（１）【主要な経営指標等の推移】

①　主要な経営指標等の推移

 

（注1）本投資法人の営業期間（以下「事業年度」又は「計算期間」ということがあります。）は、毎年2月1日から7月末日まで及び8月1日から翌年1月末日までの各6か月間ですが、第1期営業期間は本投資法人設立の日（2025年4月1日）から2026年1月31日までです。

（注2）「1口当たり純資産額」は、純資産合計を期末発行済投資口数の総口数（287,300口）で除することにより算出しています。

（注3）「1口当たり当期純利益」は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数（163,123口）で除することにより算出しています。

（注4）経常利益／{（期首総資産額＋期末総資産額）÷2}×100

（注5）第1期は2025年8月14日より実質的な運用を開始したため、実質的な運用日数により年換算した数値を括弧書きで記載しています。

（注6）当期純利益／{（期首純資産額＋期末純資産額）÷2}×100

（注7）期末純資産額／期末総資産額×100

（注8）期末有利子負債／期末総資産額×100

（注9）分配金総額（利益超過分配金は含まない）／当期純利益×100

（注10）「総賃貸可能面積」とは、各保有不動産に係る建物の本投資法人が賃貸可能と考える面積の合計であり、賃貸借契約書（ただし、信託受託者とマスターリース会社との間でパス・スルー型のマスターリース契約が締結されている場合には、当該マスターリース契約による賃貸部分に係る転貸借契約書。）又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるもののうち、本投資法人の持分に相当する面積を記載しています。なお、駐車場契約及びその他収入に係る契約に基づく面積は含まれません。

（注11）「期末テナント数」とは各期末現在において効力を有する賃貸借契約に基づき本投資法人又は信託受託者から当該物件を賃借する者の数を記載しています。ただし、駐車場利用やアンテナ設置等のために敷地又は建物の一部について賃貸を受けている者を除きます。

（注12）「期末稼働率」とは各期末現在における稼働率（賃貸可能面積合計に対して賃貸面積合計が占める割合）を記載しています。

（注13）当期賃貸営業利益（不動産賃貸事業収益―不動産賃貸事業費用）＋当期減価償却費

（注14）本書において特に記載のない限り、単位未満の金額については切り捨てて記載し、比率については小数第2位を四捨五入した数値を記載しています。したがって、各項目別の金額又は比率の合計が一致しない場合があります。以下、同じです。

 

②　運用状況

(イ)　当期の概況

a.　投資法人の主な経緯

　本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に基づき、霞ヶ関リートアドバイザーズ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）を設立企画人として、2025年4月1日に出資金160百万円（1,600口）で設立され、2025年4月24日に投信法第187条に基づく関東財務局への登録が完了しました（登録番号　関東財務局長　第176号）。

　その後、本投資法人は、2025年8月12日を払込期日として公募による新投資口（285,700口）の発行を実施し、2025年8月13日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード401A）。

　これらの結果、当期末日（2026年1月31日）現在における発行済投資口の総口数は、287,300口となっています。なお、上場日翌日の2025年8月14日に新規物件を取得し、運用物件数は15物件、取得価格合計は49,210百万円となっています。

 

b.　運用環境

　当期（2026年1月期）における我が国の経済は、緩やかに回復しています。企業収益は各国との通商政策に関する影響が見られ、概ね横ばいとなっていますが、物価上昇ペースは緩やかになり個人消費は上向きつつあります。

　国内の宿泊マーケットについては、国内客の宿泊需要が堅調であることに加えて、日本政府観光局(JNTO)によると、訪日外客数が2025年1-12月累計で4,268万人、前年同期比＋15.8％となり、同期間における過去最高のインバウンド数となりました。宿泊旅行統計調査（観光庁）における2025年1月から11月の国内宿泊施設の延べ宿泊者数（速報値）は599百万人泊（前年同期比-0.5％）となりました。このうち、同期間の外国人延べ宿泊者数は162百万人泊（前年同期比＋9.3％）と前年同期比でも大幅に増加しました。また、2025年1月から11月の累計日本人延べ宿泊者数は437百万人泊（前年同期比-3.7％）で微減となりました。

　本投資法人は、デベロッパー(注1)である霞ヶ関キャピタル株式会社（以下「霞ヶ関キャピタル」ということがあります。）をスポンサーとする、日本初のデベロッパー系ホテル特化型上場リート(注2)です。このような環境のもと、本投資法人は、スポンサーである霞ヶ関キャピタルグループ(注3)の開発力・運営力を活用し、国内ホテルマーケットで供給が不足する多人数向けホテル(注4)に日本各地で投資することを通じて、日本の観光立国としての発展に貢献しつつ持続的な成長を図り、投資主価値の向上を目指しています。

（注1）「デベロッパー」とは、土地若しくは建物又はその両方を取得し、取得した不動産を開発又は再開発することを

　　　　主たる事業として行う事業体をいいます。以下同じです。

（注2）「ホテル特化型上場リート」とは、全ての上場不動産投資法人（以下「J-REIT」といいます。）のうち、実際に

　　　　保有している資産全体におけるホテルの割合（取得価格ベース）が90％を超えるものをいいます（2026年1月

　　　　末日時点までの各J-REITの最新の有価証券報告書、有価証券届出書及び適時開示による公表情報その他開示資

　　　　料に基づきます。）。また、ホテル特化型上場リートのうち、デベロッパーをスポンサーとするものを「デベ

　　　　ロッパー系ホテル特化型上場リート」と称しています。

（注3）「霞ヶ関キャピタルグループ」とは、霞ヶ関キャピタル株式会社並びにその子会社及び関連会社からなる企業グループを

　　　　いいます。また、「スポンサーグループ」ということがあります。以下同じです。

（注4）「多人数向けホテル」とは、複数名で宿泊することを前提とし、宿泊料金が宿泊者数ごとではなく一部屋ごとに設定され

　　　　ているホテルを指します。以下同じです。

 

c.　運用状況

　本投資法人は、2025年8月14日に当期末日現在保有する15物件（不動産信託受益権、取得価格49,210百万円）を取得し運用を開始しました。

　従いまして、当期の実質的な資産運用期間の日数は2025年8月14日から2026年1月31日までの171日間となります。なお、当期末日現在における保有15物件の賃貸可能面積は46,481.92㎡、賃貸面積は46,481.92㎡、稼働率は100.0％でした。

 

d.　資金調達の状況

（エクイティ・ファイナンス）

　当期においては、2025年8月12日を払込期日とした公募による新投資口（285,700口）の発行を行い、27,570百万円の資金を調達しました。

（デット・ファイナンス）

　当期においては、2025年8月14日付で株式会社みずほ銀行をアレンジャーとしたシンジケートローンにより、株式会社みずほ銀行、株式会社三菱UFJ銀行、株式会社あおぞら銀行、株式会社東京スター銀行、株式会社三十三銀行、株式会社関西みらい銀行、株式会社滋賀銀行、株式会社静岡銀行、株式会社第四北越銀行、株式会社千葉銀行、株式会社中国銀行、株式会社西日本シティ銀行、株式会社山梨中央銀行及び株式会社肥後銀行から25,069百万円の借入れを行いました。この結果、当期末日（2026年1月31日）時点における借入金残高は25,069百万円となり、総資産のうち借入金が占める割合（以下「LTV」といいます。）は46.4％となりました。

　また、2025年12月25日に本投資法人は株式会社日本格付研究所から格付（長期発行体格付「A-」（見通し：安定的））を新規に取得しました。

 

e.　業績及び分配の概要

　当期の業績は、営業収益1,597百万円、営業利益1,169百万円、経常利益756百万円、当期純利益754百万円となりました。

　また、分配金については、本投資法人の規約（以下「規約」といいます。）に定める分配の方針に従い、投資法人の税制の特例（租税特別措置法第67条の15）を適用し、投資口1口当たりの分配金が1円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額を分配することとし、この結果、投資口1口当たりの利益分配金は2,626円となりました。

　これに加え、本投資法人は、キャッシュマネジメントの一環として、当期においては、利益を超えた金銭の分配（以下「利益超過分配」といいます。）を行うこととします。これに基づき減価償却費の40％にほぼ相当する額である101百万円を利益超過分配として分配することとし、この結果、投資口1口当たりの利益超過分配金は352円となりました。

（注）本投資法人は現在の経済環境、不動産市場、不動産投資信託証券市場等の動向若しくは本投資法人の財務状況等を総合的

　　　に勘案した上で、戦略的キャッシュマネジメントの手段の一つとしての上記利益超過分配について、健全な財務安定性が

　　　維持される範囲内であると判断し、実施することとしました。

 

(ロ)　今後の見通し

a.　運用全般に関する見通し

（Ａ）外部成長戦略

　本投資法人は、以下の戦略に基づき、資産規模拡大を目指します。

　ⅰ. スポンサーからの物件取得

　本資産運用会社は、本投資法人のための資産の運用として、霞ヶ関キャピタル株式会社又は同社のグループ会社の保有物件（スポンサー又は同社のグループ会社が出資又は開発に関与するファンドの保有物件を含みます。）及び受託物件並びにスポンサー又は同社のグループ会社が第三者から売却予定不動産としての情報提供 を受けた物件に関して、安定的かつ継続的な物件の取得機会を確保するものとします。

　ⅱ. 物件取得

　本資産運用会社は、本投資法人のための資産の運用として、主として中長期的に安定的な運用が見込めるホテルを、本資産運用会社の独自の情報収集能力と物件精査能力によって、合理的な価格水準で取得するものとします。取得にあたっては、長期保有を前提とし、ポートフォリオの質の維持及び向上を図るべく物件精査に基づく個々の不動産の選別を行うと同時に、資産価値の向上と収益の拡大に結びつくポートフォリオ構築を目指すこととします。

 

（Ｂ）内部成長戦略

　本投資法人は、以下の戦略に基づき、適切な資産のマネジメントを通じて収益の安定性と収益力の向上を目指し、投資主価値の最大化を目指します。本資産運用会社は、本投資法人のための資産の運用として、本投資法人が内部成長を達成するため、中長期的な観点からのポートフォリオ価値の最大化を目指した運用を行います。本資産運用会社は、個々の物件について適切なテナントを選定します（ただし、個々の物件の状況に応じて適切と考えられる場合には、テナント選定方針及び本資産運用会社の利害関係者取引規程の要件を満たすことを条件に、fav hospitality group株式会社その他の霞ヶ関キャピタル株式会社のグループ会社をテナントとする方針です。）とともに、プロパティ・マネジメント会社（以下「PM会社」ということがあります。）を選任し、当該PM会社に対して指示及び監督を行い、主に以下の目標に基づき、個別物件のキャッシュ・フローの最大化を目指すこととします。

・テナントとの信頼関係構築・維持・向上及びテナント営業により、テナント満足度の向上を図り、賃料の 維持及び向上を目指すこととします。

・効率的な管理運営により、不動産管理経費等の削減を目指し、適切な支出のコントロールを行います。

 

（Ｃ）財務戦略

　デットファイナンスの方針として、本投資法人は返済期日の分散化、借入期間の長期化、借入金利の低下・固定化を目指します。LTVの条件については原則として60％を上限とし、平常時においては40～50％を目途として運用していきます。

　本投資法人は、メガバンク等を中心に分散の効いたレンダーフォーメーションを構築することで、財務基盤の安定化を図る予定です。

 

b.　決算後に生じた重要な事実

　該当事項はありません。