（１）【主要な経営指標等の推移】

①　主要な経営指標等の推移

 

 

 

（注1）出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。

（注2）マリモ地方創生リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の営業期間は、毎年1月1日から6月末日まで及び7月1日から12月末日までの各6か月間です。

（注3）「1口当たり当期純利益」は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数(第10期152,680口、第11期152,680口、第12期188,297口、第13期192,226口、第14期232,679口、第15期237,225口、第16期237,225口、第17期266,092口、第18期281,494口、第19期281,494口)で除することにより算定しています。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。

（注4）特に記載のない限り、金額は記載未満の数値については切捨て、比率は小数第2位を四捨五入して表示しています。以下同じです。

（注5）以下の算定式により算出しています。

 

 

②　事業の概況

(イ)　当期の概況

a.投資法人の主な経緯

本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改定を含みます。以下「投信法」といいます。）に基づき、マリモ・アセットマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）を設立企画人として、2016年2月5日に出資金200百万円（2,000口）（注）で設立され、2016年3月16日に関東財務局への登録が完了しました（登録番号　関東財務局長第113号）。さらに、2016年7月28日を払込期日とした公募による新投資口の発行（88,500口）を行い、2016年7月29日に株式会社東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード 3470）しました。当期末における発行済投資口の総口数は281,494口となっています。

（注）金額については、百万円未満の数値がある場合には、百万円未満を切り捨てて記載しています。特段の記載がない限り、以下同じです。

 

b.投資環境

当期（2025年12月期）における日本の経済状況について、2025年7月-9月期の実質GDP成長率（季節調整済　2次速報）は前期比年率換算－2.3％になりました。先行きについては、雇用・所得環境の改善や、各種政策の効果が緩やかな回復を支えることが期待される一方、米国の通商政策の影響による下振れリスクに留意する必要があり、これに加えて物価上昇の継続が個人消費に及ぼす影響なども、我が国の景気を下押しするリスクとなっており、金融資本市場の変動等の影響に引き続き注意する必要があると認識しています。

 

（金融市場）

日本の国内でも2025年12月に政策金利の誘導水準を0.75％程度に引き上げることが決定され、今後の金融環境についても引き続き注視が必要であると認識しています。

全銀協日本円TIBORの3か月物については、当期（2025年12月期）全体では7月1日時点0.77273％から12月30日時点1.07273％と上昇傾向を維持したまま推移しました。

 

（J-REIT市場規模）

一般社団法人不動産証券化協会「ARES マンスリー レポート（2025年12月）」によれば、2025年11月末のJ-REITの資産規模（運用資産額）は、23兆9,419億円と前年同月と比べて4,307億円（対前年同月比 1.8％）増加し、保有物件数は4,889物件と前年同月と比べて24物件（対前年同月比 0.5％）増加しました。要因としては、引き続き緩和的な資金供給環境が維持される中で国内外の投資家の投資意欲は健在であり、J-REIT市場を牽引したものと考えられます。今後、世界的な金融引締め等が続くなかで、投資家の動向も含め引き続き留意する必要があると思われます。

 

（レジデンス賃貸市場）

東京圏（注）を含む全国の1993年から2023年までの借家種類別に見た世帯数の推移（総務省統計局「住宅・土地統計調査」）によれば、民営借家の世帯数が増加しており、賃貸住宅の需要は安定的であるとともに、今後も全国の賃貸住宅の需要が増加していく可能性があるものと思われます。

（注）「東京圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。

 

（商業施設市場）

経済産業省「商業動態統計」によれば、2025年7月から9月までの対前年同期比の販売額の伸び率は、スーパーマーケットについては、全国平均で4.2％、エリア別では北海道エリア－0.6％、東北エリア1.9％、関東エリア6.9％、中部エリア3.5％、近畿エリア0.6％、中国エリア3.9％、四国エリア3.8％、九州エリア3.0％と、北海道を除き全国的に増加傾向となっています。ドラッグストアについては、全国平均で4.6％、エリア別では北海道エリア2.3％、東北エリア5.5％、関東エリア3.8％、中部エリア4.1％、近畿エリア7.5％、中国エリア2.0％、四国エリア6.3％、九州エリア5.1％、沖縄エリア23.1％と、全国的に増加傾向となっています。

スーパーマーケット、ドラッグストア共に、食料品・日用雑貨などの生活必需品の値上がりが影響したものと認識しています。

日常生活における必需品を販売するスーパーマーケット、ドラッグストアの販売額は、長期的には安定的に推移するものと思われます。

 

（ホテル市場）

日本政府観光局「訪日外客数（2025年11月推計値）」によれば、2025年1月～11月の訪日外国人旅行者数は、3,906万人（対前年同期比17.0％）（推計値含む）と、引き続き前年に比べて増加しました。その結果、国土交通省観光庁「宿泊旅行統計調査（2025年10月・第2次速報、2025年11月・第1次速報）」によれば、2025年10月の日本人延べ宿泊者数は、4,213万人泊（対前年同月比－3.6％）、外国人延べ宿泊者数は、1,648万人泊（対前年同月比3.7％）と外国人宿泊需要が引き続き寄与しました。宿泊施設タイプ別客室稼働率では、ビジネスホテル81.5％（対前年同月差2.0％）、シティホテル80.5％（対前年同月差3.3％）、リゾートホテル61.5％（対前年同月差2.3％）と稼働率は増加しています。

日本人延べ宿泊者数は物価高による実質所得の低下やホテル代の高騰により横ばいが続くものの、外国人延べ宿泊者数は為替レートが依然として円安の水準にあることが追い風となって、引き続き高水準を維持するものと認識しています。

 

（オフィス賃貸市場）

シービーアールイー株式会社の「MARKET VIEW Japan Office,Q3 2025」によれば、2025年第3四半期の主要な地方都市の空室率は、大阪市1.7％（対前年同期比－0.4pts）、名古屋市2.6％（対前年同期比－0.8pts）、札幌市3.3％（対前年同期比＋0.2pts）、仙台市4.0％（対前年同期比±0.0pts）、金沢市14.3％（対前年同期比＋1.5pts）、京都市2.8％（対前年同期比＋0.8pts）、神戸市1.6％（対前年同期比－0.4pts）、広島市4.7％（対前年同期比－0.1pts）、高松市7.2％（対前年同期比－0.5pts）、福岡市4.0％（対前年同期比－0.6pts）でした。地方都市でも既存ビルでの空室消化が順調に進み、引き続きテナント需要は底堅いと認識しています。

主要な地方都市の想定成約賃料は、大阪市15,300円/坪（対前年同期比＋1.7％）、名古屋市14,850円/坪（対前年同期比＋0.7％）、札幌市16,120円/坪（対前年同期比＋0.1％）、仙台市11,820円/坪（対前年同期比＋1.3％）、金沢市10,810円/坪（対前年同期比－0.1％）、京都市15,510円/坪（対前年同期比＋0.5％）、神戸市12,480円/坪（対前年同期比＋0.6％）、広島市12,080円/坪（対前年同期比＋0.6％）、高松市9,960円/坪（対前年同期比＋1.0％）、福岡市16,490円/坪（対前年同期比＋0.6％）でした。地方都市でも賃料水準は概ね上昇傾向が続いているものの、稼働率等については引き続き留意する必要があると認識しています。

 

（物流施設市場）

物流事業における事業環境として、通信販売・ECといったライフスタイルの変化が定着しつつあり、これに起因する物流不動産に対する需要は強く、当該需要は引き続き増加することが見込まれます。こうした市場環境を背景に、大規模な物流不動産のみならず多様な施設機能や規模を有する物流不動産への需要は引き続き見込まれるものと認識しています。

 

c.運用実績

当期においては、本資産運用会社と株式会社マリモ（以下「マリモ」ということがあります。）をはじめとするプロパティマネジメント会社各社との一体的なプロパティマネジメント業務の推進を通じて、各地域の特色を踏まえたリーシング活動や個別物件の特性・稼働状況を踏まえたテナント募集条件の設定などを実践し、運用物件の安定した稼働及び、ダウンタイムの短縮に努めました。この結果、稼働率の向上、契約賃料の増加を見込んでいます。その結果、当期末における本投資法人の保有資産（60物件、取得価格（注）の合計61,656百万円）の稼働率は99.2％、期中平均稼働率は99.3％となっています。

また、サステナビリティに関する取組みとして、環境（Environment）・社会（Social）・ガバナンス（Governance）に配慮した取組みを行うことが中長期的な顧客の利益の向上に資するものであるという認識のもと、本投資法人は、2025年10月にGRESBリアルエステイト評価において、GRESB レーティングで「1スター」を取得しました。

（注）「取得価格」は取得資産に係る各信託受益権売買契約書に記載された各不動産信託受益権の売買代金であり、消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。

 

d.資金調達の状況

当期においては2025年8月1日に返済期限を迎える2022年8月1日付にて借り入れた長期借入金（トランシェ９）2,015百万円の返済資金に充当するため、2025年8月1日付で長期借入金（トランシェ17グリーンローン）2,015百万円の借入れを行いました。この結果、当期末（2025年12月末）時点における借入金残高は、33,340百万円となり、総資産に占める有利子負債の割合（以下「LTV」といいます。）は、49.0％となりました。

 

e.業績及び分配の概要

上記の結果、当期の業績は、営業収益2,514百万円、営業利益1,150百万円、経常利益834百万円となり、当期純利益は833百万円となりました。

分配金については、本投資法人の規約に定める分配方針に従い、投資法人の税制の特例（租税特別措置法第67条の15）を適用し、投資口1口当たりの分配金が1円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額を分配することとし、この結果、投資口1口当たりの利益分配金は2,961円となりました。

これに加え、本投資法人は、キャッシュマネジメントの一環として、当期については、利益を超える金銭の分配（以下「利益超過分配」といいます。）を行うこととします。これに基づき利益超過分配金として当期の減価償却費の100分の16にほぼ相当する額である68百万円を分配することとし、この結果、投資口1口当たりの利益超過分配金は245円となりました。

また、ペイアウトレシオ（当期純利益に減価償却費を加算した額に対する利益超過分配を含む分配金総額の割合）は71.6％となります。

（注1）利益超過分配は、計算期間の期末時点において保有する不動産等の鑑定評価額（本投資法人が保有する不動産等について計算期間の期末を価格時点として取得する不動産鑑定評価書における鑑定評価額をいいます。以下同じです。）の合計が、当該計算期間の不動産等の帳簿価格合計と当該計算期間の次期の資本的支出予定額（資本的支出のための積立金の総額をいいます。）の合計を上回る場合に限り、修繕費や資本的支出への活用、借入金の返済、新規物件の取得資金への充当などの他の選択肢についても検討の上、実施するものとしています。

第19期末（2025年12月期）における不動産等の鑑定評価額の合計は71,587百万円であり、不動産等の帳簿価額合計（60,465百万円）及び第20期に実施予定の修繕更新費用の工事予定額（資本的支出）のための積立金総額（226百万円）の合計を上回ります。

（注2）不動産等の帳簿価額合計の内訳は有形固定資産の計上額60,465百万円です。

（注3）本投資法人が当期末現在保有する60物件について、建物状況調査報告書に記載の緊急修繕費用の見積額、短期修繕費用の見積額及び長期修繕費用の見積額（いずれも更新費（資本的支出）に該当するもの）を合計した額の6か月平均額は、92百万円であり、また、本投資法人が現在想定している修繕予定額（資本的支出に該当するもの）は2026年6月期において226百万円、2026年12月期において221百万円に留まるため、各計算期間の末日において減価償却費相当額の手元現預金から建物等の機能維持のための将来の資本的支出を目的とした積み立てや運転資金等として見込まれる資金相当額並びにポートフォリオ収益力向上に資する投資に備えた一定の資金留保を行っても、さらにフリーキャッシュフローの残余が生じることを見込んだ上で、キャッシュマネジメントの一環としての上記利益超過分配について、健全な財務安定性が維持される範囲であると判断し、実施することとしました。

 

(ロ)　次期の見通し

a.運用全般に関する見通し

i.　外部成長戦略

国内に幅広く事業展開しているマリモと緊密な連携を取ることにより、全国各地から集まる多種多様な不動産情報を共有し、地方での長年の経験に基づいた深い知見による資産価値の分析や流動性・代替性の確保を検証しながら、主たる投資対象である「レジデンス」及び「商業施設」を基盤としつつも、「ホテル」アセットなど変動賃料部分を設けた賃貸借による内部成長余力が期待できる不動産への取得機会を増加させ、今後の外部成長につながる活動を行い、地方を中心とした安定的かつ収益性の高い総合型ポートフォリオを構築する方針です。

また、スポンサーパイプライン・サポート契約に基づき、マリモが開発する賃貸マンションシリーズ「アルティザ（ArtizA）」、同社が保有・購入する収益不動産及び同社の市街地再開発（注）事業等により開発される商業施設やホテルを含む物件の取得に係る優先的売買交渉権の付与を受けながら資産規模の拡大を図るとともに、マリモ、サポート会社9社（株式会社三十三銀行、株式会社青森みちのく銀行、株式会社東京スター銀行、株式会社中国銀行、株式会社関西みらい銀行、株式会社広島銀行、株式会社足利銀行、株式会社リビタ及びアルファコート株式会社）の豊富な物件ネットワーク、物件情報取得力等並びに本資産運用会社の役職員が不動産業界において培ってきたネットワークに基づき入手する物件情報、保有物件のテナントとの良好な関係の維持に基づき入手する物件情報を、本投資法人の着実な外部成長に最大限に活用していく方針です。

さらに、市場状況を勘案し、ポートフォリオ構築上、中長期的に適切であると判断した場合は、物件の売却又は入替えを検討します。

（注）市街地再開発とは、市街地内の土地の合理化と健全な高度利用、都市の機能更新を図る再開発をいいます。

 

ii.　内部成長戦略

本投資法人は、中長期的に安定した賃貸収益の確保を目標とし、マリモより、プロパティマネジメント業務等の提供、リーシングサポートの提供、保有する資産の再生サポートの提供、賃料固定型マスターリース契約の提供など内部成長に係る各種サポートを、またアルファコート株式会社より、物件情報の提供、リーシングサポートの提供等に係る各種サポートを受け、適切な資産のマネジメントを通じて、中長期的な収益の安定性と収益力の向上を目指し、投資主価値の最大化を目指します。

今後も当期同様、保有資産の運営状況や周辺の競合物件の動向等不動産市況を踏まえ、戦略的なバリューアップ工事の実施による資産価値及び競争力の維持、稼働率の向上、テナント入替時の賃料の引上げ、駐車場収入等の付帯収入の増加等、賃貸事業収入の向上を図ります。

また賃貸事業収入の向上に資する施策とともに、原状回復工事を含む修繕工事費の圧縮、共用部照明器具のLED化による環境への配慮及び募集費用等の各種費用の削減に取り組み、賃貸収益の向上を図ります。

 

iii.　財務戦略

本投資法人は、中長期的に安定した資産運用基盤の構築、資産運用の効率化と財務体質の健全化を実現するための資金調達を行って参ります。

資金の借入れについては、借入金返済期日の分散化、借入期間の長期化と借入金利の低下及び借入金利の固定化を念頭に置き、都市銀行、信託銀行及び各地域の特性を十分に理解した地域金融機関を含めた複数の金融機関によるバンクフォーメーションを維持するよう努めて参ります。

直近の金利上昇を踏まえて、金利コストの急激な増加とのバランスを考慮し、一部変動金利を引き続き選択しながらも一定程度の金利固定化を意識し、健全な財務運営を継続させていく方針です。

新投資口の発行については、既存投資主の権利の希薄化及びそれに伴う投資口の取引価格の動向等に配慮しつつ、物件取得の資金需要、LTV水準、有利子負債の返済計画等を総合的に勘案し、金融環境を踏まえて決定します。

 

(ハ)　決算後に生じた重要な事実

資産の譲渡

本投資法人は、2026年3月17日に下記物件の分割譲渡（以下「本件譲渡」といいます。）の契約を締結しました。

(注1)　「物件番号」は、本投資法人の取得資産について、「投資対象」及び「地域別投資比率」の分類を組み合わせて物件ごとに番号を付したものであり、「投資対象」については、Rはレジデンス、Cは商業施設、Hはホテル、Oはオフィス、Lは物流施設、HCはヘルスケア施設を表し、pは地方、tは東京圏を表します。なお、1棟の建物に複数の用途が存する場合、各用途における面積の比率が最も高いものを当該建物の用途として投資対象を記載しています。

(注2)　「譲渡予定価額」は、売買契約に記載された売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。

(注3)　「帳簿価額」は、第1回譲渡予定日である2026年6月30日時点の想定帳簿価額を採用しており、本物件の第19期減価償却額実績を参考に本資産運用会社が想定した数値を使用しています。

(注4)　「譲渡益（見込）」は、「譲渡予定価額」から「帳簿価額」を控除して算出した額です。実際の譲渡損益は、上記の「譲渡益（見込）」と異なる可能性があります。

(注5)　「鑑定評価額」は、大和不動産鑑定株式会社に委託しており、2025年12月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額の35％持分相当額、65％持分相当額を単位未満切り捨てで記載しています。

(注6)　本件譲渡に係る売買契約（以下「本売買契約」といいます。）は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される本投資法人によるフォワード・コミットメント等に該当します。本売買契約においては、本投資法人若しくは買主のいずれかが故意若しくは過失により本売買契約上の債務を履行せず、又は、本売買契約に定める本投資法人の表明保証事項若しくは買主の表明保証事項につき重大な違反が判明しかつ本売買契約の目的を達成することができない場合に、催告の上契約の解除ができます。かかる解除がされた場合には、解除された者は相手方当事者に対して、かかる解除の違約金として譲渡予定価額（消費税及び地方消費税相当額を除きます。）の20％相当額を直ちに支払うことになっています。ただし、本売買契約では、本投資法人は売主であり、本売買契約の履行に関し特段の懸念はないことから、上記の違約金の負担が生じる可能性は低く、本投資法人の財務等に重大な影響を与える可能性は低いと、本投資法人は判断しています。

 

 

（参考情報）

（A）資金の借入れ

本投資法人は、2026年1月23日付で、同日に返済期限を迎える長期借入金（トランシェ11）2,440百万円の返済資金に充当するため、長期借入金2,440百万円の借入れを行いました。詳細は、以下のとおりです。

(注1)　協調融資団は、株式会社三井住友銀行、株式会社広島銀行、三井住友信託銀行株式会社、株式会社あおぞら銀行、株式会社りそな銀行、株式会社SBI新生銀行、株式会社みずほ銀行及び株式会社三十三銀行より組成されています。

(注2)　借入先に支払われる融資手数料等は含まれません。

(注3)　各利払日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利は、各利払日（ただし、第1回の利息計算期間については借入実行日）の2営業日前の時点における全銀協1か月日本円TIBORとなります。全銀協の日本円TIBORについては、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関のホームページ （https://www.jbatibor.or.jp/）でご確認いただけます。なお、全銀協1か月日本円TIBORが0％を下回る場合には、基準金利は0％とします。

(注4)　同日が営業日でない場合には翌営業日とし、当該日が翌月となる場合には直前の営業日とします。

 

本投資法人は、2026年2月9日付で下記「（B）資産の取得」記載の物件の取得資金及び付帯費用の一部に充当するため、以下のとおり、個別アンコミットメントライン貸付契約（個別アンコミットメントライン1）による借入を行いました。詳細は、以下のとおりです。

(注1)　借入先に支払われる融資手数料等は含まれません。

(注2)　各利払日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利は、各利払日（ただし、第1回の利息計算期間については借入実行日）の2営業日前の時点における全銀協1か月日本円TIBORとなります。全銀協の日本円TIBORについては、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関のホームページ （https://www.jbatibor.or.jp/）でご確認いただけます。なお、全銀協1か月日本円TIBORが0％を下回る場合には、基準金利は0％とします。

(注3)　同日が営業日でない場合には翌営業日とし、当該日が翌月となる場合には直前の営業日とします。

 

（B）資産の取得

本投資法人は、2026年2月9日に下記1物件（取得価格1,080百万円）を取得しました。

(注1)　「物件番号」は、本投資法人の取得資産について、「投資対象」及び「地域別投資比率」の分類を組み合わせて物件ごとに番号を付したものであり、「投資対象」については、Rはレジデンス、Cは商業施設、Hはホテル、Oはオフィス、Lは物流施設、HCはヘルスケア施設を表し、pは地方、tは東京圏を表します。なお、1棟の建物に複数の用途が存する場合、各用途における面積の比率が最も高いものを当該建物の用途として投資対象を記載しています。

(注2)　「取得価格」は、取得資産に係る信託受益権売買契約書に記載された不動産信託受益権の売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。

(注3)　「鑑定評価額」は、日本ヴァリュアーズ株式会社に委託しており、2025年12月1日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額を記載しています。