（１）【主要な経営指標等の推移】

①　主要な経営指標等の推移

 

 

 

（注）１．2024年10月１日を効力発生日として投資口１口につき５口の割合による投資口の分割をしています。「１口当たり純資産額」及び「１口当たり当期純利益」については、第46期期首に当該投資口の分割が行われたと仮定して算定しています。

２．上表において、「１口当たり当期純利益」は、「当期純利益」を日数加重平均投資口数で除することにより、また、「１口当たりＦＦＯ」は、第47期期首に当該投資口の分割が行われたと仮定し、「当期純利益」から不動産等売却損益を控除した額と「当期減価償却費」の合計を日数加重平均投資口数で除することにより、算定しています。

３．上表において、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、「１口当たり当期純利益」が希薄化していないため記載していません。

４．上表において、記載した以下の指標は以下の式から算定しています。また６ヶ月決算であるため月数により年換算した数値を括弧内に表示しています。

・「自己資本比率」＝純資産額／総資産額

・「自己資本利益率」＝当期純利益／平均純資産額　　平均純資産額＝（期首純資産額＋期末純資産額）÷２

・「総資産経常利益率」＝経常利益／平均総資産額　　平均総資産額＝（期首総資産額＋期末総資産額）÷２

・「賃貸ＮＯＩ」＝不動産賃貸事業損益（不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用）＋当期減価償却費

・「ＦＦＯ」＝当期純利益＋当期減価償却費ー不動産等売却損益

５．本書において特に記載のない限り、記載未満の数値について、金額は切捨て、比率は四捨五入により記載しています。

６. 「配当性向」については、小数点第１位未満を切捨てにより記載しています。

７．上表において、「期末投資物件数」は、社会通念上オフィスビルとして一体と認められる単位で記載しています。

８．上表において、「期末総賃貸可能面積」及び「期末テナント数」は、各期の期末における各物件の「総賃貸可能面積」及び「延べテナント数」の合計を記載しています。「期末稼働率」は、各期の期末における各物件の「総賃貸可能面積」の合計に占める「総賃貸面積」の合計の割合を記載しています。「総賃貸可能面積」、「延べテナント数」及び「総賃貸面積」の定義については、後記「５運用状況／（２）投資資産／③その他投資資産の主要なもの／（イ）投資不動産物件及び信託不動産の内容／Ｄ．テナント等の概要」の注書きをご参照下さい。

 

②　事業の状況

（ア）業績等の概要

Ａ．投資法人の主な推移

本投資法人は、オフィスビルを投資対象とするオフィス特化型Ｊ－ＲＥＩＴです。投資対象地域は、東京都心部及び東京周辺都市部を中心としつつ、地方都市部にも投資を行います。「投資信託及び投資法人に関する法律」（以下「投信法」といいます。）に基づき、2001年３月16日に設立され、同年９月に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード8951）しました。

2001年５月に22物件、取得価格累計1,921億円で運用を開始して以降、継続的な物件取得により資産の着実な成長を実現しています。

 

Ｂ．投資環境と運用実績

当期における日本経済は、物価上昇や米国の関税政策の影響を受けながらも、企業による設備投資の増加や賃金上昇に伴う個人消費の底堅さ、インバウンド需要の拡大等を背景に、堅調に推移いたしました。

一方、日本銀行による政策金利の引き上げ等の金融政策の見直しや、国内長期金利の上昇、世界的な金利動向の変化など外部環境の不確実性もあり、日本企業の動向には注視が必要です。

東京都心部のオフィスビル賃貸市場については、企業のオフィス回帰傾向や新規雇用に伴うオフィス面積の見直し、業容拡大による館内増床や立地改善のための前向きな移転など、企業のオフィスニーズ拡大が引き続き好調であり、前期に３％台で推移していた東京都心部のマーケット空室率は、２％台にまで低下しています。

オフィスビル売買市場については、国内外の金融政策の影響はあるものの、機関投資家の物件取得意欲は依然として高く、特に潤沢な待機資金と堅調なオフィスビル賃貸市況を下支えとした海外機関投資家の需要は堅調に推移しました。引き続き優良物件の売却情報は限定的であることから、競争の激しい物件取得環境が継続しています。

 

本投資法人は、このような環境のもと、当期においては、2025年７月に「フロンティア武蔵小杉Ｎ棟・Ｓ棟」（信託受益権、取得価格：29,000百万円）、同年11月に「ＮＢＦ　ＣＯＮＮＥＣＴ　ＳＡＰＰＯＲＯ（2026年４月１日付で「ＣＯＮＮＥＣＴ ＳＡＰＰＯＲＯ」から名称変更予定。以下、新名称にて表記）」（信託受益権、取得価格：13,800百万円）の取得を行い、ポートフォリオのクオリティの充実を図りました。

また、保有物件については、98％台と期中平均稼働率は高水準を維持、更なる内部成長を目指してマーケット動向を的確に考慮し、中長期的な視点も合わせ、リーシング活動に取り組んでいます。既存テナントについては、良好なリレーションの維持とオフィスビルに対する満足度の向上を基本方針として、賃料水準の維持・向上、解約防止に努めており、稼働率ならびに賃貸事業収入は安定的に推移しています。また、戦略的かつメリハリのある追加投資による物件競争力の維持・向上を、適正なコストコントロールに基づいて実施しています。

 

このような運用の結果、当期末時点において、本投資法人が保有する物件数は70物件、取得価格累計は１兆5,190億円、総賃貸可能面積は1,239,418㎡（374,923坪）となりました。また、上記リーシング活動の成果により、当期のポートフォリオ全体の期中平均稼働率（サブリース勘案後）は98.5％、当期末時点の稼働率（同）は98.3％、テナント総数（同）は1,584となっています。

（注）ＮＢＦ虎ノ門ビル（底地）は、上記物件数及び取得価格累計には含み、総賃貸可能面積、テナント総数には含みません。

 

Ｃ．資金調達の概要

本投資法人は、総資産有利子負債比率（総資産に対する有利子負債残高の比率をいいます。以下「ＬＴＶ」といいます。）の上限の目途を56％としつつ、当面のターゲットを36％から46％のレンジに定め、保守的な財務運営を行っています。

当期におきましては７月にエクイティ・ファイナンスを実施して総額約180億円を調達し、また長期の有利子負債による資金調達を実施した結果、期末ＬＴＶは43.3％、期末長期固定金利比率（有利子負債残高に対する約定時の借入期間、発行時の償還期間が１年超の固定金利で調達した有利子負債残高の比率をいいます。）は83.9％となっています。

（注）有利子負債とは、貸借対照表に計上される「短期借入金」、「長期借入金（１年内返済予定の長期借入金を含みます。）」、「投資法人債（１年内償還予定の投資法人債を含みます。）」を指します。

 

前期末時点及び当期末時点における有利子負債残高の状況は以下のとおりです。

 

（注）当期末のグリーンファイナンスの残高は117,000百万円です。

 

機動的な資金調達及びリファイナンスリスク軽減の観点から、安定的な調達基盤の確保のため総額600億円のコミットメントラインを設定しています。

 

 

本投資法人は、2025年１月に投資法人債（短期投資法人債を除きます。）に係る発行登録書を提出しており、概要は以下のとおりです。なお、当期末における発行枠残高は2,000億円となっています。

 

また、当期末時点において本投資法人が取得している発行体格付（発行体の将来の信用力に関する各信用格付業者の意見）は以下のとおりです。

 

 

Ｄ．サステナビリティへの取り組み

本投資法人は、三井不動産グループが定めるサステナビリティ課題への取り組み方針のもと、以下のような取り組みを行っています。

環境への取り組みについては、主要ＫＰＩの一つとして気候関連課題（環境負荷の低減）への対応を掲げており、数値目標としてＧＨＧ排出量総量（Scope1+2+3）を2050年までに90％削減（2021年基準、ネットゼロ目標としてＳＢＴ認定）、ＧＨＧ排出量総量（Scope1+2）を2030年までに42％削減（2021年基準、ニアターム目標としてＳＢＴ認定）、ＣＯ２排出量原単位を2030年までに46％削減（2013年基準）、水使用量原単位を2030年までに５％削減（2019年基準）、廃棄物リサイクル率65％を設定しています。各目標達成に向けて、再生可能エネルギーの導入、照明ＬＥＤ化工事の推進、節水機器の導入、廃棄物の削減等に取り組むことで環境負荷の低減を進めています。2024年実績において、ＧＨＧ排出量総量（Scope1+2）の削減率（基準年比）は71.0％となり、2030年までのＳＢＴ認定ニアターム目標に到達しました。

社会への取り組みについては、地域社会との関係において、まちづくりへの貢献や地域コミュニティの活性化等を意識しており、また、テナントに向けては、日々の管理や顧客満足度調査で得られた様々な課題や改善点を運用に反映するためにＰＤＣＡサイクルを設定し、真摯に解決・改善に努め、安全・安心・快適な環境を提供しています。

ガバナンスへの取り組みについて、資産運用会社においてはコンプライアンスの徹底を経営の最重要課題の一つとしており、全従業員・役員を対象に、法令やコンプライアンス遵守に関する研修を定期的に行い、個人及び組織力の向上に努めています。

本投資法人は外部機関からの評価・認証取得にも積極的に取り組んでおり、継続的に参加しているＧＲＥＳＢリアルエステイト評価において、2025年は２年連続総合スコアで５スター評価（最高位）を獲得し、また、グリーンビルディング認証取得率は当期末時点で99.3％となっています。

資産運用会社は、気候関連課題に関する情報開示を促進するため、2021年にＴＣＦＤ（Task Force on Climate-related Financial Disclosures：気候関連財務情報開示タスクフォース）への賛同を表明しました。ＴＣＦＤ提言で情報開示が推奨されている４つの項目（ガバナンス、戦略、リスク管理、指標と目標）に基づき、気候変動が事業や財務に影響を及ぼすリスクと機会について分析を行い、本投資法人のホームページに開示しています。

（注）本書作成時点で本投資法人が取得しているグリーンビルディング認証は、DBJ Green Building認証、CASBEE-建築、CASBEE-不動産、BELS評価です。

 

Ｅ．業績及び分配の概要

このような運用の結果、当期の運用実績として、営業収益は48,547百万円（前期比2,671百万円減、5.2％減）、不動産等売却益を除いた不動産賃貸事業収益は48,547百万円（前期比2,175百万円増、4.7％増）、不動産賃貸事業利益は23,296百万円（前期比793百万円増、3.5％増）、営業利益は21,217百万円（前期比3,855百万円減、15.4％減）、経常利益は19,300百万円（前期比4,246百万円減、18.0％減）、当期純利益は19,299百万円（前期比4,246百万円減、18.0％減）となりました。

分配金については、本投資法人の規約に定める分配の方針に従い、投資法人の課税の特例（租税特別措置法第67条の15）の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、当期未処分利益19,299百万円に圧縮積立金取崩額1,927百万円を加算した21,227百万円を分配することとしました。

この結果、投資口１口当たりの分配金は2,454円（前期比41円減、1.6％減）となりました。

 

（イ）今後の運用方針及び対処すべき課題

今後の日本経済は、円安などによる物価上昇が続く中でも賃金の上昇や雇用環境の改善を背景に、個人消費は底堅く推移し、景気回復が継続するものと見込まれますが、日本銀行の政策金利の引き上げや国内外の金融市場の変動がＪ－ＲＥＩＴマーケットに及ぼす影響については注視する必要があります。

オフィスビル賃貸市場については、新規に供給されるオフィスビルのリーシング活動による影響には今後も注視が必要ですが、引き続き企業のオフィス拡大ニーズによる需要は底堅く、特に立地競争力の高いオフィスは、より高く評価されていくものと見込まれます。

オフィスビル売買市場については、金利上昇等の市況動向は注視が必要なものの、国内外の機関投資家の物件取得意欲は高く、優良物件の売却情報は限定的であることから、引き続き厳しい物件取得環境が続くことが見込まれます。

このような環境下、本投資法人は、中長期的な観点から運用資産の着実な成長と安定的な収益の確保を目指し、以下の運用方針のもと、適正な運用を実施します。

 

Ａ．新規物件の投資方針

競争の激しい物件取得環境が継続する一方で、国内の金利上昇等の景気への影響が懸念されている現在の状況を踏まえ、中長期的にポートフォリオに貢献できる物件の取得に努め、ポートフォリオのクオリティの更なる強化を図っていきます。

なお、投資にあたっては、財務運営状況を十分に考慮し、経済情勢、金融マーケット及び不動産マーケットの動向を注視しながら、適切な判断を行います。

また、資産の入替については、新規物件取得の進捗とポートフォリオ全体の損益に与える影響を考慮しながら、マーケットの環境を踏まえ、物件の成長性や安定性・規模・立地・ポートフォリオ構成等を勘案して、適宜実施します。

 

Ｂ．保有物件の運用方針

オフィスビル賃貸市場の動向を注視し、市場環境を考慮した上で、適切かつ柔軟な対応を行うことにより、賃貸事業収入の持続的な拡大を図ります。新規リーシングにおいては、マーケット動向を的確に把握し、募集条件の改善と高稼働率維持の両立を目指します。既存テナントに対しては、良好なリレーションの維持、ビルに対する満足度の向上を基本方針とし、解約防止を図りつつ、賃料水準の向上に努めます。また、建物への設備投資については、リニューアル工事や環境対応工事等、賃貸ビルとしての競争力の維持・向上に資する工事を、適切かつ効果的に実施し、併せて建物管理費やエネルギーコストも適切にコントロールしてまいります。

 

Ｃ．財務戦略等

借入れによる資金調達については、金融マーケットの動向に留意し、調達期間や固定、変動借入のバランスを意識したうえで、リスクを抑えながら適切な調達を実施し、支払金利の抑制に努めます。また、多様な調達基盤を維持するために、金融マーケットの動向を踏まえつつ、投資法人債の発行にも取り組みます。

ＬＴＶのターゲットは36％から46％を目標とし、上限の目途を56％とします。

また、適切な情報開示と透明性確保の観点から、ＩＲ活動において正確・公平でタイムリーな情報開示を積極的かつグローバルに実施します。

 

（ウ）決算後に生じた重要な事実

Ａ．2026年１月７日及び2026年１月14日開催の役員会において、新投資口の発行に関する決議を行い、2026年１月20日及び2026年１月26日に、それぞれ払込を完了しています。この結果、本書の日付現在の出資総額は713,889,399,600円、発行済投資口の総口数は8,815,000口になっています。

 

一般募集（公募）による新投資口の発行

発行新投資口数　　　　　　　　157,200口

上記発行新投資口数のうち、66,000口は、欧州及びアジアを中心とする海外市場（但し、米国及びカナダを除きます。）の海外投資家に対して販売されました。

発行価格（募集価格）　　　　　142,492円

発行価格（募集価格）の総額　　22,399,742,400円

払込金額（発行価額）　　　　　138,130円

払込金額（発行価額）の総額　　21,714,036,000円

払込期日　　　　　　　　　　　2026年１月20日

 

第三者割当による新投資口の発行

発行新投資口数　　　　　　　　7,800口

払込金額（発行価額）　　　　　138,130円

払込金額（発行価額）の総額　　1,077,414,000円

払込期日　　　　　　　　　　　2026年１月26日

割当先　　　　　　　　　　　　野村證券株式会社

 

Ｂ．2026年１月７日付で以下の資産の取得について各売買契約を締結しており、同年３月31日付で取得を予定しています。当該各売買契約は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される投資法人によるフォワード・コミットメント等に該当します。本投資法人による各売買契約上の義務違反により当該契約が解除された場合には、相手先に対し、売買価格の20％に相当する違約金を支払う定めとなっています。契約締結日現在の概況等は以下のとおりです。

（注）受益権Ａの取得に係る売買契約と受益権Ｂの取得に係る売買契約は一体不可分の契約であり、一方の契約が解約、解除等により効力を失った場合には他方の契約も当然に失効する定めとなっています。

 

Ｃ．2026年１月７日付で以下の資産の取得について売買契約を締結しており、同年３月31日付で取得を予定しています。当該売買契約は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される投資法人によるフォワード・コミットメント等に該当します。本投資法人による売買契約上の義務違反により当該契約が解除された場合には、相手先に対し、売買価格の10％に相当する違約金及び当該違約金を超える損害が発生した場合には当該損害を支払う定めとなっています。契約締結日現在の概況等は以下のとおりです。

 

Ｄ．2026年１月７日付で以下の資産の譲渡について売買契約を締結しており、2026年６月30日付で譲渡を予定しています。当該売買契約は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される投資法人によるフォワード・コミットメント等に該当します。本投資法人による売買契約上の義務違反により当該契約が解除された場合には、相手先に対し、売買価格の20％に相当する違約金を支払う定めとなっています。契約締結日現在の概況等は以下のとおりです。

 

（参考情報）

　2025年９月30日付で以下の資産の譲渡について売買契約を締結しており、2026年７月１日付で譲渡を予定しています。当該売買契約は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される投資法人によるフォワード・コミットメント等に該当します。本投資法人による売買契約上の義務違反により本譲渡に係る売買契約が解除された場合には、相手先に対し、売買価格の10％に相当する違約金（但し、本投資法人の責めに帰する事由により取得契約又は売買契約に定める義務が重要な点において履行されなかったこと（表明保証した事項が不正確であったことを含みません。）により当該契約が解除された場合には、ＮＢＦ ＣＯＮＮＥＣＴ ＳＡＰＰＯＲＯの取得及びＮＢＦ札幌南二条ビルの譲渡の各売買価格の合計額の10％に相当する違約金）を支払う定めとなっています。契約締結日現在の概況等は以下のとおりです。