（１）【主要な経営指標等の推移】

①　主要な経営指標等の推移

 

 

（注１）一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動は考慮していません。

（注２）１口当たり当期純利益については、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。

（注３）総資産経常利益率＝経常利益÷｛（期首総資産額＋期末総資産額）÷２｝×100

（注４）自己資本利益率＝当期純利益÷｛（期首純資産額＋期末純資産額）÷２｝×100

（注５）自己資本比率＝期末純資産額÷期末総資産額×100

（注６）配当性向＝分配金総額（利益超過分配金を含まない）÷当期純利益×100

（注７）賃貸NOI＝不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用＋減価償却費

（注８）FFO＝当期純利益＋減価償却費－不動産等売却損益

（注９）１口当たりFFO＝FFO÷発行済投資口の総口数

（注10）本書において特に記載する場合を除き、数値については記載未満を切り捨て、比率については小数第２位を四捨五入により表示しています。

 

②　運用状況

（当期（第16期）の概況）

（ア）投資法人の主な推移

本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき、株式会社ザイマックス不動産投資顧問を設立企画人として、2017年９月14日に設立され、2017年10月31日に関東財務局への登録が完了しました（登録番号 関東財務局長 第131号）。その後、本投資法人は、2018年２月14日を払込期日として公募による新投資口の発行を行い、2018年２月15日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場（銘柄コード3488）に上場しました。また、2018年３月20日には、第三者割当による新投資口の発行を実施しました。更に、2022年３月１日に公募増資及び2022年３月28日に第三者割当を実施しました。

これらにより、当期末日現在での発行済投資口の総口数は249,650口となっています。

2025年10月１日付で、名鉄・ザイマックスアセットマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）が株式会社ザイマックス不動産投資顧問の事業のうち本投資法人の資産運用業務を承継し、また、同日付で本投資法人は名古屋鉄道グループ（注１）の総合デベロッパーである名鉄都市開発株式会社及び不動産マネジメント（注２）のリーディングカンパニーである株式会社ザイマックスグループの２社をスポンサーとした総合型の上場不動産投資法人（J-REIT）となりました。

本投資法人は、名古屋鉄道グループ及びザイマックスグループ（注３）がこれまで培ってきた知見やノウハウを活用し、キャッシュフローの安定性に着目したポートフォリオ運営を行うことで不動産が持つ本来の価値を最大限に引き出し、投資主価値の最大化を目指しています。

（注１）「名古屋鉄道グループ」とは、名古屋鉄道株式会社並びにその連結子会社及び持分法適用関連会社により構成される企業集団をいい、名鉄都市開発株式会社も含みます。以下同じです。

（注２）「不動産マネジメント」とは、プロパティマネジメント、ビルメンテナンス業務並びにプロパティマネジメント及びビルメンテナンス業務の複合受託業務（サブリースを受託する場合に当該業務を受託する場合を含みます。）等を総称していいます。以下同じです。

（注３）「ザイマックスグループ」とは、株式会社ザイマックスグループ並びにその連結子会社及び持分法適用関連会社により構成される企業集団をいいます。以下同じです。

 

（イ）運用環境

当期における経済環境について、2025年10～12月期の実質GDP成長率は0.3％の増加（年率1.3％の増加）となりました。世界経済の先行きに不透明感が残る中でも、各種政策効果に支えられて、個人消費や設備投資の増加が経済の回復をけん引し、2025年度の実質GDP成長率は1.1％程度となる見込みです。年度末にかけて物価上昇テンポが落ち着いていく下で、実質賃金はプラスとなる見込みであり、実質設備投資は、危機管理投資・成長投資の取組みの進展も期待される下、企業収益の底堅さに支えられています。金融市場については、日本銀行が公表している「貸出先別貸出金」によれば、2025年12月末時点での総貸出残高は655兆円、不動産向けの貸出残高は118.2兆円と増加傾向であり、非常に高い水準で推移しています。

このような環境下で、本投資法人が主として投資対象とするオフィス、商業施設及びホテルの各市場並びに不動産売買市場においては、以下の動きが見られます。

オフィスについては、株式会社ザイマックス総研が公表している「オフィスマーケットレポート 東京 2025Q4」（注）によれば、2025年第４四半期の東京23区の空室率は10四半期連続で減少し、前四半期比0.30ポイント減少した1.55％、募集面積率は14四半期連続で減少し、前四半期比0.21ポイント減少した2.60％となっています。前期から引き続き、オフィス需要は底堅い状況が続いています。

商業施設については、経済産業省の商業動態統計によると、2025年第４四半期の小売業販売額は前年同四半期比0.6％の増加となりました。

ホテルについては、観光庁の宿泊旅行統計調査によると、2025年下半期（７～12月）の延べ宿泊者数は前年同期比2.6％の減少となりました。

不動産売買市場については、諸外国と比較して日本は依然として低金利で利回りスプレッドが高く取れることにより、国内外投資家の旺盛な需要が継続しているため、不動産市場は引き続き活況であり、不動産価格は高値圏で推移しています。日本銀行による今後の利上げが、不動産売買市場や不動産価格に与える影響については、引き続き注視が必要です。

（注）調査結果の詳細については、株式会社ザイマックス総研のホームページ（https://soken.xymax.co.jp/）をご参照ください。

 

（ウ）運用状況

当期末日現在において本投資法人が保有する物件は18物件となっています。取得価格の合計は43,861百万円、総賃貸可能面積は86,030.38㎡、総賃貸面積は85,938.47㎡となりました。当期末日現在における稼働率は99.9％となりました。また、当期末日現在において本投資法人は、優先出資証券１銘柄（出資金額6,850,000円）を保有しています。

 

（エ）サステナビリティに関する取組み

本資産運用会社は、本投資法人のサステナビリティに関するリスクや機会を適切に管理した上で、不動産投資運用事業を通じた実践を図り、サステナビリティ戦略をより推進させていくため、2025年10月にサステナビリティ方針及び各種規程の整備を行いました。また、サステナビリティ最高責任者に本資産運用会社の代表取締役社長を置き、代表取締役社長自らサステナビリティの推進に向けた体制整備並びに各種ポリシー及び目標、各種施策の立案及び実行の統括を行います。

こうした方針の下、環境への取組みとして本投資法人は保有物件におけるグリーンビルディング認証（注１）の取得を推進しています。当期末日現在において、CASBEE不動産評価認証を計10物件、BELS評価を計３物件で取得しており、本投資法人の当期末日現在における全保有物件におけるグリーンビルディング認証については、計11物件（注２）、取得割合（注３）84.6％となっています。

また、本投資法人では保有物件において電力需給契約をCO2排出量が実質的にゼロとなる電力プラン等に切り替える等再生可能エネルギー100％電力の導入やトラッキング付非化石証書の購入を進めており、当期末日現在において保有するオフィス９物件全てで再生可能エネルギーを導入しています。

社会への取組みとしては、AED・災害救援ベンダーの設置や災害時避難マップ、ESGコンテンツを放映するデジタルサイネージの設置を推進し、テナント満足度の向上や地域社会の持続的な発展への貢献に努めています。また、本資産運用会社の従業員がその能力を最大限発揮できる働きやすい職場環境づくりのため、従業員への満足度調査の定期的な実施やフレックスタイム制の導入等に取り組んでいます。

ガバナンスへの取組みとしては、投資家の利益に重大な影響を及ぼす事項については必ず外部委員が参加する委員会を経る意思決定フローをとることで、投資主の利益保護を図っています。また、投資家と利害を一致させ、投資主価値の向上を実現するため、期中運用報酬について運用成果連動部分を設定し、スポンサーである株式会社ザイマックスグループは本投資法人の投資口を保有しています。

また、本資産運用会社は、「TCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）提言」の考えへの賛同を表明し、「GX フューチャー・コンソーシアム（注４）」に加入しています。TCFD提言において把握・開示が推奨されている気候変動関連リスク及び機会に関する「ガバナンス」「戦略」「リスク管理」「指標と目標」に基づき、定性的なシナリオ分析を行い、本投資法人のホームページでの開示を行っています。

その他ESG推進活動の結果、2025年GRESBリアルエステイト評価において、本投資法人は、総合スコアのグローバル順位により５段階で格付されるGRESBレーティングで「４スター」を取得しました。また、ESG推進のための方針や組織体制等を評価する「マネジメント・コンポーネント」と保有物件での環境パフォーマンスやテナントとの取組み等を評価する「パフォーマンス・コンポーネント」の双方において優れた参加者であることを示す「グリーンスター」の評価を獲得しました。また、ESG情報開示の充実度を測るGRESB開示評価においても、ESG情報開示の取組みが高く評価され、最上位の「Ａレベル」の評価を取得しました。

（注１）「グリーンビルディング認証」とは、CASBEE不動産評価認証、BELS評価、DBJ Green Building認証、又はLEED認証のいずれかを指します。

（注２）ザイマックス東麻布ビル及びザイマックス札幌大通ビルは、CASBEE不動産評価認証及びBELS評価の両認証を取得しています。

（注３）「取得割合」は、底地を除く保有物件を対象として、床面積（原則として延床面積を用いていますが、区分所有建物は本投資法人が保有する区分所有建物の専有部分の床面積を用いています。また、第三者と共有している建物は、当該建物の床面積に本投資法人の持分を乗じた値を用いています。）を合計して算出しています。

（注４）「GX フューチャー・コンソーシアム」は、2026年４月１日に「TCFDコンソーシアム」から改組された団体であり、社会全体のGXの実装を力強く牽引し、脱炭素と経済成長の好循環を実現することを目的とするものです。

（注５）本投資法人のサステナビリティの取組みの詳細については、本投資法人のホームページ（https://centralreit.co.jp/ja/esg/index.html）をご参照ください。

 

（オ）資金調達の状況

（エクイティ・ファイナンス）

当期は、新投資口の発行による資金調達を実施していません。

当期末日現在における出資総額は25,440百万円となっています。

（デット・ファイナンス）

当期は、2026年１月30日に返済期限が到来した長期借入金4,856百万円について、長期借入金による借り換えを実施しました。

この結果、当期末日現在における有利子負債残高は19,901百万円、うち、借入金残高は18,901百万円、投資法人債残高は1,000百万円となっています。

なお、本投資法人が当期末日現在において取得している格付は以下のとおりです。

 

（カ）業績の概要

当期の業績は、営業収益2,156百万円、営業利益936百万円、経常利益809百万円、当期純利益808百万円となりました。

当期の分配金については、本投資法人の規約第35条第１項に定める金銭の分配の方針に従い、分配金の額は利益金額を限度とし、投資法人の税制の特例（租税特別措置法（昭和32年法律第26号、その後の改正を含みます。）第67条の15）（以下「租税特別措置法」といいます。）に規定されている本投資法人の配当可能利益の金額の100分の90に相当する金額を超えるものとしています。かかる方針により、当期未処分利益を超えない額で発行済投資口の総口数249,650口の整数倍の最大値となる808,366,700円を利益分配金として分配することとしました。

この結果、投資口１口当たりの分配金は3,238円となりました。

 

（今後の見通し）

（ア）運用全般に関する見通し

ａ．外部成長戦略

不動産マネジメントの顧客基盤を通じた幅広い不動産売却ニーズの捕捉

本投資法人は、スポンサーである名鉄都市開発株式会社、本資産運用会社及び本投資法人との間のスポンサー・サポート契約、株式会社ザイマックスグループ、本資産運用会社（本資産運用会社は、株式会社ザイマックス不動産投資顧問の契約上の地位を承継しています。）及び本投資法人との間のスポンサー・サポート契約並びに株式会社マックスリアルティー及び本資産運用会社（本資産運用会社は、株式会社ザイマックス不動産投資顧問の契約上の地位を承継しています。）との間のパイプライン・サポート契約に基づき、名古屋鉄道グループの中部圏を中心とした独自の情報力を活用し、また、ザイマックスグループの顧客基盤から得られる不動産売却ニーズを捕捉し、本投資法人の物件取得機会に繋げることを目指します。

 

ｂ．内部成長戦略

名古屋鉄道グループ及びザイマックスグループの不動産マネジメントの知見・ノウハウ及びネットワークの活用

本投資法人は、各スポンサー・サポート契約に基づき、名古屋鉄道グループ及びザイマックスグループから、各種不動産マネジメントに関する知見・ノウハウの提供を受けています。これにより、本投資法人は、名古屋鉄道グループ及びザイマックスグループの不動産マネジメントの知見・ノウハウ、データベース、管理システム等を活かした安定的かつ効率的な運用を行います。

 

ｃ．財務戦略

安定性及び健全性を重視した財務運営及びLTVコントロール

本投資法人は、中長期的に安定した収益の確保と運用資産の規模の着実な成長及び運用の安定性を考慮し、安定性及び健全性を重視し、かつ、資金調達の機動性を確保する財務戦略を実行していきます。

 

（イ）決算後に生じた重要な事実

ａ．資産の取得について

　本投資法人は、以下の資産を取得しました。

（注１）「物件番号」は、オフィスについてはOF、商業施設についてはRT、ホテルについてはHT、その他についてはOTと分類し番号を付しています。

（注２）「取得価格」は、取得資産に係る各売買契約に記載された取得資産の売買代金（消費税及び地方消費税並びに媒介手数料等の諸費用を含みません。）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。

（注３）「鑑定評価額」は、2026年２月１日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。なお、鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究所に委託しています。

 

ｂ．新投資口の発行

　本投資法人は、2026年３月17日開催の役員会において、2026年３月30日に取得した資産の取得資金の一部等に充当することを目的として、以下のとおり新投資口の発行を決議しました。第三者割当による新投資口発行については2026年３月27日に払込が完了しています。この結果、本書日付現在、出資総額は26,964,608,280円、発行済投資口の総口数は262,790口となっています。

 

（第三者割当による新投資口発行）

発行新投資口数 　　　　　　　　　　13,140口

発行価額　　　　　　　　１口当たり116,027円

発行価額の総額 　　　　　　 1,524,594,780円

払込期日 　　　　　　　　　　2026年３月27日

分配金起算日 　　　　　　　　2026年３月１日

割当先 　　　　　　　　名鉄都市開発株式会社

 

Ｃ．資金の借入れについて

　本投資法人は、2026年３月30日に取得した資産の取得資金及び関連諸費用の支払資金の一部に充当するため、以下のとおり資金の借入れを行いました。

（注１）「短期」とは、借入実行日から返済期限までが１年以下の借入れをいい、「長期」とは、借入実行日から返済期限までが１年超の借入れをいいます。

（注２）返済期限は、同日が営業日でない場合は翌営業日とし、当該日が翌月となる場合には直前の営業日とします。

（注３）基準金利は、各利息期間について、直前の利払期日（最初の利払期日の場合、借入実行日）の２営業日前の時点における一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する全銀協１か月日本円TIBORとなります。但し、当該利息期間に対応するレートの表示がない場合には、契約書に定められた方法に基づき算定される基準金利となります。全銀協１か月日本円TIBORについては、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関のホームページ（https://www.jbatibor.or.jp/）でご確認ください。

（注４）利払期日は、2026年３月31日を初回とし、以降毎月末日及び返済期限（同日が営業日でない場合は翌営業日とし、当該日が翌月となる場合には直前の営業日）です。