（１）【主要な経営指標等の推移】

①　主要な経営指標等の推移

 

 

 

（注１）三菱地所物流リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の計算期間（以下「事業年度」ということがあります。）は、毎年３月１日から８月末日まで及び９月１日から翌年２月末日までです。

（注２）営業収益には、消費税等は含みません。

（注３）出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。

（注４）2025年２月28日を分割の基準日とし、2025年３月１日を効力発生日として、投資口１口につき３口の割合による投資口の分割を行いました（以下「本分割」といいます。）。１口当たり純資産額、１口当たり当期純利益については、第16期首に当該投資口の分割が行われたと仮定して算定しています。

（注５）１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。

（注６）記載した指標は以下の方法により算出しています。総資産経常利益率及び自己資本利益率について、括弧内には、年換算した数値を記載しています。

 

 

 

（注７）「期末テナント数」とは各期末現在における有効な賃貸借契約書に基づくテナント数を記載しています。なお、売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約数はテナント数に含みません。

（注８）「期末総賃貸可能面積」とは、各期末現在における保有資産に係る賃貸が可能な面積であり、賃貸借契約書又は図面等に基づき賃貸が可能と考えられる面積のうち、本投資法人の持分に相当する面積を記載しています。なお、売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約に基づき賃貸が可能と考えられる面積は除きます。本投資法人が信託受益権を通じて不動産を共有又は信託受益権を準共有する場合のいずれも共有持分又は準共有持分を「持分」と記載しています。以下同じです。

（注９）「期末稼働率」とは各期末現在における各物件の賃貸面積の合計を賃貸可能面積の合計で除して得られた数値を百分率で記載しています。「賃貸面積」は、2026年２月28日現在における保有資産に係る各賃貸借契約（売店、自動販売機、太陽光発電設備及び駐車場に係る賃貸借契約は除きます。）に表示された賃貸面積のうち、本投資法人の持分に相当する面積を合計したものです。

（注10）本書に記載する数値は、別途注記する場合を除き、表示単位未満を切り捨てて記載し、比率については表示単位未満を四捨五入した数値を記載しています。したがって、各項目別の金額又は比率の合計が一致しない場合があります。

 

②　事業の概況

（ア）当期の概況

ａ．投資法人の主な推移

本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき、三菱地所投資顧問株式会社（以下「本資産運用会社」又は「三菱地所投資顧問」ということがあります。）を設立企画人として、2016年７月14日に設立され、2017年９月14日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード3481）。

本投資法人は、物流施設を主な投資対象とする上場不動産投資法人として、日本最大級の総合デベロッパーである三菱地所株式会社（以下「三菱地所」又は「スポンサー」ということがあります。）及び2001年の設立以来豊富な不動産ファンドの運用実績を有する不動産アセットマネージャーである本資産運用会社の両社の強みをハイブリッド（注１）活用し、物件の「立地」、「建物特性」及び「安定性」に着眼し、テナントニーズを捉えた競争力の高い物流施設への厳選投資を通じ、質の高いポートフォリオの構築と着実かつ安定的な資産運用を図り、投資主価値の最大化を目指します。

さらに本投資法人は、2019年４月17日付で公表した「三本の柱」の運用方針に基づいた各種取組みを進めることで、中長期的な投資主価値の向上を目指しています。かかる運用方針は、Alignment（投資主との利益の一致）、Discipline（規律を持った成長）及びHybrid（独自戦略であるハイブリッド・モデルの強化）を掲げており、三菱地所グループ（注２）が一丸となって、本投資法人の投資主価値の向上を目指すものです。

当期末（2026年２月28日）現在、本投資法人の保有資産は37物件（取得価格合計280,623百万円）となっています。なお、MRB1合同会社匿名組合出資持分192百万円を合わせた取得価格の総額は281,343百万円です。

 

（注１）「ハイブリッド」とは、英語で２つのものを掛け合わせることを意味し、本書において「ハイブリッド」又は「ハイブリッド活用」とは、三菱地所及び本資産運用会社の、それぞれの強み・特長を、状況に応じて使い分け、時に融合させることで、本投資法人の運用において最大限に活用することをいいます。以下同じです。

（注２）「三菱地所グループ」とは、三菱地所並びにその連結子会社及び持分法適用関連会社により構成される企業集団をいいます。以下同じです。

 

ｂ．投資環境と運用実績

　当期（2026年２月期）の日本経済は、外需の増加や緩やかな個人消費の増加により、2025年10月～12月期の実質GDPは前年比年率1.3％とプラス成長を継続しました。今年も高水準の賃上げ率が継続すると見込まれているものの、地政学的要因等による世界経済の不確実性が高まっており、本邦におけるインフレ率の上昇や景気減速リスクも十分に注視する必要があると考えています。

　不動産売買取引市場においては、アジア有数の市場規模を有し、政策金利、長期金利の上昇が継続しているものの、他国と比べて調達金利が依然として低く、イールドギャップが相対的に高水準であることなどから、引き続き投資意欲は旺盛であり、活発な取引が行われています。安定したキャッシュ・フローを見込める物流施設についても、足下の取引利回りは引き続き低位で推移しています。

　当期のJ-REIT市場は、オフィスマーケットの改善による賃料上昇期待や、それに伴う増配期待等を背景に、2026年１月前半までは堅調に推移しました。その後は長期金利の急上昇等によって一時的な調整もあり、2026年２月末時点の東証REIT指数は1,999.33ptで着地しました。今後は、国内外の金融政策変更が見込まれる中、それに伴う金融・資本市場のボラティリティの上昇及び投資法人の財務への影響を注視する必要があると考えています。

　物流施設市場では、今後もオンライン消費の拡大や在庫拡大による物流施設の高水準の需要が期待されます。2021年以降、大量の新規供給を背景として上昇を続けていた首都圏の中大型物流施設の空室率は足元では下落に転じ、需給環境は改善傾向にあります。このような環境下において、当期末現在、本投資法人のポートフォリオ全体の稼働率は99.9％と高稼働を維持しています。

 

 

ｃ．資金調達の概要

当期においては、2025年９月１日に期限が到来した長期借入金2,600百万円、2025年10月９日に期限が到来した長期借入金750百万円及び2025年10月27日に期限が到来した長期借入金2,000百万円について、同日にリファイナンスを実施しました。また、2025年９月16日付で長期借入金3,620百万円を調達し、同日に期限が到来した長期借入金1,420百万円についてリファイナンスを実施、2019年10月９日に実行した長期借入金200百万円及び2025年４月21日に実行した短期借入金8,100百万円のうち2,000百万円を期限前弁済しました。加えて、2025年９月22日付で長期借入金3,700百万円を調達し、2025年４月21日に実行した短期借入金8,100百万円のうち、3,700百万円について2025年９月22日に期限前弁済しました。また、2025年４月21日に実行した短期借入金370百万円について、手元資金を原資とし、2025年12月22日に期限前弁済しました。

これらの結果、当期末現在の有利子負債残高は122,349百万円で、総資産に占める有利子負債の割合（以下「LTV」といいます。）は42.6％となりました。

 

 

また、本投資法人の当期末現在における格付状況は、以下のとおりです。

 

 

d．サステナビリティへの取組み

本投資法人は、環境への配慮・社会貢献・ガバナンスの強化といった、社会の持続可能性（サステナビリティ）向上に取り組んでいくことが、上場投資法人として期待されている社会的責務であり、投資主価値の最大化を図る上でも不可欠であると考えています。

本投資法人は、気候変動は中長期的な投資主価値の最大化に重大な影響を与える課題であると認識し、2050年度までにバリューチェーン全体のGHG排出量をネットゼロとする目標（以下、「ネットゼロ目標」という）を掲げています。当該ネットゼロ目標は、科学的根拠に基づく排出削減目標として2024年６月にSBT（注１）認定を取得しています。本投資法人は、この目標の達成に向けて、気候関連のリスク分析や気候移行ロードマップ等の情報開示を行うとともに、2025年３月には本資産運用会社にてインターナル・カーボンプライシング制度（注２）を導入し、省エネルギー化の推進など、さまざまな取り組みを進めてまいります。

また、気候変動と自然・生物多様性は相互に関連していることから2021年12月にTCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）提言への賛同に加え、本投資法人における自然や生物多様性との関わりやこれらに関するリスクと機会を把握し開示することが社会的責務を果たす上で重要であると考え、2025年６月にTNFD（自然関連財務情報開示タスクフォース）（注３）提言に基づく自然関連情報開示を行いました。これらに伴い環境課題全般に関する最新の知見の収集を推進し、今後の運用にも活かしてまいります。

なお、本投資法人がマテリアリティにおいて掲げる主要なKPI・目標及びその達成状況は以下のとおりです。

 

本投資法人ではサステナビリティに関するステークホルダーの皆様とのエンゲージメントを高めるため、外部評価にも積極的に参加しています。GRESBリアルエステイト評価（注６）においては本投資法人の取り組みが高く評価され、６年連続最高位の「５ Stars」及び７年連続の「Green Star」を取得しました。また、CDP（気候変動分野）（注７）では、３年連続で最高評価である「Aリスト」企業に選定されました。さらに、2024年の評価において、気候変動対策においてサプライチェーン全体で優れた取組みを行っている企業に与えられるサプライヤーエンゲージメント評価においても最高評価の「A」スコアを取得し、「サプライヤーエンゲージメント・リーダーボード」に選出されました。

（注１）「SBT (Science Based Targets)」とは、CDP、国連グローバル・コンパクト（UNGC）、世界資源研究所（WRI）及び世界資源保護基金（WWF）が共同で運営する国際イニシアティブである「Science Based Targets initiative (SBTiといいます。）」により認定される、科学的根拠に基づいたGHG排出量削減目標です。また、SBTにおいては、パリ協定（世界の気温上昇を産業革命前より２℃を十分に下回る水準に抑え、また1.5℃に抑えることを目指すもの）が定める水準と整合することが求められています。

（注２)「インターナル・カーボンプライシング制度」とは、本投資法人の保有物件における省エネルギー化及び脱炭素化の推進を目的として、省エネ工事によるCO2排出削減に伴う経済的インセンティブを試算する制度です。

（注３）「TNFD（Taskforce on Nature-related Financial Disclosures）」とは、2021年に設立された自然資本や生物多様性に関する企業のリスクと機会等の情報開示の枠組みを構築する国際イニシアティブです。TNFDは、自然資本に損失を与える資金の流れを反転させることで、生物多様性の回復を目指しています。

（注４）「グリーンビルディング認証」とは、DBJ Green Building認証、BELS評価又はCASBEE不動産認証のいずれかを指します。

（注５）「グリーンビルディング認証取得割合」は、底地を除く保有物件を対象として、延床面積に基づき算出しています。

（注６）「GRESBリアルエステイト評価」は、欧州の年金基金グループが創設した不動産会社・運用機関のサステナビリティ配慮を測るベンチマーク評価であり、欧米・アジアの主要機関投資家が投資先を選定する際等に活用しています。「Green Star」評価は、サステナビリティ評価に係る「マネジメント・コンポーネント」及び「パフォーマンス・コンポーネント」の双方において優れている会社に付与されるものです。

（注７）「CDP」とは、企業や自治体の環境情報開示のための世界的なシステムを運営する非営利団体です。2024年からは、気候変動、ウォーター、フォレスト、プラスチック、生物多様性の環境課題に関し統合的な情報開示を求め、情報開示の包括性、環境リスクに対する認識と管理、野心的な目標設定などの項目に基づいて、AからD-の８段階で評価されます。

 

e．業績及び分配の概要

　上記運用の結果、当期（2026年２月期）の業績は営業収益8,153百万円、営業利益4,317百万円、経常利益3,861百万円、当期純利益3,860百万円及び投資口１口当たり分配金2,835円となりました。

　当期の分配金については、本投資法人の規約に定める分配の方針に従い、投資法人の税制の特例（租税特別措置法第67条の15）を適用し、当期未処分利益3,861,068,879円のうち発行済投資口の総口数1,485,011口の整数倍である3,861,028,600円を分配することとし、投資口１口当たりの利益分配金は2,600円としました。

　これに加え、本投資法人は、規約に定める分配の方針に従い、当該期間に発生する減価償却費の30％を目途として、毎期継続的に利益を超える金銭の分配（以下「継続的利益超過分配」といいます。）を行うこととしています（注１）。また、継続的利益超過分配に加えて、新投資口発行等の資金調達又は大規模修繕等により、１口当たり分配金の分配額が、一時的に一定程度減少することが見込まれる場合には、１口当たり分配金の金額を平準化する目的で、一時的な利益超過分配を行うことがあります。

　当期においては、一時的な賃貸事業費用の減少等により１口当たり分配金の額が増加したため、１口当たり分配金を平準化することを目的に、減価償却費の24.8％に相当する額である348,977,585円を継続的利益超過分配として分配することとし、当期の投資口１口当たりの利益超過分配金は235円となりました。

（注１）但し、経済環境、不動産市場及び賃貸市場等の動向、保有資産の状況並びに財務の状況等を踏まえ、本投資法人が不適切と判断した場合には分配可能金額を超える金銭の分配を行わない場合もあります。また、安定的な財務運営を継続する観点から、上記の金銭の分配を実施した場合に鑑定LTV（注２）が60％を超える場合においては、利益超過分配を実施しないものとします。

（注２）鑑定LTV（％）＝ａ／ｂ（％）

ａ＝当該営業期間に係る決算期における貸借対照表上の有利子負債総額（消費税ローンは除きます。）＋敷金保証金留保額の取崩相当額（テナント賃貸借契約に基づく敷金保証金の返還に充てる場合等を除きます。）

ｂ＝当該営業期間に係る決算期における貸借対照表上の総資産額－当該決算期における保有不動産の減価償却後の簿価の金額＋当該決算期における保有不動産の不動産鑑定評価額の合計額－翌営業期間に支払われる利益分配金総額－翌営業期間に支払われる利益超過分配金総額

 

（イ）次期の見通し

本投資法人は、三菱地所グループが蓄積してきたノウハウを活用し、「立地」、「建物特性」及び「安定性」に着眼し、テナントニーズを捉え、サステナビリティにも配慮された競争力の高い物流施設への厳選投資を通じ、質の高いポートフォリオの構築と着実かつ安定的な資産運用を図り、投資主価値の最大化を目指します。

ａ．外部成長戦略

本投資法人は、スポンサーサポート契約を締結する三菱地所の有する総合デベロッパーとして蓄積された不動産開発実績、幅広い開発戦略及びテナントニーズを捉えた高い最新型物流施設の開発・運営力、本資産運用会社の投資案件選別力（目利き力）及び柔軟かつ多様なスキームによる取得戦略を、マーケットや環境変化に合わせハイブリッド活用し、安定的かつ着実な外部成長（ハイブリッド型外部成長）を目指します。

ｂ．内部成長戦略

本投資法人は、三菱地所の総合デベロッパーとして培った豊富な幅広い法人顧客リレーションを活かしたリーシング力と、本資産運用会社のファンド運用トラックレコードに裏打ちされた安定的な運用力を最大限にハイブリッド活用し、物件の価値の最大化ひいては本投資法人の安定成長に資する内部成長（ハイブリッド型内部成長）を目指します。

ｃ．財務戦略

　本投資法人は、三菱地所グループが長年培ってきた財務戦略に係るノウハウ及び信用力を活かした長期安定的な財務運営を基本とし、さらには成長性に配慮してLTVコントロールを行います。また、効率的なキャッシュマネジメントにより投資主価値の向上を目指します。

 

（ウ）決算後に生じた重要な事実

資産の譲渡

本投資法人は、2026年３月23日付で、下記のとおり資産の譲渡を決定し、2026年３月31日付で譲渡しました。

（注１）「譲渡価格」は、譲渡資産に係る売買契約に記載された譲渡資産の売買代金を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、売買代金には消費税及び地方消費税並びに譲渡に要する諸費用を含みません。

（注２）「想定帳簿価額」は、譲渡日時点における譲渡資産に係る想定帳簿価額を記載しており、変動する可能性があります。

（注３）「想定譲渡損益」は、譲渡日における譲渡価格から想定帳簿価額及び想定譲渡費用を控除した金額を記載しており、変動する可能性があります。

（注４）「鑑定評価額」は、2026年２月28日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。なお、鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究所及び株式会社谷澤総合鑑定所に委託しています。

（注５）開示の承諾が得られていないため、非開示としています。

 

（参考情報）

資産（匿名組合出資持分）の追加取得

本投資法人は、2026年３月30日付で、下記の匿名組合出資持分を追加取得しました。

（注１）取得資産は、本物件を信託財産とする信託受益権（以下、本（ウ）において「本信託受益権」といいます。）を取得した本合同会社を営業者とする匿名組合契約に係る匿名組合出資持分です。

（注２）「追加匿名組合出資」とは、本合同会社が本信託受益権の取得に際して追加で募集を行う匿名組合出資をいいます。