（１）【主要な経営指標等の推移】

①　主要な経営指標等の推移

 

 

 

(注１)　記載した数値は、以下、本書において特に記載のない限り、記載未満の数値はいずれも、金額は切捨て、比率は四捨五入により記載しています。

(注２) 「不動産賃貸事業収益」には、資産受入益（第37期5百万円、第38期10百万円、第44期9百万円）及び工事負担金受入額（第36期6百万円、第40期3百万円）は含んでいません。

(注３) 「減価償却費等」には固定資産除却損（第36期2百万円、第37期13百万円、第38期3百万円、第39期2百万円、第40期1百万円、第41期2百万円、第42期9百万円、第43期4百万円、第44期16百万円、第45期24百万円）を含んでいます。

(注４)　賃貸NOI（Net Operating Income）、計算：不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用＋減価償却費等

(注５)　FFO（Funds from Operation）、計算：当期純利益＋減価償却費等＋その他不動産関連償却＋不動産等売却損-不動産等売却益-不動産等交換差益-資産受入益

なお、その他不動産関連償却は発生していません。

(注６)　AFFO（Adjusted Funds from Operation）

(注７)　短期借入金＋１年内返済予定の長期借入金＋長期借入金＋１年内償還予定の投資法人債＋投資法人債

(注８) 「出資総額（純額）」には出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。

(注９)　不動産信託受益権については、総資産から当該不動産信託受益権の資産の一部である金銭等を差引いた実質不動産の保有に相当する部分を記載しています。

(注10) 「総賃貸可能面積」は、建物・施設及び土地における貸付けが可能な事務所、店舗、倉庫及び土地の契約書及び図面上の合計面積（共用部分等を貸付けている場合には当該面積を含みます。）を記載しています。

(注11) 「期末稼働率」は、期末の総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を記載しています。

(注12) 「１口当たり当期純利益」は、当期純利益を日数加重平均投資口数（第36期乃至第43期977,600口、第44期971,037口、第45期961,371口）で除することにより算出しています。

(注13) 経常利益／｛（期首総資産額＋期末総資産額）÷2 ｝×365÷運用日数

(注14) 当期純利益／｛（期首純資産額＋期末純資産額）÷2 ｝×365÷運用日数

(注15) 本投資法人の投資証券が上場する株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場における期中平均価格（終値）です。

 

②　事業の概要及び第45期以降の資産運用の経過

A.　当期の概況

(イ)　投資法人の主な推移

　東急リアル・エステート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき、2003年６月20日に設立され、同年９月10日に、発行済投資口の総口数98,000口で東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード8957）。

　その後、第３期初の2004年８月に投資口数44,000口（オーバーアロットメントによる2,000口を含みます。）の追加公募増資を、第５期初の2005年８月に投資口数27,380口（オーバーアロットメントによる680口を含みます。）の追加公募増資を、さらに第21期初の2013年８月及び同年９月に投資口数26,140口（オーバーアロットメントによる2,376口を含みます。）の追加公募増資を行いました。2014年１月31日を基準日、同年２月１日を効力発生日として、本投資法人の投資口を１口につき５口の割合をもって分割、2025年７月に自己投資口消却を実施した結果、2026年１月31日現在、発行済投資口の総口数は961,371口となっています。

 

(ロ)　投資環境と運用実績

　本投資法人は、東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）に資産運用業務を委託し、投資主価値の最大化を究極の目的として、成長性、安定性及び透明性の確保を目指した資産運用を基本方針としています。かかる基本方針に沿って、本投資法人は、以下のような投資環境のもとで、資産運用を行いました。

(i) 投資環境

　当期の国内景気は、米国の通商政策等による影響が自動車産業を中心にみられるものの、緩やかに回復しています。

　首都圏経済について、個人消費は、食料品を中心とした物価上昇に伴う商品価格の値上げの影響もあり、百貨店販売額、スーパー販売額、コンビニエンスストア販売額などは前年を上回っているほか、宿泊や飲食サービスなども含め、全体として持ち直しています。雇用情勢では、有効求人倍率は低下しており、新規求人数は減少しているものの、完全失業率は低水準で推移しています。人手不足を背景に企業の採用意欲が高い状況にあるなか、雇用情勢は改善しつつあります。

　東京圏の人口動態については、2025年１月から12月までの間において、11万人超の転入超過（※）があり、全国との格差は依然として拡大しています。※出典：「住民基本台帳人口移動報告」（総務省統計局）

　このような状況のなか、東京23区のオフィス市場は、低い空室率及び賃料上昇傾向の中でも、よりグレードの高いビルへの移転や拡張移転、館内増床等による強い需要増加ペースが維持されており、空室率は低下傾向にあります。オフィス賃料は、空室率の低下に加え、コスト上昇を賃料に転嫁する動きから、全体として上昇傾向が継続しています。

　商業施設賃貸市場は、継続する物価高騰の影響で、消費マインドが低下し、小売販売額では増加ペースが弱まっています。東京の主要な商業エリアでは、旺盛なテナントの出店ニーズにより、空室率は低下し、賃料は上昇しています。

　不動産売買市場は、オフィスや物流施設などの大型の取引も増加し、2025年の不動産投資額は増加しました。

　国内外からの日本不動産への堅調な資金流入を背景に、期待利回りは引き続き低水準で推移しています。

(ii) 運用実績

a.　物件取得、売却及び運用管理

　本投資法人は、このような環境のもと、これまでの「成長力のある地域における競争力のある物件への投資」という基本方針に加え、上場以来の投資運用の経験を活かし策定した「長期投資運用戦略（サーフプラン）（注）」に基づき投資活動を行いました。

　当期においては、2025年10月７日にTOKYU REIT下北沢スクエアを譲渡し、2026年１月30日にTOKYU REIT虎ノ門ビルの共有持分30％を譲渡しました。

　当期末現在の本投資法人が保有する28物件の取得価額合計は2,442億6千1百万円、総賃貸可能面積は158,376.73㎡、期末算定価額の合計は3,269億2千万円となりました。

　この期末算定価額の合計は、前期に引き続き帳簿価額の合計を上回っており、その差額は956億7千7百万円でした。なお、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づき、この評価益は財務諸表に反映させていません。

　当期末における既存物件ポートフォリオの平均賃料単価は前期末と比較して1.7％の上昇となりました。また、期末の空室率は前期末の1.6％から0.5ポイント減少し1.1％となりました。

（注）「長期投資運用戦略（サーフプラン）」とは、不動産価格の循環性に着目したバリュー投資及び逆張り投資によって物件の入替えを行いながら、恒久的に競争力を有するポートフォリオ及び不況期にも強いバランスシートの形成を目指す、本資産運用会社が策定した本投資法人の戦略です。

 

b.　利益相反対策

　取引の公正・透明性を確保するため、本投資法人の資産運用会社の自主ルールである利害関係者取引規程を厳守し、所定の手続を履践しました。

　なお、本投資法人の保有物件に係るプロパティ・マネジメント業務を行う利害関係者（注）への報酬について、その水準が東京証券取引所に上場している他の投資法人が設定している水準の範囲内にある旨の意見書を、株式会社都市未来総合研究所から取得しています。

（注）「利害関係者」については、後記「(４)投資法人の機構　b.投資法人の運用体制　(イ)取締役会による意思決定及び業務執行の監督　＜委員会＞ ⅱ.コンプライアンス・リスクマネジメント委員会」における注記をご参照下さい。以下同じです。

 

 

(ハ)　資金調達の概要

　安定性、機動性及び効率性を基本とした財務方針のもと、資金を調達しています。

　当期においては、返済期限が到来した長期借入金55億円のうち、45億円は借換を行い、10億円は自己資金で返済を行いました。

　また、手元流動性の拡充による財務信用力の確保を目的として、取引金融機関４行と総額180億円の借入枠（コミットメントライン）を設定しております。

　当期末現在の有利子負債残高は1,055億円（投資法人債残高110億円、長期借入金残高945億円（１年内返済予定の長期借入金157億円を含みます。））、当期における加重平均利率は、0.82％（当期の支払利息の年換算額を各有利子負債の平均残高の合計値で除して計算しています。）です。

 

　なお、当期末現在における本投資法人の格付けの状況は以下のとおりです。

 

 　(ニ)　業績及び分配の概要

　上記のような運用の結果、当期の実績として営業収益103億7千2百万円、営業利益56億4千万円となり、借入金にかかる支払利息等を控除した後の経常利益は51億7千8百万円、当期純利益は51億7千7百万円を計上しました。

　当期は、「特定の資産の買換えの場合の課税の特例」（租税特別措置法第65条の７）に基づき、2026年１月30日に譲渡した「TOKYU REIT 虎ノ門ビル（共有持分割合30％）」の譲渡益20億6百万円のうち、14億2千8百万円を「投資法人の計算に関する規則」に定める買換特例圧縮積立金として積み立てます。また、過年度に計上した買換特例圧縮積立金の一部である9千6百万円を取り崩します。よって、分配金については、租税特別措置法第67条の15の適用により利益分配金が損金算入されることを企図して、当期純利益に当該圧縮積立金取崩額を加算し、当期未処分利益から当該圧縮積立金繰入額を控除した上で、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を除く全額を分配することとします。この結果、投資口１口当たりの分配金は4,000円となりました。

 

B.　今後の運用方針及び対処すべき課題

(イ)　想定される将来動向

　景気の先行きについては、雇用・所得環境の改善や各種政策の効果が緩やかな回復を支えることが期待されますが、今後の物価動向や米国の通商政策をめぐる動向などの景気を下押しするリスクには留意が必要です。また、金融資本市場の変動等の影響に引き続き注意する必要があります。

　このような見通しのなか、不動産賃貸市場においては、引き続きタイトな需給を背景に、空室率は低水準で推移し、賃料は上昇する事が予想されます。

　不動産売買市場においては、国内金利上昇への懸念はあるものの、緩和的な金融環境や円安の継続により、国内外の不動産投資家の投資姿勢は維持されるとともに、期待利回りも低水準で推移することが見込まれます。

 

(ロ)　今後の運用方針及び対処すべき課題

　本投資法人は、「成長力のある地域における競争力のある物件への投資」を基本方針として、東京都心５区地域及び東急沿線地域（注１）を重点的な投資対象地域として、立地・用途・投資規模等において一定の基準を設けて投資しています。また、個別物件の選定については、当該物件の予想収益、立地する地域の将来性等を総合的に検討し、クオリティが高く競争力のある物件を、不動産投資市場及び東急㈱等（注２）からバランスよく取得していきます。

（注１）「東京都心５区地域」を都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）及び都心５区に準ずる商業用不動産集積地（池袋周辺地域、後楽周辺地域、上野周辺地域等）と区分しています。また、「東急沿線地域」を東急沿線拠点地域（渋谷区）及びその他東急沿線地域（東京都（品川区、目黒区、世田谷区、大田区、町田市）、神奈川県横浜市（港北区、神奈川区、中区、西区、緑区、青葉区、都筑区）、神奈川県川崎市（中原区、高津区、宮前区）、神奈川県大和市）と区分しています。なお、渋谷区は、東京都心５区地域と東急沿線地域の両方に含まれます。「その他」は東京都心５区地域及び東急沿線地域を除く東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県を中心とした首都圏と区分しています。以下同じです。

（注２）「東急㈱等」の定義については、後記「(２)投資法人の目的及び基本的性格　a.投資法人の目的及び基本的性格　(イ)成長性　②外部成長要因」における注記をご参照下さい。

　物件の管理運営面においては、東急㈱等との協働（コラボレーション）により収益の安定性及び成長性を実現し、内部成長を図ります。そのために企業業績や消費の動向を見据え、中長期的にテナント企業、来館者から選別される施設運営を目指します。具体的には、物件グレードに合致した適切かつ戦略的リニューアルや、中長期的視野に立ったリーシング活動の実施により、賃料水準の維持・向上を図ります。また、管理費用及び追加設備投資についても適切なコスト・コントロールを行っていきます。

　現在の投資環境判断として、不動産売買市場は不透明な状況ではあるものの、首都圏の不動産価格が高止まりの状況が続いていることから、「長期投資運用戦略（サーフプラン）」における「売却・入替期」にあたり、首都圏のうち、渋谷・東急沿線の不動産価格は、スポンサーである東急株式会社（以下、「東急㈱」といいます。）において、渋谷駅周辺開発に続き、広域渋谷圏（渋谷駅半径2.5km圏内）や東急沿線の開発が継続することから、上昇することが期待されます。これらにより、東京都心５区地域及び東急沿線地域を重点的な投資対象地域としている本投資法人の保有物件の含み益は増加しています。

　このような環境認識のもと、本投資法人は「長期投資運用戦略（サーフプラン）」及び「循環再投資モデル」に沿って、保有物件のトータルリターン（注３）、物件築年数、所在エリア等を考慮の上、物件入替を行うとともに、物件入替で生じた余剰資金を原資として、自己投資口の取得及び消却を検討します。

（注３）保有物件のトータルリターンは、毎期のインカムリターン（賃料収入等）と将来のキャピタルリターン（売却収入）により構成されます。

　さらに、透明性を確保するため本資産運用会社においては、外部監視機能及び情報開示を充実させ、不動産投資信託のファンド・マネージャーとして、グローバルスタンダードに適う運用を行っていきます。

　また、本資産運用会社では、2022年３月に「サステナビリティ方針」を制定（2025年７月改定）するとともに、全社的にサステナビリティに関する取り組みを継続的かつ組織的に推進・協議するための体制整備の一環として、サステナビリティ推進委員会を設置しました。2025年３月にはサプライチェーン全体でサステナビリティへの取り組みを進めていくことを目的に、取引先の皆様とともに相互に遵守すべき事項について整理し、「サプライチェーン方針」を策定しました。2022年８月にはTCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）提言への賛同を表明し、国内賛同企業による組織である「TCFDコンソーシアム」に参加しています。TCFD提言において把握・開示が推奨されている、気候変動関連リスク及び機会に関する「ガバナンス」「戦略」「リスク管理」「指標と目標」に基づき、定性的なシナリオ分析を行い、本投資法人ウェブサイトにて開示しています。本投資法人はポートフォリオの価値向上と投資主価値の最大化を目指すとともに、サステナブルな社会の実現に向けた貢献を進めるべく、本資産運用会社と協働して取り組みを推進してまいります。

　なお、上記に記載した投資環境判断、今後の運用方針及び対処すべき課題は、本資産運用会社の本書の日付現在における分析、認識及び方針を示したものであり、将来の業績等を保証するものではなく、また、記載された施策が実行される保証もありません。

 

C． 決算日後に生じた重要な事実

本投資法人において、決算日後に生じた事項は以下のとおりです。

 

(イ)　資産の譲渡

　2026年２月27日付で、以下の資産を譲渡しました。

ⅰ．譲渡資産　　　　　：国内不動産

ⅱ．物件名称　　　　　：TOKYU REIT虎ノ門ビル

ⅲ．譲渡価額（注１）　：6,520百万円

ⅳ．契約日　　　　　　：2025年３月17日

ｖ．譲渡日　　　　　　：2026年２月27日

ⅵ．譲渡先　　　　　　：Tiger Gate特定目的会社

ⅶ．不動産等売却益及び圧縮積立金の計上：2026年７月期において、不動産等売却益2,675百万円を計上する予定です。このうち1,676百万円については「特定の資産の買換えの場合の課税の特例」（租税特別措置法第65条の７）の制度を適用して、「投資法人の計算に関する規則」に定める買換特例圧縮積立金として積み立てる予定です。

（注１）「譲渡価額」は、当該資産の譲渡に要する諸費用（公租公課等）を含まない金額を記載しています。

（注２）国内不動産をそれぞれ共有持分の形式で３回に分けて譲渡するうちの第３回目の譲渡です。なお、本投資法人・本資産運用会社と、当該譲渡先との間には、資本関係・人的関係・上記取引以外の取引関係はなく、また、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者でもありません。

 

(ロ)　資産の取得

　2026年３月16日付で、以下の資産について売買契約を締結し、2026年４月15日に取得しました。

(a)戸越銀座ラウンドビル

ⅰ．取得資産　　　　：国内不動産

ⅱ．物件名称　　　　：戸越銀座ラウンドビル

ⅲ．取得価額（注３）：3,150百万円

ⅳ．契約日　　　　　：2026年３月16日

ｖ．取得日　　　　　：2026年４月15日

ⅵ．取得先　　　　　：東急株式会社

ⅶ．所在地　　　　　：東京都品川区平塚二丁目１番14号（住居表示）

ⅷ．用途　　　　　　：事務所・駐車場

ⅸ．面積　　　　　　：敷地面積：1,397.53m²

　　　　　　　　　　　建物延床面積：4,991.88m²

ⅹ．構造　　　　　　：鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根９階建

ⅺ．竣工時期　　　　：1992年５月

ⅻ．取得資金　　　　：自己資金

 

(b)東急すすき野ビル

ⅰ．取得資産　　　　：国内不動産

ⅱ．物件名称　　　　：東急すすき野ビル

ⅲ．取得価額（注３）：2,400百万円

ⅳ．契約日　　　　　：2026年３月16日

ｖ．取得日　　　　　：2026年４月15日

ⅵ．取得先　　　　　：東急株式会社

ⅶ．所在地　　　　　：神奈川県横浜市青葉区すすき野二丁目５番地４

ⅷ．用途　　　　　　：店舗・駐車場

ⅸ．面積　　　　　　：敷地面積：9,038.16m²

　　　　　　　　　　　建物延床面積：14,183.58m²

ⅹ．構造　　　　　　：鉄筋コンクリート鉄骨造陸屋根３階建

ⅺ．竣工時期　　　　：1991年10月

ⅻ．取得資金　　　　：自己資金

（注３）「取得価額」は、当該資産の取得に要する諸費用（公租公課等）を含まない金額を記載しています。