（1）【主要な経営指標等の推移】

①　主要な経営指標等の推移

 

 

(注1)本投資法人の営業期間(以下「事業年度」ということがあります。)は、毎年6月1日から11月末日まで及び12月1日から翌年5月末日までの各6か月間です。

(注2)営業収益等には消費税等は含まれていません。

(注3)別途記載する場合を除き、単位未満の金額については切り捨てて記載し、比率については小数第2位を四捨五入した数値を記載しています。

したがって、各項目別の金額又は比率の合計が一致しない場合があります。以下、同じです。

(注4)一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動は考慮していません。以下、同じです。

(注5)第11期の1口当たり利益超過分配金18円のうち、一時差異等調整引当額は18円、第12期の1口当たり利益超過分配金18円のうち、一時差異等調整引当額は18円、第13期の1口当たり利益超過分配金14円のうち、一時差異等調整引当額は14円、第15期の1口当たり利益超過分配金13円のうち、一時差異等調整引当額は13円、第16期の1口当たり利益超過分配金13円のうち、一時差異等調整引当額は13円、第17期の1口当たり利益超過分配金13円のうち、一時差異等調整引当額は13円、第18期の1口当たり利益超過分配金10円のうち、一時差異等調整引当額は10円、第19期の1口当たり利益超過分配金10円のうち、一時差異等調整引当額は10円、第20期の1口当たり利益超過分配金7円のうち、一時差異等調整引当額は7円です。いずれの決算期においても税法上の出資等減少分配はありません。

(注6)総資産経常利益率＝経常利益÷｛(期首総資産額＋期末総資産額)÷2｝×100

(注7)1年を365日として年換算値を算出しています。

(注8)自己資本利益率＝当期純利益÷｛(期首純資産額＋期末純資産額)÷2｝×100

(注9)期末自己資本比率＝期末純資産額÷期末総資産額×100

(注10)配当性向＝1口当たり分配金(利益超過分配金を含みません。)÷1口当たり当期純利益×100

なお、第18期及び第20期については、期中に新投資口の発行を行ったことにより、期中の投資口数に変動が生じているため、次の算式によ

り算出しています。

配当性向＝分配総額（利益超過分配金を含みません。）÷当期純利益×100

(注11)賃貸NOI＝不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用＋減価償却費

なお、減価償却費は、賃貸事業費用に含まれる金額のみ使用しています。

(注12)FFO＝当期純利益＋減価償却費－不動産等売却損益

なお、減価償却費は、賃貸事業費用に含まれる金額のみ使用しています。

(注13)1口当たりFFO＝FFO÷発行済投資口の総口数

(注14)期末総資産有利子負債比率(LTV)＝(借入金残高+投資法人債発行残高)÷総資産額×100

 

②　事業の概況

（イ）当期の概況

a.投資法人の主な推移

　日本ホテル＆レジデンシャル投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき2016年3月29日に設立され（出資額200百万円、発行口数2,000口）、2016年5月13日に関東財務局への登録が完了しました（登録番号関東財務局長第119号）。

　その後、2016年8月30日を払込期日として公募による新投資口の発行（174,200口）を行い、2016年8月31日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード：3472）。当期末現在における本投資法人の発行済投資口の総口数は432,307口となっています。

　また、本投資法人は、2023年12月19日付でアパホールディングス株式会社を新たなスポンサーとし、アパグループ（注）によるスポンサーサポート及び本資産運用会社独自のネットワークを活用し、ホテル等及び賃貸住宅等を重点投資対象として、資産規模の拡大及びポートフォリオのリスク分散を進めています。これにより、安定性と成長性を備えたポートフォリオの構築を目指しています。

（注）「アパグループ」は、本投資法人のスポンサーであるアパホールディングス株式会社（以下「スポンサー」ということがあります。）及びその子会社（本資産運用会社を含みます。）で構成されます。以下同じです。

 

b.運用実績等

　当期において本投資法人は、2025年12月に公募増資及び新規借入れを実施し、スポンサーサポート及び本資産運用会社独自のネットワークを活用し、ホテル等（注1）4物件（うち、アパホテル3物件）及び賃貸住宅等（注2）4物件の合計8物件を取得しました。その結果、当期末現在における保有物件数は31物件、取得価格（注3）の合計は68,991百万円となり、大江戸温泉施設（注5）の割合は42.4％に低減しました。

　今後も資産規模の拡大とともにポートフォリオのリスク分散を進め、安定的なポートフォリオの構築を目指します。

　ホテル等においては、当期に新たに取得したアパホテル3物件及び「ホテルビスタ厚木」が収益に寄与したことにより、ホテル等の賃貸事業収入は前期比で増加しました。

　また、訪日外国人旅行者数及び日本人国内旅行消費額は堅調に推移する中、保有施設のRevPAR（注6）について、ホテル等（ビジネス・シティホテル）全体では9,286円から9,042円（前年同期比△2.6％）に低下した一方、ホテル等（大江戸温泉施設）全体では26,938円から31,667円（同＋17.6％）に上昇しました（注7）。

　結果として変動賃料は105百万円から144百万円（前期比＋39百万円）となり、翌期以降も、ホテル運営実績の推移に応じた変動賃料の発生が期待されます。

　賃貸住宅等においては、当期に取得した「T's garden 東尾久」、「ヘスティア千葉駅前」、「パークスクエア北松戸」及び「ソルプラーサ堺」が収益に寄与したことにより、賃貸住宅等の賃貸事業収入は前期比で増加しました。

　また、期中累計稼働率（注8）は97.6％と高稼働を維持するとともに、新規契約時には82.5％、契約更新時には32.1％の住戸において、賃料の増額を実現しました（賃料増額割合はいずれも件数ベース）。

　当期末現在において本投資法人が保有する31物件の鑑定評価額は、合計75,540百万円となりました。当期に取得した8物件については取得時の鑑定評価額と、既存23物件については前期末の鑑定評価額とそれぞれ比較した結果、一部物件の運営収益の見直し等により、合計155百万円増加しました。また、当期末におけるポートフォリオ全体の含み損益（注9）は9,573百万円の含み益となり、資産取得及び保有資産の減価償却の進捗等により前期末比で増加しました。

　ESG関連の取組みにおいては、前期に引き続き、2026年5月に本投資法人が保有する「アパホテル〈松山城西〉」及び「ソルプラーサ堺」について、CASBEE不動産評価認証（注10）を取得しました。これにより、9物件でCASBEE不動産評価認証を、1物件でBELS評価（注11）を取得済みとなりました。翌期もCASBEE不動産評価認証の申請を予定しています。

（注1）「ホテル等」とは、旅館（和式の構造及び設備を主とする宿泊施設をいいます。以下同じです。）、ホテル（洋式の構造及び設備を主とする宿泊施設をいいます。以下同じです。）その他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設（温泉（地中から湧出する温水、鉱水及び水蒸気その他のガス（炭化水素を主成分とする天然ガスを除きます。）をいいます。以下同じです。）その他を使用して公衆を入浴させる施設をいいます。以下同じです。）、リゾート施設（余暇等を利用して行うスポーツ、レクリエーション等の活動の機会を提供する施設をいいます。以下同じです。）及びアミューズメントパークをいいます。以下同じです。

（注2）「賃貸住宅等」とは、賃貸住宅、学生マンション、社員寮、サービスアパートメント、シェアハウス及び高齢者施設・住宅等

　　　　その他の住宅の用に供され又は供されることが可能な施設をいいます。以下同じです。

（注3）「取得価格」の詳細については、後記「第一部ファンド情報　第1ファンドの状況　5運用状況（2）投資資産　②投資不動産物

　　　　件　（イ）保有資産の概要」の（注2）をご参照ください。

（注4） 本投資法人が従来「余暇活用型施設」と呼称してきた保有資産について、その呼称を「ホテル等」に改定し、また従来「アコ

　　　　モデーション施設」と呼称してきた保有資産について、その呼称を「賃貸住宅等」に改定しています。

（注5）「大江戸温泉施設」とは、賃借人がGENSEN HOLDINGS株式会社（同社は、2025年9月1日付で旧商号である大江戸温泉物語ホテ

　　　　ルズ＆リゾーツ株式会社から商号を変更したため、現商号にて記載しています。以下同じです。）又は株式会社レオマユニ

　　　　ティーである施設をいいます。以下同じです。

（注6）「RevPAR」とは、1日当たり販売可能客室数当たり宿泊売上高合計（Revenue Per Available Room）をいい、一定期間の宿泊売

　　　　上高合計を同期間の販売可能客室数合計で除した値について、単位未満を切捨てて記載しています。以下同じです。

（注7） ビジネス・シティホテルについては、運営状況の開示についてテナントの同意が得られていない「ホテルビスタ厚木」を除い

　　　　た、当期末時点で保有する資産を対象として集計しています。大江戸温泉施設については、当期末時点で保有する資産を対象

　　　　として集計しています。

（注8） 賃貸住宅等における「期中累計稼働率」は、以下の計算式により求められる数値をいいます。

　　　　期中累計稼働率＝各月末時点の賃貸面積の期中累計÷各月末時点の総賃貸可能面積の期中累計×100（％）

（注9）「含み損益」は、以下の計算式により求められる数値をいいます。必ずこの含み損益が実現されることが保証されているわけ

　　　　ではないことにご留意ください。

　　　　含み損益＝保有資産の当期末時点での鑑定評価額の合計－貸借対照表計上額の合計（建物附属設備、構築物、機械及び装置、

　　　　工具、器具及び備品、信託建物附属設備、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品並びに借地権を含みま

　　　　す。）

（注10）CASBEE不動産評価認証（Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency）とは建築環境総合性能シ

　　　　ステムの略称で、建築物の環境性能を評価し格付けする手法であり、省エネや省資源など環境負荷低減の側面に加え、室内

　　　　の快適性、景観への配慮等の環境品質も含めた建物の品質を総合的に評価するシステムです。以下同じです。

（注11）BELS評価（Building Housing Energy-efficiency Labeling System）とは、建築物省エネルギー性能表示制度の略称で、国

　　　　土交通省が定めた評価基準に基づいて第三者機関が建築物の省エネルギー性能を評価する制度です。以下同じです。

 

c.資金調達の概要

（エクイティ・ファイナンス）

　本投資法人は、2025年12月2日付で取得した8物件の取得資金及び関連費用の一部に充当するため、2025年12月1日を払込期日とした公募による新投資口の発行及び2025年12月23日を払込期日とする第三者割当による新投資口の発行により8,859百万円の資金を調達しました。

（デット・ファイナンス）

　当期においては、2025年12月2日付で取得した8物件の取得資金及び付帯費用の一部に充当するため、同日付で総額12,060百万円の借入れを実行しました。また、2026年2月27日及び同年5月29日に返済期限が到来した借入金195百万円及び3,950百万円の返済資金の一部又は全部に充当するため、それぞれ同日付で借入れを実行しました。

　既存借入金について、2026年1月末日及び2026年4月末日にそれぞれ71百万円の約定返済を行いました。その結果、当期末時点での有利子負債総額は32,956百万円、総資産に占める有利子負債の割合（以下「LTV」といいます。）は46.8％となりました。

　また、2026年5月29日付で、アパホールディングス株式会社による本投資法人の借入金に対する債務保証が終了しました。これにより、同日付で本投資法人の有利子負債は全額が無担保・無保証となりました。

　本投資法人は、2026年2月に、株式会社日本格付研究所（JCR）から長期発行体格付A－（見通し：安定的）を取得しており、今後も財務健全性の維持を図りつつ、スポンサーサポートを最大限活用し、新規借入れ及びリファイナンス時の資金調達条件の最適化を図っていきます。

 

d.業績及び分配の概要

　上記の運用の結果、当期の業績は、営業収益2,299百万円、営業利益1,274百万円、経常利益892百万円、当期純利益891百万円となりました。

　当期の分配金につきましては、本投資法人の規約に定める分配の方針に基づき、租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15第1項に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えて分配することとし、投資口1口当たり利益分配金（利益超過分配金は含みません。）を2,061円としました。

　これに加えて、本投資法人の規約に定める利益を超えた金銭の分配の方針に基づき、資産除去債務に係る利息費用、資産除去債務に対応する建物帳簿価額に係る減価償却費及び借地権償却費に係る所得超過税会不一致（投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。）（以下「投資法人計算規則」といいます。）第2条第2項第30号イに定めるものをいいます。）が分配金に与える影響を考慮し、一時差異等調整引当額（投資法人計算規則第2条第2項第30号に定めるものをいいます。）として7円を分配することとしました。

　この結果、当期の投資口1口当たり分配金は2,068円（うち、投資口1口当たり利益分配金2,061円、投資口1口当たり利益超過分配金7円）としました。

 

（ロ）次期の見通し

a．外部成長戦略

（a）重点投資対象

　本投資法人は、中長期にわたり安定した収益を確保するとともに、運用資産の着実な成長を図るため、リスクリターン特性の異なるホテル等及び賃貸住宅等を重点投資対象とすることを基本戦略とします。その比率はホテル等30％～70％、賃貸住宅等30％～70％（取得価格ベース）を目安とし、資産規模1,000億円に到達した時点で、ホテル等60％～70％程度、賃貸住宅等30％～40％程度（取得価格ベース）となることを目指し、ビジネス・シティホテル及び賃貸住宅等を、バランスよく組み合わせ、運用資産の積み上げを図り、大江戸温泉施設の割合の低減を進め、ポートフォリオの分散とリスクの軽減を図ります。

（b）資産運用会社独自のネットワークの活用

　本資産運用会社独自のネットワークの活用により、地域特性、社会情勢の動向、需要の変化や利便性などを重視するほか、テナントの信頼性、運営能力及び実績等にも着目しつつ、厳選投資を行っていきます。ホテル等については、全国における主要観光地、ビジネスエリアとして認知度の高いエリアを中心に、中長期にわたるテナントの賃料負担率の適切性又は妥当性、施設稼働率等の運営指標の実績及び将来見込み、施設の主要顧客層の安定性、及び競合環境等を総合的に評価した上で、ポートフォリオの構築方針に沿い、投資主価値向上に必要な投資利回りを確保できることを重視し、投資判断を行います。賃貸住宅等については、首都圏、関西圏、中京圏の三大都市圏及び政令指定都市等を投資エリアとし、物件特性（立地、利便性、周辺の状況等）や、テナントの信頼性、運営能力、実績等を評価した上で、ポートフォリオの構築方針に沿い、投資主価値向上に必要な投資利回りを確保できることを重視し、投資判断を行います。

（c）アパグループによるスポンサーサポートの活用

　2023年12月19日付でスポンサーとの間で締結したスポンサーサポート契約に基づき、アパグループが保有又は開発するホテルのうち、本投資法人の投資基準に適合する物件の譲渡に係る優先交渉権が本投資法人に付与されており、また、同グループが入手した第三者による物件の売却情報の優先的提供が行われます。さらに、本投資法人は、第三者が保有する本投資法人の投資基準に適合する物件の取得について、アパグループに対して一時的保有を依頼することができます。本投資法人はこれらのスポンサーサポートを最大限に活用することで、投資機会を捉えた機動的かつ継続的な外部成長を図っていきます。

 

b．内部成長戦略

（a）ホテル等

　本投資法人は、ホテル等について、賃料収入に大きな影響を与えるテナントの運営パフォーマンスを本資産運用会社がモニタリングします。また、テナントとの間の長期賃貸借契約（注1）において、テナントによる施設の運営状況にかかわらず一定額の固定賃料が確保されている賃料体系を原則として採用します。さらに、テナントとの間の賃貸借契約等において、テナントに対して各施設の運営状況に係る報告義務を課すとともに、テナントによる運営パフォーマンスについて、各施設の売上高やGOP（注2）等の経営指標を継続的に確認し、必要に応じてテナントと協議を行うことで、運用資産からの安定収益確保及び資産価値の維持向上を目指します。

（b）賃貸住宅等

　本投資法人は、保有する賃貸住宅等において、賃料固定型のマスターリース契約を締結している施設については、建物の良好な維持により当該マスターリース契約の継続を図ります。パス・スルー型の施設においては、効果的なテナント誘致を行うとともに、新規契約及び契約更改時の賃料増額に向けた取組みや、運営管理コストの削減等を行い、賃貸収益の最大化を図ります。

（c）修繕・資本的支出

　本投資法人は、中長期的な運用資産の収益の維持及び向上を図ることを目的として、運用資産の状況及び特性、テナントニーズ等を考慮した個別物件ごとの修繕及び資本的支出に関する計画をPM会社と協議し、ポートフォリオ全体の減価償却費も勘案して実行します。また、資産価値向上が見込まれる潜在的余地のある保有物件に対しては、テナントの収入増加を目的とした増改築等のバリューアップに資するCAPEX（注3）を実施し、テナント収益の拡大を通じた変動賃料の増加を図ります。

（注1）「長期賃貸借契約」とは、契約期間が10年以上であり、かつ、5年以上は中途解約が禁止されている賃貸借契約をい

　　　　います。以下同じです。

（注2）「GOP」とは、売上高営業粗利益をいい、各施設の売上高から、人件費、一般管理費等の、各施設の運営に関して直

　　　　接発生した費用を控除した残額をいいます。以下同じです。

（注3）「CAPEX」とは、Capital Expenditure（資本的支出）をいい、不動産を維持するための修繕費用ではなく、不動産

　　　　及び設備の使用可能期間の延長又は資産価値の増加を目的とした支出をいいます。以下同じです。

 

c．財務戦略

　本投資法人は、保守的な財務基盤の維持を重視し、機動的な財務戦略を実行していきます。デット・ファイナンスについては、既存の借入先との良好な関係を維持し、資産規模拡大に伴う安定的な資金調達の実現を図ります。エクイティ・ファイナンスについては、投資口の中長期的な価値向上に配慮し、機動的な実施を検討していきます。

 

（ハ）決算後に生じた重要な事実

　　 該当事項はありません。