(１)【主要な経営指標等の推移】

①　主要な経営指標等の推移

 

 

（注1）記載した数値は、金額は記載未満の桁数を切捨てにより、比率は小数第二位を四捨五入して表示しています。以下同じです。

（注2）出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。

（注3）1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。

（注4）記載した指標は以下の方法により算出しています。なお、（　）内の数値は各運用日数に基づいて年換算した数値を記載しています。

自己資本利益率　　　　　　　当期純利益／平均純資産額　平均純資産額＝（期首純資産額＋期末純資産額）÷2

総資産経常利益率　　　　　　経常利益／平均総資産額　　平均総資産額＝（期首総資産額＋期末総資産額）÷2

配当性向　　　　　　　　　　1口当たり分配金額（利益超過分配金は含まない）／1口当たり当期純利益

　　　　　　　　　　　　　　なお、第41期及び第42期の配当性向は、新投資口の発行又は自己投資口の取得・消却を行っていることから、次の算式により計算しています。

　　　　　　　　　　　　　　分配総額（利益超過分配金は含まない）／当期純利益

賃貸ＮＯＩ　　　　　　　　　賃貸事業収益－賃貸事業費用＋減価償却費

FFO（Funds from Operation） 当期純利益＋減価償却費＋減損損失－不動産等売却損益

（注5）第40期、第41期、第42期及び第43期は当期未処分利益から租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法」といいます。）第65条の7で定める圧縮積立金繰入額を控除し、その残額の概ね全額を利益分配金として分配することとした結果、分配金総額について第40期は3,064百万円、第41期は3,571百万円、第42期は3,651百万円、第43期は3,606百万円となります。この圧縮積立金繰入額を考慮した配当性向はいずれも100.0％となります。

 

②　当期の資産の運用の経過

(イ)投資法人の主な推移

　福岡リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、「投資信託及び投資法人に関する法律」（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に基づき、不動産業の特徴である地域性（ローカル性）を強みとし、福岡を中心とする九州全体（沖縄県を含みます。）及び山口県（以下「福岡・九州地域」といいます。）を投資対象エリアとする我が国で初めての地域特化型不動産投資信託として2004年7月2日に設立され、2004年11月9日には商業施設及びオフィスビルの合計4物件を取得して実質的な運用を開始し、2005年6月21日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）及び証券会員制法人福岡証券取引所（以下「福岡証券取引所」といいます。）（銘柄コード8968）に上場しました。

当期末現在（2026年2月28日現在）では、商業施設10物件、オフィスビル13物件及びその他14物件の合計37物件（不動産信託受益権の準共有持分を含み、匿名組合出資持分を除きます。また、商業施設、オフィスビルの底地を含みます。）の運用を行っています。

(ロ)投資環境と運用実績

当期における我が国の景気は、米国の通商政策等による影響が残るものの、緩やかに回復しています。先行きについては、雇用・所得環境の改善や各種政策の効果が緩やかな回復を支えることが期待されますが、今後の物件動向や米国の通商政策をめぐる動向などの景気を下押しするリスクには留意が必要です。また、金融資本市場の変動等の影響に引き続き注意する必要があります。

本投資法人の主要投資対象エリアである福岡・九州地域の個人消費は、一部に弱さがみられるものの、緩やかに回復しつつあります。生産活動は、はん用・生産用機械の生産活動に持ち直しの動きがみられるなど、緩やかに持ち直しつつあります。雇用情勢としては、新規求人数が前年を下回っていますが、有効求人倍率は概ね横ばい状況にあります。その結果、企業の人手不足感は、高い状況が続いています。

地価動向については、令和8年地価公示によると、全国では全用途平均・住宅地・商業地のいずれも5年連続で上昇し、全用途平均・商業地は上昇幅が拡大しました。一方、本投資法人の投資対象エリアの中心である福岡市においては、商業地が前年比プラス9.0％、住宅地が前年比プラス7.0％と上昇しました。

このような環境の下、当期における本投資法人の運用状況は、物件全体として概ね堅調な運用実績となりました。その中でも特に都心型商業施設であるキャナルシティ博多では、引き続き回復基調にあるアジアからのインバウンドの効果が続いています。

当期においては、2026年2月26日付で天神ノースフロントビルの準共有持分16％の譲渡を実施しました。また、2025年10月30日付で合同会社ＦＲＣ２を営業者とする匿名組合に係る匿名組合出資持分を取得し、2026年2月27日付でロジシティ熊本御船に隣接する土地等をテナント従業員向け駐車場用地として追加取得しました。

本投資法人の、当期末現在のポートフォリオ（取得価格ベース）を投資対象エリア別で見ますと、福岡都市圏への投資比率が75.1％となっており、投資タイプ別の投資比率は、商業施設45.9％、オフィスビル35.3％、その他18.8％となっています。

本投資法人が資産の運用を委託する資産運用会社である株式会社福岡リアルティでは、環境・社会・ガバナンス（ESG）への配慮を通じたサステナビリティを推進するため、サステナビリティ方針及びサステナビリティ推進体制要領を定めています。当期末時点における、DBJ Green Building認証、CASBEE不動産評価認証及びBELSの外部認証の取得率は、2030年目標85％以上に対し80.0％となっています。

 

(ハ)資金調達の概要

当期においては、4,500百万円のリファイナンスを行った結果、当期末における有利子負債残高（投資法人債を含みます。）は96,350百万円となりました。期末総資産有利子負債比率（投資法人債を含みます。）は42.4％、期末固定化比率（有利子負債の中で固定金利の借入が占める割合です。投資法人債を含みます。）は89.4％となっています。返済期日の分散等によるリファイナンスリスクの軽減に努めつつ、金利上昇に伴う調達コスト増加の軽減について、調達期間の短縮等を含めて検討していきます。

 

また、当期末時点において本投資法人が取得している格付は以下の通りです。

 

(ニ)業績及び分配の概要

このような運用の結果、当期の営業収益は10,822百万円となり、賃貸事業費用や資産運用報酬等の営業費用を控除した後の営業利益は4,487百万円、経常利益は4,006百万円、当期純利益は4,005百万円となりました。分配金については、当期未処分利益から租税特別措置法第65条の7で定める圧縮積立金繰入額を控除し、その残額の概ね全額を利益分配金として分配することとし、1口当たり分配金を4,151円としました。

 

(ホ)決算後に生じた重要な事実

　該当事項はありません。

 

（参考情報）

資産の譲渡

　2024年8月28日付で締結した売買契約に基づき、不動産信託受益権を譲渡する予定です。

譲渡資産　　　　：不動産信託受益権

物件名　　　　　：天神ノースフロントビル

用途　　　　　　：オフィス

所在地　　　　　：福岡市中央区天神四丁目4番20号

譲渡先　　　　　：オリックス不動産投資法人

譲渡（予定）価格：合計6,350百万円（注1）（それぞれ準共有持分の形式（準共有持分5％、準共有持分25％、準共有持分22％、準共有持分16％、準共有持分16％及び準共有持分16％）で6回に分けて譲渡することを予定しており、各譲渡（予定）日における譲渡（予定）価格は以下の通りです。）

第1回 317.5百万円（不動産信託受益権のうち準共有持分5％）

第2回 1,587.5百万円（不動産信託受益権のうち準共有持分25％）

第3回 1,397百万円（不動産信託受益権のうち準共有持分22％）

第4回 1,016百万円（不動産信託受益権のうち準共有持分16％）

第5回 1,016百万円（不動産信託受益権のうち準共有持分16％）

第6回 1,016百万円（不動産信託受益権のうち準共有持分16％）

譲渡予定日　　　：第5回（準共有持分16％）2026年8月27日

第6回（準共有持分16％）2027年2月25日（注2）

（注1）譲渡（予定）価格には、譲渡に係る諸費用、固定資産税及び都市計画税等精算金相当額、並びに消費税等を含んでいません。

（注2）第1回の譲渡（準共有持分5％）は2024年8月29日に、第2回の譲渡（準共有持分25％）は2025年2月27日に、第3回の譲渡（準共有持分22％）は2025年8月28日に、第4回の譲渡（準共有持分16％）は2026年2月26日にそれぞれ実施しています。