（１）【主要な経営指標等の推移】
① 主要な経営指標等の推移 （注１）
期
|
第36期
|
第37期
|
第38期
|
第39期
|
第40期
|
決算年月
|
2021年９月
|
2022年３月
|
2022年９月
|
2023年３月
|
2023年９月
|
営業収益
|
|
百万円
|
5,759
|
5,655
|
5,691
|
6,664
|
7,239
|
（うち賃貸事業収益）
|
|
百万円
|
(5,759)
|
(5,655)
|
(5,691)
|
(5,776)
|
(6,139)
|
営業費用
|
|
百万円
|
3,018
|
3,011
|
3,012
|
3,322
|
3,464
|
（うち賃貸事業費用）
|
|
百万円
|
(2,468)
|
(2,461)
|
(2,467)
|
(2,702)
|
(2,794)
|
営業利益
|
|
百万円
|
2,740
|
2,644
|
2,679
|
3,341
|
3,775
|
経常利益
|
|
百万円
|
2,353
|
2,255
|
2,293
|
2,924
|
3,354
|
当期純利益
|
(a)
|
百万円
|
2,352
|
2,254
|
2,292
|
2,923
|
3,353
|
総資産額
|
(b)
|
百万円
|
200,776
|
198,819
|
198,847
|
209,923
|
220,925
|
純資産額
|
(c)
|
百万円
|
96,806
|
95,208
|
95,212
|
103,449
|
103,878
|
出資総額（純額）
|
|
百万円
|
93,901
|
92,401
|
92,401
|
100,016
|
100,016
|
発行済投資口の総口数
|
(d)
|
口
|
961,884
|
948,996
|
948,996
|
1,022,826
|
1,022,826
|
１口当たり純資産額
|
(c)/(d)
|
円
|
100,642
|
100,325
|
100,330
|
101,141
|
101,560
|
分配金総額
|
(e)
|
百万円
|
2,352
|
2,288
|
2,302
|
2,925
|
3,107
|
１口当たり当期純利益
|
（注２）
|
円
|
2,446
|
2,358
|
2,415
|
2,935
|
3,279
|
１口当たり分配金額
|
(e)/(d)
|
円
|
2,446
|
2,411
|
2,426
|
2,860
|
3,038
|
（うち１口当たり利益分配金）
|
|
円
|
(2,446)
|
(2,411)
|
(2,426)
|
(2,860)
|
(3,038)
|
（うち１口当たり利益超過分配金）
|
|
円
|
(―)
|
(―)
|
(―)
|
(―)
|
(―)
|
総資産経常利益率
|
（注３）
|
％
|
1.2
|
1.1
|
1.2
|
1.4
|
1.6
|
（年換算）
|
（注３）
|
％
|
(2.3)
|
(2.3)
|
(2.3)
|
(2.9)
|
(3.1)
|
自己資本利益率
|
（注３）
|
％
|
2.4
|
2.3
|
2.4
|
2.9
|
3.2
|
（年換算）
|
（注３）
|
％
|
(4.8)
|
(4.7)
|
(4.8)
|
(5.9)
|
(6.5)
|
自己資本比率
|
(c)/(b)
|
％
|
48.2
|
47.9
|
47.9
|
49.3
|
47.0
|
配当性向
|
（注４）(e)/(a)
|
％
|
100.0
|
101.5
|
100.4
|
100.0
|
92.6
|
[その他参考情報]
|
|
|
|
|
|
期末投資物件数
|
（注５）
|
件
|
11
|
11
|
11
|
12
|
13
|
期末テナント数
|
（注５）
|
件
|
191
|
194
|
191
|
202
|
207
|
期末総賃貸可能面積
|
（注５）
|
㎡
|
131,843.76
|
131,843.76
|
131,843.76
|
140,553.41
|
153,228.11
|
期末稼働率
|
（注５）
|
％
|
96.3
|
98.0
|
96.7
|
96.3
|
96.6
|
減価償却費
|
|
百万円
|
881
|
872
|
854
|
902
|
961
|
資本的支出額
|
|
百万円
|
458
|
503
|
282
|
576
|
467
|
賃貸ＮＯＩ(Net Operating Income)
|
（注３）
|
百万円
|
4,178
|
4,069
|
4,080
|
3,976
|
4,308
|
１口当たりＦＦＯ(Funds from Operation)
|
（注３）
|
円
|
3,369
|
3,298
|
3,316
|
2,872
|
3,145
|
デット・サービス・カバレッジ・レシオ
|
（注３）
|
倍
|
11.7
|
11.4
|
11.5
|
13.6
|
14.3
|
金利償却前当期純利益
|
|
百万円
|
3,537
|
3,428
|
3,448
|
4,130
|
4,640
|
支払利息
|
|
百万円
|
301
|
301
|
299
|
303
|
324
|
有利子負債額
|
|
百万円
|
94,500
|
94,200
|
94,200
|
96,600
|
105,600
|
期末総資産有利子負債比率
|
|
％
|
47.1
|
47.4
|
47.4
|
46.0
|
47.8
|
運用日数
|
|
日
|
183
|
182
|
183
|
182
|
183
|
期
|
第41期
|
第42期
|
第43期
|
第44期
|
第45期
|
決算年月
|
2024年３月
|
2024年９月
|
2025年３月
|
2025年９月
|
2026年３月
|
営業収益
|
|
百万円
|
7,161
|
6,486
|
7,477
|
8,088
|
7,544
|
（うち賃貸事業収益）
|
|
百万円
|
(6,076)
|
(6,125)
|
(5,776)
|
(5,334)
|
(5,539)
|
営業費用
|
|
百万円
|
3,385
|
3,242
|
3,274
|
3,029
|
2,948
|
（うち賃貸事業費用）
|
|
百万円
|
(2,664)
|
(2,613)
|
(2,575)
|
(2,305)
|
(2,268)
|
営業利益
|
|
百万円
|
3,776
|
3,243
|
4,202
|
5,059
|
4,595
|
経常利益
|
|
百万円
|
3,361
|
2,817
|
3,813
|
4,614
|
3,976
|
当期純利益
|
(a)
|
百万円
|
3,360
|
2,816
|
3,812
|
4,613
|
3,975
|
総資産額
|
(b)
|
百万円
|
213,712
|
205,756
|
204,347
|
197,805
|
237,885
|
純資産額
|
(c)
|
百万円
|
104,131
|
101,921
|
102,685
|
100,112
|
99,935
|
出資総額（純額）
|
|
百万円
|
100,016
|
98,016
|
97,503
|
94,147
|
94,147
|
発行済投資口の総口数
|
(d)
|
口
|
1,022,826
|
1,003,137
|
998,615
|
972,337
|
972,337
|
１口当たり純資産額
|
(c)/(d)
|
円
|
101,807
|
101,602
|
102,827
|
102,960
|
102,778
|
分配金総額
|
(e)
|
百万円
|
3,026
|
2,535
|
3,829
|
4,152
|
3,579
|
１口当たり当期純利益
|
（注２）
|
円
|
3,285
|
2,774
|
3,802
|
4,704
|
4,088
|
１口当たり分配金額
|
(e)/(d)
|
円
|
2,959
|
2,528
|
3,835
|
4,271
|
3,681
|
（うち１口当たり利益分配金）
|
|
円
|
(2,959)
|
(2,528)
|
(3,835)
|
(4,271)
|
(3,681)
|
（うち１口当たり利益超過分配金）
|
|
円
|
(―)
|
(―)
|
(―)
|
(―)
|
(―)
|
総資産経常利益率
|
（注３）
|
％
|
1.5
|
1.3
|
1.9
|
2.3
|
1.8
|
（年換算）
|
（注３）
|
％
|
(3.1)
|
(2.7)
|
(3.7)
|
(4.6)
|
(3.7)
|
自己資本利益率
|
（注３）
|
％
|
3.2
|
2.7
|
3.7
|
4.5
|
4.0
|
（年換算）
|
（注３）
|
％
|
(6.4)
|
(5.5)
|
(7.5)
|
(9.1)
|
(8.0)
|
自己資本比率
|
(c)/(b)
|
％
|
48.7
|
49.5
|
50.3
|
50.6
|
42.0
|
配当性向
|
（注４） (e)/(a)
|
％
|
90.1
|
90.0
|
100.5
|
90.0
|
90.0
|
[その他参考情報]
|
|
|
|
|
|
期末投資物件数
|
（注５）
|
件
|
15
|
15
|
13
|
14
|
16
|
期末テナント数
|
（注５）
|
件
|
250
|
251
|
213
|
257
|
304
|
期末総賃貸可能面積
|
（注５）
|
㎡
|
156,310.72
|
155,310.11
|
136,349.65
|
133,185.24
|
156,236.87
|
期末稼働率
|
（注５）
|
％
|
97.2
|
96.2
|
98.9
|
98.3
|
98.3
|
減価償却費
|
|
百万円
|
949
|
916
|
860
|
756
|
774
|
資本的支出額
|
|
百万円
|
602
|
296
|
635
|
593
|
624
|
賃貸ＮＯＩ(Net Operating Income)
|
（注３）
|
百万円
|
4,367
|
4,428
|
4,068
|
3,785
|
4,053
|
１口当たりＦＦＯ(Funds from Operation)
|
（注３）
|
円
|
3,158
|
3,361
|
2,982
|
2,691
|
2,831
|
デット・サービス・カバレッジ・レシオ
|
（注３）
|
倍
|
14.5
|
12.1
|
14.8
|
15.4
|
9.3
|
金利償却前当期純利益
|
|
百万円
|
4,629
|
4,069
|
5,013
|
5,744
|
5,321
|
支払利息
|
|
百万円
|
319
|
335
|
339
|
374
|
570
|
有利子負債額
|
|
百万円
|
98,200
|
92,900
|
90,700
|
87,900
|
126,600
|
期末総資産有利子負債比率
|
|
％
|
45.9
|
45.2
|
44.4
|
44.4
|
53.2
|
運用日数
|
|
日
|
183
|
183
|
182
|
183
|
182
|
（注１）記載した数値は、特に記載しない限りいずれの金額についても記載未満の桁数を切捨てて、比率等は四捨五入して表示しています。
（注２）「１口当たり当期純利益」は、当期純利益を日数加重平均投資口数（第36期：961,884口、第37期：955,998口、第38期：948,996口、第39期：996,131口、第40期：1,022,826口、第41期：1,022,826口、第42期：1,015,194口、第43期：1,002,606口、第44期：980,701口、第45期：972,337口）で除することにより算出しています。なお、日数加重平均投資口数は、小数点第１位を四捨五入して表示しています。
（注３）記載した指標は、以下の方法により算定しています。
|
◆総資産経常利益率
|
経常利益／平均総資産額（※）
|
|
◆自己資本利益率
|
当期純利益／平均純資産額（※）
|
|
◆賃貸ＮＯＩ（Net Operating Income）
|
賃貸事業損益（賃貸事業収益－賃貸事業費用）＋減価償却費＋固定資産除却損
|
|
◆１口当たりＦＦＯ（Funds from Operation）
|
（当期純利益＋減価償却費＋固定資産除却損＋その他不動産関連償却＋不動産等売却損－不動産等売却益）／発行済投資口の総口数
|
|
◆デット・サービス・カバレッジ・レシオ
|
金利償却前当期純利益／支払利息（投資法人債利息を含みます。）
|
※平均総資産額＝（期首総資産額＋期末総資産額）／２
平均純資産額＝（期首純資産額＋期末純資産額）／２
（注４）「配当性向」については、小数点第２位を四捨五入して表示しています。
（注５）「期末投資物件数」は、社会通念上オフィスビルとして一体と認められる単位で記載しています。また、「期末テナント数」は、同一テナントが複数の物件に入居している場合には、１テナントとして算出しています。
平河町森タワーについては、森ビル株式会社との建物賃貸借契約がパススルー型（賃借人から収受する賃料が、賃借人がエンドテナントから収受する賃料と同額とされている契約（以下、「パススルー型」といいます。））のため、エンドテナント総数としています。また、アークヒルズ 仙石山森タワーについては、共同運用区画のエンドテナント総数としています。なお、共同運用とは、森ビル株式会社を含む32階から47階までの区分所有者との間で区分所有者間協定に基づき、32階から47階までの16フロアを共同運用区画とし、当該区画から生じる収支を面積に基づく事業比率に応じて分配する仕組みをいいます。「期末稼働率」は、決算期間末日（以下、「決算日」といいます。）時点における総賃貸可能面積（期末総賃貸可能面積）に占める総賃貸面積の割合を記載しています。総賃貸可能面積とは、対象不動産の賃貸可能な面積合計のうち本投資法人の保有持分に相当する面積（投資対象面積。共用部等を賃貸している場合はその賃貸面積を含みます。）をいいます。また、総賃貸面積とは、総賃貸可能面積のうち、実際に賃貸借契約が締結され、賃貸されている面積合計のうち本投資法人の保有持分に相当する面積をいいます。
② 業績の概況
Ａ．投資法人の主な推移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。以下、「投信法」といいます。）に基づき、グローバル・アライアンス・リアルティ株式会社を設立企画人として、2003年４月16日に出資総額200百万円（400口）で設立され、2003年５月28日関東財務局への登録が完了しました（登録番号 関東財務局長 第20号）。
2003年９月25日に公募による投資口の追加発行（48,000口）を行い、23,623百万円の資金を調達して、同日株式会社東京証券取引所（以下、「東京証券取引所」といいます。）の不動産投資信託証券市場に上場し（銘柄コード：8958）、この度、2026年３月期（第45期）の決算を終了しました。
Ｂ．投資環境と運用の実績
＜投資環境＞
当期の日本経済は、緩やかに回復しているものの、原油等のエネルギー資源価格に大きな影響を与える中東情勢の影響を注視する必要があります。
東京のオフィスの賃貸マーケットは、2020年に底打ちして以降、テナント需要は現在も力強く増加しています。好立地・高グレードビルへの移転や拡張移転・館内増床等の面積拡張需要が供給量を大きく上回っており、シービーアールイー株式会社の2026年第１四半期マーケットビューによると東京23区全体の空室率は1.5％まで低下するなど、需給は逼迫の度合いを増しています。また、賃料の上昇は一段と強まっており、東京周辺部や地方都市においても、堅調な需要を背景に、同様の傾向が見られます。
オフィスビルの売買マーケットは、国内金利が上昇する状況下においても、国内外の投資家の取得意欲は引き続き旺盛であり、特に潤沢な待機資金と堅調なオフィスビル賃貸市況を下支えとした海外機関投資家の需要が堅調に推移しています。Ａクラスビルの物件情報が限られる中、取得競争は激しく、物件価格は高止まりしており、十分な利回りを確保できる物件の投資機会を得るには、依然として厳しい環境です。
＜運用の実績＞
（イ）資産の取得・譲渡
2025年10月10日にアルカセントラルの一部（信託受益権の準共有持分30％、譲渡価格5,550百万円）、2025年10月24日に横浜プラザビルの一部（信託受益権の準共有持分15％、譲渡価格3,640.50百万円）をそれぞれ譲渡し、2025年10月24日に明治安田生命大阪梅田ビルの一部（信託受益権（準共有持分70％）の15％、取得価格3,619.35百万円）、2025年11月7日に福岡Ｋスクエア（信託受益権の準共有持分83％、取得価格14,865.3百万円）、2025年12月５日にルーシッドスクエア新大阪（取得価格9,720百万円）、2026年３月30日にGRAND CENTRAL CHIBA（取得価格17,500百万円）をそれぞれ取得しました。概要は以下のとおりです。
＜譲渡の概要①＞
物件名称
|
アルカセントラル
|
所在地（住居表示）
|
東京都墨田区錦糸一丁目２番１号
|
土地面積（注１）
|
敷地面積18,100.41㎡（第３街区全体）
|
延床面積（注１）
|
４棟全体の延床面積（注３）163,834.24㎡ アルカセントラルの延床面積49,753.92㎡（竣工図） うち譲渡対象専有面積（注４）15,595.38㎡
|
譲渡資産
|
不動産信託受益権
|
契約締結日
|
2024年９月27日
|
譲渡日
|
第１回
|
2024年10月11日
|
第２回
|
2025年４月11日
|
第３回
|
2025年10月10日
|
|
|
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譲渡価格（注２）
|
合計18,500百万円
第１回
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7,400百万円
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第２回
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5,550百万円
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第３回
|
5,550百万円
|
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損益に及ぼす重要な影響
|
2025年３月期に営業収益として不動産等売却益925百万円を計上しました。 2025年９月期に営業収益として不動産等売却益717百万円を計上しました。 2026年３月期に営業収益として不動産等売却益767百万円を計上しました。
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譲渡先
|
京成電鉄株式会社
|
（注１）「土地面積」及び「延床面積」は、登記簿上に表示されているものを記載しています。
（注２）譲渡価格は、諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算金、消費税及び地方消費税を含まない売買契約書に記載された価格を記載しています。
（注３）登記上の一棟の建物に、アルカセントラルの他、東武ホテル、トリフォニーホール、アルカウエストの各棟が含まれます。
（注４）譲渡対象部分は、管理組合の管理規約に基づく第３街区全体共有持分の約20.4％、アルカセントラル棟共有持分の約57.8％に相当します。
＜譲渡の概要②＞
物件名称
|
横浜プラザビル
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所在地（登記上の建物の表示）
|
神奈川県横浜市神奈川区金港町２番地６
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土地面積（注１）
|
2,720.30㎡
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延床面積（注１）
|
19,968.20㎡
|
譲渡資産
|
不動産信託受益権
第１回
|
25％
|
第２回
|
15％
|
第３回
|
15％
|
第４回
|
15％
|
第５回
|
15％
|
第６回
|
15％
|
|
契約締結日
|
2025年２月28日
|
譲渡日
|
第１回
|
2025年４月25日
|
第２回
|
2025年10月24日
|
第３回
|
2026年４月24日
|
第４回
|
2026年10月23日（予定）
|
第５回
|
2027年４月23日（予定）
|
第６回
|
2027年10月25日（予定）
|
|
譲渡価格（注２）
|
合計24,270百万円
第１回
|
6,067.50百万円
|
第２回
|
3,640.50百万円
|
第３回
|
3,640.50百万円
|
第４回
|
3,640.50百万円（予定）
|
第５回
|
3,640.50百万円（予定）
|
第６回
|
3,640.50百万円（予定）
|
|
損益に及ぼす重要な影響
|
2025年９月期に営業収益として不動産等売却益2,036百万円を計上しました 2026年３月期に営業収益として不動産等売却益1,237百万円を計上しました。 2026年９月期に営業収益として不動産等売却益1,246百万円を計上する予定です。 2027年３月期に営業収益として不動産等売却益1,254百万円を計上する予定です。
|
譲渡先
|
明治安田生命保険相互会社
|
（注１）「土地面積」及び「延床面積」は、登記簿上に表示されているものを記載しています。
（注２）譲渡価格は、諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算金、消費税及び地方消費税を含まない売買契約書に記載された価格を記載しています。
＜取得の概要①＞
物件名称
|
明治安田生命大阪梅田ビル
|
特定資産の種類
|
不動産信託受益権（準共有持分70％）
第１回
|
25％
|
第２回
|
15％
|
第３回
|
15％
|
第４回
|
15％
|
第５回
|
15％
|
第６回
|
15％
|
|
所在地（住居表示）
|
大阪府大阪市北区梅田三丁目３番20号
|
土地（注１）
|
所有形態
|
所有権（準共有持分70％）
|
|
面積
|
5,999.33㎡（全体敷地面積）
|
建物（注１）
|
所有形態
|
所有権（準共有持分70％）
|
|
用途
|
事務所・駐車場
|
|
延床面積
|
52,982.94㎡（一棟全体の延床面積）
|
|
建築時期
|
2000年６月
|
|
構造
|
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付31階建
|
契約締結日
|
2025年２月28日
|
取得日
|
第１回
|
2025年４月25日
|
第２回
|
2025年10月24日
|
第３回
|
2026年４月24日
|
第４回
|
2026年10月23日（予定）
|
第５回
|
2027年４月23日（予定）
|
第６回
|
2027年10月25日（予定）
|
|
取得価格（注２）
|
合計24,129百万円
第１回
|
6,032.25百万円
|
第２回
|
3,619.35百万円
|
第３回
|
3,619.35百万円
|
第４回
|
3,619.35百万円（予定）
|
第５回
|
3,619.35百万円（予定）
|
第６回
|
3,619.35百万円（予定）
|
|
取得先
|
明治安田生命保険相互会社
|
（注１）「面積」、「用途」、「延床面積」、「建築時期」及び「構造」については、特に記載があるものを除き、登記簿上に表示されているものを記載しています。
（注２）取得価格は、諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算金、消費税及び地方消費税を含まない売買契約書に記載された価格を記載しています。
＜取得の概要②＞
物件名称
|
福岡Ｋスクエア
|
特定資産の種類
|
不動産信託受益権（準共有持分83％）
|
所在地（住居表示）
|
福岡県福岡市博多区中洲中島町１番３号
|
土地（注１）
|
所有形態
|
所有権（準共有持分83％）
|
|
面積
|
2,064.27㎡（全体敷地面積）
|
建物（注１）
|
所有形態
|
所有権（準共有持分83％）
|
|
用途
|
事務所・駐車場
|
|
延床面積
|
15,647.62㎡（一棟全体の延床面積）
|
|
建築時期
|
2023年６月
|
|
構造
|
鉄骨造陸屋根14階建
|
契約締結日
|
2025年10月30日
|
取得日
|
2025年11月７日
|
取得価格（注２）
|
14,865.3百万円
|
取得先
|
合同会社Ｎ２
|
（注１）「面積」、「用途」、「延床面積」、「建築時期」及び「構造」については、特に記載があるものを除き、登記簿上に表示されているものを記載しています。
（注２）取得価格は、諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算金、消費税及び地方消費税を含まない売買契約書に記載された価格を記載しています。
＜取得の概要③＞
物件名称
|
ルーシッドスクエア新大阪
|
特定資産の種類
|
不動産信託受益権
|
所在地（住居表示）
|
大阪府大阪市東淀川区東中島一丁目19番４号
|
土地（注１）
|
所有形態
|
所有権（信託受益権）
|
|
面積
|
2,034.62㎡（全体敷地面積）
|
建物（注１）
|
所有形態
|
所有権（信託受益権）
|
|
用途
|
事務所・駐車場
|
|
延床面積
|
9,383.85㎡（一棟全体の延床面積）
|
|
建築時期
|
1990年11月
|
|
構造
|
鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根12階建
|
契約締結日
|
2025年11月28日
|
取得日
|
2025年12月５日
|
取得価格（注２）
|
9,720百万円
|
取得先
|
特定目的会社Bryan
|
（注１）「面積」、「用途」、「延床面積」、「建築時期」及び「構造」については、特に記載があるものを除き、登記簿上に表示されているものを記載しています。
（注２）取得価格は、諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算金、消費税及び地方消費税を含まない売買契約書に記載された価格を記載しています。
＜取得の概要④＞
物件名称
|
GRAND CENTRAL CHIBA
|
特定資産の種類
|
不動産信託受益権
|
所在地（住居表示）
|
千葉県千葉市中央区富士見二丁目５番12号
|
土地（注１）
|
所有形態
|
所有権（信託受益権）
|
|
面積
|
2,487.92㎡（全体敷地面積）
|
建物（注１）
|
所有形態
|
所有権（信託受益権）
|
|
用途
|
店舗・事務所・駐車場（附属建物）
|
|
延床面積
|
14,201.97㎡（一棟全体（建物及び附属建物）の延床面積）
|
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建築時期
|
2023年１月
|
|
構造
|
鉄骨造陸屋根 11 階建・ 鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき平屋建（附属建物）
|
契約締結日
|
2026年３月25日
|
取得日
|
2026年３月30日
|
取得価格（注２）
|
17,500百万円
|
取得先
|
リーフ合同会社
|
（注１）「面積」、「用途」、「延床面積」、「建築時期」及び「構造」については、特に記載があるものを除き、登記簿上に表示されているものを記載しています。
（注２）取得価格は、諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算金、消費税及び地方消費税を含まない売買契約書に記載された価格を記載しています。
（ロ）本投資法人の保有する資産の運用管理
本投資法人の保有資産は、2026年３月31日現在において、オフィス16物件、取得価格の総額222,146百万円、総賃貸可能面積156,236.87㎡となっています。当期末時点のポートフォリオ全体の稼働率は、98.3％です。
Ｃ．資金調達の概要
本投資法人は、資金の調達を目的として、投資口の発行のほか、借入れ及び投資法人債の発行を行うことがあります。有利子負債は、資産の長期運用及び将来の金利上昇リスク軽減の観点から、長期固定金利での調達を基本としています。
当期においては、福岡Ｋスクエアの取得資金に充当するため2025年11月７日付で総額11,500百万円の借入れを、ルーシッドスクエア新大阪の取得資金に充当するため2025年12月５日付で総額9,700百万円の借入れを、GRAND CENTRAL CHIBAの取得資金に充当するため2026年３月30日付で総額17,500百万円の借入れを行いました。
また、2026年３月31日に返済期限が到来した既存の借入金4,950百万円の返済資金に充当するため、同日付で4,950百万円の借入れを行いました。
2026年３月31日現在の出資総額（純額）は94,147百万円、発行済投資口の総口数は972,337口、借入金残高は110,900百万円、投資法人債発行残高は15,700百万円です。
なお、2026年３月31日現在の格付の状況は以下のとおりです。
信用格付業者
|
格付内容
|
株式会社日本格付研究所
|
長期発行体格付 格付けの見通し
|
： AA－ ： 安定的
|
債券格付
|
： AA－
|
Ｄ．業績及び分配の概要
上記運用の結果、当期の実績として営業収益7,544百万円、営業利益4,595百万円、経常利益3,976百万円、当期純利益3,975百万円を計上しました。
分配金につきましては、税制の特例（租税特別措置法（昭和32年法律第26号、その後の改正を含みます。以下、「租税特別措置法」といいます。）第67条の15）の適用により、利益分配金が損金算入されることを企図するとともに、当期未処分利益に圧縮積立金取崩額13百万円を加算した金額から圧縮積立金繰入額（アルカセントラルと横浜プラザビルの売却益の一部410百万円）を控除した3,579百万円を利益分配金として分配することとしました。この結果、投資口１口当たりの分配金は3,681円となりました。
③ ポートフォリオ戦略
本投資法人は、中長期的な観点から、本投資法人の保有する資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指し、堅実な財務運営を組み合わせて、「投資主価値の最大化」を目的とした運用を行います。具体的には以下に示す点を重視したポートフォリオ戦略を追求します。
Ａ．競争力の高い優良不動産への重点投資
本投資法人は、中長期的な競争力を持つ不動産への投資が重要であると認識しています。そのため、利便性・築年数・規模の各要素を考慮しますが、これらに固執せず、エリア・立地・建物の特性を勘案し、物件固有の競争力を重視した投資を行います。
Ｂ．運用資産のクオリティと成長スピードをバランス良く両立させた継続的な資産規模の拡大
本投資法人は、運用資産のクオリティと成長スピードをバランスよく両立させながら、原則として中長期保有を前提に、持続的な成長と収益安定化のために継続的に不動産を取得し、資産規模の拡大を図ります。ただし、不動産の取得後において、不動産市況、当該不動産やポートフォリオの状況等を踏まえた総合的な検討を行い、「投資主価値の最大化」に資すると判断した場合は、当該不動産を売却することもあります。
Ｃ．高稼働率の維持と賃料収入の維持・向上を目指すとともに、管理品質の水準と管理コストのバランスを最適化
本投資法人は、テナントとの信頼関係の維持・強化に努め、テナント満足度向上のためのサービス強化を推進していくことにより、高水準の稼働率維持及び賃料収入の維持・向上を目指します。また、テナントニーズに的確に応えながら、管理品質の水準と管理コストのバランスを最適化します。
④ 決算後に生じた重要な事実
Ａ．新投資口の発行
2026年３月25日及び2026年４月１日開催の役員会において、新たな特定資産の取得に伴う借入金の返済資金の一部に充当するため、以下のとおり新投資口の発行を決議し、2026年４月７日及び2026年４月22日に払込が完了いたしました。この結果、2026年４月22日現在の出資総額は108,041,336,640円、発行済投資口の総口数は1,094,537口となっております。
(1)公募による新投資口の発行（一般募集）
発行口数
|
:
|
116,380口
|
発行価格（募集価格）
|
:
|
１口当たり 117,682円
|
発行価格（募集価格）の総額
|
:
|
13,695,831,160円
|
払込金額（発行価額）
|
:
|
１口当たり 113,698円
|
払込金額（発行価額）の総額
|
:
|
13,232,173,240円
|
払込期日
|
:
|
2026年４月７日
|
調達資金の使途
|
：
|
後記「Ｂ．資産の取得・譲渡」に記載のICON PLACE SHIBAKOENの取得資金の全部及び前記「② 業績の概況 Ｂ．投資環境と運用の実績 ＜運用の実績＞（イ）資産の取得・譲渡」に記載のGRAND CENTRAL CHIBAの取得資金として2026年３月30日に実行した借入金の返済資金の一部（充当時期：2026年４月30日）に充当するため。
|
（注）上記発行口数のうち 41,693口が、欧州及びアジアを中心とする海外市場（ただし、米国及びカナダを除きます。）の海外投資家に対して販売されました。
（2）第三者割当による新投資口の発行
発行口数
|
:
|
5,820口
|
払込金額（発行価額）
|
:
|
１口当たり 113,698円
|
払込金額（発行価額）の総額
|
:
|
661,722,360円
|
払込期日
|
:
|
2026年４月22日
|
割当先
|
:
|
三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社
|
調達資金の使途
|
：
|
前記「② 業績の概況 Ｂ．投資環境と運用の実績 ＜運用の実績＞（イ）資産の取得・譲渡」に記載のGRAND CENTRAL CHIBAの取得資金として2026年３月30日に実行した借入金の返済資金の一部（充当時期：2026年４月30日）に充当するため。
|
Ｂ．資産の取得・譲渡
2026年４月24日に横浜プラザビルの一部（信託受益権の準共有持分15％、譲渡価格3,640.50百万円）を譲渡し、2026年４月23日にICON PLACE SHIBAKOEN（取得価格9,200百万円）、2026年４月24日に明治安田生命大阪梅田ビルの一部（信託受益権（準共有持分70％）の15％相当、取得価格3,619.35百万円）を取得しました。概要は以下のとおりです。
＜譲渡の概要＞
物件名称
|
横浜プラザビル
|
所在地（登記上の建物の表示）
|
神奈川県横浜市神奈川区金港町２番地６
|
土地面積（注１）
|
2,720.30㎡
|
延床面積（注１）
|
19,968.20㎡
|
譲渡資産
|
不動産信託受益権
第１回
|
25％
|
第２回
|
15％
|
第３回
|
15％
|
第４回
|
15％
|
第５回
|
15％
|
第６回
|
15％
|
|
契約締結日
|
2025年２月28日
|
譲渡日
|
第１回
|
2025年４月25日
|
第２回
|
2025年10月24日
|
第３回
|
2026年４月24日
|
第４回
|
2026年10月23日（予定）
|
第５回
|
2027年４月23日（予定）
|
第６回
|
2027年10月25日（予定）
|
|
譲渡価格（注２）
|
合計24,270百万円
第１回
|
6,067.50百万円
|
第２回
|
3,640.50百万円
|
第３回
|
3,640.50百万円
|
第４回
|
3,640.50百万円（予定）
|
第５回
|
3,640.50百万円（予定）
|
第６回
|
3,640.50百万円（予定）
|
|
損益に及ぼす重要な影響
|
2025年９月期に営業収益として不動産等売却益2,036百万円を計上しました。 2026年３月期に営業収益として不動産等売却益1,237百万円を計上しました。 2026年９月期に営業収益として不動産等売却益1,246百万円を計上する予定です。 2027年３月期に営業収益として不動産等売却益1,254百万円を計上する予定です。
|
譲渡先
|
明治安田生命保険相互会社
|
（注１）「土地面積」及び「延床面積」は、登記簿上に表示されているものを記載しています。
（注２）譲渡価格は、諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算金、消費税及び地方消費税を含まない売買契約書に記載された価格を記載しています。
＜取得の概要①＞
物件名称
|
ICON PLACE SHIBAKOEN
|
特定資産の種類
|
不動産信託受益権
|
所在地（住居表示）
|
東京都港区芝三丁目２番18号
|
土地（注１）
|
所有形態
|
所有権（信託受益権）
|
|
面積
|
1,895.59㎡（全体敷地面積）
|
建物（注１）
|
所有形態
|
所有権（信託受益権）
|
|
用途
|
事務所・住宅・駐車場
|
|
延床面積
|
11,661.69㎡（一棟全体の延床面積）
|
|
建築時期
|
1990年８月
|
|
構造
|
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付12階建
|
契約締結日
|
2026年３月25日
|
取得日
|
2026年４月23日
|
取得価格（注２）
|
9,200百万円
|
取得先
|
芙蓉総合リース株式会社
|
（注１）「面積」、「用途」、「延床面積」、「建築時期」及び「構造」については、特に記載があるものを除き、登記簿上に表示されているものを記載しています。
（注２）取得価格は、諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算金、消費税及び地方消費税を含まない売買契約書に記載された価格を記載しています。
＜取得の概要②＞
物件名称
|
明治安田生命大阪梅田ビル
|
特定資産の種類
|
不動産信託受益権（準共有持分70％）
第１回
|
25％
|
第２回
|
15％
|
第３回
|
15％
|
第４回
|
15％
|
第５回
|
15％
|
第６回
|
15％
|
|
所在地（住居表示）
|
大阪府大阪市北区梅田三丁目３番20号
|
土地（注１）
|
所有形態
|
所有権（準共有持分70％）
|
|
面積
|
5,999.33㎡（全体敷地面積）
|
建物（注１）
|
所有形態
|
所有権（準共有持分70％）
|
|
用途
|
事務所・駐車場
|
|
延床面積
|
52,982.94㎡（一棟全体の延床面積）
|
|
建築時期
|
2000年６月
|
|
構造
|
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付31階建
|
契約締結日
|
2025年２月28日
|
取得日
|
第１回
|
2025年４月25日
|
第２回
|
2025年10月24日
|
第３回
|
2026年４月24日
|
第４回
|
2026年10月23日（予定）
|
第５回
|
2027年４月23日（予定）
|
第６回
|
2027年10月25日（予定）
|
|
取得価格（注２）
|
合計24,129百万円
第１回
|
6,032.25百万円
|
第２回
|
3,619.35百万円
|
第３回
|
3,619.35百万円
|
第４回
|
3,619.35百万円（予定）
|
第５回
|
3,619.35百万円（予定）
|
第６回
|
3,619.35百万円（予定）
|
|
取得先
|
明治安田生命保険相互会社
|
（注１）「面積」、「用途」、「延床面積」、「建築時期」及び「構造」については、特に記載があるものを除き、登記簿上に表示されているものを記載しています。
（注２）取得価格は、諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算金、消費税及び地方消費税を含まない売買契約書に記載された価格を記載しています。