（１）【主要な経営指標等の推移】

①　主要な経営指標等の推移

 

 

 

（注１）営業期間（以下「事業年度」又は「計算期間」ということがあります。）は、毎年１月１日から６月30日まで、及び７月１日から12月31日まで（以下、各営業期間の末日をそれぞれ「決算期」といいます。）の各６か月間です。

（注２）出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。

（注３）１口当たり当期純利益は、当期純利益を期中平均投資口数で除することにより算定しています。

なお、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。

（注４）総資産経常利益率＝経常利益／{（期首総資産額＋期末総資産額）÷２}×100

（注５）自己資本利益率＝当期純利益／{（期首純資産額＋期末純資産額）÷２}×100

（注６）自己資本比率＝期末純資産額／期末総資産額×100

（注７）総資産有利子負債比率＝期末有利子負債／期末総資産額×100

（注８）配当性向＝分配金総額（利益超過分配金は含まない）／当期純利益×100

（注９）「総賃貸可能面積」とは、各信託不動産に係る建物の賃貸が可能な面積であり、賃貸借契約書又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。なお、駐車場契約及びその他収入に係る契約に基づく面積は含まれません。

（注10）「期末テナント数」とは、各期末現在における有効な賃貸借契約書に基づくテナント数を記載しています。所有者とマスターリース会社との間でマスターリース契約が締結されている場合、パススルー型マスターリース又は一部賃料固定型・一部パススルー型マスターリースの物件についてはエンドテナントの総数を記載し、賃料固定型マスターリースの物件についてはかかるマスターリース会社のみをテナントとしてテナント数を記載しています。また、エンドテナントが第三者を同居させ、又は一部区画を第三者に転貸している場合であっても、かかる第三者の数はテナント数には含めていません。なお、その他収入に係る契約に基づくテナント数は含まれません。以下同じです。

（注11）「期末稼働率」とは、各期末現在における各物件の賃貸面積の合計を賃貸可能面積の合計で除して得られた数値を百分率で記載しています。

（注12）賃貸NOI＝不動産賃貸事業損益（不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用）＋当期減価償却費

（注13）本書に記載する数値は、別途注記する場合を除き、金額については表示単位未満を切捨てて記載し、年数及び比率については表示単位未満を四捨五入した数値を記載しています。したがって、各項目別の金額、年数又は比率の合計が一致しない場合があります。

 

②　事業の状況

（ⅰ）当期の概況

（イ）本投資法人の主な推移

　ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、「投資信託及び投資法人に関する法律」（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき、ＣＲＥリートアドバイザーズ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）を設立企画人として、2016年５月12日に設立され、2018年２月７日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード3487）。当期末時点で本投資法人が保有する資産は20物件、取得価格総額157,425百万円となっています。

 

（ロ）運用環境と運用実績

　当期（2025年12月期）におけるわが国経済は、住宅投資の反動減や、米国トランプ政権の関税政策による輸出の弱含みから、2025年7～9月の実質GDPがマイナス成長となるなど、一時的に回復が停滞しました。一方、企業収益は高水準を維持し、サプライ・チェーン・マネジメント（注１）の強化やDX・GXを目的とした設備投資は堅調に推移しています。J-REIT市場の環境については、インフレーションの定着により資産価値の向上や、不動産の市場賃料の上昇に対する期待感を受け、東証REIT指数は2022年以来、約3年ぶりに2,000ポイントを回復しました。

　一方、物流不動産の賃貸市場環境については、最大市場である首都圏において建築費高騰による新規供給量の減退が見られ、空室率は下落に転じています。また、物流事業に係る事業環境として、サプライ・チェーン・マネジメントの高度化や通信販売・電子商取引の急速な拡大とそれらに伴う宅配取扱個数の増加、ドライバーの時間外労働時間の制限により発生する、所謂「2024年問題」を受けた3PL（サードパーティ・ロジスティクス）（注２）事業者の利用の拡大等が継続し、物流不動産に対する需要は引き続き堅調です。今後においても、サプライ・チェーン・マネジメントの効率化が志向され、物流施設の自動化、IoT・AI導入、在庫管理の高度化等へ投資が拡大し、3PL事業者に対する物流機能のアウトソースが加速することが見込まれています。

　世界的な地政学リスクに加え、長期金利の急速な上昇には留意する必要があると思われるものの、通信販売・電子商取引の更なる拡大、高度経済成長期やバブル経済期に建設された物流施設が老朽化しており、それら施設から高いスペックを有する施設への移転需要が今後も継続すること、建築コストの高騰に伴い、物流施設の新規供給が今後においても減少する見通しであることにより、物流不動産の賃貸市場については引き続き堅調に推移するものと考えています。

　このような状況下、本投資法人は、当期末時点における保有20物件について、株式会社シーアールイー（以下「ＣＲＥ」といいます。）と連携し、適切な管理運営のもと着実に運用を行っており、当期末時点のポートフォリオ全体の稼働率は99.9％と良好な稼働状況を維持しています。

（注１）「サプライ・チェーン・マネジメント」とは、部品メーカー、セットメーカー、流通業、顧客の間の物の流れを鎖（チェーン）のようにみなし、物をよどみなく供給（サプライ）する効率経営手法をいいます。以下同じです。

（注２）「3PL（サードパーティ・ロジスティクス）」とは、荷主企業に代わって、最も効率的な物流戦略の企画立案や物流システムの構築の提案を行い、かつ、それを包括的に受託し、実行することをいいます。以下同じです。

 

（ハ）資金調達の概要

　本投資法人の当期末時点の有利子負債残高は69,919百万円、当期末時点における総資産のうち有利子負債が占める割合（以下「LTV」といいます。）は44.6％となりました。

　なお、当期末時点において本投資法人が取得している格付は以下のとおりです。

 

（注）これらの格付は、本投資法人の投資口に対する格付ではありません。また、本投資法人の投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。

 

（ニ）業績及び分配の概要

　前述の運用の結果、当期の運用実績として、営業収益は4,762百万円、営業利益は2,645百万円、経常利益は2,230百万円、当期純利益は2,229百万円となりました。

　また、分配金につきましては、本投資法人の規約に定める分配の方針に基づき、投資法人の税制の特例（租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15第１項（以下「投資法人に係る課税の特例規定」といいます。））の適用により、利益分配金が損金算入されることを企図して、投資口１口当たりの利益分配金が１円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額を分配することとし、投資口１口当たりの利益分配金は3,635円となりました。これに加え、本投資法人は投資法人規約に定める分配の方針に従い、原則として毎期継続的に利益を超えた金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行っていくこととしています（以下「継続的な利益超過分配」といいます。）（注１）。これに基づき、税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻しとして当期の減価償却費の20.0％にほぼ相当する額である152,120,472円を分配することとし、投資口１口当たりの利益超過分配金は248円となりました（注２）。これらの結果、投資口１口当たりの分配金は3,883円となりました。

（注１）本投資法人は、継続的利益超過分配及び一時的利益超過分配の合計の分配金額は、法令等（一般社団法人投資信託協会の定める規則等を含みます。）において定める金額を限度とします。

（注２）各保有資産に係る建物状況調査報告書に記載の緊急修繕費用と中長期修繕費用を合計した額の６か月平均額は87百万円です。本投資法人は、現在の経済環境、不動産市場や賃貸市場の動向等及び本投資法人の財務状態等を考慮した結果、かかる利益を超えた金銭の分配について、本投資法人の保有資産価値及び財務の健全性が維持される範囲内であると判断し、実施することを決定しています。なお、当期の利益超過分配金は、その支払時に出資総額から控除されることになります。

 

（ⅱ）　次期の見通し

（イ）今後の運用方針

　本投資法人は、首都圏及び関西圏（注１）を中心とするテナントニーズに応える良質な物流関連施設（注２）への投資を重点的に行います。昨今、市場構造の変化に伴い物流不動産の利用者のニーズは多様化しており、物流不動産の利用者の個別のニーズに合致した必要十分な機能を有することでテナントニーズに応える良質な物流関連施設を取得し、保有・運用することが、本投資法人の運用戦略の独自性につながるものと、本投資法人は考えています。

　本投資法人は、物流不動産分野において60年以上の事業経験を有するＣＲＥグループ（注３）の総合力（注４）に加え、ＣＲＥの親会社でありサポート契約に基づくサポートを提供するＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社の総合力（注５）を活かし、テナントニーズに応える良質な物流関連施設への投資により、安定的なキャッシュ・フローを創出し、投資主価値の向上を目指します。

（注１）「首都圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、栃木県、群馬県及び山梨県を指し、「関西圏」とは、大阪府、京都府、兵庫県、滋賀県、奈良県及び和歌山県を指します。以下同じです。

（注２）本投資法人が考える「テナントニーズに応える良質な物流関連施設」とは、テナントニーズを満たすために必要である、立地、基本仕様、拡張性及び快適性を備えた物流関連施設をいいます。以下同じです。

（注３）「ＣＲＥグループ」とは、ＣＲＥ及びそのグループ会社をいいます。ＣＲＥグループは、ＣＲＥ並びにその子会社及び関連会社で構成されます。以下同じです。

（注４）ＣＲＥグループは、管理・運営（土地の有効活用の提案、マスターリース、プロパティマネジメント（以下「PM」ということがあります。）及びリーシング）から開発（取得・企画・コンストラクションマネジメント（開発プロジェクトにおける品質、工期、コスト等の管理をいいます。以下同じです。）・売却）、保有・運用（運用・外部取得）までの物流不動産に係るトータルサービスの提供を特徴とするＣＲＥグループの独自のノウハウを有しており、これを「ＣＲＥグループの総合力」ということがあります。

（注５）ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社は、不動産リース事業で培った知見、ノウハウ、実績、デジタルトランスフォーメーション等を基盤にした保有・運用から開発・アドバイザリー業務・ファイナンス・管理までの不動産に係るトータルサービスの提供を特徴とする同社独自のノウハウを有しており、これを「ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社の総合力」ということがあります。

 

ａ．長期安定的な資産運用

　ＣＲＥが、テナントニーズに応える立地、基本仕様、拡張性及び快適性を備え、賃料水準の適切なバランスを図った上で物流関連施設の開発を行うことにより、長期間テナントが施設を利用することとなり、安定的なキャッシュ・フローの創出が期待できると本投資法人は考えています。

　本投資法人は、テナントに長期間利用いただける汎用性が高く、質の高い物件を中心に取得・運用していくことにより中長期的に安定したキャッシュ・フローの確保を図ります。また、ＣＲＥグループが有するこのような様々な運営・管理ノウハウを活用し、顧客満足度を高めながらコスト削減を推進し、テナント退去後の空室リスクを低減することで長期安定的な運用を目指します。

 

ｂ．外部成長戦略

　物流不動産専業デベロッパーであるＣＲＥグループとのスポンサーサポート契約により、本投資法人は、ＣＲＥが自社で開発し保有する物流関連施設の全てについて取得する機会の提供を受けるとともに（注）、ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社とのサポート契約に基づく物件情報の提供を受け、強力な外部成長を推進することができるものと考えています。

　本投資法人は、スポンサーサポート契約を通じて、ＣＲＥグループの物流不動産に関する運営、リーシング、開発、投資等に関する豊富な実績と経験により培われたノウハウに基づくパイプラインサポートを最大限活用して、外部成長の実現を目指します。また、本投資法人は、ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社から、サポート契約を通じてブリッジによる取得機会の提供及びＳＰＣブリッジに対する資金調達手段の提供等を含む多様なサポートを外部成長に活用することを目指します。

　（注）スポンサーサポート契約に定める適用除外事由に該当する場合を除きます。

 

ｃ．財務方針

　本投資法人は、中長期的な収益の維持・向上を目的とし、安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針とします。本投資法人は、賃貸借契約の期間と資金調達の期間に係るALM（Asset Liability Management）管理に留意しつつ、LTVの水準及び市場環境を考慮しながら、希薄化（新投資口の発行による投資口１口当たりの議決権割合の低下及び投資口１口当たりの純資産額又は分配金の減少）に留意した上で新投資口発行を機動的に実施し、また主として長期固定金利による借入金を活用することで、長期的安定性に重点を置いた財務運営を遂行します。

　また、本投資法人のLTVの水準は45％程度とし、原則として50％を上限としますが、資産の取得等に伴い、一時的に50％を超えることがあります。

　物流関連施設は、土地建物価格に占める建物価格比率が高いという特性を有し、減価償却費が他のアセットクラスに比較して高めに計上される傾向にあります。一方、本投資法人のポートフォリオの平均築年数（注）は7.4年と浅く、資本的支出は低い水準で推移することが見込まれます。そこで、本投資法人は、修繕や資本的支出への活用の他、借入金の返済、新規物件の取得資金への充当などの他の選択肢についても検討の上、原則として毎期継続的な利益超過分配を実施する方針です。継続的な利益超過分配の水準は、当面の間、当該営業期間の減価償却費の30％に相当する金額を目途としますが、一時的に１口当たり分配金の水準が一定程度減少することが見込まれる場合には、１口当たり分配金の金額を平準化することを目的として、継続的な利益超過分配に加え、一時的な利益超過分配を行うことがあります。ただし、継続的な利益超過分配と一時的な利益超過分配の合計額は、当該営業期間の減価償却費の60％に相当する金額を限度とします。

（注）当期末時点における保有資産20物件の築年数（不動産登記簿上の新築年月から、当期末までの年数をいいます。）を取得価格で加重平均し、小数第２位を四捨五入して算出しています。

 

ｄ．ESGへの取り組み

　本資産運用会社は、サステナビリティ・ESG課題への取組みが、本投資法人の中長期的な企業競争力の強化と投資主価値の向上に資するという考えのもと、「サステナビリティ方針」を制定し、以下の取組みを行っており、今後も推進してまいります。

（Environment―環境）

　本投資法人の保有資産において、BELS評価を約９割、CASBEEを９割超（いずれも延床面積ベース、底地を除く、本書の提出日現在）の物件で取得しており、ポートフォリオの100.0％（延床面積ベース、底地を除く、本書の提出日現在）がグリーンビルディングです。また、８割超（延床面積ベース、底地を除く、本書の提出日現在）の物件で屋根を賃貸し、賃借人が太陽光パネルを設置し発電することにより自然エネルギーの創出に貢献しており、施設内で消費する電力の一部は、上記太陽光パネルによって発電した電力で賄っています。また、施設内に人感センサーを設置して省エネルギーに取り組むとともに、節水性能の高い衛生器具を設置することで節水に取り組んでおり、環境保全に配慮した管理・運営を行っています。

　更に、保有資産への井戸水を利用した屋根散水設備の設置や壁面緑化を通じて、倉庫内温度低減及びCO2削減にも貢献します。

　なお、ＣＲＥグループである株式会社エンバイオ・ホールディングスは、汚染土壌を掘削せずに、地中の汚染物質を分解する「原位置浄化」を積極的に採用し、工場跡地等を物流施設の開発用地として再生させる活動を行っています。

（Social―社会）

　本投資法人は、液状化リスクが小さい内陸部に所在する物流施設の保有、水害対策として受変電設備の高い位置への設置、緊急地震速報システムの導入、AEDの設置、非常用電源供給装置の設置、延焼拡大防止対策として自動火災報知設備における断路器の設置等を通じて、テナントのBCP（事業継続計画）対策を支援し、社会的インフラである物流施設の機能を損なうことがないよう取り組んでいます。

　また、本資産運用会社は、役職員に対して、資格取得費用や祝い金の支給により、資格取得を奨励して能力開発を支援しています。また、リフレッシュ・業務スペースの拡大や時差出勤・在宅勤務の導入、四半期ごとの社長による全従業員との面談等、職場環境の整備にも取り組んでいます。

（Governance―ガバナンス）

　本投資法人及び本資産運用会社は、資産運用報酬の額と投資主利益との連動性を高めること等を目的として、2022年９月28日付の本投資法人の投資主総会にて規約変更を決議し、2023年６月期より、資産運用報酬体系を変更しました。当該変更においては、当期純利益に連動する運用報酬２と１口当たり当期純利益に連動する運用報酬３を統合した上で、運用報酬２の算定式を変更し、さらに本投資法人の総資産額に連動する運用報酬１の料率を引き下げることにより、１口当たり当期純利益との連動性が高まり、より投資主利益と合致した報酬体系となりました。また、資産運用会社に対する取得時報酬の料率に関する上限の定めを削除し、定率としました。

　また、本投資法人へのコミットメントを強化する観点から、スポンサーの代表者が本投資法人の投資口を保有しています。加えて、累積投資制度（2018年10月より買付開始）及び社内規程に基づき、本資産運用会社の多くの役職員が本投資法人の投資口を保有しています。

 

（ロ）決算後に生じた重要な事実

ａ．自己投資口の取得の決定

　本投資法人は、2026年２月17日開催の役員会において、投信法第80条の５第２項の規定により読み替えて適用される同法第80条の２の規定に基づき、自己投資口取得に関する事項について決定しました。なお、取得した全ての自己投資口について、2026年６月期末までに消却することを予定しています。

 

（自己投資口の取得を行う理由）

　投資口価格が１口当たりNAVを下回る水準で推移しており、財務状況及び市場環境を総合的に勘案した結果、自己投資口の取得及び消却により、投資主還元を行い、かつ、１口当たり分配金や１口当たりNAVを向上させることが、中長期的な投資主価値向上に資するものと判断し、自己投資口の取得を決定しました。

 

（取得に係る事項の内容）

　　・投資口の取得総数：　　　　3,900口（上限）

　　・投資口の取得価額の総額：　500百万円（上限）

　　・取得期間：　　　　　　　　2026年２月18日～2026年５月29日

　　・取得方法：　　　　　　　　証券会社への買付委託に基づく市場買付