（１）【主要な経営指標等の推移】

①　主要な経営指標等の推移

 

 

（注1）本書に記載の各数値は、特に記載のない限り、記載未満の数値について、金額は切捨て、比率は四捨五入により記載しています。そのため、記載されている数値を合算した数値が「合計」欄の記載数値とは必ずしも一致しない場合があります。以下同じです。

（注2）1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。

 

（注3）記載した指標は以下の方法により算定しています。なお、（　）内の数値は、第39期は会計計算期間184日、第40期は会計計算期間181日、第41期は会計計算期間184日、第42期は会計計算期間181日、第43期は会計計算期間184日、第44期は会計計算期間182日、第45期は会計計算期間184日、第46期は会計計算期間181日、第47期は会計期間184日、第48期は会計期間181日によりそれぞれ年換算した数値を記載しています。また、FFO倍率については、会計監査人の監査の対象ではありません。

（注4）ネット・プロフィット・マージン、デット・サービス・カバレッジ・レシオ及びFFOの算定に使用する当期純利益には、法人税等調整額を含めていません。

（注5）日本都市ファンド投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、2022年2月期(第40期)よりFFOの計算方法について、当期純利益±不動産等売却損益等＋減価償却費＋その他不動産関連償却＋のれん償却額＋繰延資産償却費±特別損益に変更することとしました。上記に記載されている第39期から第48期までの1口当たりFFOは、かかる変更後の計算方法に従って計算されたものです。

（注6）不動産等の取得時の固定資産税等相当額を取得原価に算入せず、当該計算期間に対応する金額を費用に計上した場合に想定される1口当たり分配可能額（概算）及び1口当たりFFO（概算）を表しています。また、当該数値は会計監査人の監査の対象ではありません。

 

②　当期の資産の運用の経過

ａ．主な推移

本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき2001年9月14日に設立され、日本で初の商業施設不動産の運用に特化した投資法人として、2002年3月12日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード：8953）しました。

その後、2021年3月1日付で、本投資法人を吸収合併存続法人、MCUBS MidCity投資法人（以下「MMI」といいます。）を吸収合併消滅法人とする吸収合併（以下「本合併」といいます。）を行い、商号を「日本リテールファンド投資法人」から「日本都市ファンド投資法人」へ変更しました。

本投資法人は、トータルリターン（Distributions Per Unit及びNet Asset Value）の向上を目指し、「内部成長」及び「売却益還元」をドライバーにした成長サイクルの拡大を図っており、2026年2月期は、17物件の取得及び3物件の譲渡（一部取得、譲渡を含みます。）を行いました。また、賃貸住宅を主な投資対象とする私募REIT2件の投資口の追加取得も行いました。

その結果、当期末（2026年2月28日）時点では、取得価格の総額1兆3,241億円（合計物件数158件）の資産を運用しています。なお、匿名組合出資持分及び国内不動産投資法人の投資口を合わせた取得価格の総額は1兆3,465億円になります。

 

ｂ．投資環境と運用実績

ⅰ．投資環境

（マクロ経済動向）

当期における日本経済は、2026年3月10日公表の2025年10～12月期（2次速報値）実質国内総生産（GDP）成長率が前期比+0.3％（年率+1.3％）となるなど、緩やかな成長が続きました。また2026年3月24日公表の消費者物価指数が2026年(令和8年)2月分で前年同月比+1.3％となるなど、物価上昇の動きも継続しました。こうした中、賃金上昇を背景とした個人消費は持ち直しの動きがみられ、企業による設備投資も堅調に推移するなど、物価上昇を伴う緩やかな景気回復の動きが続いています。

資本市場では、日経平均株価は米国の金融政策の影響や高市新政権の経済政策への期待から上昇基調で推移し、2025年8月末の42,000円台の水準から10月下旬には50,000円台に到達、2026年2月末時点では58,850円となりました。J-REIT市場においては、国内長期金利動向等の影響を受けつつも、東証REIT指数は概ね2,000ポイント前後で堅調に推移し、当期末の2026年2月末時点で1,999.33ポイントとなりました。

 

（不動産売買市場）

不動産売買市場では、金融政策の動向を注視する動きはあるものの、J-REITを中心に国内外投資家の投資意欲が依然旺盛であり、取引高は高水準を維持しました。

 

（不動産賃貸市場）

商業施設においては、インバウンド需要に一部減少要因が見られたもののその影響は限定的であり、個人消費持ち直しによる下支えもあり、売上は引き続き堅調に推移しています。これを背景として、賃貸市場においても強い需要が継続しています。

オフィスにおいては、ビルのスペック・立地改善のための移転ニーズ増加が顕著であり、東京や大阪を中心に需要は好調で空室率は低下し、平均賃料も上昇傾向にあります。

 

ⅱ．運用実績

このような環境の中で、本投資法人は、初のKKR（後記「(3) 投資法人の仕組み　a. 本投資法人の仕組図」において定義されます。）との協働によるCREカーブアウト案件として富士ソフトグループ所有のオフィス計14物件の取得を完了しました。また、賃貸住宅を主な投資対象とする私募REITである日神プライベートレジリート投資法人及びフージャースプライベートリート投資法人の投資口の追加取得も実施しました。一方で、保有資産の入替えの一環として、既存保有物件であるイオン那覇ショッピングセンターの借地部分の追加取得、河原町オーパの追加取得の他、新規1物件（JMFビル沖縄国際通り01の共有持分70％）の取得及び3物件（コナミスポーツクラブ京橋の不動産信託受益権の準共有持分50％、JMFビル赤坂01、イオンモール札幌苗穂の不動産信託受益権の準共有持分40％）の譲渡を当期に完了しました。

上記等の結果、当期末現在において、本投資法人の運用資産は158物件、取得価格の総額1兆3,241億円、鑑定評価額の合計1兆5,729億円、総賃貸可能面積2,604,220.96㎡、テナント総数3,279、ポートフォリオ全体の稼働率は99.2％となりました。

また、当期末におけるポートフォリオ全体の含み損益^(注1)については、主として既存物件の一部における前期末比での内部成長や含み益を有する新規物件の取得等の結果として、含み損益は2,966億円（前期比+369億円）となりました。なお、当期末における1口当たりNAV^(注2)は、129,000円（前期比+5,500円）となりました。

なお、当期末後においては、2026年3月2日にpivo和泉中央及びJMFビル江戸川橋01を、同年3月31日にコナミスポーツクラブ京橋の不動産信託受益権の準共有持分50％を、更に同年4月1日にイオンモール鶴見緑地の不動産信託受益権の準共有持分25％を、それぞれ譲渡しました。一方で、2026年3月2日にJMFビルつくば01を取得しています。このように、本投資法人は引き続き資産入替を通じてポートフォリオの収益力強化を図るとともに、売却益の還元及び譲渡資金の活用を積極的に推進しています。

(注1)「含み損益」とは、個別物件の鑑定評価額又は調査価格と帳簿価額との差額です。以下同じです。

(注2)「1口当たりNAV（Net Asset Value）」とは、（純資産＋含み損益-分配金総額）÷発行済投資口数で算出します。（百円未満切捨て）

 

ｃ．資金調達の概要

本投資法人は、当期に返済期日を迎えた既存の借入金474億円について、その返済資金に充てるために同額の借入れを行いました。また、2025年9月に、富士ソフトグループ所有のオフィス計14物件の取得資金の一部に充当するために370億円の借入れを行い、そのうち80億円については物件譲渡により獲得した売却資金を活用し返済しました。

これらの結果、本投資法人の当期末現在の有利子負債残高は6,296億円、うち、短期借入金は98億円、長期借入金^(注1)は5,763億円（グリーンローン^(注2)を含みます。）、投資法人債^(注3)（グリーンボンド^(注4)を含みます。）は435億円となりました。

当期末現在の長期負債比率^(注5)については98.4％、固定金利比率^(注6)については93.8％、LTV^(注7)は37.9％、総資産有利子負債比率^(注8)は46.2％となっています。

(注1)「長期借入金」には、1年内返済予定の長期借入金も含みます。

(注2)「グリーンローン」とは、一般的にはローン・マーケット・アソシエーション、アジア太平洋ローン・マーケット・アソシエーション及びローン・シンジケーション＆トレーディング・アソシエーションが定めるグリーンローン原則に則って事業会社・ファンド・地方自治体等がグリーンプロジェクトに要する資金を調達するためのローンをいいます。

(注3)「投資法人債」には、1年内償還予定の投資法人債も含みます。

(注4)「グリーンボンド」とは、一般的には国際資本市場協会が定めるグリーンボンド原則に則って発行される事業会社・ファンド・地方自治体等の発行体がグリーンプロジェクト（環境配慮型投融資案件）に要する資金を調達するために発行する債券をいいます。

(注5)「長期負債比率」とは、長期借入金及び投資法人債の合計額を有利子負債残高で除したものをいいます。

(注6)「固定金利比率」とは、固定金利借入金（金利スワップ契約を締結して、金利を固定化している借入金を含みます。）及び投資法人債の合計額を有利子負債残高で除したものをいいます。

(注7)「LTV」とは、有利子負債残高を総資産額に含み損益を加算した数値で除したものをいいます。

(注8)「総資産有利子負債比率」とは、有利子負債残高を総資産額で除したものをいいます。

ｄ．業績及び分配の概要

上記のような運用の結果、当期の実績として営業収益52,075百万円、固定資産税及び資産運用報酬等の営業費用を控除した営業利益は26,650百万円、経常利益は23,695百万円、当期純利益は23,695百万円となりました。

分配金については、本投資法人の規約第26条第1項第2号に定める分配方針に基づき、租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15第1項に規定される本投資法人の配当可能利益の額（以下「配当可能利益の額」といいます。）の100分の90に相当する金額（法令改正等により当該金額に変更があった場合には変更後の金額とします。以下同じです。）を超えて分配することとしています。

更に、会計処理と税務処理との不一致により発生する追加の税負担については、任意積立金（一時差異等調整積立金又は配当積立金）の取崩しによる分配、利益超過分配（一時差異等調整引当額の増加額に相当する分配）等を行うことにより、法人税等の発生を軽減させることとしています。

かかる方針に従い、当期未処分利益23,695百万円に、配当積立金取崩額1,103百万円を加算し、圧縮積立金繰入額3,177百万円を控除した、総額21,621百万円を利益分配金として分配することとしました。この結果、投資口1口当たりの分配金は3,006円となりました。

 

ｅ．サステナビリティへの取組み

本投資法人は、都市生活の基盤となる不動産へ投資する日本最大級の総合型REITとして、資産運用を委託する株式会社ＫＪＲマネジメント（以下「本資産運用会社」といいます。）及び同社の親会社である株式会社ＫＪＲＭホールディングスとともにサステナビリティの考え方を共有し、取組みを推進しています。投資・運用プロセスに関しては、「サステナビリティ基本方針」に準じて活動を行っています。

 

　・ガバナンス（ガバナンス体制及び投資主総会・役員会開催実績）

本投資法人は、執行役員1名及び監督役員2名により構成される役員会により運営されています。本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会（2年に1回の一定時期に開催）にて決定されます（直近開催日：2025年11月28日）。また、期中の役員会は12回開催しており、法令遵守や内部管理体制の状況について十分な議論を行っています。

(注)2025年11月28日に開催された第16回投資主総会において、監督役員である白須洋子の退任に伴い、新たに大森孝造が監督役員に選任されています。

 

　・サステナビリティ推進体制

　本資産運用会社の親会社である株式会社ＫＪＲＭホールディングスに設置されるサステナビリティ委員会は、本資産運用会社及び資産運用を受託する本投資法人のほか、産業ファンド投資法人及び私募ファンドのサステナビリティ方針、戦略及び体制等に関する事項について、決議及び報告を行うことを目的としています。また、各投資法人及び私募ファンドのサステナビリティに関する活動状況、評価結果及び分析等について、情報共有する機関としての機能も有しています。サステナビリティ委員会は、本資産運用会社の親会社の代表取締役社長が最高サステナビリティ責任者（以下「CSO」といいます。）として就任しています。サステナビリティ委員会は、CSOを委員長とし、KJRMグループ（KJRMグループについては、後記「(4) 投資法人の機構　② 投資法人の運用体制　c. 投資情報に係る優先検討権ルール」をご参照ください。）常勤取締役及び本部長を常任委員とし、その他、委員長が非常任委員として指名した者をもって構成されます。

 

ⅰ．サステナビリティの実現

本投資法人は、サステナビリティ戦略を踏まえた目標を実現すべく、環境（Environmental）、社会（Social）、ガバナンス（Governance）に対する長期的な視点を踏まえて企業活動を行っています。社会と本投資法人双方への影響度の観点から特定したマテリアリティについて重点的に取り組み、持続可能な社会の実現への貢献及び経済的価値と社会的価値の創出により本投資法人の持続的成長を目指しています。

 

ⅱ．マテリアリティとKPI

本投資法人は、サステナビリティに係るマテリアリティを特定し、マテリアリティに紐づき設定した目標及びKPIを実現すべく取り組んできました。サステナビリティへの関心が高まる中、各ステークホルダーとの対話や協働で取組みを行うに当たり、マテリアリティを特定し、可視化することで、とるべき対応策をより明確にできると考えています。

ⅲ．気候変動への対応

・2050年ネットゼロに向けた温室効果ガス（GHG）排出量削減目標の設定

本投資法人では、2021年に、パリ協定に基づいたGHG排出量削減目標を設定していましたが、第三者の専門機関による検証を踏まえ、これまでの目標を強化した新たな目標を2023年2月に設定しています。また、2023年6月には、当該GHG排出量削減目標について、科学的知見と整合した目標を設定することを推奨する国際的なイニシアティブであるScience Based Targets initiative（SBTi）認定を取得しました。

＜GHG排出量削減目標＞^(注)

・2030年までにScope1+2の総排出量を42％削減（2020年対比）

・2050年までにバリューチェーン全体のGHG総排出量のネットゼロを目指す

なお、2024年度までにScope1+2の総排出量39.2％削減（2020年対比）を達成しています。

今後も様々なサステナビリティ課題に対し、優先度の明確化、可視化を行った上で、ステークホルダーとの対話を進めながら取り組んでいきます。

(注)長期的な観点での目標を設定したものであり、本投資法人としてかかる目標の達成を保証するものではありません。

 

・京都ファミリーにて太陽光パネルを設置し、メインテナントとグリーンリース契約を締結

本投資法人が保有する商業施設「京都ファミリー」において、環境負荷低減に向けた取組みの一環として、施設屋上に太陽光パネルを設置しました。発電した電力を施設内で活用することにより、CO2排出量及び電気料金の削減を図っています。また、本取組みにあたり、施設のメインテナントとの間でグリーンリース契約を締結しており、カーボンニュートラル社会の実現に向けた取組みを協働して推進しています。

 

ｆ．決算後に生じた重要な事実

資産の譲渡

本投資法人は、以下の資産を譲渡しました。

（注1）損益に及ぼす影響：2026年8月期（第49期 2026年3月1日～2026年8月31日）において、不動産等売却益2,055百万円を計上する予定です。

（注2）損益に及ぼす影響：2026年8月期（第49期 2026年3月1日～2026年8月31日）において、不動産等売却益1,689百万円を計上する予定です。

（注3）損益に及ぼす影響：2026年8月期（第49期 2026年3月1日～2026年8月31日）において、不動産等売却益777百万円を計上する予定です。

（注4）損益に及ぼす影響：2026年8月期（第49期 2026年3月1日～2026年8月31日）において、不動産等売却益580百万円を計上する予定です。

 

（参考情報）

資産の取得

　当期決算日後に本投資法人は、以下の資産を取得し又は取得を予定しています。

＜不動産信託受益権＞

（注1）本物件に係る売買契約は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される投資法人による「フォワード・コミットメント等」に該当します。本投資法人がフォワード・コミットメント等を履行できない場合には、本投資法人は売買契約上違約金として取得予定金額の20％相当額を支払うこととされています。なお、本物件の2026年2月28日時点の不動産鑑定士による調査価格は3,910百万円です。

（注2）本物件に係る売買契約は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される投資法人による「フォワード・コミットメント等」に該当します。本投資法人がフォワード・コミットメント等を履行できない場合には、本投資法人は売買契約上違約金として取得予定金額の20％相当額を支払うこととされています。なお、本物件の2026年3月1日時点の不動産鑑定士による鑑定評価額は5,600百万円です。