（１）【主要な経営指標等の推移】

①　主要な経営指標等の推移

 

 

（注１）「出資総額（純額）」は、出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。以下同じです。

（注２）「１口当たり当期純利益」は、当期純利益を第34期については510,768口、第35期については540,797口（※）、第36期から第39期については541,000口、第40期及び第41期については2,705,000口（下記（注13）参照）、第42期及び第43期については2,705,000口で除することにより算出しています。

（※）2021年７月１日から2021年12月31日までの184日間の期中平均投資口数です。

（注３）総資産経常利益率＝経常利益／｛（期首総資産額＋期末総資産額）÷２｝×100（小数第２位を四捨五入して記載しています。）

（注４）自己資本利益率＝当期純利益／｛（期首純資産額＋期末純資産額）÷２｝×100（小数第２位を四捨五入して記載しています。）

（注５）期末自己資本比率＝期末純資産額／期末総資産額×100（小数第２位を四捨五入して記載しています。）

（注６）「配当性向」は小数第２位を切り捨てて記載しています。

（注７）「期末総賃貸可能面積」はテナントに対して賃貸可能な面積を記載しています。ただし、パススルー型マスターリース契約が締結されている物件がある場合には、当該物件について、エンドテナントに対して賃貸可能な面積をもって集計した「期末総賃貸可能面積」を括弧書きにて記載しています。

（注８）「期末テナント数」は賃貸借契約に基づくテナント数を記載しています。なお、パススルー型マスターリース契約が締結されている物件がある場合には、当該物件について、マスターリース会社とエンドテナントとの賃貸借契約に基づくテナント数をもって集計した「期末テナント数」を括弧書きにて付記しています。

（注９）「期末稼働率」は賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を、小数第２位を四捨五入して記載しています。なお、パススルー型マスターリース契約が締結されている物件がある場合には、当該物件について、エンドテナントに対して賃貸可能な面積を賃貸可能面積、エンドテナントとの賃貸借契約に基づく面積を賃貸面積として算定した「期末稼働率」を括弧書きにて付記しています。

（注10）賃貸ＮＯＩ＝賃貸事業収益－賃貸事業費用＋当期減価償却費

（注11）ＦＦＯ＝当期純利益＋当期減価償却費

（注12）１口当たりＦＦＯ＝ＦＦＯ／発行済投資口の総口数（小数第１位を四捨五入して記載しています。）

（注13）2024年12月31日を分割の基準日とし、2025年１月１日を効力発生日として、投資口１口につき５口の割合による投資口の分割を行いました。１口当たり当期純利益及び１口当たり純資産額については第40期期首に当該投資口分割が行われたと仮定して算出しています。

（注14）百万円単位で表示している金額は、百万円未満を切り捨てて記載しています。

（注15）本書では特段の記載のない限り、記載未満の数値について、金額は切り捨て、比率は四捨五入により記載しています。

 

②　運用状況

（イ）当期の概況

ａ．投資法人の主な推移

　フロンティア不動産投資法人（注１）（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき、三井不動産フロンティアリートマネジメント株式会社（旧商号フロンティア・リート・マネジメント株式会社。以下「本資産運用会社」といいます。）を設立企画人として、2004年５月12日に設立され、同年８月９日にその発行する投資証券（以下「本投資証券」といいます。）（注２）が株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード8964）しました。

　本投資法人は中長期にわたる安定的な収益の確保を目指し、主として全国の商業施設の用途に供されている不動産等（不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを信託する信託の受益権をいいます。以下同じです。）を投資対象とする「商業施設特化型Ｊ－ＲＥＩＴ」です。本投資法人は、2025年12月期（以下「当期」といいます。）末日現在で設立から21年半が経過し、着実に運用実績を積み重ねた結果、合計42物件の不動産等（取得価格総額375,738百万円（注３））を運用しています。

（注１）2026年３月26日開催の第11回投資主総会において、本投資法人の商号を「フロンティア不動産投資法人」から「三井不動産商業ファンド投資法人」に変更することを内容とする規約変更が承認可決されています。かかる規約変更の効力は、2026年７月１日から生じます。以下同じです。

（注２）本投資法人の投資口は、振替投資口（社債、株式等の振替に関する法律（平成13年法律第75号。その後の改正を含みます。）（以下「新振替法」といいます。）第226条第１項に定める意味を有します。以下同じです。また、振替投資口である本投資法人の投資口を、以下「本振替投資口」といいます。）です。本振替投資口については、本投資法人は投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（新振替法第226条及び第227条）。なお、以下では、別途明記する場合を除き、本投資証券についての記載は本振替投資口を含むものとします。

また、本投資法人が発行する投資法人債は、振替投資法人債（新振替法第116条に定める意味を有します。以下同じです。また、振替投資法人債である本投資法人の投資法人債を、以下「本振替投資法人債」といいます。）です。なお、以下では、別途明記する場合を除き、本投資法人が発行する投資法人債券（以下「本投資法人債券」といいます。）についての記載は、本振替投資法人債を含むものとします。

（注３）取得価格総額は、本投資法人の保有資産たる不動産等の取得に要した諸費用（仲介手数料、公租公課等）を含まない金額について百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、取得価格総額には、本投資法人の取得後に譲渡した敷地の一部及び解体を行った建物の取得価格が含まれています。

 

ｂ．投資環境と運用実績

当期の日本経済は、米国の通商政策等による影響が一部にみられるものの、企業の設備投資の持ち直しなどにより、緩やかな回復基調で推移しました。また、雇用・所得環境は、労働需給がタイトな状況が続き、賃上げの動きが継続するなど、改善が続きました。

商業施設を取り巻く経済環境については、個人消費に持ち直しの動きがみられることに加え、インバウンド消費の追い風もあり、堅調に推移しました。

不動産投資市場は、金融政策の動向を注視する動きはあるものの、投資家の旺盛な取得意欲は継続し、取得環境は厳しい状況が続きました。

上記のような外部環境のもと、本投資法人は中長期的な視点からポートフォリオの質向上のため、2025年12月に三井ショッピングパーク ららぽーと和泉の準共有持分71.5％、Mビル那覇国際通りⅠ、Mビル那覇国際通りⅡの取得に係る各売買契約を締結しました。また、VIOROについては、将来にわたる競争力及び収益性の向上を図る取り組みとして、契約種類をパススルー型マスターリース契約から歩合賃料設定を含む固定賃料型マスターリース契約に変更し、物件価値の再構築へとつなげました。なお、当該歩合賃料設定を含む固定賃料型マスターリース契約の契約開始日は2026年１月１日です。

当期末日現在におけるポートフォリオ全体の賃貸状況については、信用力の高いテナントとの長期固定の賃貸借契約を中心とした安定的なポートフォリオを維持しており、稼働率は100.0％（注１）となっています。

なお、本投資法人は、GRESB（注２）の評価に2015年より参加しています。2025年10月に発表された最新の評価結果においても、環境配慮を含むサステナビリティに関する取組みについて高い評価を受けたことを意味する「Green Star」を2015年から引き続いて取得するとともに、参加企業／ファンド間の相対評価「GRESBレーティング」においても「４stars」を取得しました。加えて、ESG情報開示の充実度を測るGRESB開示評価においても、ESG情報開示の取組みが高く評価され、最上位の「Aレベル」の評価を取得しました。また、「CASBEE（注３）評価」において、「ブランチ博多パピヨンガーデン」については2023年６月30日付で、「ギンザ・グラッセ」については、2025年４月30日付で、それぞれCASBEE不動産の「Ｓランク（最高位）」の認証を取得しています。さらに、環境取組み評価に応じて融資条件を決定する「SMBC環境配慮評価型資金調達」において「ＡＡ（優れた環境配慮を実施）」を2017年８月29日付で取得しています。加えて、DBJ Green Building認証（注４）の取得を推進しており、当期末日現在の本投資法人の保有物件のうち、DBJ Green Building認証を取得している物件は以下のとおりです。

（注１）「稼働率」は賃貸可能面積に占める総賃貸面積の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。

（注２）「GRESB」は、不動産セクター会社・ファンドの環境・社会・ガバナンス（ESG）配慮を測る年次のベンチマーク調査評価及びそれを運営する組織の名称であり、責任投資原則を主導した欧州の主要年金基金グループを中心に2009年に創設されました。投資家による投資先の選定や投資先との対話に活用されています。

（注３）「CASBEE（Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency /「建築環境総合性能評価システム」）」は、建築物の環境性能で評価し格付けする手法で、省エネルギーや環境負荷の少ない資機材の使用といった環境配慮はもとより、室内の快適性や景観への配慮なども含めた建物の品質を総合的に評価するシステムです。

（注４）「DBJ Green Building認証」は、環境・社会への配慮がなされた不動産(「Green Building」)を支援するために、2011年４月に株式会社日本政策投資銀行が創設した認証制度です。対象物件の環境性能に加えて、防災やコミュニティへの配慮等を含む様々なステークホルダーへの対応を含めた総合的な評価に基づき、社会・経済に求められる不動産を評価・認証し、その取組みを支援しているとされています。

（注５）５つ星は「国内トップクラスの卓越した「環境・社会への配慮」がなされた建物」、４つ星は「極めて優れた「環境・社会への配慮」がなされた建物」、３つ星は「非常に優れた「環境・社会への配慮」がなされた建物」であることの認証とされています。

 

ｃ．資金調達の概要

　本投資法人は中長期にわたり安定的な分配金の配当を行うことを基本方針としており、当期も引き続き、調達先の拡大、調達手段の多様化、返済期限の分散、長期固定化を意識し、財務の安定性向上に努めました。

　その結果、当期末日現在の借入金等の残高は、長期借入金124,200百万円及び本投資法人債券13,500百万円の合計137,700百万円となっています。

　また、本投資法人は、資金調達の多様性・機動性を保持するため、2009年６月30日付で株式会社格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）から、2015年12月22日付で株式会社日本格付研究所（ＪＣＲ）から、それぞれ発行体格付を取得しています。

 

　当期末日現在の格付の概要は以下のとおりです。

(注)S&Pグローバル・レーティング・ジャパン株式会社に対し、長期発行体格付及び短期発行体格付の取下げを依頼した結果、当該格付については2025年12月9日付で取り下げられました。

 

ｄ．業績及び分配

上記のような運用の結果、当期の実績として営業収益は12,094百万円、営業利益は6,390百万円、経常利益は5,908百万円、当期純利益は5,907百万円となりました。

分配金については、投資法人に係る課税の特例（租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15）の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、当期未処分利益5,907百万円に圧縮積立金取崩額43百万円を加算した金額を分配することにより、投資口１口当たりの分配金は2,200円となりました。

 

（ロ）次期の見通し

ａ．運用全般に関する見通し

今後の日本経済は、賃金上昇を中心とした雇用・所得環境の改善による個人消費の回復などにより、緩やかな回復が続くことが期待されますが、物価上昇や金融政策の動向・金融資本市場の変動等の影響を注視する必要があります。

このような運用環境の認識のもと、本投資法人は引き続き、財務基盤の健全性を維持しながら、スポンサーパイプラインを活用した優良物件の取得などによる、ポートフォリオの拡大並びに質の向上を図ります。また、商業施設の運営管理に関するスポンサーのノウハウを活用するとともに、様々なステークホルダーとのリレーションシップを維持・構築することを通じて、安定的な分配金の維持・成長を目指します。

 

 

ｂ．決算期後に生じた重要な事実

本投資法人は、以下のとおり資産の取得を行いました。

(注)取得諸経費、固定資産税及び都市計画税精算金並びに消費税等を除いた額を記載しています。

 

（参考情報）

本投資法人は、以下の資産の取得を予定しています。

(注１) 取得諸経費、固定資産税及び都市計画税精算金並びに消費税等を除いた額を記載しています。

(注２) 本投資法人又は本資産運用会社と資本関係、人的関係、取引関係等特別な利害関係にある者からの取得ではありません。

(注３) 本投資法人又は本資産運用会社と資本関係、人的関係、取引関係等特別な利害関係にある者に該当しません。

(注４) 売主及び本投資法人は、手付金は証約手付としての性質のみを有し、解約手付とは解釈しないことを確認しており、売主は当該手付金の倍額を本投資法人に返還することによって、また本投資法人は手付金を放棄することによってＭビル那覇国際通りⅠ及びＭビル那覇国際通りⅡに係る売買契約を解除することはできないものとされています。

(注５) Ｍビル那覇国際通りⅠ及びＭビル那覇国際通りⅡの取得に係る売買契約は、フォワード・コミットメント等（先日付での売買契約であって、契約締結から１か月以上を経過した後に決済・引渡を行うこととしているものその他これに類する契約をいい、以下「本フォワード・コミットメント」といいます。）に該当します。本フォワード・コミットメントにおいては、一方当事者が売買契約上の義務に違反し、売買契約の目的の遂行に重大な支障が発生した場合、売買の実行前に限り、相手方当事者は本フォワード・コミットメントを解除できるものとされており、一方当事者の責めに帰すべき事由により、本フォワード・コミットメントが解除された場合には、当該一方当事者は、他方当事者に対して、違約金として、売買代金の10％相当額を支払うものとされています。ただし、本投資法人の代金支払義務の履行は、本投資法人が売買代金の支払いに必要な資金調達を完了していることを条件とされており、本投資法人が売買代金の支払いに必要な資金を調達できない場合には、売買代金の支払義務が生じず、また本投資法人が売買代金の支払いに必要な資金調達を完了できなかったことは、本フォワード・コミットメントに基づく本投資法人の債務不履行を構成しないものとされていること等から、本フォワード・コミットメントに関しては、本投資法人の財務に重大な影響を与える可能性は低いと考えています。なお、Ｍビル那覇国際通りⅠ及びＭビル那覇国際通りⅡの2025年11月１日時点の社外の不動産鑑定士による鑑定評価額は、Ｍビル那覇国際通りⅠは1,650百万円、Ｍビル那覇国際通りⅡは900百万円です。