１部 ファンド情報
１章 ファンドの状況
１． 投資法人の概況
１） 主要な経営指標等の推移
（１）【主要な経営指標等の推移】
① 主要な経営指標等の推移
回次
第33期
第34期
第35期
第36期
第37期
決算年月
2021年
11月
2022年
5月
2022年
11月
2023年
5月
2023年
11月
営業収益
百万円
5,706
5,697
5,679
5,823
5,899
うち賃貸事業収入
百万円
5,706
5,636
5,679
5,823
5,899
営業費用
百万円
3,391
3,298
3,251
3,378
3,443
うち賃貸事業費用
百万円
2,853
2,718
2,697
2,834
2,890
営業利益
百万円
2,315
2,398
2,428
2,445
2,456
経常利益
百万円
2,024
2,090
2,100
2,116
2,125
当期純利益
百万円
2,022
2,088
2,098
2,115
2,124
出資総額
百万円
84,270
84,270
84,270
84,270
84,270
発行済投資口の総口数
口
695,200
695,200
695,200
695,200
695,200
純資産額
百万円
86,570
86,636
86,676
86,693
86,701
総資産額
百万円
171,781
171,558
170,604
175,459
176,099
1口当たり純資産額
円
124,525
124,620
124,678
124,702
124,715
1口当たり当期純利益
(注1)
円
2,909
3,004
3,018
3,042
3,055
分配総額
百万円
2,022
2,058
2,098
2,115
2,124
1口当たり分配金額
円
2,909
2,961
3,019
3,043
3,056
うち1口当たり
利益分配金
円
2,909
2,961
3,019
3,043
3,056
うち1口当たり
利益超過分配金
円
－
－
－
－
－
総資産経常利益率
(注2)(注3)
％
1.2
(2.4)
1.2
(2.4)
1.2
(2.4)
1.2
(2.5)
1.2
(2.4)
自己資本比率
(注4)
％
50.4
50.5
50.8
49.4
49.2
自己資本利益率
(注3)(注5)
％
2.3
(4.7)
2.4
(4.8)
2.4
(4.8)
2.4
(4.9)
2.5
(4.9)
配当性向
％
100.0
98.6
100.0
100.0
100.0
当期実質運用日数
日
183
182
183
182
183
期末負債比率
（LTV）
(注6)
％
46.7
(39.3)
46.7
(39.2)
47.0
(39.3)
48.6
(40.6)
48.4
(40.2)
期末総資産有利子
負債比率
(注7)
％
43.9
43.9
44.2
45.8
45.6
デット・サービス・
カバレッジ・レシオ
（DSCR）
(注8)
倍
12.1
12.1
12.1
12.0
11.9
ネット・オペレー
ティング・インカム
（NOI）
(注9)
百万円
3,909
3,884
3,956
3,964
3,988
ファンズ・フロム・
オペレーション
（FFO）
(注10)
百万円
3,079
2,995
3,073
3,091
3,104
回次
第38期
第39期
第40期
第41期
第42期
決算年月
2024年
5月
2024年
11月
2025年
5月
2025年
11月
2026年
5月
営業収益
百万円
5,933
6,222
6,417
6,504
6,297
うち賃貸事業収入
百万円
5,933
6,222
6,124
6,422
6,297
営業費用
百万円
3,484
3,647
3,588
3,737
3,558
うち賃貸事業費用
百万円
2,922
3,057
2,949
3,111
2,952
営業利益
百万円
2,448
2,574
2,829
2,766
2,738
経常利益
百万円
2,087
2,195
2,436
2,360
2,287
当期純利益
百万円
2,086
2,193
2,435
2,358
2,286
出資総額
百万円
84,270
84,270
84,270
84,270
84,270
発行済投資口の総口数
口
695,200
695,200
695,200
695,200
695,200
純資産額
百万円
86,663
86,751
86,993
87,044
86,975
総資産額
百万円
182,244
182,637
182,767
183,177
182,876
1口当たり純資産額
円
124,660
124,785
125,134
125,208
125,108
1口当たり当期純利益
(注1)
円
3,001
3,155
3,503
3,392
3,288
分配総額
百万円
2,106
2,193
2,307
2,356
2,294
1口当たり分配金額
円
3,030
3,155
3,319
3,389
3,300
うち1口当たり
利益分配金
円
3,030
3,155
3,319
3,389
3,300
うち1口当たり
利益超過分配金
円
－
－
－
－
－
総資産経常利益率
(注2)(注3)
％
1.2
(2.3)
1.2
(2.4)
1.3
(2.7)
1.3
(2.6)
1.3
(2.5)
自己資本比率
(注4)
％
47.6
47.5
47.6
47.5
47.6
自己資本利益率
(注3)(注5)
％
2.4
(4.8)
2.5
(5.0)
2.8
(5.6)
2.7
(5.4)
2.6
(5.3)
配当性向
％
101.0
100.0
94.7
99.9
100.4
当期実質運用日数
日
183
183
182
183
182
期末負債比率
（LTV）
(注6)
％
50.4
(41.7)
50.3
(41.0)
50.3
(40.4)
50.2
(39.9)
50.3
(39.8)
期末総資産有利子
負債比率
(注7)
％
47.6
47.5
47.5
47.4
47.5
デット・サービス・
カバレッジ・レシオ
（DSCR）
(注8)
倍
10.9
10.6
10.8
10.1
9.1
ネット・オペレー
ティング・インカム
（NOI）
(注9)
百万円
3,991
4,159
4,191
4,364
4,410
ファンズ・フロム・
オペレーション
（FFO）
(注10)
百万円
3,067
3,188
3,158
3,330
3,353
（注1）1口当たり当期純利益は、当期純利益を以下の期中平均投資口数で除することにより算出しています。
第33期 695,200口
第34期 695,200口
第35期 695,200口
第36期 695,200口
第37期 695,200口
第38期 695,200口
第39期 695,200口
第40期 695,200口
第41期 695,200口
第42期 695,200口
（注2）経常利益／｛（期首総資産額＋期末総資産額）／2｝
（注3）日数により年換算した数値を括弧書きで記載しています。
（注4）期末純資産額／期末総資産額
（注5）当期純利益／｛（期首純資産額＋期末純資産額）／2｝
（注6）（期末有利子負債額＋期末敷金・保証金－期末敷金・保証金見合い現預金）／（期末総資産額－期末敷金・保証金見合い現預金）
期末総資産額は期末日現在の貸借対照表計上額です。なお、有形固定資産の鑑定評価額と期末帳簿価額との差額を当該期末総資産額に加減した金額を用いて算出した数値を括弧書きで記載しています。
（注7）期末有利子負債額／期末総資産額
（注8）利払前償却前当期純利益／支払利息
（注9）不動産賃貸事業損益＋減価償却費
（注10）当期純利益＋減価償却費－不動産等売却益＋不動産等売却損
（注11）本書においては特に記載のない限り、記載未満の端数について、金額は切捨て、比率は四捨五入により記載しています。このため、本書中の各数値を合計した場合、その合計値が本書中の他の同様の事項を示す数値と一致しないことがあります。
② 運用状況
(イ）当期の概況
ａ．投資法人の主な推移
阪急阪神リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき、資産運用会社である阪急阪神リート投信株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）を設立企画人として、2004年12月3日に設立され、2005年10月26日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード8977）した後、前期（2025年11月期：2025年6月1日～2025年11月30日）末現在では37物件を保有していました。
当期（2026年5月期：2025年12月1日～2026年5月31日）において、商業用施設1物件（敷地）を取得し、当期末現在では38物件を運用しており、資産総額は182,876百万円、発行済投資口の総口数は695,200口となっています。
ｂ．運用の実績
当期のわが国経済は、設備投資や個人消費について持ち直しの動きが見られ、緩やかな回復基調にあります。一方で中東情勢の緊迫化に伴う国際物流の混乱や原油価格の上昇等を背景に、先行き不透明な状況にあります。
J-REIT市場に関しては、継続的な金利上昇への警戒感から、東証REIT指数は軟調に推移しました。この結果、2026年5月末時点の東証REIT指数は1,809.65ポイントとなり、2025年11月末時点比で214.15ポイントの低下となりました。
不動産売買市場においては、価格が依然として高水準で推移するなか、金利上昇局面でも金融機関の貸出姿勢は積極的であり、市場参加者の投資意欲も旺盛なことから、物件の取得環境は引き続き厳しい状況にあります。本投資法人としましては、スポンサーグループである阪急阪神ホールディングスグループ（阪急阪神ホールディングス株式会社を持株会社として構成される企業集団をいい、以下「スポンサーグループ」ということがあります。）の総合力や本資産運用会社独自の取得情報ルートを活用することにより、フェアバリュー（適正価格水準をいいます。）で物件を取得していくことが重要となっています。
このような環境の中、本投資法人は、当期に「スギ薬局大東御領店（敷地）」を取得しました。これは、本投資法人が重点投資対象とする関西圏の商業用施設を取得することにより、着実な成長を図るものです。
当期末現在保有する38物件の運用に際しては、本投資法人の強みの一つであるオペレーショナル・マネジメントの最適化に注力しました。すなわち、プロパティ・マネジメント会社（以下「PM会社」といいます。）との連携を密にし、テナントニーズを反映したきめ細かい管理を行ってテナント満足度を向上させ、効果的な販売促進活動を通じて賃料単価及び稼働率の維持・向上を図ってきました。当期末現在のポートフォリオ全体の稼働率は98.9％（注）と、引き続き高稼働率を維持しています。
同時に、競争力強化につながるテナント満足度の維持・向上を図りつつ運営管理の品質向上や効率化を進め、管理費用の適正化に努めました。
当期末現在の賃貸可能面積は483,843.06㎡（注）、ポートフォリオ全体に占める商業用途区画の比率は83.5％（取得価格ベース）、関西圏の比率は82.8％（取得価格ベース）となっています。
また、本投資法人は、環境（Environment）・社会（Social）・ガバナンス（Governance）（併せて「ESG」）への配慮が投資法人の中長期的な競争力や投資主価値の継続的な成長に不可欠であると認識しており、スポンサーグループの経営理念や社会貢献・環境保全の考え方に沿った「サステナビリティ方針」を制定し、不動産投資運用事業を通じた実践を図っています。
（注）パススルー型マスターリースを導入している物件については、エンドテナントを基準として算出しています。
ｃ．資金調達の概要
本投資法人は、安定収益確保の実現と運用資産の着実な成長による投資主価値の最大化を図るために、安定的かつ効率的な財務戦略を立案し実行することを基本方針としています。
そのため、エクイティファイナンスやデットファイナンスとともに、商業用施設（後記「２ 投資方針 （１）投資方針 ② ポートフォリオ構築方針 （イ）ポートフォリオ運用基準」において定義します。以下同じです。）等において受け入れた敷金・保証金等（当期末現在の残高7,017百万円）を有効に活用しています。また、借入れに際しては、金利動向に鑑み、借入コストの抑制と、借入年限の長期化・返済期限の分散の両立を図るべく取り組んでいます。
当期においては、2025年12月に本投資法人として初めて適格機関投資家限定の私募形式にて第7回無担保投資法人債(グリーンボンド)及び第8回無担保投資法人債総額3,300百万円を発行し、2026年3月と2027年6月に返済期限が到来予定であった借入金3,300百万円の期限前返済に充当しました。また、2026年7月に返済期限が到来予定であった借入金1,000百万円の期限前返済及び同年3月に返済期限が到来した長期借入金3,800百万円の返済の資金とするため、合計4,800百万円について、2026年3月に長期・変動金利にて借入れを行いました。なお、当該借入金のうち3,500百万円については株式会社三井住友銀行をアレンジャーとする協調融資団からの借入れです。
当期末現在の有利子負債残高は、86,800百万円となりました。このうち借入金は79,200百万円（長期借入金79,200百万円（1年内返済予定の長期借入金4,650百万円を含みます。））、投資法人債は7,600百万円（1年内償還予定はありません。）であり、総資産有利子負債比率は47.5％となっています。
本投資法人は、当期末現在において、株式会社日本格付研究所（JCR）よりAA-（格付の見通し：安定的）の長期発行体格付、株式会社格付投資情報センター（R&I）よりA+（格付の方向性：安定的）の発行体格付をそれぞれ取得しています。
ｄ．業績及び分配の概要
こうした運用の結果、当期の実績として営業収益6,297百万円、営業利益2,738百万円を計上しました。ここから支払利息等を控除した後の経常利益は2,287百万円、また当期純利益は2,286百万円となりました。
分配金については、租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、当期未処分利益に圧縮積立金取崩額を加算し、投資口1口当たりの分配金が1円未満となる端数部分を除く全額を分配することとしました。この結果、投資口1口当たりの分配金は、3,300円となりました。
(ロ）今後の運用方針及び対処すべき課題
本投資法人は、規約に定められた基本方針に基づき、商業用途又は事務所用途の区画を有する不動産を主な投資対象とし、全国を投資対象エリアとして投資を行っていきます。
外部成長戦略としては、基本方針として、資産規模の拡大や物件数の増加による収益の拡大と安定、リスク分散及び投資口の流動性増大を図るため、物件の内容を十分に吟味した上で継続的に優良物件の取得を検討していきます。具体的には、阪急電鉄株式会社、阪神電気鉄道株式会社、阪急阪神不動産株式会社及び阪急阪神不動産投資顧問株式会社（以下「不動産情報提供会社」ということがあります。）との間で締結した情報共有等に係る協定書（以下「情報共有等に係る協定書」といいます。）に基づき、物件情報の取得や、不動産情報提供会社が保有又は開発する物件に係る優先交渉権等を活用します。また、本資産運用会社固有のネットワークによる事業会社等への直接アプローチも継続的に行い、外部物件情報の獲得を図ります。
内部成長戦略としては、本投資法人独自の強みであるオペレーショナル・マネジメントを軸に、フロアや区画毎の利用形態にまで着目し、また、テナントのみならずエンドユーザーたる消費者にまで目線を合わせた運営を行い、賃貸事業利益の維持・向上に注力します。
財務戦略としては、引き続き、エクイティファイナンスやデットファイナンスとともに、商業用施設等において受け入れた敷金・保証金を有効に活用します。また、借入れに際しては、金利動向に鑑み、固定比率や返済期限の分散を踏まえて調達するよう努めます。
本投資法人は、中長期にわたる安定的な収益の確保と投資主利益の最大化を目指しています。優良物件取得に関する競争環境は依然として厳しいものがありますが、個別物件の収益性及びポートフォリオ全体のバランスの両面を考慮して慎重に投資判断を行い、着実な成長を実現したいと考えています。更に、本投資法人及び本資産運用会社における利益相反取引に係る厳格な検証をはじめ、コンプライアンス徹底の社会的要請に鑑み、本資産運用会社における内部統制システム及びコンプライアンス機能の強化を引き続き図っていきます。
(ハ）決算後に生じた重要な事実
①資産の取得
本投資法人の規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、2026年6月8日開催の本資産運用会社の取締役会において、以下の資産を取得することを決議しました。
ライフ高殿店（敷地）
資産の種類：
不動産信託受益権
取得予定価格：
3,690,000,000円(取得諸経費、固定資産税、都市計画税及び消費税等を除きます。)
取得予定日：
2026年12月1日
所在地：
大阪市旭区
取得先：
KDX不動産投資法人
（注）本件取得に係る売買契約は、「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等（先日付での売買契約であって、契約締結から１月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。）に該当します。また、本投資法人が故意又は過失により売買契約の条項に違反（売買契約の条項に定める義務について本旨に従った履行をしなかったことをいい、表明保証事項に関してその重要な点において誤りがあり又は不正確であったことを含みます。以下本欄において同じです。）し（但し、軽微な点は除きます。）、かかる違反により売買契約の目的を達成することができない場合は、売買契約に別途定める場合を除き、売主は本投資法人へ催告の上、売買契約を解除することができ、これにより契約解除がなされた場合、本投資法人は、売主に対し、違約金として、売買代金から消費税及び地方消費税相当額を除いた金額の10％相当額を支払う旨の合意がなされています。
本投資法人は、本物件の取得資金について借入金及び自己資金で充当することを予定していますが、本投資法人の財務状況等に鑑みると、本物件を取得するにあたって資金調達が完了できない可能性は低いものと考えており、本投資法人の財務等に重大な影響を与える可能性は低いものと考えています。
本投資法人の規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、2026年7月16日開催の本資産運用会社の取締役会において、以下の資産を取得することを決議しました。
PMO梅田（準共有持分30％相当）
資産の種類：
不動産信託受益権
取得予定価格：
3,300,000,000円(取得諸経費、固定資産税、都市計画税及び消費税等を除きます。)
取得予定日：
2026年9月9日
所在地：
大阪市北区
取得先：
合同会社HNO
（注）本件取得に係る売買契約は、「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等（先日付での売買契約であって、契約締結から1月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。）に該当します。また、本投資法人に売買契約の条項につき重大な違反（表明保証した事項に誤りがあり、又は不正確であったことを含みますが、これらに限られません。）があったとき、売買契約の相手方当事者は、本投資法人に対し、金銭債務については5日間、その他の義務については30日間の期間を定めて債務の履行を催告し、本投資法人が当該期間内にかかる違反を是正しない場合には（ただし、上記期間内に当該違反を是正することが不可能であることが明らかな場合、本投資法人がその債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に示した場合等には催告を要しないものとされています。）、売買契約を解除することができ、これにより売買契約が解除された場合には、解除した当事者は、本投資法人に対して、違約金として売買代金の20％相当額を請求できる旨の合意がなされています。
本投資法人は、本物件の取得資金について借入金及び自己資金で充当することを予定していますが、本投資法人の財務状況等に鑑みると、本物件を取得するにあたって資金調達が完了できない可能性は低いものと考えており、本投資法人の財務等に重大な影響を与える可能性は低いものと考えています。
本物件の準共有持分の譲渡及び本物件の管理等に関する意思決定については他の準共有者と締結を予定している準共有者間協定の定めに従うこととされる予定です。本投資法人の規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、2026年7月16日開催の本資産運用会社の取締役会において、以下の資産を取得することを決定し、2026年7月29日付で取得しました。
西宮北口プライマリーワン
資産の種類：
不動産信託受益権
取得価格：
1,833,000,000円(取得諸経費、固定資産税、都市計画税及び消費税等を除きます。)
取得日：
2026年7月29日
所在地：
兵庫県西宮市
取得先：
取得先である国内法人より名称等の開示について同意を得られていないため、非開示としています。なお、本投資法人及び本資産運用会社と当該法人との間には、特筆すべき資本関係・人的関係・取引関係はありません。また、関連当事者には該当しません。
コーナンりんくう羽倉崎店（敷地）（準共有持分22％相当）
資産の種類：
不動産信託受益権
取得価格：
1,262,800,000円(取得諸経費、固定資産税、都市計画税及び消費税等を除きます。)
取得日：
2026年7月29日
所在地：
大阪府泉南郡
取得先：
取得先である国内法人より名称等の開示について同意を得られていないため、非開示としています。なお、本投資法人及び本資産運用会社と当該法人との間には、特筆すべき資本関係・人的関係・取引関係はありません。また、関連当事者には該当しません。
（注）本物件の準共有持分の譲渡及び本物件の管理等に関する意思決定については、他の準共有者と締結した準共有者間協定の定めに従います。
②資金の借入れ
上記「PMO梅田（準共有持分30%相当）」の取得資金に充当することを目的として、2026年8月25日開催の役員会において、以下の資金を借入れることを決議しました。
区分
借入先
借入金額
（百万円)
金利
借入
実行日
借入方法
返済方法
返済期限
短
期
借
入
金
三井住友信託銀行株式会社
1,100
基準金利
（全銀協１ヶ月
日本円 TIBOR）
＋0.15％
変動金利
2026年
9月9日
無担保
無保証
期限
一括返済
2027年
8月31日
株式会社池田泉州銀行
1,000
株式会社みずほ銀行
635
みずほ信託銀行株式会社
635
合 計
3,370