（１）【主要な経営指標等の推移】

①　主要な経営指標等の推移（注１）

 

 

（注１）本書では、特に記載のない限り、記載未満の端数について、金額は切捨て、比率は小数第二位を四捨五入により表示しています。

（注２）出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。

（注３）１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算出しています。

 

（注４）記載した指標は以下の方法により算出しています。

（注５）（　）内は、運用日数により年率換算した数値です。

（注６）配当性向は小数第一位未満切捨てにより表示しています。

（注７）期末投資物件数は優先出資証券の保有銘柄数を含む数値を記載しています。

（注８）期末テナント数は物件毎の延べ賃貸先の合計数を記載しています。なお、レジデンスにおいてマスターリース契約を締結している物件については転借人（最終の賃借人）の数をテナント数としています。また、レジデンス部分とその他の部分を含む物件において、レジデンス部分の全戸について１名のテナントとの間で賃貸借契約を締結している場合には、レジデンス部分に係るテナント数を１として計算しています。さらに、優先出資証券の裏付資産に係るテナント数は含まれていません。

（注９）共有物件については、実際の総賃貸可能面積に本投資法人の持分比率を乗じた数値で計算しています。

（注10）期末稼働率は総賃貸可能面積に占める総賃貸面積の割合をそれぞれ記載しています。なお、共有物件については、実際の総賃貸可能面積及び総賃貸面積に本投資法人の持分比率を乗じた数値で計算しています。また、優先出資証券の裏付資産に係る数値は含まれていません。

（注11）投資対象の不動産に係る減価償却費に限ります。

 

②　当期の資産の運用の経過と今後の運用方針及び対処すべき課題

ア．当期の資産の運用の経過

（ア）投資環境と運用実績

  Ａ．当期における日本経済は、米国の通商政策による影響が残るものの、個人消費の持ち直し等により緩やかに回復しています。但し、中東情勢の影響には注視する必要があります。

  Ｂ．本投資法人が投資対象としている東京経済圏におけるオフィスビルとレジデンスの投資・運用環境は以下のような状況です。

（賃貸市場）

　オフィスビルの賃貸市場については、人材不足による労務費や建築コストの高騰による新規供給の遅れから需給バランスが逼迫し、オフィスの空室は限定的となっており、大型ビルを中心に賃料の上昇が顕著となっています。

　一方、レジデンスについては、分譲マンションの価格高騰による好調な需給環境により、すべてのタイプで賃料の上昇傾向が続いています。特にファミリータイプではバリューアップ投資により競争力を高め、資産価値向上と収益性の改善が図られています。

（売買市場）

　オフィスビルの売買市場については、空室率低下と賃料上昇を受けて、デベロッパーやリート等が積極的に物件取得、入替を行うとともに、今後の金利上昇、インフレを見越してキャッシュ・フローの上昇可能性を織り込んだ取得も散見されるなど、引き続き堅調な状況にあります。

　一方、レジデンスについては、分譲マンションの価格高騰による賃貸マンションへの需要増により賃料上昇も進み、売買は一層活発化しています。また、築古物件ではバリューアップを前提とした取引や、コリビングや家具付きなどの賃料単価を高めやすい物件を取得する動きも見られます。

　Ｃ．当期において本投資法人は2026年２月25日にLa Douceur 都島高倉町（レジデンス、取得価格1,140百万円）を取得しました。（注１）

　一方、2002年９月に取得したランディック第２新橋ビルの信託受益権の一部（オフィスビル、取得価格2,348百万円（注２））を売却したことにより不動産等売却益1,239百万円を実現しています。

　この結果、2026年４月30日現在、本投資法人が保有する資産は、オフィスビル25物件、レジデンス36物件、優先出資証券１銘柄（注３）の計62物件であり、取得価格の総額は295,266百万円、用途別の投資比率はオフィスビル64.1％、レジデンス29.1％、その他（優先出資証券）6.8％となっています。

　また、優先出資証券を除いた61物件の稼働率は、2026年４月30日現在でオフィスビルが前期末比0.8ポイント上昇の99.8％、レジデンスが前期末比0.3ポイント低下の96.6％で、全体では前期末比0.4ポイント上昇の98.6％となっています。

（注１）本物件は、2026年７月31日付けで名称を「La Douceur 都島高倉町」から「プレミアステージ都島高倉町」に変更する予定です。以下同じです。

（注２）「取得価格」は、本物件全体の数値に、本投資法人が譲渡した信託受益権に係る準共有持分割合（33.33％）を乗じた数値を記載しています。

（注３）オフィスビル１棟全体及びその敷地から得られるキャッシュ・フローを裏付けとする優先出資証券です。

 

（イ）資金調達の概要等

Ａ．資金の借入等について

　当期において本投資法人は、返済期日が到来した借入金13,100百万円の弁済及び借入金1,200百万円の期限前弁済に充当するため、14,300百万円の借入れを行いました。

　この結果、2026年４月30日現在の有利子負債総額は147,250百万円（内訳は短期借入金8,000百万円、長期借入金132,050百万円（１年内返済予定の長期借入金を含みます。）及び投資法人債7,200百万円）となり、有利子負債総額中の長期有利子負債比率(注)は94.6％となりました。

（注）長期有利子負債比率＝長期有利子負債総額÷有利子負債総額×100％

 

Ｂ．本投資法人が取得している発行体格付及び債券の格付は下表のとおりです。

（注）第８回無担保投資法人債及び第10回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）（グリーンボンド）に対する格付です。

 

（ウ）業績及び分配の概要

　上記のような運用の結果、当期の実績として営業収益12,975百万円、営業利益5,762百万円、経常利益5,117百万円、当期純利益5,115百万円を計上しました。

　また、当期の分配金については、税制の特例（租税特別措置法第67条の15）の適用により利益分配金の最大額が損金算入されることを企図するとともに不動産等の売却に伴い「特定の資産の買換えの場合の課税の特例」（同法第65条の７）を活用して圧縮積立金（505百万円）を計上することとし、当期未処分利益から当該圧縮積立金を控除した残額の概ね全額を分配することとし、投資口１口当たりの分配金の金額を3,140円としました。

 

イ．今後の運用方針及び対処すべき課題

（ア）今後の運用の基本方針

  本投資法人は、主として、首都圏に立地し、オフィス又はレジデンスを主たる用途とする不動産を投資対象と

し、中長期的な観点から、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指した運用を行います。

（イ）新規物件の取得（外部成長）について

Ａ．金融環境の動向に機敏に対応しながら、保有物件の入替等も展望し、着実に資産規模の拡大を図ります。また、中長期的に安定した収益を見込めるよう、立地条件、環境及びスペック等の面で競争力のある物件の取得に努めます。

Ｂ．安定した分配金の実現に繋がる投資利回りを確保するためには、過度な価格競争を回避する必要があります。そのためにも、本投資法人は、ＮＴＴ都市開発株式会社及び当該グループの情報ルートを最大限に活用するとともに、ＮＴＴ都市開発投資顧問株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）がこれまで蓄積してきた取得ルートも活用して優良物件の取得に努めます。

（ウ）保有物件の売却について

　本投資法人は運用資産の中長期的な保有を基本方針とし、取得から短期間での売却は原則として行わない方針であり、売却は原則として以下のような場合に検討するものとします。

・戦略的に売却を行うことが本投資法人の収益に寄与する場合

・魅力的な購入価格を提示する投資家が現れた場合

・戦略的な重要性が失われた場合

・財務上の観点から売却を行う場合

 

 

（エ）管理運営（内部成長）について

　本投資法人は各テナントとの良好な信頼関係を維持・発展させていきます。具体的には以下の運用管理方針で取得した運用資産の中長期的な収益極大化に努めていきます。

・テナントニーズの細やかな把握と建物管理サービスの提供、個別物件の特性に応じたリーシング活動を通じて既存テナントの解約防止や増床、新規テナントの確保に繋げ、保有物件の安定稼働と稼働率の向上に努めます。

・賃貸収益の中長期的な拡大を目指し、地域的な特性や設備グレード等に応じた各物件固有のポテンシャルを最大限に発揮させるべく適切な賃料設定やその他賃貸条件の向上に努めます。

・物件のハード管理面では、各建物の機能の維持・保全に最適な修繕計画を立案・実行し、中長期的観点から継続的な設備投資による資産価値と競争力の向上を図ります。また、計画的な修繕の実施により、管理コスト計上時期の分散と平準化を図っていきます。

（オ）資金調達について

　各金融機関との安定的な取引関係を維持・発展させながら、機動的な短期資金と安定的な長期資金のバランスを考慮した資金調達を行います。長期資金については、以下の点に留意しながら柔軟性を持った調達に努めます。

・調達手段の多様化（金融機関からの借入、投資法人債の発行及び金利スワップの活用）

・返済・償還時期の分散及び平均残存期間の長期化

・金融・経済環境の動向に応じた金利条件の選択など

（カ）コンプライアンスについて

　業務運営における法令遵守に関しては細心の注意を払って臨んでいます。引き続き投資主及び債権者の皆様方のご信頼にお応えすべく、法令遵守・ガバナンス機能の充実及び一層の強化に真摯に取り組んでいく方針です。