（１）【主要な経営指標等の推移】

①　主要な経営指標等の推移

（注）１．１口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しております。

（注）２．自己資本比率＝期末純資産額／期末総資産額×100

（注）３．自己資本利益率＝当期純利益／{（期首純資産額＋期末純資産額）÷２}×100

第44期は、新投資口の発行を行っているため、純資産額について資産運用期間の日数を考慮しております。なお、年換算値につきましては、第41期、第43期、第47期及び第49期は運用日数182日、その他の期は運用日数183日により算出しております。

（注）４．当投資法人は、2024年12月31日を基準日として、同日の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主の所有する投資口を、2025年１月１日を効力発生日として、１口につき５口の割合をもって分割いたしました。「１口当たり純資産額」及び「１口当たり当期純利益」は、第47期（2025年３月期）の期首に当該投資口の分割が行われたと仮定して算定しております。なお、「１口当たり分配金額」はいずれも実際の分配金額です。

 

②　運用状況

（ⅰ）当期（第49期：2025年10月１日～2026年３月31日）の概況

　当投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（以下「投信法」といいます。）に基づき、2001年５月11日に設立され、同年９月10日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場（銘柄コード8952）に上場いたしました。それ以来、当投資法人の運用資産は順調に拡大し、上場直後（2001年９月末）のオフィスビル20物件、取得価格の総額928億円から、2026年３月末には79物件、１兆1,970億円（注）となり、着実な成長を維持しています。

　第49期となります当営業期間（2025年10月１日～2026年３月31日）の日本経済は、物価上昇の影響等を受けながらも、設備投資や個人消費について持ち直しの動きが見られ、景気は緩やかな回復が続いています。一方で、日銀による政策金利の引き上げ、世界的な金融資本市場の変化、米国の通商政策の動向、さらには地政学リスクの高まりもあり、引き続き、今後の金利動向や海外の政策・経済動向、資源価格を含む物価の動向を注視する必要があります。

　賃貸オフィス市場におきましては、業容拡大による拡張、立地改善を目的とした前向きな移転、館内増床等の賃借ニーズが引き続き旺盛であり、東京都心部の空室率は、低下を続けています。また、賃料水準についても、多くのエリアで上昇基調が加速しています。当投資法人においては、このような賃貸マーケット基調の中、ポートフォリオ全体の入居率の維持・向上及び収益の持続的な成長を目指し、戦略的なリーシング活動による新規テナントの誘致、及び物件の付加価値向上による既存テナントの更なる満足度向上に努めています。

　不動産売買市場におきましては、日銀が金融政策の正常化を進めているものの、海外市場との金利差等を背景に、国内外投資家の物件取得意欲は依然として高く、優良なオフィスビルを中心とした競合状態は激しく、期待利回りも低位で推移しているため、厳しい取得環境が継続しています。

　当投資法人では、このような環境におきまして、投資主の皆様に対する分配の持続的成長を目指すという運用方針の下で積極的な運用を行い、当期の１口当たり分配金については前期を25円上回る2,536円となりました。

（注）取得価格の総額には、ＪＲＥ神宮前メディアスクエアビルの譲渡した敷地の一部及び消滅した敷地に関する地役権の一部に係る取得価格が含まれております。以下同様です。

 

（ⅱ）当期の運用実績

（a）運用管理と物件の取得等

当期の賃貸オフィス市場は上記環境にあり、当投資法人では既存大口テナントの減床による空室の埋め戻しが完了したことに加え、立地改善や業容拡大による拡張移転等の前向きな新規需要、並びに既存テナントの館内増床ニーズを捉え、順調にリーシングを進めることができました。その結果、当投資法人の当期末の入居率は前期末比1.5ポイント上昇の98.9％となりました。

物件の取得としては、2025年10月17日付で、The Link Sapporo（北海道札幌市）の信託受益権を21,340百万円で新規取得し、2026年１月21日付で、既存保有物件の追加取得として神田橋パークビルヂング（東京都千代田区）の持分割合28.68％を2,150百万円で取得し、同物件における当投資法人の持分割合は56.76％から85.44％となりました。さらに、2026年３月13日付で、既存保有物件の追加取得として新宿イーストサイドスクエア（東京都新宿区）の共有持分９％に係る信託受益権を20,353百万円で取得し、同物件における当投資法人の持分割合は39.0％から48.0％となりました。加えて、2026年３月25日付で、サッポロアーチビル（北海道札幌市）の信託受益権を8,175百万円で新規取得しています。

物件の売却としては、2025年10月１日付で、赤坂パークビル（東京都港区）の２回目の譲渡として、信託受益権の準共有持分16.66％を13,444百万円で譲渡しました。なお、赤坂パークビルは本譲渡を含め６回に分けて譲渡する予定です。また、2026年３月６日付で、ＪＲＥ天神クリスタルビル（福岡県福岡市）の信託受益権の準共有持分50％を3,315百万円で譲渡しました。なお、ＪＲＥ天神クリスタルビルは本譲渡を始めとして２回に分けて譲渡しています。

上記の結果、当期末（2026年３月31日）において、当投資法人が保有する運用資産はオフィスビル79物件、取得価格の総額1,197,029百万円、総賃貸可能面積891,744㎡（約269,752坪）、テナント総数1,674となりました。（注）

なお、2026年４月１日付で、赤坂パークビル（東京都港区）の３回目の譲渡として、信託受益権の準共有持分16.66％を13,444百万円で譲渡し、ＪＲＥ天神クリスタルビル（福岡県福岡市）の２回目の譲渡として、準共有持分50％を3,315百万円で譲渡しました。また、2026年４月２日付で、既存保有物件の追加取得としてコモレ四谷（東京都新宿区）の持分割合7.1％を15,540百万円で取得しました。さらに、2026年５月20日付で、大同生命新潟ビル（新潟県新潟市）を1,650百万円で譲渡しています。

（注）2018年１月18日付で建物を譲渡した渋谷クロスタワー（底地）は、上記物件数及び取得価格の総額には含み、総賃貸可能面積及びテナント総数には含みません。

 

（b）資金の調達

　当投資法人は、総資産に占める有利子負債の比率を30～40％を目安に運用することを財務上の基本方針としており、併せて、借入コストや既存借入先とのリレーションを勘案した上で、満期の分散・デュレーションの長期化・安定借入先の多様化等により、健全かつ保守的な財務体質の維持を目指すこととしております。

　物件の取得による新規借入や既存借入金のリファイナンスにあたっては、前記観点のほか新投資口発行による資金調達での返済可能性等も念頭に置き、戦略的かつ機動的な借入を実施しております。

　当期におきましては、The Link Sapporoの取得資金の一部に充当するため短期借入金を4,000百万円、長期借入金を9,000百万円調達した他、新宿イーストサイドスクエア（追加取得）の取得資金の一部に充当するため、短期借入金15,000百万円の借入を実施しました。さらに、前記物件の取得により減少した手元資金及びサッポロアーチビルの取得資金に充当するため短期借入金10,000百万円の借入を実施しました。また、短期借入金の弁済を手元資金にて行ったほか、既存借入金の返済資金、第４回投資法人債の償還により減少した手元資金及び第13回投資法人債の償還に充当するための借入も実施しました。

　このような取り組みの結果、2026年３月31日現在の有利子負債残高は前期末比42,000百万円増の503,193百万円となり、内、長期借入金は440,200百万円（１年内返済予定の長期借入金28,700百万円を含みます。）、短期借入金は50,000百万円、投資法人債は12,993百万円（１年内償還予定の投資法人債10,000百万円を含みます。）となりました。総資産に占める有利子負債の比率は44.8％となっております。

　なお、当投資法人は2026年３月19日及び2026年３月25日開催の役員会にて新投資口の発行（一般募集161,200口、第三者割当8,060口）を決議し、この新投資口の発行により2026年４月１日に一般募集分として約18,110百万円、同年４月24日に第三者割当分として約905百万円の資金を調達しております。一般募集による新投資口の発行により調達した資金については、コモレ四谷の追加取得資金及び新宿イーストサイドスクエアの追加取得に際し借り入れた前記短期借入金（15,000百万円）の返済の一部に充当しております。第三者割当による新投資口の発行により調達した資金については手元資金とし、将来の物件取得又は借入金の返済に充当します。また、赤坂パークビル第３回目譲渡及びＪＲＥ天神クリスタルビル第２回目譲渡の手取金も借入金の弁済に活用する等、引き続き健全かつ保守的な財務体質の維持に努めております。

　なお、2026年３月31日現在の当投資法人の格付けの取得の状況は以下のとおりです。

 

■格付け

 

（c）業績及び分配金

　上記のような運用の結果、当期の業績は、営業収益42,443百万円（前期比3.3％増）、営業利益20,594百万円（前期比6.7％増）となり、借入金等の支払利息等の経費を控除した経常利益は18,926百万円（前期比6.4％増）、当期純利益は18,605百万円（前期比4.5％増）となりました。

　当期の分配金につきましては、当投資法人の規約第32条第１項第２号に定める分配方針に基づき、分配金の額は利益の金額を限度とし、かつ租税特別措置法第67条の15に規定されている「配当可能利益の額」の100分の90に相当する金額を超えるものとしています。かかる方針のもと、租税特別措置法第65条の７の「特定の資産の買換えの場合の課税の特例」の制度による圧縮積立を行い、かつ繰越利益を留保した上で、発行済投資口の総口数7,114,320口の整数倍である18,041,915,520円を利益分配金として分配することとしております。この結果、投資口１口当たりの分配金は2,536円となりました。

 

（ⅲ）決算後に生じた重要な事実

新投資口の発行

　2026年３月19日及び2026年３月25日開催の役員会において、下記のとおり新投資口の発行及び投資口の売出しを決議し、2026年４月１日及び2026年４月24日に払込が完了しております。

　この結果、2026年４月24日付で、出資総額は535,752,935千円、発行済投資口の総口数は7,283,580口となっております。

（a）一般募集（公募）による新投資口の発行

①募集方法　　　　　　　　　：一般募集

（ブックビルディングによる募集、スプレッド方式）

②発行新投資口数　　　　　　：161,200口

③発行価格（募集価格）　　　：１口当たり115,898円

④発行価格（募集価格）の総額：18,682,757,600円

⑤払込金額（発行価額）　　　：１口当たり112,350円

⑥払込金額（発行価額）の総額：18,110,820,000円

⑦払込期日　　　　　　　　　：2026年４月１日

⑧分配金起算日　　　　　　　：2026年４月１日

（b）投資口の売出し（オーバーアロットメントによる売出し）

①売出投資口数　　　　　　　：8,060口

②売出価格　　　　　　　　　：１口当たり115,898円

③売出価額の総額　　　　　　：934,137,880円

（c）第三者割当による新投資口の発行

①募集方法　　　　　　　　　：第三者割当

②発行新投資口数　　　　　　：8,060口

③払込金額（発行価額）　　　：１口当たり112,350円

④払込金額（発行価額）の総額：905,541,000円

⑤払込期日　　　　　　　　　：2026年４月24日

⑥分配金起算日　　　　　　　：2026年４月１日

⑦割当先　　　　　　　　　　：ＳＭＢＣ日興証券株式会社

（d）調達資金の使途

　今回の一般募集による新投資口の発行により調達した資金は、2026年４月２日付にて取得したコモレ四谷の持分割合7.1％（15,540百万円）の取得資金及び、2026年３月13日付にて取得した新宿イーストサイドスクエアの共有持分９％に係る信託受益権（20,353百万円）の取得に際し借り入れた短期借入金（15,000百万円）の返済の一部に充当しています。第三者割当により調達した資金は、手元資金とし、将来の物件取得又は借入金の返済に充当します。