（１）【主要な経営指標等の推移】

①　主要な経営指標等の推移

 

 

 

 

（注１）三井不動産ロジスティクスパーク投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の営業期間は、毎年２月１日から７月末日まで及び８月１日から翌年１月末日までの各６か月間です。但し、本投資法人は、2024年９月30日開催の投資主総会で決議された本投資法人の規約の一部変更により、第17期営業期間を2024年８月１日から2024年10月末日までとし、第18期営業期間を2024年11月１日から2025年７月末日までとする営業期間の変更（以下「本営業期間変更」といいます。）を行っています。

（注２）特に記載のない限りいずれも記載未満の数値については切り捨て、比率は小数第２位を四捨五入して表示しています。

（注３）出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。

（注４）１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。

（注５）以下の算定式により算出しています。

（注６）「期末稼働率」は、期末時点における各物件において締結されている各賃貸借契約上の各信託不動産に係る建物の賃貸可能面積に対して建物の賃貸面積が占める割合を、小数第２位を四捨五入して記載しています。

（注７）賃貸等不動産に係る減価償却費を記載しています。

（注８）本営業期間変更に伴い、第17期（2024年８月１日～2024年10月31日、３か月間）は、その前期となる第16期（2024年２月１日～2024年７月31日、６か月間）と営業期間の暦月数が異なるため、対前期増減率は記載しておりません。また、第18期（2024年11月１日～2025年７月31日、９か月間）は、その前期となる第17期（2024年８月１日～2024年10月31日、３か月間）と営業期間の暦月数が異なるため、対前期増減率は記載しておりません。さらに、第19期（2025年８月１日～2026年１月31日、６か月間）は、その前期となる第18期（2024年11月１日～2025年７月31日、９か月間）と営業期間の暦月数が異なるため、対前期増減率は記載しておりません。

（注９）2024年10月31日を分割の基準日とし、2024年11月１日を効力発生日として、投資口１口につき４口の割合による投資口の分割（以下「本投資口分割」といいます。）を行いました。１口当たり純資産額、１口当たり当期純利益及び１口当たりFFOについては、第16期期首に本投資口分割が行われたと仮定して算定しています。

 

②　事業の状況

（ア）当期の概況

・投資法人の主な推移

　本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき、三井不動産ロジスティクスリートマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）を設立企画人として、2016年３月４日に設立され、2016年８月２日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場（以下「J-REIT市場」といいます。）に上場しました（銘柄コード3471）。

　なお、当期末時点で本投資法人が保有する資産は45物件、取得価格合計5,461億円となっています。

 

・投資環境と運用実績

　日本経済は、物価上昇が高水準で推移する中においても、企業収益の改善を背景とした設備投資の増加、継続的な賃上げによる個人消費の底堅さ、インバウンド需要の回復・定着などに支えられ、総じて緩やかな回復基調を維持しています。一方で、日銀は2025年以降、段階的に政策金利の引き上げを進めており、金融政策の正常化が進展する中、国内金利の動向や為替市場の変動、米国の通商政策を含む海外経済・金融情勢に加え、地政学的リスクの高まりによる国際情勢の不安定化についても不確実性が残っており、今後の動向を注視する必要があります。J-REIT市場においては、金利上昇局面が継続する中、良好な不動産ファンダメンタルや賃料上昇を背景とした内部成長、資本効率改善に向けた取り組みが進展しており、東証REIT指数は底堅く推移しています。

　物流賃貸市場については、堅調な物流施設需要が継続する一方、旺盛な需要を受けて前期まで新規物件供給が増加した影響により、首都圏を始めとした地域で空室率の増加も見られました。しかしながら、昨今のインフレによる資材価格の高騰や労務費の上昇などにより、物流施設の開発コストが大幅に増加した結果、新規供給が抑制されてきており、今後は需給バランスの改善や空室率の低下が期待されています。Ｅコマースの継続的な拡大や、物流業務を専門的に請け負う３PL事業（注１）者による安定的な需要等により、物流施設に対する需要は引き続き堅調です。また、小売業者が物流業務の効率化を目指す動きや、物流事業者が物流拠点を再編する動きもあり、多機能かつ好立地の先進的物流施設に対する需要は引き続き高まると考えられます。

　このような状況下、本投資法人は、総合デベロッパーである三井不動産株式会社（以下「三井不動産」といいます。）と、大手総合商社である伊藤忠グループ（注２）によるダブルスポンサー体制のもと、着実な運用を行っています。その結果、当期末時点におけるポートフォリオ全体の稼働率は96.4％と、良好な水準を維持しています。

　本投資法人では、ESGへの取組みを推進しています。本資産運用会社における「ESG（環境・社会・ガバナンス）に関する方針」に則り、物流施設の運営等を通じた環境負荷の軽減や地域社会、従業員等ステークホルダーへの貢献等、ESGへの取組みを進めています。

（注１）「３PL事業」とは、サードパーティー・ロジスティクス事業（顧客企業からそのサプライチェーン管理機能の一部又は全部を請け負う物流サービスを提供する事業）をいいます。

（注２）「伊藤忠グループ」とは、伊藤忠商事株式会社（以下「伊藤忠商事」といいます。）並びにその連結子会社（伊藤忠都市開発株式会社（以下「伊藤忠都市開発」といい、伊藤忠商事及び伊藤忠都市開発を併せて「伊藤忠商事等」といいます。）を含みます。）及び持分法適用関連会社により構成される企業集団をいいます。以下同じです。

 

・資金調達の概要

当期においては、期中に返済期日が到来した長期借入金600百万円の返済資金として長期借入金600百万円の借入れを行いました。また、資産譲渡資金を返済原資として、長期借入金6,500百万円の期日返済及び長期借入金5,500百万円の期限前弁済を行いました。その結果、当期末における有利子負債の残高は総額210,250百万円（１年内返済予定の長期借入金11,500百万円、投資法人債7,000百万円及び長期借入金191,750百万円）、総資産に占める有利子負債の割合（LTV）は38.1％となりました。

　なお、当期末時点において本投資法人が取得している格付は以下のとおりです。

 

・業績及び分配の概要

　上記運用の結果、当期の業績は営業収益19,737百万円、営業利益9,731百万円、経常利益8,994百万円、当期純利益8,993百万円となりました。

　当期の分配金については、本投資法人の規約に定める分配の方針に従い、投資法人の税制の特例（租税特別措置法第67条の15）を適用し、当期純利益に一時差異等調整積立金取崩額 1,550,594,351円を加算した10,544,514,225円を利益分配金として分配することとしました。この結果、投資口１口当たりの分配金は3,275円となりました。

 

（イ）次期の見通し

・今後の運用方針及び対処すべき課題

　本投資法人は、三井不動産及び伊藤忠商事とその連結子会社である伊藤忠都市開発と物流施設事業における戦略的な協働関係を構築し、物流不動産を主な投資対象として投資主価値の最大化を図ることを基本方針とし、次期以降も更なる収益基盤の安定化を目的とした資産規模の拡大に加え、外部環境及び内部環境の変化にも対応することにより、投資主価値の最大化を目指すとともに、安定的かつ効率的な財務運営を行います。

 

（A）外部成長戦略

「三井不動産及び伊藤忠商事等の物流施設事業の成長力及び豊富なパイプラインを活用した外部成長」

本投資法人は、物流施設事業において高い成長力を有する三井不動産と本資産運用会社との間で締結された優先情報提供に関する契約に基づく優先情報提供及び優先交渉権を活用したMFLP（三井不動産クオリティ（注１）を備えた先進的物流施設）への重点投資により、継続的な成長を目指します。

併せて、伊藤忠商事等と本資産運用会社との間で締結した優先情報提供に関する契約に基づく優先情報提供及び優先交渉権を活用してIMP（伊藤忠グループが開発し「アイミッションズパーク」の名称を付した物流施設）にも投資することで、テナント分散の深耕を図ります。

（注１）三井不動産の物流施設事業においては、三井不動産グループ（注２）が掲げる「共生・共存・共創により新たな価値を創出する、そのための挑戦を続ける」という理念のもと、オフィスビル事業及び商業施設事業等において培ってきた専門性が高くかつ先進的な管理・運営ノウハウ等に加えて、総合不動産会社としての街づくりを通じて培ったノウハウ等を取り入れるとともに、物流施設に関わる様々な主体（テナント、物流施設で働く従業員及び地域社会）が求める時代に応じて変化する多様なニーズを取り込み、物流施設の空間提供にとどまらず、既存の枠にとらわれない価値づくりを目指した取組みを続けています。本投資法人は、このような取組みから実現した物流施設のクオリティを「三井不動産クオリティ」と呼称しています。

（注２）「三井不動産グループ」とは、三井不動産並びにその連結子会社及び持分法適用関連会社により構成される企業集団をいいます。以下同じです。

 

（B）内部成長戦略

「三井不動産グループ及び伊藤忠商事等のプラットフォーム（事業基盤）及び顧客ネットワークを活用した安定運用」

本投資法人は、三井不動産グループが長年培ってきた総合不動産会社としてのプラットフォーム（事業基盤）及び顧客ネットワークに加え、総合商社である伊藤忠グループのスポンサーサポートを最大限有効活用することにより、安定的な運用を目指します。

 

（C）財務戦略

「安定性と効率性を重視した財務運営及びキャッシュマネジメント」

本投資法人は、新投資口の発行、借入等の資金調達に際しては、安定的な財務運営を行うとともに、分配金については、キャッシュフロー（FFO）に基づき継続的に利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行うことを通じて、安定的な分配金水準の確保及び効率的なキャッシュマネジメントを両立させることを目指します。

 

（ウ）決算後に生じた重要な事実

（A）資産の取得

本投資法人は、2025年12月17日付で、以下の各資産の売主との間で信託受益権売買契約を締結しました。当該信託受益権売買契約に基づき、2026年２月２日付でMFLPつくばみらい、MFLP新木場Ⅱ、MFLP・OGUD大阪酉島及びアイミッションズパーク春日井に係る信託受益権をそれぞれ取得しました（４物件、取得価格合計26,366百万円）。

（注１）「取得価格」は、取得資産に係る各信託受益権売買契約書に記載された各信託受益権の売買代金（消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。

（注２）「MFLPつくばみらい」に係る取得価格は、本投資法人が取得した当該物件の準共有持分割合（41％）に相当する数値を記載しています。

（注３）「MFLP・OGUD大阪酉島」に係る取得価格は、本投資法人が取得した当該物件の準共有持分割合（50％）に相当する数値を記載しています。

 

（B）資金の借入れ

本投資法人は、前記「（A）資産の取得」に記載の不動産信託受益権の取得資金及び関連費用の一部に充当するために、以下の資金の借入れを実行しました。

（１）短期借入金

（注１）利払日は返済期日です。基準金利は、借入実行日の２営業日前の時点における一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する１か月物の全銀協日本円TIBORです。

（注２）基準金利は、借入実行日及び利息計算期間開始日の２営業日前の時点における一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する１か月物の全銀協日本円TIBORです。ただし、利息計算期間が１か月に満たない場合も基準金利は１か月物の全銀協日本円TIBORを用いて算出します。利払日は、2026年２月末日を初回とし、以降毎月の各末日及び返済期日（同日が営業日でない場合は翌営業日。ただし、当該翌営業日が翌月となる場合は直前の営業日。）です。

全銀協日本円TIBORについては、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関のホームページ（https://www.jbatibor.or.jp/rate/）でご確認いただけます。

 

（２）長期借入金

（注１）利率は、返済期日まで固定されている利率です。利払日は、2026年７月末日を初回とし、以降毎年１月及び７月の各末日及び返済期日（同日が営業日でない場合は翌営業日。ただし、当該翌営業日が翌月となる場合は直前の営業日。）です。

（注２）基準金利は、借入実行日及び利息計算期間開始日の２営業日前に公表される一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する３か月物の全銀協日本円TIBORです。ただし、利息計算期間が３か月に満たない場合も基準金利は３か月物の全銀協日本円TIBORを用いて算出します。利払日は、2026年４月末日を初回とし、以降毎年１月、４月、７月及び10月の各末日及び返済期日（同日が営業日でない場合は翌営業日。ただし、当該翌営業日が翌月となる場合は直前の営業日。）です。

（注３）基準金利は、借入実行日及び利息計算期間開始日の２営業日前に公表される一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する１か月物の全銀協日本円TIBORです。ただし、利息計算期間が１か月に満たない場合も基準金利は１か月物の全銀協日本円TIBORを用いて算出します。利払日は、2026年２月末日を初回とし、以降毎月の各末日及び返済期日（同日が営業日でない場合は翌営業日。ただし、当該翌営業日が翌月となる場合は直前の営業日。）です。

全銀協日本円TIBORについては、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関のホームページ（http://www.jbatibor.or.jp/rate/）でご確認いただけます。

（注４）返済期日が営業日でない場合は翌営業日となります。ただし、当該翌営業日が翌月となる場合は直前の営業日となります。

 

（参考情報）

　本投資法人は、2025年12月17日付で以下の不動産信託受益権の取得に係る売買契約を締結しました。当該信託受益権売買契約に基づき、2026年12月16日に不動産信託受益権を取得する予定です。

（注１）「取得予定価格」は、取得予定資産に係る信託受益権売買契約書に記載された信託受益権の売買代金（消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。

（注２）本投資法人が取得した当該物件の準共有持分割合（59％）に相当する数値を記載しています。

（注３）取得予定資産に係る信託受益権売買契約に記載された取得予定年月日を記載しています。なお、取得予定資産に係る取得予定年月日は、本投資法人及び売主の間で合意により、変更されることがあります。

（注４）取得予定資産に係る信託受益権売買契約は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される投資法人によるフォワード・コミットメント等に該当します。本物件に関する信託受益権売買契約においては、契約当事者の一方に重大な契約違反があった場合、相手方は催告の上、契約を解除し、違約金を請求することができる旨の定めがあり、違約金の金額は、売買代金の10％に相当する金額です。