（１）【主要な経営指標等の推移】

①　主要な経営指標等の推移

（注１）本書において特段の記載のない限り、金額は単位未満を切り捨て、面積及び比率は表示単位未満を四捨五入しています。以下同じです。

（注２）出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。なお、一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額控除額については考慮していません。

（注３）１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。

（注４）総資産経常利益率＝（経常利益／（（期首総資産額＋期末総資産額）÷２））×100

（注５）自己資本利益率＝（当期純利益／（（期首純資産額＋期末純資産額）÷２））×100

（注６）自己資本比率＝（期末純資産額／期末総資産額）×100

（注７）配当性向＝（１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）／１口当たり当期純利益）×100

第32期、第36期及び第38期については、自己投資口の取得・消却を行っていることから、以下の算式により計算しています。

配当性向＝（分配金総額（利益超過分配金は含まない）／当期純利益）×100

（注８）テナント数については、第31期より、原則として各期末現在における物件毎のエンドテナント数を記載しています。１テナントが複数の貸室を賃借している場合には、同一物件については１テナントとして、複数の物件にわたる場合には物件毎に１テナントとして算出しています。但し、住宅部分及び本投資法人の保有持分割合が相対的に低い物件は、マスターリース会社をテナントと捉えて、当該物件のマスターリース会社の数をカウントしています。また、底地物件については、借地に関する賃貸借契約をもとに、テナント数を「１」とカウントしています。

（注９）物件が共有の場合（信託受益権を準共有する場合を含みます。以下同じです。）には、物件全体の賃貸可能面積に本投資法人の保有持分割合を考慮した数値を、本投資法人の賃貸可能面積とみなして算出しています。以下同じです。

（注10）賃貸NOI＝（不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用）＋減価償却費

（注11）１口当たりFFO＝（当期純利益＋減価償却費－不動産等売却益＋不動産等売却損＋減損損失）／発行済投資口の総口数

（注12）FFO倍率＝期末投資口価格／年換算１口当たりFFO

（注13）デット・サービス・カバレッジ・レシオ＝（金利支払前税引前当期純利益＋減価償却費（※））／（支払利息＋投資法人債利息）

※賃貸事業費用以外の減価償却費を含めています。

（注14）総資産有利子負債比率＝（期末有利子負債額／期末総資産額）×100

 

②　事業の概況

（イ）当期の概況

A．本投資法人の主な推移

本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に基づき、2006年２月20日に設立されました。その後、2006年３月15日に関東財務局長への登録が完了（登録番号　関東財務局長　第52号）し、2006年６月27日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード8987）しました。

上場後は中長期的な観点から安定成長と収益の確保を目標として、主にオフィスビルへの投資・運用を行っており、この度、2025年12月末に第39期の決算を終了しました。

 

B．運用環境及び運用実績

当期（2025年12月期）における日本経済は、米国による関税政策の影響等が懸念されたものの、個人消費は緩やかな回復が継続しており、堅調な設備投資や訪日外国人客の増加等もあって、景気は概ね底堅く推移する状況が続いています。日本銀行は、金融緩和的な政策スタンスを維持しつつも、政策金利の段階的な引き上げを進めており、国内金利は緩やかな上昇が続いています。今後は、物価動向や賃金上昇の持続性等を見極めながら、日本銀行による政策金利の動向が引き続き注目される状況となっています。

不動産売買市場におけるオフィス物件の売買動向については、国内金利が上昇する状況下においても、国内外の投資家の取得意欲は引き続き旺盛であり、物件価格は総じて高止まりの状況が継続しています。そのような環境下、当期は、前期に売却の約定を締結したJEI浜松町ビルについて、11月に一部の売却を完了しました。また、老朽化と低稼働による利回り低迷に加え、含み損を抱える状態が継続していた仙信ビルを12月に売却しました。一方で、９月にBIZCORE神保町の持分を、10月には浦和SHビルを取得しました。これらの物件入替により、中長期的視点に立ったポートフォリオ改善を進めることができ、売却益については投資主への還元と安定的な財務運営を支える財務体力の強化に、また、これらの売却代金については前期に取得したアークヒルズフロントタワーの取得に際して調達した短期借入金の弁済に充当しました。

オフィス賃貸市場では、人材確保のためのオフィス環境改善ニーズの高まり、企業の業容拡大を背景としたオフィス拡張や立地改善目的の移転、館内増床等の需要増に加え、人手不足・建築費高騰等を背景としたオフィスの新規供給減を受け、東京都心部の空室率は低下を続けており、その結果、賃料水準の上昇基調は加速しています。

このような市況の中、本投資法人は、新規テナント誘致の推進と既存テナントの増床ニーズへの対応に的確に対処した結果、当期末の稼働率（注１）は98.3％と、前期末比0.6ポイント低下したものの高い稼働率を維持できました。また、空室埋め戻し賃料の引き上げ及び既存テナントへの賃料増額改定、管理品質と管理コストの最適化についても積極的に取り組んでいます。なお、当期末において、本投資法人が保有する運用資産は33物件、取得価格総額は2,905億円、総賃貸可能面積は300,200.04㎡（90,810.51坪）となっています。

 

C．資金調達の概要

当期は、円金利の緩やかな上昇が継続する中、物件取得及び売却等の状況を踏まえたきめ細かな手元資金管理による借入金抑制、シンジケートローンの相対借入化等による支払手数料の削減策等にも取り組み、金融コストの増加を抑制しつつ、安定した財務運営を図りました。資金調達としては、９月に償還を迎えた投資法人債50億円については短期借入金にて償還資金を調達し、11月に期限が到来した長期借入金75億円については同額借換えを実施（固定金利、平均期間4.0年）し、計125億円を調達しました。また、物件の売却代金等により、前期に調達した短期借入金68億円の期限前弁済を実施しました。

これらの結果、当期末における有利子負債平均残存期間（注２）は4.2年（前期末比0.1年短期化）、総資産有利子負債比率（総資産LTV）（注３）は43.8％（前期末比1.3％低下）となりました。

なお、本投資法人は、資金調達の安定化及びリファイナンスリスク軽減を図るべく、従来から借入極度額140億円のコミットメントラインを設定しています。

当期末現在で本投資法人が取得している格付は以下のとおりです。

 

 

D．サステナビリティへの取組

本投資法人は、不動産投資運用事業における環境、社会、ガバナンス（ESG）配慮の重要性を認識するとともに、企業の社会的責任として持続可能な社会の実現を目指し、環境負荷の低減及びステークホルダーとの連携・協働に努めています。

本投資法人は、CO₂排出原単位について、2030年度のCO₂排出原単位を2023年度比で42％以上削減する中期目標及び2050年度のCO₂排出量をネットゼロとする長期目標を設定しており、保有物件の照明器具のLED化、省エネ性能に優れた空調設備への改修、「RE100」対応電力等の再生可能エネルギー由来電力への切替え等を推進しています。環境負荷の低減策として、2030年度のエネルギー消費原単位を2023年度比で７％以上削減すること及び水消費原単位については2023年度を基準として2030年度まで増加させないことを目標として設定しています。加えて、グリーンビル認証の取得に継続的に取り組んでおり、認証取得物件数は29物件、賃貸可能面積の87.5％（2025年12月31日現在）となっています。

このような本投資法人のサステナビリティへの取組は、2025年のGRESBリアルエステイト評価（注５）において、11年連続で「Green Star」（注６）を取得し、「GRESB Rating」（注７）では「４ Star」という評価を受けています。

また、本投資法人が資産の運用を委託しているジャパンエクセレントアセットマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、2021年６月に賛同したTCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）（注８）提言に基づき、TCFDが推奨する４つの項目（「ガバナンス」、「戦略」、「リスク管理」、「指標と目標」）ごとに、本投資法人及び本資産運用会社における方針・取組等をまとめ、気候変動がもたらす財務インパクトの定性・定量的分析を実施し、本投資法人のホームページ上で開示しています。

 

E．業績及び分配の概要

上記運用の結果、当期の業績は、営業収益11,672百万円、営業利益5,157百万円、経常利益4,351百万円、当期純利益4,350百万円となりました。

当期については、「投資法人に係る課税の特例」（租税特別措置法第67条の15）の適用により、利益分配金が損金算入されることを企図するとともに、「特定の資産の買換えの場合の課税の特例」（租税特別措置法第65条の７）による圧縮積立金の積立てを行いました。また過年度に積立てした圧縮積立金の一部を取り崩しています。

その結果、分配金については、当期未処分利益に圧縮積立金取崩額を加算した金額から圧縮積立金433百万円の積立てを行った上で、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額を分配することとし、投資口１口当たりの分配金は3,036円となりました。

（注１）稼働率は、不動産又は信託不動産の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合です。

（注２）有利子負債平均残存期間は、全ての有利子負債について、期末時点における借入金及び投資法人債の返済期日及び償還日までの残存期間を各有利子負債残高に応じて加重平均して算出しています。

（注３）総資産有利子負債比率＝（期末有利子負債額／期末総資産額）×100

（注４）第９回無担保投資法人債、第11回無担保投資法人債、第13回無担保投資法人債、第14回無担保投資法人債、第15回無担保投資法人債、第16回無担保投資法人債、第17回無担保投資法人債、第18回無担保投資法人債、第19回無担保投資法人債、第20回無担保投資法人債、第21回無担保投資法人債及び第22回無担保投資法人債に対する格付です。

（注５）欧州の年金基金グループが創設した不動産会社・運用機関のESG配慮を測るベンチマークであり、欧米・アジアの主要機関投資家が投資先を選定する際などに活用しています。

（注６）２つの評価軸（「マネジメントと方針」と「実行と計測」）の双方において、得点率が50％を超える高評価の場合に付与されます。

（注７）「GRESB Rating」では、総合スコアのグローバル順位によって格付が与えられ、上位20％の格付が「５ Star」、次の20％が「４ Star」などと呼ばれます。

（注８）「TCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）」は、G20の要請を受け、金融セクターが取り組むべき気候関連課題を議論するために金融安定理事会（FSB）が2015年に設立した国際イニシアティブです。

 

 

（ロ）今後の運用方針及び対処すべき課題

A．外部成長

本投資法人は、投資規模・エリアのバランスに留意した競争力のある物件取得を通じ、中長期的な資産規模拡大を目指していくことを基本方針に据えています。そのために、引き続きスポンサー企業との連携を主軸としつつ、運用会社による物件情報ルートの新規開拓・深耕を強化し、売却情報の早期入手と的確な取引機会の捕捉に努めます。

但し、足許の金融・不動産市場の環境を踏まえ、自己資本と借入のバランス（LTV）に留意しながら、ポートフォリオの質的改善を進める方針です。具体的には、収益性やエリア競争力等の観点から売却候補物件を選定し、資本効率・投資主価値の更なる向上を目指した運営を行います。

 

B．内部成長

本投資法人は、着実なリーシング活動により、稼働率については概ね巡航と目される高い水準を維持しています。これをベースとして、賃料収入の増加による更なる収益性向上を目指し、足許のインフレ状況も考慮しつつ、新規に締結される賃貸借契約における賃料の引上げや既存テナントとの賃料増額交渉に積極的かつ果敢に取り組んでいきます。

 

C．財務・資本戦略

本投資法人は、金利の固定化比率、残存期間、返済期限の分散化に留意しつつ、金融コストの低減を図ることを基本方針とする資金調達を継続することで、安定的かつ健全な財務運営を継続していきます。また、資金調達手段の多様化による調達基盤の維持・強化の観点から、サステナブルファイナンスなどの新しい調達手法にも取り組んでいます。

総資産LTVは60％を上限とし、35％から50％を目処に運用します。

外部成長の過程で発生する余剰資金については、借入金の返済及び資本コストを意識した自己投資口取得・消却について引き続き検討していきます。

 

D．サステナビリティへの取組、BCP対応等

本投資法人は、企業の社会的責任として持続可能な社会の実現を目指し、環境負荷の低減及びステークホルダーとの連携・協働に努めることを基本方針としています。CO₂排出量削減、エネルギー利用の効率化、グリーンビル認証を主軸に据えた環境へ配慮する運営を継続しつつ、防災セキュリティ性能の向上、テナントの利便性・快適性の向上等に取り組むことで、ポートフォリオ全体のESG評価の向上を目指します。

本投資法人は、BCP対応として、近年高まる建物の耐震性への関心に対応すべく、被害の最小化と迅速な復旧に向けた体制を整えています。物件取得に際しては、新耐震基準又はそれと同等水準以上の耐震性能を有していることを選定条件としています。さらに、自然災害や大規模停電等不測の事態に備え、危機管理規程及び業務継続計画を策定し、組織的かつ機動的な対応を図っています。

 

（ハ）決算後に生じた重要な事実

該当事項はありません。

 

（参考情報）

（ⅰ）資産の取得（アクアタウン納屋橋）について

　本投資法人は、2026年２月20日付で、以下のとおり、不動産信託受益権売買契約を締結し、2026年２月27日付けで引渡しを受けました。

＜取得資産の概要＞

（注）取得価格は、取得に係る消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。

 

（ⅱ）資産の取得（赤坂インターシティAIR持分追加取得）について

　本投資法人は、2026年２月20日付で、以下のとおり、不動産信託受益権売買契約を締結し、2026年３月19日付けで引渡しを受けました。

＜取得資産の概要＞

（注１）本信託の信託財産は、取得対象の専有部分の共有持分とこれに対応する敷地及び共用部分の共有持分です。なお、準共有とは、信託受益権を他の受益者と共同して保有することを指します。本投資法人が取得した準共有持分の割合は、13,065,600/598,616,700です。既に保有する準共有持分の割合17,510,400/598,616,700と併せた持分割合は30,576,000/598,616,700となります。

（注２）取得価格は、取得に係る消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません 。

 

 

（ⅲ）資産の譲渡（BIZCORE赤坂見附）について

　本投資法人は、2026年２月20日付で、以下のとおり、不動産信託受益権売買契約を締結しました。

＜譲渡予定資産の概要＞

（注）譲渡予定価格は、譲渡に係る諸経費、固定資産税、都市計画税相当額の精算分及び消費税相当額を含まない信託受益権の売買代金を記載しています。