（１）【主要な経営指標等の推移】

①　主要な経営指標等の推移

 

（注1）営業収益等には消費税等は含まれていません。

（注2）本書において、特に記載のない限り、いずれも記載未満の数値については切り捨て、比率は小数第2位を四捨五入して表示しています。

（注3）一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動は考慮していません。

（注4）第8期の期末投資物件数のうち、中央博労町ビルは準共有持分63％を1件として、第14期の期末投資物件数のうち、仙台日興ビルは準共有持分50％を1件としてそれぞれ記載しています。以下同じです。

 

（注5）以下の算定式により算出しています。

 

（注6）第10期に会計方針の変更を行ったため、第9期については遡及適用後の数値となっています。以下同じです。

 

②　事業の状況

（当期の概況）

a.投資法人の主な推移

MIRARTH不動産投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、「投資信託及び投資法人に関する法律」（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に基づき、MIRARTH不動産投資顧問株式会社（旧　タカラPAG不動産投資顧問株式会社。以下「本資産運用会社」といいます。）を設立企画人として、2017年9月11日に設立され、2017年10月11日に関東財務局への登録が完了しました（登録番号　関東財務局長　第129号）。その後、2018年7月27日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場（銘柄コード3492）に上場しました。その後、6度の公募増資を経て、当期末日（2026年2月28日）現在の発行済投資口の総口数は910,820口、出資総額は87,255百万円となっています。

 

b.投資環境と運用実績

投資環境：

当期における日本経済は、米国の通商政策等の影響を受けつつも、企業収益の改善を背景に設備投資が下支えされ、緩やかな回復基調が続きました。物価上昇の影響がみられる中でも賃上げの動きが引き続き広がっており、家計へのプラス効果が徐々に顕在化しています。

加えて、インバウンドによる消費の拡大などが国内需要を下支えし、緩やかな景気回復が継続しました。一方、世界の景気は緩やかな拡大を続けているものの、米国による関税率引き上げや中国経済の減速及び中東情勢による市場への影響には、引き続き注視する必要があります。不動産売買市場は、日銀によるマイナス金利解除後もレンダーの貸出態度は緩和的な状況が続いている中、J-REITを含む国内投資家による投資は依然堅調であり、2026年3月に公表された都市未来総合研究所の不動産売買実態調査によると、2026年2月期の上場企業等による国内不動産の売買取引額は約8,027億円となり、取引額（3か月後方移動平均）の前年同期比増減率は＋24.9％となりました。住宅賃貸市場については、引き続き活発な求人市場を背景とする東京23区を中心とした転入超過や、外国人労働者の増加等に伴い、需給は更にタイト化に向かっており、本投資法人の稼働率は当期も高位かつ安定した動きとなりました。オフィスについては、供給量は限定的な水準にとどまり、需給が逼迫している状況により賃料は上昇基調を続けています。商業施設については、景気回復の継続やインバウンド消費の拡大を受け、小売販売額は緩やかな増加傾向がみられ、主要都市にとどまらず地方都市においても改善の動きが見られました。ホテルについては、安定した国内観光需要に加え、アジア諸国や北米・欧州からのインバウンドの回復とさらなる増加が全体の市場を支えています。2025年9月から2026年2月までの間で訪日外客数は2,136万人と、前年同期比で7.3％増加しました（日本政府観光局（JNTO））。これにより外国人宿泊客の増加がホテルの稼働率や収益性の回復を一層押し上げる要因となっています。

 

運用実績：

このような環境の下、本投資法人は、「着実な資産規模の拡大」、「ポートフォリオの質及び安定性の向上」、「堅実な内部成長の実現」、「財務戦略・その他施策の実施」の4つの運用戦略に基づき、各物件における積極的なリーシングによる稼働率の上昇や賃料収入の増加、コスト削減等による収益性の向上に注力した運用を実施しました。また、借入れによる資金調達を活用し、2026年1月30日付で新たにTOSEI HOTEL＆SEMINAR幕張（取得価格47.25億円）を取得しました。一方、2026年2月26日付でプリオ大名Ⅱを、2026年2月27日付でラヴィータ東上野を譲渡し、当期末日（2026年2月28日）現在の物件数は78物件、取得価格の総額は1,756億円となっています。

このような運用の結果、当期の運用実績は、営業収益5,562百万円、経常利益2,622百万円、当期純利益2,593百万円を計上し、当期の1口当たり分配金は、2026年2月13日付「2026年2月期及び2026年8月期の運用状況及び分配金の予想の修正並びに 2027年2月期の運用状況及び分配金の予想に関するお知らせ」で公表した2026年2月期の1口当たり分配金の予想額2,800円と同額の2,800円としました。

 

c.資金調達の概要

当期末日（2026年2月28日）時点における借入金残高は95,945百万円となり、総資産のうち有利子負債が占める割合（以下「LTV」といいます。）は 49.9％となっています。

なお、本書の日付現在において本投資法人は、株式会社格付投資情報センター（R&I）から発行体格付として「A/安定的」の格付を、株式会社日本格付研究所(JCR)から長期発行体格付として「A+/安定的」の格付をそれぞれ取得しています。

 

d.業績及び分配の概要

上記の運用の結果、本投資法人は当期の実績として営業収益5,562百万円、経常利益2,622百万円、当期純利益2,593百万円を計上しました。

分配金については、本投資法人の規約第36条第1項第(1)号に定める金銭の分配方針及び租税特別措置法第67条の15第1項に規定されている本投資法人の配当可能利益の金額の100分の90に相当する金額を超えるものとしています。かかる方針に従い、利益分配金については、将来の分配金の安定化のため639百万円を内部留保することとし、当期未処分利益から上記内部留保額を控除した全額の2,550百万円を利益分配金として分配することとしました。また、所得超過税会不一致（投資法人の計算に関する規則第2条第2項第30号イに定めるものをいいます。）が分配金に与える影響を考慮して、規約第36条第1項第(2)号に基づき、所得超過税会不一致に相当する金額として本投資法人が決定する金額による利益超過分配を行うこととしていますが、当期については利益超過分配を実施しないことと致しました。以上の結果、当期の分配金総額は、2,550百万円となり、1口当たり分配金は2,800円(1口当たり利益分配金2,800円、1口当たり利益超過分配金0円)となりました。

 

（次期の見通し）

a.今後の運用方針

本投資法人は、MIRARTHホールディングスグループ（MIRARTHホールディングス株式会社、その子会社及び関連会社をいいます。以下同じです。）との連携をさらに強化することで、高い開発力があるMIRARTHホールディングスグループからの、良質な住宅を中心とする安定した物件供給によって「外部成長の実現」を目指すとともに、MIRARTHホールディングスグループのバリューチェーン、株式会社共立メンテナンス及び株式会社ヤマダホールディングスが有する豊富な実績に裏打ちされた専門性、本資産運用会社が個々のアセットクラスで培った運営ノウハウ等を組み合わせ、「安定運用・内部成長」を目指すことを基本方針としています。

さらに、「着実な資産規模の拡大」、「ポートフォリオの質及び安定性の向上」、「堅実な内部成長の実現」、「財務戦略・その他施策の実施」の4つの運用戦略に基づき、「物件取得の強化による資産規模の拡大」、「総合型REITの強みを活かした積極投資と安定運用」、「堅実なポートフォリオ運営」及び「中長期戦略を見据えたファイナンス手法の拡大・外部評価の取得」といった施策を実施し、投資主価値の向上を図ります。

 

b.外部成長戦略

本投資法人は、豊富な実績によって裏付けられるMIRARTHホールディングスグループの開発力を活用するとともに、本資産運用会社独自のネットワークを活用することで、物件取得機会を増大させ、外部成長の実現を目指します。バランスの取れたポートフォリオを目指し、MIRARTHホールディングスグループからは主として開発物件の取得を厳選して実施していきます。また、ポートフォリオの質の向上を踏まえた資産の入替等について、当初予定していた物件の譲渡は一巡しましたが、来期以降も状況の変化等に対応すべく必要に応じ随時検討していきます。

 

c.内部成長戦略

本投資法人は、スポンサー各社から、各種アセットクラスに即した不動産運用に関するノウハウの提供を受け、これらを活用すること等を通じて、安定的な運用を行います。また、コスト削減と管理水準の向上につながる管理会社の切替えの検討や保有物件のLED化工事の実施及び電力契約の切替えによるコスト削減などにも引き続き取り組んでいきます。

 

d.財務戦略

本投資法人は、中長期的な安定収益の確保と運用資産の持続的成長の実現を目的として、安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針とします。本投資法人は、かかる基本方針を実現するために、以下に掲げる方針に従い、資金の調達及び運用を行います。

（ⅰ）資金調達（エクイティ・ファイナンス）

資産の取得や修繕等、本投資法人の運営に係る費用の支払又は債務の返済等の手当てを目的として、投資口の希薄化に十分配慮しつつ、経済市況等を総合的に勘案した上で、新投資口の発行を機動的に実施します。

（ⅱ）資金調達（デット・ファイナンス）

資産の取得、修繕費若しくは分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金、又は債務の返済（敷金及び保証金の返還並びに借入金の返済及び投資法人債の償還を含みます。）を目的として、運用資産の着実な成長及び効率的で安定的な運用に資する資金の借入れ又は投資法人債（短期投資法人債を含みます。）の発行を行います。

また、借入先については、主要な金融機関からの調達を中心とした安定したバンク・フォーメーションを構築し、コミットメントラインを含めた多様な借入れ方法を検討の上、固定・変動比率や返済期限の分散等に配慮します。

（ⅲ）LTV

　LTV（注）の水準は、資金余力の確保に留意しつつ、原則60％を上限とします。

（注）LTV（％）＝a／b×100（％）

a＝期末有利子負債残高

b＝期末総資産額

 

③　決算後に生じた重要な事実

a.新投資口の発行

本投資法人は、2026年2月13日及び2026年2月24日開催の役員会において、新投資口の発行に関し決議し、一般募集による新投資口97,541口及び第三者割当による新投資口4,877口の発行を行い、2026年3月2日に8,269,525,980円、2026年3月31日に413,472,060円の払込を完了しています。この結果、2026年3月31日付で出資総額が95,938,749,565円、発行済投資口の総口数は、1,013,238口となっています。

＜公募による新投資口の発行（一般募集）＞

・発行新投資口数　　　　　　　97,541口

・発行価格（募集価格）　　　　1口当たり金87,750円

・発行価格（募集価格）の総額　8,559,222,750円

・発行価額（払込金額）　　　　1口当たり金84,780円

・発行価額（払込金額）の総額　8,269,525,980円

・払込期日　　　　　　　　　　2026年3月2日

・調達する資金の使途　　　　　下記「c　資産の取得」に記載した国内不動産信託受益権の取得資金及び

　　　　　　　　　　　　　　　その付随費用の一部に充当しました。

 

＜第三者割当による新投資口の発行＞

・発行新投資口数　　　　　　　4,877口

・発行価額（払込金額）　　　　1口当たり金84,780円

・発行価額（払込金額）の総額　413,472,060円

・払込期日　　　　　　　　　　2026年3月31日

・調達する資金の使途　　　　　借入金の返済資金の一部又は将来の特定資産の取得資金の一部に充当します。

 

b.資金の借入れ

本投資法人は、下記「c　資産の取得」に記載した国内不動産信託受益権7物件の取得資金及びその付随費用の一部並びに既存借入金の返済に充当するため、以下の借入れについて2026年3月3日に実行しています。なお、2026年3月3日に借入金4,725百万円を繰上返済しています。

（注1）「長期借入金」とは、借入実行日から返済期限までが1年超の借入れをいいます。

（注2）「協調融資団」は、株式会社三井住友銀行、株式会社三菱UFJ銀行、株式会社みずほ銀行、株式会社SBI新生銀行、株式会社りそな銀行、株式会社あおぞら銀行、三井住友信託銀行株式会社、株式会社関西みらい銀行、株式会社千葉銀行、株式会社山形銀行、株式会社足利銀行、株式会社三十三銀行、株式会社福岡銀行及び株式会社京葉銀行により組成されます。

（注3）利払期日は、2026年3月31日を初回とし、以降毎月末日及び元本弁済期日とします。ただし、当該日が銀行営業日以外の場合にはその翌営業日、かかる翌営業日が翌月となる場合には前営業日となります。

　　 基準金利は、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する1ヶ月物の日本円TIBORとなります。

（注4）利払期日は、2026年5月29日を初回とし、以降3ヶ月毎末日及び元本弁済期日とします。ただし、当該日が銀行営業日以外の場合にはその翌営業日、かかる翌営業日が翌月となる場合には前営業日となります。

（注5）借入実行後、返済期日までの間に、一定の条件を満たすことを条件に、事前の書面による通知により、借入金の全部又は一部を期限前弁済することが可能です。なお、返済期日が銀行営業日以外の日の場合にはその翌営業日を返済日としますが、かかる翌営業日が返済期日の翌月となる場合には返済期日の前営業日を返済日とします。

 

 

c.資産の取得

本投資法人は、2026年3月3日付で以下の国内不動産信託受益権を取得しました。

（注1）「物件番号」は、住宅についてはR、オフィスについてはO、商業施設についてはC、ホテルについてはHと分類し番号を付しています。

（注2）「取得価格」は、各取得資産の不動産信託受益権売買契約に記載の売買代金額（消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。

（注3）L.Biz呉服町、定禅寺通スクエアビル、トナリエ星田及び東横INN春日部駅西口の取得先はそれぞれ国内の株式会社ですが、当該取得先より開示の承諾を得られていないため、非開示としています。