（1）【主要な経営指標等の推移】

①　主要な経営指標等の推移

 

 

 

〔その他参考情報〕

 

 

（注1）記載した指標は以下の方法により算定しており、総資産経常利益率及び自己資本利益率については、年換算した数値を（　）内に併記しています。

総資産経常利益率＝経常利益／平均総資産額　平均総資産額＝（期首総資産額＋期末総資産額）÷2×100

自己資本利益率＝当期純利益／平均純資産額　平均純資産額＝（期首純資産額＋期末純資産額）÷2×100

自己資本比率＝期末純資産額／期末総資産額×100

賃貸ＮＯＩ＝当期賃貸営業利益(不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用)＋当期減価償却費

1口当たりＦＦＯ＝（当期純利益＋減価償却費＋固定資産除却損＋資産除去債務費用±不動産等売却損益±特別損益）／発行済投資口の総口数

（注2）配当性向＝1口当たり分配金額／1口当たり当期純利益（小数点第1位未満を切り捨てにより記載しています。）ただし、第38期については期中に新投資口の発行を行っていることから、また、第40期及び第41期は自己投資口の取得及び消却を行っていることから、次の方法により算出しています。

配当性向＝分配金総額（利益超過分配金は含みません。）／当期純利益×100

（注3）投資物件数は、社会通念上、一体と認められる単位で記載しています。また、テナント数は本投資法人又は信託受託者を賃貸人として有効に賃貸借契約が締結されているテナントの総数を記載しており、期末稼働率は期末時点の個々の保有不動産の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を記載しています。

（注4）特に記載のない限り、記載未満の数値について、金額は切り捨て、比率は四捨五入により記載しています。

 

②　当期の資産運用の経過

(イ）当期の概況

いちごオフィスリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、持続的な投資主価値の向上に資する資産の入替や新たに取得したオフィスビルの心築による資産価値の向上に取組んでいます。第41期を迎えた当期（2026年4月期）は、将来の収益成長が限定的な大分県大分市に所在するオフィスビルを帳簿価額の1.7倍の価格で売却し、獲得した譲渡益約519百万円のうち、導管性要件を満たす範囲内で101百万円を配当積立金として積立てた上で、投資口1口当たり分配金が1円未満となる端数部分を除く全額を2026年4月期の分配金として投資主の皆様に還元します。一方、資産運用会社のソーシングにより東京都立川市に所在するオフィスビル、スポンサーパイプラインより千葉県船橋市に所在するオフィスビルを取得しています。新たに取得した2物件は、いずれも安定したオフィス需要が存在するエリアに所在し、将来の収益成長が期待できます。この結果、当期末の取得価格の合計は222,508百万円となりました。

また、保有オフィスビルにおいては、入居テナントとの契約更改において、平均12.3％（月額賃料ベース）の賃料増額を実現し、テナント入替においても、平均23.7％（前テナント賃料比）の増額で新たなテナントの誘致を実現しました。物価や金利の上昇、中東情勢の緊迫化を受けたエネルギー価格の高騰等、コスト上昇圧力は強まっていますが、好調なオフィスビルの賃貸市場を背景に、いちごの心築を収益成長に繋げる運用を継続しています。

さらに、本投資法人の投資口価格が1口当たりNAVを下回る状態が継続していることを受け、自己投資口取得も実施しました。取得した投資口10,262口は当期に消却し、1口当たりのNAV、純利益、分配金の向上に繋げています。

本投資法人は、今後も保有物件への心築CAPEX投資を積極的かつ機動的に行い、「心築による価値向上」を加速し、安定的かつ収益成長が見込める中規模オフィスに特化したポートフォリオ構築及び運用資産の着実な成長を目指してまいります。

（注）心築（しんちく）とは、いちごの不動産技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた丁寧な価値向上を図り、現存不動産に新しい価値を創造することをいい、日本における「100年不動産」の実現を目指しています。

 

(ロ）投資環境と運用実績

ａ．投資環境

事業用不動産の投資環境は、日銀による金融政策正常化の動きが市場に影響を与える一方で、インフレによる賃料収入の上昇期待が金融政策正常化による取引利回りの上昇懸念を相殺し、取引利回りの顕著な上昇は見られず、取引価格は高値圏で推移するとともに、取引実績も引き続き好調な状況を維持しています。中規模オフィスビル市場においても、賃料収入の上昇期待や建築コストの上昇による供給制約が市場を下支えしており、低水準の利回りが継続し、取引価格も堅調に推移しています。さらに、東京都心部では、価格の高騰により投資機会が限られつつある一方で、働き方の多様化を背景に地方都市への投資に対する関心も高まり、主要な地方都市における不動産価格も高止まりしています。加えて、環境・社会問題への関心が世界的に高まる中、不動産分野においてもESG配慮の動きが一層加速しており、投資判断における重要な要素として定着しつつあります。本投資法人では、このような様々な市場環境の変化を注視しながら、今後も中長期にわたり安定した収益が見込める中規模オフィスを選別して投資対象を検討してまいります。

 

ｂ．運用実績

本投資法人は、当期もポートフォリオ全体のNOIの向上を重視し、賃料水準、稼働率等を考慮しながら、個別物件の収益性向上に向けた継続的な心築CAPEXの実施やテナントニーズに応じた各種サービス施策を継続してまいりました。その結果、当期末稼働率は97.3％と、安定した水準を維持しています。特に心築CAPEXについては、2024年11月に株式会社三井住友銀行との間で締結したコミットメント型タームローン契約により調達した資金を最大限活用し、高い投資効果を実現しています。

さらに、本投資法人は、世界的な課題であるサステナビリティ（人間・社会・地球環境の持続的発展）への貢献を社会的責任と捉え、ESGの具体的目標を定めて、様々な社会的課題の解決に取組んでいます。当期は、保有する2物件（いちご伏見ビル、いちご熊本ビル）で、CASBEE（Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency）不動産評価認証を取得しました。また、スポンサーとの協働で加盟するRE100においては、当期も全保有物件（区分所有物件及び共有物件等は除外）において事業活動で消費する電力を100％再生可能エネルギーへ切替えています。

 

(ハ）資金調達の概要

当期においては、2026年2月に取得したいちご船橋ビルの取得資金等に充当することを目的として、2,000百万円の新規の借入れを行いました。また、2025年11月に償還期日の到来した投資法人債（1,000百万円）の償還資金、2026年3月及び4月に返済期限の到来した借入金（692百万円及び7,154百万円）の返済資金として、それぞれ同月に既存取引銀行から同額の借入れ（1,000百万円、692百万円及び7,154百万円）を行いました。

当期においても安定的な財務基盤の構築のため、返済期限の分散化並びに金利動向を注視し調達を行ってまいりました。

 

(ニ）業績及び分配の概要

上記の運用の結果、当期の実績として営業収益8,699百万円、営業利益4,576百万円、経常利益3,626百万円、当期純利益3,626百万円を計上しました。分配金については、本投資法人の規約第37条に定める金銭の分配の方針に基づき、租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15第1項に規定される「配当可能利益の額」の100分の90に相当する金額を超えるものとしています。

本投資法人は、任意積立金として一時差異等調整積立金及び配当積立金を有しています。これらの任意積立金のうち、一時差異等調整積立金は、2015年度改正の「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」に基づき毎期105百万円以上を取り崩します。また、配当積立金は同様に分配金水準の安定化の観点からキャッシュ・フローを考慮した上で取り崩すことがあります。

一方で、運用資産の維持又は価値向上に必要と認められる長期修繕積立金、支払準備金、一時差異等調整積立金、圧縮積立金、分配準備積立金並びにこれらに類する積立金及び引当金等のほか必要な金額を分配可能金額から積立て、又は留保その他の処理を行うことができます。

当期の分配金は、当期未処分利益3,627百万円に、一時差異等調整積立金取崩額として105百万円を加算した金額3,732百万円に対して、不動産等売却益のうち、導管性要件を満たす範囲内で101百万円を配当積立金として積立てた上で、投資口1口当たり分配金が1円未満となる端数部分を除く全額3,629百万円を利益分配金として分配することとしました。この結果、投資口1口当たり分配金を2,376円としました。

 

③　今後の運用方針及び対処すべき課題

(イ）新規物件取得（外部成長）について

本投資法人は、東京都心を中心に、その他首都圏、政令指定都市及び県庁所在地等に立地する不動産等で、主たる用途がオフィスである不動産等及びこれに関連する不動産対応証券を主な投資対象とします。特に中規模オフィスは、安定性と成長性の両面が見込めることに加え、物件数の多さから流動性が高く、市況に応じた機動的なポートフォリオの組替えも可能であるため、本投資法人は、収益の安定性を確保しながら成長性を重視した中規模オフィスに特化したポートフォリオ構築を行います。

物件の取得にあたっては、本資産運用会社の独自ネットワークによる情報を活用し、良質な投資情報の早期入手や、相対取引の促進を図ります。また、外部のブリッジファンドや、スポンサーサポート契約に基づくいちご株式会社によるウェアハウジング機能等を活用しながら、着実な外部成長を推進します。一方で、保有物件のうち、内部成長余地が限定的な物件は売却を検討し、資産の入替によるポートフォリオの質の向上を図ります。

 

(ロ）心築による価値向上（内部成長）について

心築による価値向上においては、個別物件の収益力強化に繋がる以下の施策を積極的に推進し、強固なポートフォリオの構築とともに、持続的成長を徹底追求してまいります。

この心築による価値向上を加速するために、スポンサーであるいちご株式会社を割当先とした投資法人債を発行するとともに、株式会社三井住友銀行との間でコミットメント型タームローン契約を締結し、資金調達を行っています。

・「いちごセットアップオフィス」、「いちごラウンジ」といった独自性の高いオフィス環境の提供を通じた差別化戦略の推進

・テナントの利便性・機能性向上を目的とした心築CAPEX（資本的支出）により、テナント満足度を重視した収益性の向上

・投資効率の追求

・テナント入替時の空室期間（ダウンタイム）、フリーレント期間の極小化

 

(ハ）財務戦略について

金融環境の変化の影響を受けて金利が緩やかな上昇基調となる中、借入れによる資金調達については、借入期間の長期化・分散化を図り、借入金利の固定化比率に留意しつつ、金融コストの低減を図る資金調達を検討します。また、株式会社日本格付研究所より取得している長期発行体格付は現状のＡ+（格付けの見通し：安定的）から更なる向上を目指し、資金調達の多様化を含め、本投資法人の財務基盤の強化及びキャッシュ・フローの拡大を進めていきます。

 

④　決算後に生じた重要な事実

(イ）自己投資口の取得の決定

本投資法人は2026年7月17日開催の役員会において、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）第80条の5第2項の規定により読み替えて適用される同法第80条の2の規定に基づき、自己投資口取得に係る事項について決定しました。なお、取得したすべての投資口について、2026年10月期中に消却することを予定しています。

 

a.自己投資口の取得を行う理由

　本投資法人は、投資口価格の水準、手元資金の状況、財務状況及びマーケット環境等を総合的に勘案し

た結果、自己投資口の取得及び消却により資本効率の向上と投資主還元を行うことが、中長期的な投資主

価値の向上につながると判断するに至り、自己投資口の取得を決定しました。

 

b.取得に係る事項の内容

 

(ロ）資産の譲渡

規約に定める資産運用の基本方針に基づき、以下の特定資産を譲渡しました。

 

 

 

（注1）譲渡価格は、譲渡に係る諸費用、固定資産税・都市計画税相当額の精算分及び消費税等相当額を含まない不動産及び不動産信託受益権の売買代金を記載しています。なお、第42期（自　2026年5月1日　至　2026年10月31日）において、不動産売却益をいちご半蔵門ビルは約2,171,075千円、いちご西池袋ビルは約470,469千円、いちご九段ビルは約2,330,426千円、いちご人形町ビルは約894,478千円をそれぞれ計上する見込みです。

（注2）2026年4月30日現在の帳簿価額を記載しています。帳簿価額には、建設仮勘定及び信託建設仮勘定は含めていません。