況
（当期の概況）
（ア）投資法人の主な推移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき、ラサールREITアドバイザーズ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）を設立企画人として、2015年10月９日に設立され、2016年２月17日に株式会社東京証券取引所不動産投資信託証券市場（J-REIT市場）に上場しました（銘柄コード3466）。
この度、2026年２月期（第20期）の決算を終了し、当期末時点での発行済投資口の総口数は1,736,805口となっています。
（イ）運用環境と運用実績
当期における日本経済は、一部に弱めの動きが見られるものの、雇用・所得環境の改善を背景に、緩やかな回復基調が継続しました。個人消費は物価上昇の影響を受けつつも底堅く推移し、企業収益は高水準を維持する下で設備投資も緩やかな増加傾向にあります。一方、海外経済は各国の通商政策等の影響を受け、不確実性が高い状況が続くと見られ、日本における経済、物価への影響には引き続き注視が必要です。
先進的物流施設の賃貸市場では、引き続き堅調な需要が継続する中、開発コストや人件費の上昇を受けて、物件の新規供給は抑制されつつあります。これまで供給過剰の影響が見られた首都圏の圏央道エリアにおいても、需給バランスは徐々に改善に向かい、今後、空室率は緩やかに低下していくことが期待されます。
このような状況下、本投資法人においては、当期末までの保有22物件の運用を着実に行い、ポートフォリオ全体の当期末時点の稼働率は98.6％と良好な稼働状況です。当期末時点のテナント数は172テナントとテナント分散が図られたポートフォリオとなっており、公募増資が許容され難い市場環境においても投資主価値向上に資する施策を検討・実行して参ります。
（ウ）資金調達の概要
本投資法人は、2026年２月17日に合計17,580百万円のリファイナンスを行いました。上記の結果、当期末における本投資法人の有利子負債の残高は171,020百万円、総資産に占める有利子負債の割合（LTV）は44.4％となりました。
なお、当期末時点において本投資法人が取得している格付は以下のとおりです。
信用格付業者
格付対象
格付
見通し
JCR
（株式会社日本格付研究所）
長期発行体格付
AA
安定的
債券格付（注）
AA
－
（注）第２回、第３回、第５回、第６回、第７回及び第８回無担保投資法人債に対する格付です。
（エ）業績及び分配の概要
当期の運用期間は、2025年９月１日から2026年２月28日までの181日間であり、当期における営業収益は12,471百万円、営業利益は6,914百万円、経常利益は6,021百万円、当期純利益は6,020百万円となりました。
また、分配金については、租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）第67条の15第１項の適用により、利益分配金が損金算入されることを企図して、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額を分配することとし、この結果、投資口１口当たりの分配金は3,467円となりました。
これに加え、本投資法人は、規約に定める分配の方針に従い、原則として毎期継続的に利益を超える金銭の分配金（以下「継続的利益超過分配金」といいます。）を支払うこととしています（注１）。さらに、本投資法人は、上記の継続的利益超過分配金に加え、新投資口の発行、投資法人債の発行、資金の借入れ等の資金調達、地震等の自然災害、火事等の事故に伴う大規模修繕等又は訴訟の和解金の支払い若しくは不動産の売却損の発生等その他の事由により、一時的に１口当たり分配金の金額が一定程度減少することが見込まれる場合において１口当たり分配金の金額を平準化することを目的とする場合、又は、投資主還元を目的とする場合には、本投資法人が決定した金額を、一時的な利益を超える金銭の分配（以下「一時的利益超過分配」といいます。）として、分配することができるものとしています（注２）。
当期においては、本投資法人は、継続的利益超過分配金として、当期に計上する減価償却費である1,494百万円の100分の30にほぼ相当する額として算定される448百万円を分配することとし、その結果、当期の投資口１口当たりの利益超過分配金は258円となりました（注３）。
（注１）本投資法人は、経済環境、不動産市場や賃貸市場等の動向、保有資産の競争力の維持・向上に向けて必要となる資本的支出の金額、期間損益、金銭分配額の水準及び本投資法人の財務状態等を十分考慮の上、毎期継続的に利益を超える金銭の分配を行う方針です。
（注２）一時的利益超過分配を実施する場合の継続的利益超過分配及び一時的利益超過分配の合計の分配金の額は、対象となる計算期間の末日に算定された減価償却累計額の合計額から前計算期間の末日に計上された減価償却累計額の合計額（譲渡、除却又は滅失その他これらに類する事由により計算期間中に計上しなくなった資産に係る前計算期間の末日に計上された減価償却累計額を除きます。）を控除した額の100分の60に相当する金額を限度とします。
（注３）各保有資産に係る建物状況調査業者による建物状況調査報告書に記載の緊急・早期修繕更新費用及び中期修繕更新費用の合計額の６ヶ月平均額は349百万円です。本投資法人は、現在の経済環境、不動産市場や賃貸市場の動向等及び本投資法人の財務状態等を考慮した結果、かかる利益を超える金銭の分配について、本投資法人の保有資産価値及び財務の健全性が維持される範囲内であると判断し、実施することを決定しています。なお、当期の利益超過分配金は、その支払時に出資総額から控除されることになります。
（今後の見通し）
（オ）今後の運用方針及び対処すべき課題
本投資法人は以下のような運用を行い、キャッシュ・フローと資産価値の長期安定的な成長による投資主価値の向上を図ります。
外部成長戦略としては、ラサールグループ（注１）から提供される物件情報及び本資産運用会社独自の物件情報獲得能力を最大限活用し、優良な投資機会に厳選投資することで外部成長を図ります。本投資法人は、スポンサーサポート契約に基づき、ラサールファンド（注２）の保有物件につき売却情報の提供を受けることができるため、ラサールファンドからのソーシングと第三者からのソーシングの両方を活用した多様なソーシングルートを有しています。
内部成長戦略では、スポンサーサポート契約に基づき提供を受ける人材や利用可能な情報を通じて、ラサールグループのノウハウであるアクティブアセットマネジメント（注３）を活用して、内部成長の実現を目指します。本投資法人のポートフォリオは、テナントが分散しキャッシュ・フローの安定性が高いことに加え、賃貸借契約期間の満了に伴う契約更改期日が分散しているという特徴があります。契約更改の期日においては、市場賃料や空室率等を精査した上で、賃料の増額改定に取り組みます。加えて、足元の先行き不透明な情勢を踏まえ、将来に期日が到来する契約についても、積極的に前倒しで契約更改することで、賃料収入の安定化を図ります。また、物件の競争力に鑑み、適切に修繕、資本的支出を実施することで、物件競争力の維持・向上を図ります。
財務戦略については、強固な財務体質を活かし、財務の安定性と資金調達コストのバランスを実現するべく、調達先、調達手法の多様化や期日の分散、変動金利の活用を検討し、適切な財務基盤の構築に取り組みます。
（注１）「ラサールグループ」とは、世界有数の不動産投資顧問会社であるラサール インベストメント マネージメント インク（LaSalle Investment Management Inc.）（以下「LIM」といいます。）を中心として、米国、欧州及びアジア太平洋地域において機関投資家を中心に不動産投資運用サービスを提供する企業グループをいいます。以下同じです。ラサールグループの詳細につきましては、後記「２ 投資方針／（２）投資方針／②本投資法人の基本方針 ～本投資法人の特徴～／（イ）ラサールグループ及びJLLのサポートを活用した成長戦略／a.ラサールグループ及びその親会社であるJLLの概要」をご参照ください。
（注２）「ラサールファンド」とは、ラサールグループが組成、運用するファンドをいいます。
（注３）「アクティブアセットマネジメント」とは、市場賃料や空室率などの賃貸市場動向に関わるマクロ要因と、テナントの賃貸借条件や施設の管理運営状況等の各物件に固有のミクロ要因を精査することを通じて、保有物件における付加価値創出の機会を見つけ出し、キャッシュ・フローの増加に結び付けていく運営手法の総称です。
（カ）決算後に生じた重要な事実
資産（信託受益権）の譲渡
本投資法人は、2026年３月６日付で以下の信託受益権を譲渡しました。
地域
物件番号
物件名称
所在地
譲渡価格
（百万円）
譲渡先
その他
エリア
その他-１
愛西物流センター
愛知県愛西市
11,410
非開示
その他-２
刈谷物流センター
愛知県刈谷市
[参考情報]
a．資産（信託受益権）の譲渡
本投資法人は、2026年３月２日付で以下の信託受益権を譲渡しました。
地域
物件番号
物件名称
所在地
譲渡価格
（百万円）
譲渡先
東京
エリア
東京-12
ロジポート狭山日高
埼玉県日高市
7,000
合同会社DL狭山日高
b．資産（優先出資証券）の取得
本投資法人は、2026年３月５日付で以下の優先出資証券（第４回）を取得しました。
資産名称
取得価格
（百万円）
取得先
対象不動産
ジャパン・ロジスティクス・デベロップメント２特定目的会社
優先出資証券
670
ジャパン・ロジスティクス・デベロップメント２特定目的会社
仙台泉物流センター
c．資産（優先出資証券）の取得
本投資法人は、2026年３月27日付で以下の優先出資証券（第２回）を取得しました。なお、2026年８月から11月及び2026年12月から2027年３月に以下の優先出資証券を取得する予定です。
資産名称
取得価格
（百万円）
取得先
対象不動産
ＨＫプロパティーズ特定目的会社
優先出資証券
39
ＨＫプロパティーズ特定目的会社
苫小牧案件
取得予定
優先出資証券：第３回 2026年８月から11月 35百万円（上限）
：第４回 2026年12月から2027年３月 95百万円（上限）
d．資産（優先出資証券）の取得
本投資法人は、2026年３月27日付で以下の優先出資証券（第１回）を取得しました。なお、2027年８月から10月、2028年９月から11月及び2029年３月から５月に以下の優先出資証券を取得する予定です。
資産名称
取得価格
（百万円）
取得先
対象不動産
摩耶デベロップメント特定目的会社
優先出資証券
646
摩耶デベロップメント特定目的会社
神戸摩耶案件
取得予定
優先出資証券：第２回 2027年８月から10月 65百万円（上限）
：第３回 2028年９月から11月 103百万円（上限）
：第４回 2029年３月から５月 174百万円（上限）