（１）【主要な経営指標等の推移】

①　主要な経営指標等の推移

 

 

（注1）金額については、記載未満の桁数を切捨てにより表示しています。各種比率等については小数第2位を四捨五入して表示しています。但し、配当性向については小数第1位未満を切捨てて表示しています。

（注2）出資総額（純額）は、出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。

（注3）1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。

（注4）記載した指標は、以下の方法により算定しています。また、総資産経常利益率と自己資本利益率については、運用日数により年換算した数値を括弧内に併記しています。

（注5）投資物件数は、社会通念上、一体と認められる単位で記載しています。また、総賃貸可能戸数は、住宅、事務所及び店舗等の用途に賃貸が可能な戸数を記載し、期末稼働率は、決算期時点における総賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を記載しています。

（注6）本投資法人の営業期間は、毎年5月1日から10月末日まで、及び11月1日から翌年の4月末日までの各6ヶ月間です（規約第33条）。

 

②　事業の概況

イ．当期の概況

ａ．投資法人の主な推移

　スターツプロシード投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に基づき、2005年5月2日に出資金150百万円（750口）にて設立され、2005年6月15日に投信法第187条に基づく関東財務局への登録を完了（登録番号関東財務局長　第37号）、2005年11月29日に公募による投資口の追加発行(21,600口)を行い、翌日株式会社ジャスダック証券取引所（以下「ジャスダック」といいます。）に上場（銘柄コード:8979）しました。ジャスダック上場後、3度の公募増資等を経て、2010年7月27日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード:8979）し、それに伴ってジャスダックに2010年8月10日に上場廃止申請を行い、2010年10月1日をもってジャスダックにおける上場を廃止しました。

　本投資法人は、資産運用会社であるスターツアセットマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）に資産運用を委託し、その主たる用途が賃貸住宅に供される不動産（以下「賃貸住宅」といいます。）及び主として賃貸住宅を裏付けとする特定資産（投信法第2条第1項に定める意味を有します。以下同じです。）への投資を運用の中心としています。また、賃貸住宅の周辺領域であるマンスリーマンション、サービスアパートメント、ホテル及び高齢者向け施設（以下「賃貸住宅」とあわせて「賃貸住宅等」といいます。）、その他賃貸収入により収益を見込むことができる不動産並びにこれらの不動産を裏付けとする特定資産も投資対象としています。賃貸住宅等の投資においては、とりわけ、本投資法人が最も需要が安定していると考えている平均的な所得層を対象にした賃貸住宅を主な投資対象とすることを基本方針としています。また、本投資法人は、スターツグループ(注)の有する能力を活用すること等により運用効率の向上を図り、中長期にわたる運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指しています。

　なお、当期末時点において、発行済投資口の総口数は272,415口、総資産額は104,333百万円、出資総額（純額）は45,387百万円となっています。

(注)スターツグループとは、スターツコーポレーション株式会社及びその子会社等86社（2026年3月31日現在）で構成される企業集団をいいます（スターツグループの詳細については、後記「２　投資方針　（1）投資方針　②　成長方針　イ．スターツグループとの協力関係による成長性」をご参照ください。）。以下同じです。

 

ｂ．投資環境と運用実績

ⅰ．投資環境

　当期の日本経済は、物価上昇の影響が引き続き個人消費の下押し要因となったものの、賃上げの広がりや雇用情勢の改善を背景に、緩やかな回復基調を維持しました。企業収益については、為替動向や各国の通商政策を巡る不確実性が残る中においても、価格転嫁の進展やコスト管理の強化により、全体として底堅く推移しました。一方で、日本銀行による金融政策の正常化が進展する中での金利上昇や、米中関係をはじめとする地政学・通商リスクの影響については、引き続き注視が必要な状況です。

　このような環境下、本投資法人が投資対象としている賃貸住宅市場においては、首都圏を中心に堅調な人口流入や単身・少人数世帯の増加等を背景に、需給環境は引き続き良好に推移しました。その他の主要都市圏においても安定的な需要が維持されており、住宅特化型の上場ＲＥＩＴ各社が保有する賃貸マンションは、高水準の稼働率を維持しています。

　不動産流通市場においては、金融環境に変化の兆しが見られるものの、引き続き投資資金は潤沢であり、安定したキャッシュ・フローが見込まれる賃貸住宅への投資需要は底堅く推移しました。このため、物件取得における競争環境は依然として厳しく、売買価格についても高値圏で推移する状況が続いています。

ⅱ．運用実績

　当期は、ポートフォリオの競争力向上のため、2026年3月31日に（Ｃ-97）プロシード葛西３（取得価格980百万円）及び（Ｃ-98）プロシード府中宮西（取得価格935百万円）、2026年4月24日に（Ｃ-99）プロシード高円寺南（取得価格251百万円）及び（Ｃ-100）プロシード柏トロワ（取得価格688百万円）を取得しました。その結果、当期末現在における本投資法人の保有資産は111物件、取得価格の合計は103,818百万円、総賃貸可能面積は210,605.23㎡となりました。

　本資産運用会社は、プロパティマネジメント会社であるスターツアメニティー株式会社と緊密な連携を取ることにより、賃料や礼金収受等収入の増加を図りつつ、建物維持管理コストの削減にも取組みました。また、地域の特性や個別物件の優位性の把握、近隣競合物件との比較分析を徹底し、きめ細かく募集条件を設定し、募集店との協調による入居促進活動を行いました。さらに、共用部分の共用灯のＬＥＤ化による光熱費削減も継続してきました。これらの施策によって、ポートフォリオ全体の稼働率は、期末稼働率96.9％、平均稼働率97.5％と安定的に推移しました。

　ＥＳＧに関する取組みとしては、ＥＳＧ方針に基づき、グローバル不動産サステナビリティ・ベンチマーク（Global Real Estate Sustainability Benchmark: ＧＲＥＳＢ）リアルエステイト評価に継続して参加しています。本投資法人は、総合スコアのグローバル順位により5段階で格付けされるＧＲＥＳＢレーティングで「1スター」を取得しました。さらにＥＳＧ情報開示の取組みが評価され、最上位から2番目の「Ｂレベル」の評価を取得しました。また、気候関連財務情報開示の重要性を認識し、ＴＣＦＤ提言が推奨する４つの項目（ガバナンス、戦略、リスク管理、指標と目標）に基づき、気候変動がもたらす事業リスクと事業機会の分析を行い、その取組みに関する情報開示をしています。そのほか保有物件における省エネルギー及び環境性能に関する外部認証の取得の取組みとして、2026年4月にＣＡＳＢＥＥ不動産評価認証を（Ｃ-73）プロシードCO-Z東館及び（Ｃ-74）プロシードCO-Z西館にてそれぞれ取得しました。本書の日付現在において、ＤＢＪ Green Building認証について4物件、ＣＡＳＢＥＥ不動産評価認証について5物件、建築物省エネルギー性能表示制度（ＢＥＬＳ）について5物件の認証を取得しています。

 

ｃ．資金調達の概要

　当期は、2025年11月19日に償還期限の到来した第2回無担保投資法人債1,000百万円及び2025年11月25日に返済期限の到来した長期借入金1,500百万円の返済に充当するために、以下の第6回無担保投資法人債2,000百万円の発行並びに長期借入金500百万円（借入期間6年6ヶ月）の借入を行うとともに、上記（Ｃ-97）プロシード葛西３ほか3物件の取得資金に充当するために長期借入金2,700百万円（借入期間3年2カ月）の借入を行いました。

 

名　　　　称：スターツプロシード投資法人第6回無担保投資法人債

　　　　　　 （特定投資法人債間限定同順位特約付）（グリーンボンド）

発 行  価 格：2,000百万円

利　　　　率：年1.936％

発　 行 　日：2025年11月19日

償 還  期 限：2030年11月19日

担保及び保証：無担保・無保証

 

　この結果、当期末現在における1年内返済予定の長期借入金は10,020百万円、長期借入金は38,926百万円、投資法人債は7,000百万円、期末有利子負債残高は55,946百万円、期末総資産有利子負債比率は53.6％となりました。

　なお、本書の日付現在において、本投資法人は以下の信用格付を取得しています。

 

ｄ．業績及び分配の概要

　上記のような運用の結果、当期の業績として、営業収益3,661百万円、営業利益1,572百万円、経常利益1,200百万円、当期純利益1,199百万円を計上しました。

　分配金については、租税特別措置法（昭和32年法律第26号、その後の改正を含み、以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を除き全額を分配することとし、この結果、投資口１口当たりの分配金は4,402円となりました。

　これに加え、本投資法人は、投資法人規約に定める分配方針に従い、原則として毎期継続的に利益を超える金銭の分配を行うこととしています。これに基づき、出資の払戻しとして当期末時点において保有する定期借地権付建物の物件の減価償却費について、土地を所有権と仮定して算出した減価償却費との差額である93,438,345円及び一時差異等調整引当額として当期の定期借地権償却費・資産除去債務・資産除去債務利息相当額である13,348,335円を分配することとし、この結果、投資口１口当たりの利益超過分配金は392円となりました。

 

ロ．今後の運用方針及び対処すべき課題

ａ．投資環境

　今後の日本経済は、継続的な賃上げの動きや雇用・所得環境の改善を背景に個人消費の持ち直しが期待されるほか、企業収益の底堅さを背景とした設備投資も引き続き堅調に推移し、緩やかな景気回復基調が継続するものと見込まれます。一方で、日本銀行による金融政策の正常化の進展に伴う金利上昇の影響や、物価上昇の継続、人的・物的供給制約、さらに地政学リスクの高まりや金融資本市場の変動等については、引き続き十分な注視が必要と考えます。

　不動産流通市場においては、金利上昇の影響が意識されつつも、日本市場の相対的な安定性や賃貸住宅の収益の安定性を背景に、投資家の物件取得意欲は引き続き底堅く推移しております。このため、取得環境は依然として競争的な状況が継続し、取引価格についても高値圏で推移するものと見込まれます。

　また、賃貸住宅市場においては、東京圏を中心とした人口流入や世帯構成の変化等を背景に、需給環境は引き続き良好に推移し、高い稼働率が維持されるとともに、賃料水準についても緩やかな上昇基調が継続するものと見込まれます。

 

ｂ．運用方針及び対処すべき課題

ⅰ．外部成長戦略

　本投資法人は、本資産運用会社とスターツコーポレーション株式会社、スターツデベロップメント株式会社、スターツアメニティー株式会社及びグループ国内主要都市会社(注)との間で各々締結したパイプラインサポート契約並びにスターツＣＡＭ株式会社との間で締結した物件情報提供契約等により構築されるスターツグループとの広範な協力関係に基づき、新たな優良投資用不動産の取得機会の拡大に努めます。また、スターツグループの開発物件の取得に加え、金融市場並びに不動産売買・流通市場の動向を慎重に見極めながら、中長期的に安定した収益の見込める良質な新築・築浅物件の取得の検討を行い、資産規模の拡大、ポートフォリオの質的向上を目指します。なお、外部成長の経過において、一部小型物件や築年数が経過した資産の譲渡も引き続き並行して検討していきます。

(注)スターツコーポレーション株式会社を親会社として国内主要都市で事業を行うスターツ北海道株式会社、スターツ東北株式会社、スターツ東海株式会社、スターツ関西株式会社、スターツ九州株式会社及びスターツ沖縄株式会社を指します。以下同じです。

 

ⅱ．内部成長戦略

　当期に引き続き、プロパティマネジメント会社であるスターツアメニティー株式会社、リーシング業務の再委託先であるスターツピタットハウス株式会社との緊密な連携のもと、高品質な管理サービスの提供により入居者の利便性、快適性の向上に努めるとともに、画一的な運用にとどまることなく、各エリアの不動産賃貸市場の動向、個別物件の特性に応じたきめ細かな運用を行うことにより、運用資産の収益・稼働率の向上と経費の削減を図ります。また、大規模修繕工事や設備更新による資産価値向上についても引き続き進めていきます。さらに環境や社会への配慮、ガバナンスの強化という課題等への取組みは、持続可能な社会の発展に貢献するものであると考えており、このような考えに基づく運用を実践することで中長期的な成長を目指します。

 

ｃ．財務戦略等

　本投資法人は、資産取得時の円滑な資金調達及びリファイナンスリスクの軽減を見据え、取引金融機関との良好な関係を継続していくとともに、必要に応じて取引金融機関の拡充、調達コストの低減、借入期間の長期化、返済期限の分散化及び金利の固定化を進めながら、投資法人債の発行も含め財務基盤の一層の強化と資金調達の多様化を目指します。

 

ハ．決算後に生じた重要な事実

該当事項はありません。

 

（参考情報）

A．資金の借入（借換）及び金利スワップ契約の締結

　本投資法人は、2026年5月22日に返済期限が到来したタームローン２P（借入金残高4,320百万円）の返済に充当するために以下のとおりタームローン３I及びタームローン３Jの借入を行いました。

 

(注)利払期日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利は、各利払期日の直前の利払期日（初回は借入実行日）の2営業日前における全銀協1ヶ月日本円TIBORです。

 

　また、本投資法人は変動金利の条件で行う上記借入金タームローン３Ｉ について、金利上昇リスクをヘッジするため、下記のとおり金利スワップ契約を締結しました。

(注)本金利スワップ契約締結により、タームローン３Ｉに係る金利は実質的に固定されます。